⑴ 沈陽市物業法有針對家裡被盜物業應該有什麼責任嗎
家裡無人連續兩次被盜，物業是否需要承擔責任？
案情：白先生家住中海水岸春城小區1樓。由於小區不讓安裝窗護欄，在白先生及妻子外出的兩個月內，家中被盜兩次，共損失4萬多元。中海水岸春城屬於全封閉小區，通常，要進入小區必須持有業主卡，外人是不允許入內的，且小區內有保安巡邏，竊賊在砸碎門窗作案時卻並沒有被發現。出事後，白先生找到小區物業公司，稱自己按時交納物業各項費用，應當得到賠償，卻遭到物業公司的拒絕。
評析：本案是一起非常典型的物業服務合同糾紛案件，焦點集中在兩個方面：首先，物業公司和業主之間存在怎樣的權利義務關系；其次，物業公司在白先生家中被盜的責任中是否存在過錯。
業主在入住房屋前，都會與物業公司簽訂物業服務合同，約定雙方的權利義務及物業公司的職責。業主應按期繳納物業費用，並遵守物業公司的相關管理事項，物業公司履行自身的服務義務，為業主提提供安全、干凈、清潔的居住環境。而根據2007年10月1日新修訂的《物業管理條例》第2條的規定，物業公司收取管理費用，「由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。」一般來說，物業服務合同中應當對違約責任進行約定，如果在物業服務合同中明確約定了物業公司因為自身的過錯導致業主財產受損或是人身損害的，應當對業主的損失承擔賠償責任。如果沒有在物業服務合同中約定違約責任的，那麼則按照我國的《物業管理條例》的相關規定明確雙方的權利義務。
而在本案中，白先生和海水岸春城小區之間顯然存在物業服務合同關系。在白先生按時繳納服務費用的情況下，小區物業公司應盡到相應的管理義務，如組織保安在小區內定時巡邏、發現可疑人員進入小區進行盤查、發現小偷立即進行抓捕等。而物業公司禁止業主安裝窗護欄，雖然是為了小區的美觀，但是，房屋作為業主的私有財產，業主有權為了自身財產的安全採取一定的防護措施，現在，物業公司限制業主在自家房屋上安裝防護網，即是將業主的財產安全及人身安全置於危險境地。而且海水岸春城小區屬於全封閉的小區，物業公司應當對進入小區人員的身份進行核查，以避免竊賊進入小區作案，且保安也應當定時巡邏，以防竊賊作案。
而白先生家中失竊正是由於物業公司沒有盡到相應的服務義務，未能保障小區居民的財產安全。根據《物業管理條例》第36條的規定：「物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」在本糾紛中，白先生家中失竊，正是由於物業公司的監管不力，防範不嚴，沒有加強對小區的安全防範，沒有定期巡邏，沒有盡到謹慎防範義務，沒有盡到保障小區居民財產安全的義務，在可能發現小偷的情況下疏於監管，遂導致小偷進入小區，並且在夜間作案時物業公司也沒有做到及時、謹慎的防範義務，所以，物業公司應該承擔白先生家中失竊的賠償責任。
⑵ 物業管理合同糾紛案例分析
大家入住小區都希望能夠得到一個良好的物業管理、維護服務，因此很多小區物業都會與小區住戶簽訂物業管理合同，雖然合同具有約束性，但也避免不了一些因物業服務不到位而產生的糾紛，下面我們就來看一個物業管理合同糾紛案例，了解與物業管理合同有關的知識。
物業管理合同糾紛案例分析
[案情]
原告：李xx
被告：aa物業管理有限公司
原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原 告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位於ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委託工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發現摩托車丟失。原告即告知被告的保安員並向公安機關報案。該轄區的 宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區的管理事務，其職責包括保障治安及加 強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的有關規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內容包括安全防範 服務。因此，被告有法定的義務對車輛的停放進行管理並保障其安全。現由於被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被 告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關系，不是保管合同關系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務，沒有保管義務。而被告已在小區的4個出 口設立門崗，並實行24小時保安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅根據原告的陳 述就認定其摩托車是在小區內被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。
[裁判要點]
