㈠ 房產糾紛法律問題
你們原來拆遷的房子是在誰的名下，拆遷的補償就應當歸誰。
但這里存在當地的拆遷政策，拆遷補償除了按面積補償，是否還有人口數的補償。
你要了解當地政府的補償政策，各地都會不同的。
㈡ 房產糾紛案例主要表現於哪些問題
房地產糾紛是指在房地產開發、經營和管理過程中，當事人之間因房地產權益而產生的糾紛。實際上也就是房產糾紛和地產糾紛的總稱。其當事人既可以是公民、法人和其他組織，也可以是房地產管理機關，其中的公民、法人和其他組織包括涉外房地產關系中的外國公民、法人及其他組織和港澳台的公民、法人和其他組織。房地產糾紛按其法律性質可分為民事性質的房地產糾紛和行政性質的房地產糾紛。據此，法學家中國指導參考典型案例全庫房產糾紛案例包括一手房買賣糾紛、二手房買賣糾紛、房屋租賃糾紛、房屋居間糾紛、房屋權屬糾紛、房屋遷讓糾紛、婚姻家庭房產糾紛、房屋拆遷利益分割糾紛、相鄰糾紛、物業糾紛等，每件案例都從當事人爭議焦點出發，結合現行《中華人民共和國房地產管理法》等法律法規的規定，對法院的判決作出評析，供案件辦理、審理及學術研究參考借鑒。
㈢ 急，房地產糾紛處理中的正當程序，這篇論文開題報告怎樣寫
處理房地產糾紛中行政與民事交叉問題的正當程序
一、房地產糾紛中與行政行為有關的民事訴訟
民事審判是人民法院依照民事訴訟法規定的程序，在對證據進行舉證、質證和認證的基礎上，對案件事實進行判斷並對民事主體爭議的民事權益作出裁判的司法行為。行政審判是人民法院依照行政訴訟法規定的程序，在對證據進行舉證、質證和認證的基礎上，對被訴具體行政行為進行合法性判斷並作出裁判的司法行為。房地產糾紛中既有民事行為又有行政行為，而且這兩類行為相互關聯、互為因果，有效的民事行為具有約束力；合法的行政行為具有公信力、確定力、拘束力和執行力，合法的行政行為應當建立在有效的民事行為的基礎上。民事行為受私法調整，行政行為受公法調整，根據法的統一性原理，房地產權利關聯的民事行為與行政行為的目的與指向應當是一致的，產生糾紛後兩類審判的結果也應當是一致的。完整的房地產權利屬於對世權，應當進行公示，公示即具有排他性。因此法律規定房地產登記機關對房地產所有權、居住權、他項權登記進行公示，這種公示行為系行政確認行為，體現了濃重的行政干預色彩。房地產權屬登記是房地產管理機關應申請人的申請作出的行為，申請人提交的申請材料主要是有效的民事行為的相關材料。因此，房地產權屬登記行為屬於可訴的具體行政行為，它成為行政訴訟的受案范圍。同時它的關聯行為大多屬於民事行為，而民事行為必然存在一些糾紛，這些糾紛屬於民事訴訟受案范圍是毋庸置疑的。顯然，由於民事行為與行政行為關聯性的客觀存在，導致民事訴訟與行政訴訟也必然存在交叉，即民事審判會涉及具體行政行為，行政審判必將涉及民事行為。房地產糾紛中與行政行為有關的民事訴訟主要存在以下形式：
第一，房地產買賣合同糾紛訴訟。房地產買賣合同糾紛是因為房地產買賣合同簽定後在履行中產生糾紛，主要包括：一房多賣、房屋的面積分歧、房屋的性質分歧等。例如某開發公司與張某簽訂房屋買賣合同，將一套房屋以50萬元的市場價格賣給張某，而後該開發公司為了融資，又將該房屋以明顯低於市場價格的40萬元賣給李某，且李某明知房屋已經出售便迅速辦理了房屋所有權證。張某向法院提起民事訴訟要求開發公司交付房屋，被告開發公司以房屋已經出售並辦理所有權證為由，抗辯無法履行交付房屋的義務。此時，法院應當行使闡明權，告知原告作為利害關系人向法院提起行政訴訟，訴請法院判決撤銷登記機關給李某頒發的房屋所有權證。本案中李某屬於惡意取得，其民事行為損害了善意第三人張某，屬於無效民事行為，房屋登記機關頒發房屋所有權證屬於違法行政行為，應當予以撤銷。
