因抵押權產生租賃糾紛的案件

Ⅰ 抵押權與租賃權沖突怎麼處理，設立抵押權時應注意什麼

轉讓抵押物的合同，雖未經抵押權人同意，但仍應有效。理由：物權行為與債權行為有著本質的區別，轉讓抵押財產行為的實現，需要進行兩個行為，一個是簽訂轉讓抵押財產買賣合同的債權行為，另一個是抵押財產所有權變動的物權行為。而轉讓抵押財產債權行為並不是必須經過抵押權人的同意，因為抵押人與買受人簽訂轉讓抵押財產合同的行為，只是一個債權行為，並不會直接導致抵押財產物權變動的結果，抵押人未經抵押權人同意，與他人簽訂抵押財產轉讓合同行為並不會導致抵押權的消滅，抵押權人仍可以行使抵押權。抵押人仍是抵押物的所有權人，有權將抵押物自由轉讓給他人。

Ⅱ 抵押權人對進入訴訟階段的抵押房產的租金是否有優先受償權注意是租金。

租金沒有優先受償權的，質押才有
根據擔保法規定

第五十三條債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
說的很清楚，抵押權的實現，是通過「以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償」

抵押才有優先權，擔保法規定：
第六十八條質權人有權收取質物所生的孳息。質押合同另有約定的，按照約定。

不過注意，你抵押的是房產，房產是不能質押的

Ⅲ 新《民事訴訟法》施行後，抵押權如何實現

新《民事訴訟法》施行後，抵押權實現的方式主要三種：

1、由抵押權人與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償

2、抵押權人可以向法院申請實現擔保物權，請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

3、通過法院訴訟的方式實現抵押權。

《民事訴訟法》抵押權的實現方式的規定：

第一百九十六條 申請實現擔保物權，由擔保物權人以及其他有權請求實現擔保物權的人依照物權法等法律，向擔保財產所在地或者擔保物權登記地提出。

第一百九十七條 人民法院受理申請後，經審查，符合法律規定的，裁定拍賣、變賣擔保財產，當事人依據該裁定可以向人民法院；不符合法律規定的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院提起訴訟。

《物權法》關於抵押權的實現方式的規定：

第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

(3)因抵押權產生租賃糾紛的案件擴展閱讀：

依據我國法律規定，抵押權的實現必須具備以下四個條件：

①抵押權必須有效存在。抵押權設定如果無效或者已被撤銷，則不能實現。

②必須是債務人履行期限屆滿。債務人履行債務的期限是否屆滿是決定債務人是否履行債務的時間標准。

③債權人未受清償。債務履行期限屆滿債權人未受清償，表明債務人未按期履行義務，無論債務是遲延履行，還是拒絕履行，債權人都可以行使抵押權，使債權得到清償。

④債務未受清償不是由於債權人造成的。只有在因債務人方面的原因未能清償債務而使債權人未受清償時，抵押權人才可以行使抵押權。如果債權人未受清償是由於其自己的原因造成的，則抵押權人不能行使抵押權。

Ⅳ 關於房屋租賃糾紛，民法通則八十六條是怎樣規定的

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法佔有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