中山市人民法院經審理認為，首先，關於 原告摩托車是否在ss住宅小區內丟失，根據原告的陳述，原告於2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為 1421的停車位上，至同月23日11時許發現摩托車丟失，遂通知小區值班保安並向公安機關報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最 高院《關於民事訴訟證據的若干規定》第七十三條關於高度蓋然性證明標準的規定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號 摩托車在ss住宅小區內丟失的事實。其次，關於原、被告之間屬何種法律關系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約 對車輛的保管並無一致意思表示，雙方當事人之間並未成立保管合同，原告作為業主按月向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司按政府規定的收費標准提供 相應的物業管理服務，雙方形成物業管理服務合同關系。而對車輛的管理屬物業服務合同的一部分，被告在履行物業管理服務合同時，對小區內的車輛等財產負有合 理、謹慎的注意義務。被告雖配有值班、巡邏的保安人員，採取了一定的保安措施，但對出入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故對 原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒於此，原、被告雙方責任各半，被告對此 應承擔50%的民事賠償。
一審宣判後，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決並無不當，維持原判。
[評析]
本案是一起典型的物業管理服務合同糾紛案件，其中的關鍵在於對雙方法律關系的性質及車輛是否在小區內丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。
物業管理服務合同的性質、特點及物業管理者保安責任的范圍
「物 業」一詞的含義為「財產、資產、擁有物、房地產」等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。而所 謂的「物業管理」，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，即是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任 和委託提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，是 業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處於核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和准則，成立了物業 管理服務合同關系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的規定，物業 管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業管理的內容包括安全防範服務。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理並作安全保障的義務。但是，我們也不能憑 借這些約定和規定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務，而應該辯證地分析。
首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作」。由此可見，物業管理的保安職能被我國的相關行 政法規定位為「協助」，物業管理企業本身並不能獨立承載轄區內的安全防範工作。因此，保安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加 安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險櫃。
其次，物業管理合同是一種委託服務合同，不同於保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群 治的安全防範服務，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合 同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。
再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防範服務。
綜 上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務，但基於雙方的物業管理服務合同關系，被告對原告的車輛負有管理並作安全保障的義務，而被告對出 入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對 等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。
（以上回答發布於2014-06-13，當前相關購房政策請以實際為准）
點擊領取看房紅包，百元現金直接領
⑶ 沈陽某小區物業起訴欠費業主 各國物業咋處理黑名
聽說過物業被業主換掉的，你聽說過物業起訴業主的么？最近，沈陽一個小區的住戶被集體起訴了，起訴他們的是物業，原因是欠繳物業費。
物業費收費難現在已經成了很多物業公司最頭疼的事，越來越多的物業公司無計可施，只能選擇起訴業主的方式解決。
業主不肯交物業費的原因主要集中在對物業服務不滿意，因此不交物業費成為對物業提出抗議的一種手段，也是維權方式。
不過，律師提醒，除非確有證據證明物業公司存在重大違約或是造成侵權，並給業主造成一定損失，否則業主是應該繳納物業費的。
在很多小區，物業和業主似乎成了不可調和的「對手」，鬧上法庭，實在鬧心。
那麼，在國外，物業費的繳納情況如何呢?物業一般會如何處理欠繳物業費的情況?