第二，繼承糾紛訴訟。被繼承人依法擁有的房地產在繼承中常常發生糾紛。這種糾紛有些發生在權屬轉移登記之前，也有的發生在轉移登記之後。如果糾紛發生在轉移登記之前，那麼就屬於單一的民事訴訟；如果發生在轉移登記之後，就存在兩類訴訟的交叉。
第三，抵押合同糾紛訴訟。根據擔保法的規定，房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移抵押房地產的佔有，將該房地產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該房地產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。實踐中，一旦債務人不履行債務時，第三人作為抵押人主張抵押無效，於是向法院提起民事訴訟，民事訴訟中抵押
權人便提供具有公信力、確定力、拘束力和執行力的他項權證。這樣，民事審判必然面對行政行為。
第四，侵權訴訟。實踐中，原告起訴被告侵害土地使用權和房屋所有權的案件理所當然屬於民事案件，但是，在審理土地侵權民事糾紛中會遇到《宅基地批准通知書》和《建設工程規劃許可證》等具體行政行為，在審理房屋侵權民事糾紛中會遇到房屋所有權證等具體行政行為。
第五，離婚財產分割糾紛訴訟。隨著新婚姻法的出台，夫妻之間的財產關系有了明確的法律保障和規定。而和我國房地產事業的發展相比，不動產的立法相對落後。由於多種原因，家庭成員相互之間權利意識淡薄，配偶之間對房屋大都以一方的名義進行權屬登記，在和諧的家庭中當然不存在任何問題。然而，在夫妻感情出現危機時，夫妻中署名的一方便持證處分該房產，並辦理轉移登記。在離婚訴訟中就難免涉及財產分割爭議，如何確認權屬登記這一具體行政行為就成為民事訴訟中不可迴避的問題。
第六，析產訴訟。房地產權共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名義向房地產登記機關申請登記並領取《房屋共有權證書》。但在民事訴訟中，常會遇到出資事實的判斷和權屬登記行為的認定問題。
第七，贈與糾紛訴訟。合同法規定贈與合同除公益捐贈外屬於實踐性合同，即以實際交付為生效要件，不動產以辦理所有權轉移登記為生效要件。然而，隨著二手房交易稅賦的加重，一些人為了規避稅收，便採取虛假贈與的手段，在民事訴訟中必將會遇到究竟是買賣還是贈與的判斷以及權屬登記行為效力的認定問題。
第八，互換糾紛訴訟。不同的房地產所有權人基於對房地產面積、位置、樓層、朝向、用途的不同考慮，常常進行差價或無差價交換。這種交換也是通過合同約定，然後向房地產登記機關申請轉移登記。之後，可能因為差價、房屋質量、共有人異議等問題產生合同糾紛，當事人向人民法院提起民事訴訟，在訴訟中必將涉及權屬登記行為效力的認定問題。
二、房地產糾紛中與民事行為有關的行政訴訟
第一，訴房地產登記機關不履行法定職責。《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：「登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記後的30日內核准登記，並頒發房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記後的15天內核准注銷，並注銷房屋權屬證書。」顯然，進行房屋權屬登記是房地產登記機關的法定職責。為了依法監督行政機關依法行政，最高人民法院《關於執行行政訴訟法若干問題的解釋》第39條規定：「公民、法人或者其他組織申請行政機關履行法定職責，行政機關在接到申請之日起60日內不履行的，公民、法人或者其他組織向人民法院提起行政訴訟，人民法院應當依法受理。法律、法規、規章和其他規範文件對行政機關履行職責的期限國有規定的，從其規定。」人民法院在行政審判時應當對原告申請時提交的申請材料進行審查，這些申請材料包括相關的民事行為，所以，該類行政訴訟就需要對相關的民事行為進行審查。