Ⅳ 最高院關於租賃合同糾紛的司法解釋規定了什麼

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

Ⅵ 如何解決房屋抵押權與租賃權之沖突

2010年，被告無力償還銀行貸款，銀行向法院起訴申請實現抵押權。法院在審理中發現，被告與第三人在2008年簽訂一份租賃協議，將該房屋出租給第三人，並一次性收取10年的租金。 [評析] 審理中，合議庭對抵押權和租賃權哪種權利優先，產生了分歧。 第一種觀點認為，依據「設立在先則權利在先」原則，房屋租賃權設定在先，房屋抵押權設定在後，故租賃權優先。且依據《合同法》第二百二十九條及《物權法》第一百九十條，在該種情形下，租賃權與抵押權是可以並存於同一房屋之上的。抵押權實現後，新的房屋所有人必須承受租賃繼續有效的負擔。租賃權對抗抵押權，是為了維護穩定的租賃關系，促進租賃業的發展，使物的價值充分實現。 第二種觀點認為，依據「登記優於未登記」原則，即經登記公示的權利優於未登記公示的權利實現。房屋抵押權經登記才設立，具有公示效力，而租賃權並不需要登記才設立，即使在一些地方性規定中，規定租賃合同要登記備案，但這種登記只是為治安管理和稅收等方面的需要而進行的安排，登記與否並不影響租賃合同的效力。所以，根據《物權法》第一百九十條的規定，抵押權應優先於租賃權。 筆者認為，一般情況下，租賃期限短於抵押所擔保債務的履行期限，租賃合同不會影響抵押權的實現。但在租賃期限超過了抵押所擔保債務的履行期限的情況下，尤其是長期租賃（如20年）的情況下，就會給抵押權的實現造成現實的困難。筆者認為從抵押權和租賃權的對價上看，房屋抵押權的對價較大，而房屋租賃權的對價較小，為了維護交易的安全和經濟秩序的穩定，法律應側重保護對價較大的利益，確立抵押權的優先效力。尤其在當事人可能惡意利用「買賣不破租賃」的規則下，惡意製造抵押權無法實現的困境下，更應該堅持抵押權效力優先。

Ⅶ 房產抵押權行使的訴訟請求怎麼寫

我在網上有看到律師謝的案子，你可以找他咨詢一下

房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，本案件是一起侵犯承租人優先購買權的房產案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。
（為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名）

案件介紹：
一、原告訴稱：
王偉明在法院訴稱：2015年6月18日，我和陳東升在我愛我家中介的居間服務下簽訂了房屋買賣合同和補充協議，約定我購買陳東升出售的位於北京市朝陽區的102號房屋，房屋交易價格為120萬元。雙方在合同中約定自合同簽訂後90日內辦理過戶手續。我在合同簽訂當日交付了陳東升定金2萬元，陳東升向我出具了收受定金函，該函件明確雙方交易價格為120萬元。
同日，雙方簽訂了一份補充協議，協議約定如果我和陳東升雙方中任何一方沒有經過對方許可變更買賣意向的認定為違約。違約方應賠償守約方相當於合同總價款10%的違約金。後我和陳東升、北京某擔保公司在2015年7月11日簽訂了《擔保合同》，由擔保公司負責為陳東升的房子辦理解押手續，合同第四條約定：我的購房款通過擔保公司指定帳戶向陳東升進行結算和支付。2015年8月5日，我和某銀行、擔保公司及中介簽訂了《個人房屋抵押借款合同》，約定我使用訴爭房屋向銀行辦理個人抵押貸款。
隨後，我和陳東升、擔保公司簽訂了《資金監管協議》，協議約定購房款和銀行發放貸款的支付方式，由某銀行對賬戶進行監管，待陳東升協助辦理完畢過戶即抵押登記手續後，銀行將全部購房款自資金監管賬戶支付至陳東升賬戶內。合同簽訂後，我依照合同約定及時支付首付款和申請貸款，2015年8月1日，我依照約定將全部購房款支付至擔保公司指定帳戶。
但因陳東升不配合辦理過戶手續即辦理解押手續，拒絕履行合同義務，因此我起訴要求：繼續履行合同，陳東升協助辦理解押手續並將房屋過戶至我名下，同時陳東升依照口頭約定將車庫20年使用權贈予我；陳東升支付我違約金12萬元，並支付按每日560元的標准支付我自2015年9月18日至我實際取得房產證之日止的違約金；確認陳東升和康啟林之間不存在租賃合同關系。

二、被告辯稱：
陳東升辯稱：我不同意王偉明的全部訴訟請求。我認為合同至今沒有履行的主要原因在於王偉明，王偉明沒有依照合同約定將55萬元裝修、設備折價款支付給我，同時我認為王偉明的訴訟請求是相互矛盾的，王偉明主張的12萬元違約金不是履行合同的違約金，如果承擔刺鼻違約金，則不應當再繼續履行合同。關於王偉明主張的依照每日560遠的標准支付違約金的訴訟請求是有合同依據的，關於申國勝要求確認我和康啟林之間不存在租賃合同關系也是不屬實的。
最後，王偉明提及後面的很多合同，均沒有涉及到裝修、設備折價款的事項，只涉及房屋買賣。依據雙方簽訂的《裝修款補充協議》的約定，王偉明有義務在房屋過戶前支付我裝修款55萬元。綜上所述，我不同意王偉明的訴訟請求。