在美國，不同的房屋類型有不同的物業費繳納方式。《全球華語廣播網》美國觀察員龐哲介紹，美國各種類型的房子物業費所涵蓋的項目也不同。
龐哲：美國物業一般是指購買合作居屋或者是公寓居屋者，如果是購買單獨房產者只要支付各種土地稅和財產稅給政府就沒有其他的物業費用，但是如果有的社區有各種各樣的社區服務項目，比如收取垃圾、園林規范等，在補稅之外額外收取費用的狀況各州都有不同規定，規范化的公寓居屋和合作居屋每月都有不同程度的管理費用的收取，這些管理費用包括樓房維護、公共設施護理、收取垃圾和公共活動區域的園林環境的維護和保持的一些費用。
龐哲表示，美國按月繳納物業費，如果拒交或延誤繳納，物業公司也會毫不留情將業主告上法庭，更為嚴重的是，業主可能會上黑名單。
龐哲：業主在購買物產時所簽署的購買合約當中都會包括每月按時上交管理費用的條款，如果是大規模的公寓或者大規模的合作居屋，偶爾一到兩個單元的業主延誤或者續交管理費，短期之內管理單位就會以提升其他的業主的費用的方式來補足缺失，但是如果是很小的公寓樓只有很少的業主聯合擁有，拒交或者是延誤管理費就會對整個物業管理造成經濟困難，所以美國對物業管理費用問題處理手法方面還是很嚴格的，首先就是物業管理機構可以以違反合約的行為對不交物業管理費的業主進行法律起訴，如果罪名成立法庭就會責成執法機構對違規業主進行罰款，強行收回房產，沒收或者拍賣違規業主的房產，並且在現市政府備案，也就是上黑名單，這樣對違規的業主今後在所有貸款和其他銀行金融服務機構方面就會被列為「另類」。
在澳大利亞，很多人是居住在獨門獨戶的自家院落，澳大利亞觀察員胡方介紹，這種院落是不用交物業費的，只要繳納市政管理費。真正要交物業費的是目前在澳大利亞興起的越來越多的公寓樓的住戶。
胡方：通常公寓樓的物業管理公司會每3個月要求房主繳納一次物業管理費，但是對於逾期不交的住戶，物業管理公司並不是一刀切的立刻採取行動，像我自己住的小區就是有物業管理公司的，他們的做法就是如果逾期超過30天，那麼你只需要額外再加10塊錢澳幣就可以把物業費給補上，但是仍然還是拖欠不交，如果收到第一次警告信，你需要額外再繳納50塊錢澳幣，收到第二次警告信需要額外繳納150塊澳幣，而收到第三警告信以後，對不起，物業公司有可能聯系專業的追債公司來進行追債，如果再追債沒有結果，那麼法院會強制性的要求屋住繳納所拖欠的物業管理費，同時又可能他的這種欠債記錄會被列入澳大利亞的徵信黑名單當中。
盡管澳大利亞拖欠物業費也有可能會進入黑名單，但還是有些居民故意拖欠物業費。胡方表示，對於這種什麼也不在乎的業主，物業公司也無可奈何。
胡方：像前一階段我隔壁的一個小區就是房主和物業公司產生糾紛，居民委員會為此開會討論是否要更換物業管理公司，後來糾紛升級有屋主把物業管理公司告上了法院，在這種情況下有好幾戶住戶就暫時並沒有繳納物業管理費，不繳的理由就是有可能在近期之內會換物業管理公司，所以物業管理費需要等到未來塵埃落定，知道未來到底有哪一家物業管理公司來接管他們的物業之後才繳納，那麼據我所知，是隔壁那家物業管理公司也是對此無可奈何，並沒有採取進一步的行動。
而在韓國，一月一交的物業費是與水電費綁定在一起的。韓國觀察員南黎明說，正是因為物業費跟水電費分不開，韓國業主也很少故意拖欠物業費。
南黎明：在韓國小區的物業費一般是一個月交一次，一般都是在月底交的，包含項目非常全面，基本上有關居住的所有內容都包括在裡面了，比如水電費、煤氣、取暖、收視費、熱水的使用費等等，那些固定的管理費比如物業管理員的工資、小區清掃費、食品垃圾處理費、日常設施的維修費、電梯使用費等等也都全都包括在裡面，一般不需要個人再繳納其他的費用了，管理費是按照所居住的面積來計算的，其他的使用費都是有計量表的，物業人員算好了之後列印成單子再發給每家，那麼韓國物業管理費的清單列的非常的詳細，甚至把每家每個月管理的額數和上個月還有去年同期的對比額也顯示出來，讓住戶能夠知道自己在哪個方面能夠再節省一下了。
在韓國，如果業主拖欠物業費，水電就會停，但是不與信譽掛鉤。