第二，訴房地產登記機關的初始登記行為。房屋初始登記是指對於國有土地上新建的房屋和集體土地通過徵用轉化為國有土地後，對土地上的房屋權利進行登記。對房屋權屬的初始登記是房屋登記機關的法定職責。房屋初始登記也是對與之相關的前置行為合法性的認可，對於房地產開發公司而言，進行初始登記是取得商品房銷售許可證的前提條件。因為進行初始登記造成當事人損失的，當事人可以依法向人民法院提起行政訴訟。此時，便涉及兩類訴訟的交叉。
第三，訴房地產登記機關的轉移登記行為。房屋轉移登記是指在總登記以後，所有權發生繼承、買賣、贈與、交換、分割、轉讓等法律行為之後，房地產登記機關依照申請人的申請作出的登記行為。轉移登記一般是基於前述的民事行為，當事人如果因為民事行為產生糾紛而訴諸法院，可能是民事訴訟，也可能是行政行為。此時，民事訴訟如何對待轉移登記行為是本文所要解決的重要問題。
第四，訴房地產登記機關的變更登記行為。房屋變更登記是指在總登記以後，因房屋發生擴建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范圍的增減、房屋的性質、房屋的面積以及家庭成員內部人員的變化，房地產登記機關依申請對上述項目的變動予以登記的行為。例如，某被拆遷房屋在補償沒有解決之前為拆遷人違法拆除，該房屋的所有權證中記載的房屋性質為住宅，被拆遷人申請登記機關將其房屋的性質變更為經營性用房。登記機關經審查認為該房屋屬於經營性房屋，於是便進行了變更登記。之後，拆遷人作為利害關系人向人民法院提起行政訴訟，要求撤銷變更登記行為。此時，被拆遷人向人民法院提起侵權訴訟。如何處理好兩類訴訟的關系是非常重要的。
第五，訴房地產登記機關的他項權登記行為。房屋他項權登記行政行為是指房地產登記機關對於設定房屋抵押權等他項權利，應申請人的申請作出的行為。抵押權的取得是在抵押合同有效的基礎上進行他項權登記，因此，房地產他項權登記是取得抵押權的條件。實踐中抵押權人以主張抵押合同有效提起民事訴訟，而抵押人常常以抵押合同無效進行抗辯，於是就出現了抵押權人提起民事訴訟主張抵押合同有效，而抵押人提起行政訴訟主張撤銷他項權登記。兩類訴訟同時存在，處理好合同與登記的關系尤為重要。
第六，訴房地產登記機關的注銷行為。注銷行為是指房地產登記機關依法辦理權屬登記之後，經當事人申請或者依職權對已經進行的權屬登記行為進行否定的行為。例如甲公司用其自有的房屋設定抵押，向某建設銀行貸款5000萬元，房地產登記機關依法為其辦理抵押登記並頒發了他項權利證書。一個月後，甲公司偽造債務已經履行的證據並謊稱他項權利證書丟失，向房地產登記機關申請注銷他項權利證書，房地產登記機關經審查便注銷了他項權利證書。10天後甲公司又以該房產設定抵押，向某工商銀行貸款5000萬元，該工商銀行向房地產登記機關查詢並了解該抵押物沒有權利負擔，經申請房地產登記機關進行了他項權登記並頒發了他項權利證書。該工商銀行於是便向甲公司發放了貸款。一個月後，建設銀行知道了上述事實後便向登記機關交涉，房地產登記機關於是撤銷了注銷行為。
第七，訴房地產登記機關的撤銷注銷行為。房地產登記機關依職權或根據申請對違法的權屬登記行為予以撤銷，使其不發生法律效力，恢復到違法權屬登記行為作出之前的狀態。行政行為一經撤銷，原則上具有溯及既往的效力，即自始喪失效力，但如果自始喪失效力對於公共利益、整體利益和善意第三人利益不利時，也可以確定自撤銷之日起失去效力。如果因該行政行為使行政相對人的信賴利益等合法權益受到侵害，國家應當承擔行政賠償責任。上述案例中，建設銀行申請房地產登記機關撤銷了注銷行為後，工商銀行認為自己的抵押權受到損害對撤銷注銷行為提起行政訴訟。