康啟林訴稱：2015年2月25日，我和陳東升簽訂了一份房屋租賃合同，約定由我承租陳東升出租的位於朝陽區的102號房屋給我的工程業務人員居住、使用，並且支付了半年的房租。2015年9月20日，我又交納了下半年的租金。後陳東升告訴我說王偉明起訴了陳東升，經我咨詢相關人員後得之我擁有優先購買權，因此我要求在王偉明、陳東升的房屋買賣中行使優先購買權。

中國銀行豐台支行述稱：2005年7月，我行和陳東升簽訂了按揭擔保借款合同，約定陳東升向我行貸款46萬元，貸款期限為240月。到2010年5月20日，陳東升還款58期，還款狀態正常，截止到庭審結束，尚有39.13萬元的到期本金沒有償還。陳東升已經用貸款所購房產向我行設定抵押，我行享有優先受償權，只有在貸款還清後抵押權才解除。根據擔保借款合同約定，抵押期間陳東升轉讓抵押物應當經我行同意，所得價款應當優先於向我行清償所擔保的債權。如果法院依法認定其他人為抵押房產的受讓人，依照物權法規定，受讓人應當先代為清償陳東升隊我行的債務，結清全部貸款本息，我行才能辦理解除抵押登記手續。

陳東升反訴稱：2015年6月18日，我和王偉明簽訂了房屋買賣合同及補充協議，但王偉明沒有如約支付裝修款55萬，王偉明行為存在嚴重違約，根據買賣合同約定，因此我提起反訴要求解除我和王偉明雙方簽訂的房屋買賣合同，並且支付我違約金11.6萬元。

王偉明針對反訴答辯：不同意陳東升的反訴請求。

三、法院查明：
2015年6月18日，王偉明和陳東升簽訂了房屋買賣合同，雙方合同中約定王偉明購買陳東升的102號房屋，房屋總價款65萬元。合同中約定自合同簽訂之日起90日內雙方前往房屋權屬登記部門辦理房屋過戶手續。
同日，雙方簽訂了補充協議，其中約定：陳東升出售給王偉明的房屋合同價格為65萬元，屋內設備設施作價55萬元，因此陳東升實際應得價款120萬元。上述設備設施折價款55萬元，王偉明登記前自行支付甲方。本補充協議為主合同的不可分割部分，具體價款和房屋買賣合同中價格有沖突時應當以本協議為准。
同日，王偉明、陳東升簽訂了一份二手房定金確認函，該函件確定雙方買賣合同的總價款為120萬元，王偉明在2015年6月18日支付陳東升定金2萬元。為進行上述交易，王偉明、陳東升和中介公司簽訂了補充協議，協議中約定經甲乙雙方友好協商，本協議簽訂後，甲乙雙方任何一方未經對方許可變更買賣意向，則視為改變方違約，違約方應當賠付守約方相當於本協議意向出售價款的10%的違約金。
此後，王偉明、陳東升和擔保公司簽訂了一份擔保合同，雙方在合同中約定為了解除抵押，陳東升採用提前還款方式一次性清償銀行債務，為緩解提前還款資金壓力，甲方（陳東升）向擔保公司借款40萬元。2015年8月5日，王偉明和某銀行、擔保公司簽訂了一份《個人房屋抵押借款合同》，該合同約定由王偉明向該銀行借款81萬元，王偉明指定將該款項匯入擔保公司在某銀行中的賬戶中，由擔保公司向該81萬元資金進行監管。
同日，王偉明、陳東升、擔保公司簽訂了資金監管協議，協議約定：甲（王偉明）乙（陳東升）丙（擔保公司）依據《房屋買賣合同》辦理房屋產權過戶手續，一方取得所購房屋產權證後依照二手房抵押貸款借款合同辦理房屋抵押登記手續，自抵押登記手續辦理完畢且丁方（某銀行）取得房屋他項權證後三日內，甲乙丙三方共同前往丁方營業場所，由丙方開具收款人為乙方的轉賬支票，將全部購房款自監管賬戶支付到乙方賬戶。
2015年8月1日，王偉明支付了擔保公司首付款29萬元。2015年8月5日，某銀行將王偉明的借款81萬元匯入深國省制定的賬戶內。2015年9月8日，擔保公司以掛號信方式向陳東升發出告知函，要求陳東升在2015年9月13日前將房屋產權證原件交付給擔保公司以保證合同履行，陳東升收到告知函後沒有將產權原件交付給擔保公司。2015年9月10日，陳東升想王偉明發出《通知》要求王偉明在2015年9月14日將裝修款55萬元匯入陳東升的指定帳戶，逾期視為解除雙方合同，王偉明收到通知後沒有支付55萬元裝修款。
原審庭審中，王偉明提供中介公司的證人證言，證明王偉明、陳東升雙方在簽訂合同時，雙方曾口頭約定陳東升贈予王偉明附屬車庫20年的使用權，對此陳東升不予認可。法院經詢問得知王偉明表示同意替陳東升向中行豐台支行償還剩餘貸款以消除訴爭房屋抵押，中行豐台支行不持異議。
另，法院查明得知陳東升在2005年7月27日和中行簽訂了抵押貸款合同，約定借款46萬元，陳東升在2006年6月17日取得房屋所有權證書，該房屋被抵押給中行豐台支行，目前為止陳東升尚未償還完畢貸款。
庭審中，康啟林向法院提交其和陳東升在2015年2月25日簽訂的《房屋租賃合同》及兩份租金收據，證明在王偉明購買訴爭房屋時，陳東升已經將該房屋出租給康啟林，陳東升對此予以認可。
康啟林稱王偉明在2015年10月起訴陳東升後，陳東升才告訴他房子已經出售，所以其請求作為第三人主張對房屋的優先購買權。