南黎明：對一些晚交物業費的都有一個罰款的額度百分比，在韓國長期欠交物業費的事情基本上是不可能發生的，因為物業費裡麵包括著水電費還有煤氣的費用，所以如果欠交兩三個月的話，煤氣和水電就會停了，人在裡面是無法生存下去，所以只能從小區搬出去到一個不需要交物業費的獨門獨戶的住宅里去住了，所以和銀行的信譽應該是沒有辦法掛鉤的。在韓國的每個小區都有業主自己組織的一個小區的委員會，由業主們選出自己的代表，小區的事務都是由業主們開會決定，然後再由委員會代行的，比如說選擇哪家物業管理公司等等，因為他的自主性比較強，所以一般在物業費的問題上的爭端不是很多。
（以上回答發布於2015-09-11，當前相關購房政策請以實際為准）
買新房，就上搜狐焦點網
⑷ 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）
被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。
⑸ 物業糾紛案例處理 不交物業費怎麼辦
違反物業服務合同約定，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的專，物業服務企屬業可以向人民法院起訴。
《物業管理條例》第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
⑹ 物業合同糾紛中為什麼業主總是敗訴
你好，物業費糾紛，可以說是目前居民小區最主要的矛盾：一部分業主———有的小區比例甚至達到50%，以物業公司的服務不到位或自家財物受損為由，拒繳物業費;而物業公司則以物業費收繳不足為由，縮減服務內容、降低服務質量。這個矛盾具有普遍性和長期性，一直沒有找到一個好的解決辦法。近日，某法院對近期物業費案件審理情況作了通報，在已審結的有關拒繳物業費的817件案件中，除調解成功或物業主動撤訴外，其餘177件均以業主敗訴告終。
此事有點出人意料。糾紛難以調解，訴諸法律裁決，本是一個好的選擇。法院判決，也肯定於法有據。難以置信的是，敗訴的竟然全是業主!
如古鎮街道周先生因房屋滲水要求物業解決，物業派人查看後便沒了下文，於是他選擇了以拒繳物業費的方式「維權」。物業公司多次催討未果，就將周先生告上法院。因為房屋滲水原因很多，解決起來比較復雜，經法院調解，最終雙方達成一致，周先生當場繳納了物業費。
如宗漢街道佟女士一天回家發現愛車上有傷痕，懷疑被其他車輛碰撞所致，於是找到小區物業要求賠償。但物業公司不認同佟女士的說法。因為按照合同約定，物業公司沒有義務保證停放的車輛不被刮擦碰撞。氣急的佟女士乾脆拒繳物業費。物業公司起訴到法院，法院明確支持物業公司要求佟女士支付物業費的請求，佟女士敗訴。
還是宗漢街道的王先生，以家中被盜為由，拒繳物業費。物業公司告到法院，法院判決王先生仍須繳納物業費。
177個案例中業主敗訴的具體起因不盡相同，但根源是一樣的：「業主弄錯了法律關系「。業主該不該繳納物業費，與業主財物受損、人身受傷害等物業公司該不該賠，適用的是兩個不同的法律關系，不能擅自折抵。就是說，業主按時足額繳納物業費，是法律規定，否則就違法。而業主人身、財物受損，物業公司應不應該賠償，適用不同的法律及與業主訂立的合約。業主動不動用拒繳物業費的方式「維權」，用一句方言來比方，就是「紅蠟燭記到了胡蘿卜賬上」。
法院有關物業費官司的判決結果集中發布，給我們以多重啟示。
啟示之一：作為業主，自己的利益受損後，維權的行為要合乎法律，不能僅憑直覺就採取行動，這樣才能避免「賠了夫人又折兵」的尷尬結局。
啟示之二：作為物業公司，在業主拒繳物業費而又催繳、協商無果後，積極的應對辦法就是訴諸法律。目前一些物業公司普遍採用減少服務項目、降低服務質量的做法，不僅會帶來惡性循環，而且侵犯了按時繳納物業費的業主的利益，也讓自己陷於不履行合約的被動境地。此時如果繳納了物業費的業主起訴物業公司，敗訴的就不是業主了。
啟示之三：作為小區的有關組織，包括居委會和業主委員會，現下最緊迫的任務，就是向全體業主宣傳與物業費相關的法律法規，同時告知合法利益受損時反映與投訴的途徑，使他們的維權行為遵守法律的規則。業主們之所以動不動以「拒繳」作為維權的手段，大多數是由於不懂法，明知故犯者肯定是少數。
社區是城市的最基層組織，是市民賴以生活、休閑的重要場所。城市居民的一生，超過1/2時間在社區里度過。所以，能否保證社區的安全、有序、舒適，直接關繫到市民的幸福與社會的穩定。而緩解業主與物業的矛盾，至少在當前是最為重要的工作，有關各方都應把它當一回事。
網頁鏈接