三、我國法院處理此類糾紛程序的多樣性
涉及房地產糾紛的訴訟方式可能是行政訴訟也可能是民事訴訟，由於法律規定的兩類訴訟的分工並非十分明確，作為法官也並非能夠准確確定，因此，原告在進行判斷時難免存在偏差。解決這種偏差，可以通過人民法院闡明權的行使，告知原告進行正當程序的救濟，無論如何人民法院應當尊重原告的訴訟選擇權，不能違背原告訴訟自主的意願。無論原告選擇民事訴訟還是選擇行政訴訟，只要符合法定的起訴條件，人民法院都必須受理。
對法院受理這種房地產行政、民事糾紛爭議重合案件後，適用哪種程序以及兩種程序的先後，我國現行法律和司法解釋沒有明確規定，審判實踐中各自為政，理論界也是見仁見智。其一，認為權屬登記行為是相關民事行為的一部分，於是將糾紛作為民事案件審理，並以相關的行政行為的公定力為基礎認定權屬登記行政行為合法，作出民事判決；其二，認為權屬登記行為是相關民事行為的一部分，於是將糾紛作為民事案件審理，並以司法權優於行政權原理直接將相關的行政行為作為優勢證據進行審查，甚至直接認定權屬登記行政行為無效，作出民事判決；其三，採取先行政後民事的程序，如果原告先提起民事訴訟，法院應當先中止民事訴訟，等行政判決生效後，再恢復民事訴訟；其四，採取行政附帶民事，在行政判決時一並對民事爭議作出判決；其五，原告分別提起民事訴訟和行政訴訟，法院分別作出行政判決和民事判決。
筆者認為第一種做法是程序的「大民事」，對權屬登記行為不予審查而直接套用，並在民事判決中予以確認，使得按照正當程序即行政訴訟審理可能會出現司法不統一，或者出現難以進行合法性審查的局面。
第二種做法是程序和實體的「大民事」思想在作怪。完全通過民事審判解決房地產糾紛的局限性表現在房地產所有權通過登記進行公示，通過公示使該所有權具有對抗力，即具有對抗善意第三人的能力。這種登記是行政機關在對相關民事行為進行有效性確認的基礎上的行政確認行為，該確認行為具有公定力。這樣必然存在兩類行為，也會因此產生兩類訴訟，傳統的處理方式普遍採取民事訴訟解決爭議。然而，民事審判解決房地產糾紛具有局限性，表現在：(1)將權屬登記的行政行為作為證據進行審查，與將該具體行政行為納入行政訴訟受案范圍按照正當程序進行合法性審查存在沖突，有時甚至出現同一法院作出的民事判決與行政判決相矛盾，造成司法混亂，導致司法公信力下降。直接審查具體行政行為，違反正當程序原則。(2)不能將行政機關作為第三人納入訴訟，在房地產權屬登記損害賠償訴訟中一般為多因一果，房地產登記機關違法登記也是造成損害的原因之一，特別是在「責任政府」理念的傳統下，相對人對行政機關的信賴是執政者最為寶貴的資源，理所當然，登記機關應當為其違法行為「埋單」，但民事訴訟無此功能。(3)不能判決行政機關承擔行政賠償責任。
前述第三種做法具有合理性，筆者支持該種觀點，因為它可以保證司法統一原則、正當程序原則、責權一致和司法權優先原則得到全面貫徹。該做法即使法律不作任何修改，在法律邏輯上也沒有任何障礙，因為行政訴訟法規定，行政訴訟是人民法院對被訴具體行政行為的合法性進行審查，具體行政行為證據是否確鑿是合法性審查的重要內容，對具體行政行為證據是否確鑿的審查必然包括對相關民事行為的審查。在行政訴訟法頒布之前，人民法院適用民事訴訟法審查具體行政行為沒有任何問題，但是在行政訴訟法頒布之後，依照行政訴訟法規定的程序審查具體行政行為才是正當程序。
第四種做法在立法的層面上應當屬於上策，它符合正當程序原則、司法統一原則和公正效率原則，也可以解決民事案件辦不完、行政案件不夠辦的問題，有利於有限司法資源在法院內部的有效配置，是立法的發展方向。就現行法律、司法解釋來說，最高人民法院司法解釋規定，最高人民法院《關於執行行政訴訟法若干問題的解釋》第61條規定：「被告對平等主體之間民事爭議所作的裁決違法，民事爭議當事人要求人民法院一並解決相關民事爭議的，人民法院可以一並審理。」即行政附帶民事判決。目前，對於涉及權屬登記的行政案件進行行政附帶民事審理沒有法律依據。