審判結果：
北京市豐台區人民法院經審理後判決：
一、王偉明和陳東升繼續履行雙方在2015年6月18日簽訂的房屋買賣合同及補充協議，陳東升在判決生效後15日內協助辦理過戶手續，王偉明在過戶當日替陳東升向中行豐台支行支付剩餘貸款、利息和其他費用（具體數額由中行豐台支行根據陳東升還款情況確定）；
二、陳東升在本判決生效後15日支付王偉明違約金12萬元。
三、駁回王偉明其他訴訟請求。
四、駁回陳東升反訴請求。
五、駁回康啟林全部訴訟請求。

一審判決後，陳東升、康啟林不服一審判決結果，上訴至二審法院，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。

五、房屋買賣合同糾紛律師靳雙權案件點評：
1、關於雙方簽訂的合同效力問題：
房屋買賣合同律師靳雙權認為，在本案中，王偉明和陳東升所簽訂的房屋買賣合同和補充協議為兩人的真實意思表示，不違反法律、法規的規定，因此該合同屬於合法有效合同。王偉明和陳東升應當依照合同約定履行各自義務。兩人雖然在房屋買賣合同中約定房屋價款為65萬元，但通過雙方後來簽訂的補充協議可以得知房屋總價款為120萬元，並且雙方在之後所簽訂的其他合同中也是依照此條款履行協議的，因此認定雙方實際交易價款為120萬元更為適宜。
王偉明、陳東升雙方簽訂的補充協議中雖然約定王偉明應當在房屋過戶前向陳東升支付裝修款55萬元，但通過雙方之後簽訂的資金監管協議約定已經變更了裝修款的支付時間，且王偉明已經將2萬元定金支付給陳東升，並將生育110萬購房款全部匯入雙方認可的資金監管賬戶內，因此應當認定王偉明已經履行了合同主要義務，陳東升不能以王偉明在過戶前沒有向其支付55萬裝修款為由要求解除合同，且王偉明不存在違約行為，因此陳東升要求王偉明支付違約金的反訴請求沒有事實依據，因此法院沒有支持。