第五種做法容易出現相互矛盾的司法判決，無論在目前的司法中還是在將來的立法中都是不可取的。
㈣ 關於房地產糾紛的案例分析
開發商未實現在售樓廣告中的承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾並承擔違約責任？ 開發商在售樓廣告中承諾的購房優惠條件未載入購房合同中，購房者入住後發現開發商未實現承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾並承擔違約責任？ 案情簡介 2006年3月25日，購房者王春梅收到北京市華天房地產開發有限責任公司（以下簡稱「華天公司」）售樓部給其郵寄的樓盤宣傳資料，該樓盤宣傳資料聲稱，只要購房者在收到上述售樓廣告之日起3個月內，與開發商簽訂購房合同，開發商將會給購房者的大卧室免費安裝落地推拉門及入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅剛好想買一處住房，而且此處樓盤是現房，再加上看到華天公司開發樓盤的優惠售樓條件後，更增添了自己的購房慾望，遂與華天公司售樓部聯系，並與售樓部的工作人員確認上述的售樓優惠條件是否屬實。售樓部的工作人員在電話中明確告訴王春梅，只要在2006年6月20日之前簽訂購房買賣合同，開發商將會給其大卧室免費安裝落地推拉門和入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅證實上述情況後，遂與售樓部約定第二天看房。次日，王春梅看完房屋後深表滿意，遂向開發商簽訂認購書並預交了2萬元定金，預定了該樓盤的4號樓A單元2003房。 2006年4月15日，王春梅與華天公司簽訂了正式的購房買賣合同，並交付了全部購房款。但上述的售樓優惠條件並未寫人雙方簽訂的購房買賣合同條款中。王春梅當場提出異議並詢問開發商售樓處的工作人員，得到的答復是：在優惠期間購買房屋的購房者，開發商肯定將會為購房者大卧室免費安裝落地推拉門及入住後為購房者免費安裝一部電話。王春梅及其他購房者見開發商的工作人員如此肯定，便相信了開發商的口頭承諾，放棄了將上述優惠售樓條件的內容寫人雙方簽訂的購房買賣合同中。 2006年4月25日，王春梅辦理了入住手續後發現，開發商華天公司並沒有在其大卧室給其免費安裝落地推拉門，亦沒有給其免費安裝電話一部。鑒於此，王春梅認為開發商承諾自己的優惠購樓條件並未實現，開發商的行為已經構成違約。於是，王春梅要求開發商華天公司為其大卧室免費安裝落地推拉門以及免費安裝電話一部，但其要求被開發商拒絕。開發商認為，本地產公司已經根據雙方簽訂的《購房買賣合同》的約定履行了全部義務，根本沒有義務履行合同以外的其他義務，王春梅的要求沒有法律依據。 雙方經多次協商未果，王春梅依法向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求法院判決開發商為其大卧室免費安裝落地推拉門、免費安裝電話一部以及賠償其經濟損失3000元。 原告王春梅訴稱，該樓盤售樓廣告曾向其宣稱，在售樓優惠期間購買房屋，開發商將會給其大卧室免費安裝推拉門以及入住後免費為其安裝電話一部；而且在辦理入住手續時，銷售人員在其看房時也曾答應定將按售樓廣告上的內容給其免費安裝推拉門和電話一部。但是，在交房後，開發商並未履行售樓廣告承諾。因此，被告的行為已經構成違約，理應承擔違約責任，並應承擔自己的經濟損失。故請求法院判決支持自己的全部訴訟請求。 被告華天公司答辯稱，原告王春梅購買的是現房，在其看房後發現大卧室沒有安裝推拉門亦未提出異議。而且，在雙方簽訂正式購房合同條款中，並無任何條款涉及免費安裝推拉門及電話的約定，原告王春梅在簽訂正式購房合同時亦未提出異議。因此，本公司根據合同條款的約定，沒有義務為其免費安裝推拉門及電話一部；更何況，本公司的售樓廣告宣傳資料屬於要約邀請，不是購房合同內容的構成部分，故原告王春梅的訴訟請求於法無據，請求法院判決駁回原告王春梅的訴訟請求。
㈤ 房產糾紛的經典案例有哪些
房產糾紛的產生原因
分析目前產生的大量房產糾紛,主要分以下幾類:
一是房屋產權糾紛。主要表現為專因產權證書的登記、撤銷、變更等產生的糾紛。
二是房屋買賣糾紛。這是日前房地產糾紛中的熱點和難點問題。
三是房屋優先購買權糾紛。這類糾紛主屬要是因爭議房屋存在共同共有、共同使用及承租關系,權利人在出賣房屋時,未正確向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知權而引發的糾紛。
四是房屋租賃糾紛。房屋租賃糾紛一般發生在公房或私房的出租人和承租人之間。
它通常涉及房屋租賃合同、租金、租賃房屋的養護維修、公房承租權等方面的法律問題。 五是房屋抵押、典當糾紛。 六是房地產相鄰關系糾紛。這是一種經常發生的房地產糾紛,它是指由相鄰房地產的所有人或使用人因通行、採光、空間延伸、管線設置等問題而引起的糾紛。 七是房屋拆遷糾紛。
㈥ 房產糾紛的產生原因，房地產糾紛有哪些解決辦法
(1)協商解決。
(2)調解解決。調解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協商解決糾紛時，根據一方當事人的申請，在房地產管理部門、消費者協會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人根據有關商品房銷售的法規和政策的規定，相互諒解，達成和解協議，使購房糾紛及時得到解決的一種方式。
(3)仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發生之前或爭議發生後達成協議，自願將爭議交給仲裁機關依照國家法律、法規和地方性行政規章、規定做出對各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機關、社會團體和個人的干預，仲裁委員會與行政機關之間沒有隸屬關系。仲裁裁決一經做出，即具有法律效力，並且仲裁裁決是終局的，不存在當事人上訴的問題。如要採用仲裁方式解決糾紛，購房者和開發商必須訂有仲裁協議，自願將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不願將糾紛遞交仲裁，那麼就不能採用這種方式解決糾紛。
(4)行政解決。購房糾紛的行政解決，是指經商品房所在地的房地產管理機關等部門調解無效或達成協議後，當事人又反悔的糾紛，或者是購房糾紛當事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。就方式而言，行政解決一般經過一級行政決定和行政復議兩個階段。其中，一級行政決定是行政復議的前提和必經程序。包括購房糾紛在內的房地產案件的行政復議依《行政復議法》的規定進行。
(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。購房糾紛訴訟有民事訴訟和行政訴訟兩種。民事訴訟的當事人是發生購房糾紛的平等民事主體，即公民、法人或非法人組織，購房糾紛的民事訴訟，由人民法院民事審判庭(有些地方人民法院設有專門的房地產審判庭)根據《民事訴訟法》的規定進行審理。