2、關於繼續履行合同及辦理過戶的問題：
關於王偉明要求陳東升繼續履行合同協助解押一節，靳律師認為，雙方在買賣合同和相應的補充協議中沒有就此作出約定，因此王偉明的訴訟請求沒有合同依據，因此法院沒有支持其訴訟請求。
對於王偉明要求陳東升協助辦理過戶手續一節，靳律師認為，在兩人的買賣合同中已經明確約定了訴爭房屋在合同簽訂後90日辦理過戶手續，王偉明起訴時已經符合過戶的合同約定的過戶條件，因此王偉明的此項訴訟請求具有合同以及法律依據，法院應當予以支持。

3、關於違約金：
陳東升以王偉明沒有在房屋過戶前支付55萬元裝修款為由拒絕協助王偉明辦理過戶手續，陳東升存在違約行為，因此王偉明要求陳東升依照合同約定支付11.2我那元的違約金，具備事實及法律依據，法院應當予以支持。對於申國勝要求陳東升旅行贈與附屬車庫使用權一節，因雙方沒有足夠的證據證明雙方就此事向曾達成一致意見，因此法院沒有對此項訴訟請求予以支持。
關於王偉明要求陳東升依照每日560元的標准支付違約金的訴求，因雙方在買賣合同中僅就房屋的逾期實體交付達成了日萬分之五違約金的約定，但合同中並沒有約定房屋實體交付的時間，因此王偉明主張此項違約金沒有事實依據，因此法院沒有支持。

4、關於康啟林和陳東升租賃合同的問題：
對於王偉明要求確認康啟林和陳東升之間不存在租賃合同關系一節，靳律師認為，康啟林所提交的證據足以證明康啟林和陳東升之間曾經就訴爭房屋存在租賃合同關系，因此法院對其此行訴訟請求沒有支持。
對於康啟林要求行使優先購買權的請求，靳律師認為，因王偉明購房時屬於善意第三人，而作為出租房的陳東升並沒有將出售房屋的事情及時告知康啟林，因此康啟林的優先購買權如果因此而受到侵害，也應當向出賣人主張賠償，並不能在此案件中要求行使優先購買權，因此康啟林的請求沒有法律依據，法院不應予以支持。
綜上所述，法院的判決是正確的。

Ⅷ 房屋租賃合同糾紛 以物抵債方式變更的房主，原租賃合同是否有效

按相關法律規定，即使房屋所有權發生變更，也不影響租賃合同的效力。
相關法律規定《中華人民共和國合同法》
第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

Ⅸ 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的介紹

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是由最高人民法院民事審判第一庭編寫的，由人民法院出版社於2009年09月出版的圖書。

Ⅹ 房屋抵押後再租賃,租賃合同是否有效.

有效的，不影響租賃。

即使房屋所有權轉移，你的租賃合同繼續有效，只是要將租金交給新的主人。

如果你的租賃不能繼續，由房屋所有人賠償人，也就是最終的競標者。如果是你自己放棄租賃，那需要別找人賠了。

拓展資料：

相比較於信用貸款，房屋抵押貸款的額度明顯比較高。一般來說，房屋抵押貸款的額度高低，主要取決於抵押房屋自身的價值，最高可貸房屋評估價值的9成。

房屋抵押貸款因其提供了房屋作為抵押物，貸款機構所需承擔風險降低了一些，相應的貸款利息也會較低一些。

房產抵押辦理

1、貸款申請：借款人提出貸款用途，金額及年限時間；

2、申貸資料准備：借款人及抵押人將貸款申請貸款所需文件、證件按要求准備齊全；

3、看房評估(或勘估)：由相關機構對抵押房進行實地勘查、評(勘)估；

4、報批貸款：將所有申貸資料連同評估報告或勘估意見書報送銀行審批；

5、借款合同公證：借款人及抵押人填寫(借款合同)及所有相關文件、簽字、蓋手印後，由公證人員對其進行公證；

6、抵押登記手續：銀行憑房屋所有權證和借款合同公證書到產權處辦理抵押登記手；

7、開戶、放款：借款人開立還款賬戶、銀行放款至該賬戶(註：原則上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物)。 借款人應提供：本人配偶身份證、戶口簿、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明。 抵押人應提供：房屋所有權證，權屬人及配偶身份證、戶口簿、婚姻狀況證明。