限價商品房糾紛案

㈠ 商品房退房糾紛案案例

【案情摘要】

2000年11月16日，原告就購買被告開發的某大廈某號商品房與被告簽定《商品房購銷合同》。按照合同約定，被告應當於2001年10月31日前將原告所購房屋交付原告使用，但在交房時，原告因被告未按合同約定的期限向原告交付房屋而與被告發生糾紛。原告將被告訴至法院，並提出如下訴訟請求：（一）要求解除原、被告所簽《商品房購銷合同》；（二）要求被告退還原告購房款63萬元並支付利息35154元；（三）要求被告支付原告違約金216720元。

山西成誠律師事務所劉銀棟律師接受被告委託，作為其代理人參與了本案一審的訴訟活動。

原告訴稱：原、被告簽訂合同後，原告於2000年10月27日向被告交清全部購房款63萬元，但時至今日，被告仍未能按合同約定交房，被告的行為構成根本違約，故原告要求解除合同，同時，請求法院依據法律規定和合同約定判令被告退還原告購房款並支付利息及違約金。

被告辯稱：被告在合同約定的期限內通知原告驗房，並辦理交房手續，但原告在驗房時提出被告的房屋存在風裂問題，不具備交付條件，而拒絕接收合同約定的房屋（向法庭提供了相關的證據）。所以，並不是被告未在合同約定期限內交房，而是原告未按合同約定接收房屋。原、被告在履行合同中原告違約，因此原告訴訟請求的違約金和利息不能成立，被告依法不應該承擔違約責任。

被告代理人代理意見摘要：

一、原、被告雙方簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，應受到法律的保護，合同雙方均應當按合同約定履行自已的義務。

二、《商品房購銷合同》不具備解除條件，依法不應予以解除。

1、合同約定的解除條件不成立。合同明確約定被告逾期三個月不能交房的，原告可以解除合同。事實上，在合同約定期限內，被告已通知並接洽原告交房驗房，被告沒有違約。

2、法律規定的合同解除條件亦不成立。原告請求解除合同的理由，不符合《中華人民共和國合同法》第94條法定解除條件的規定。

3、原、被告雙方未就解除合同的條件訂立過補充協議，亦未達成變更原合同的協議。

三、原告所提的房屋風裂問題並非質量缺陷。

1、在《商品房購銷合同》中，原、被告約定了質量保修條款。也就是說，房屋作為一種產品而言，其出現一些小的質量問題是不可避免的，所以，原、被告通過合同的形式設定了被告在所交付房屋存在一些細小的質量問題時的保修責任。

2、被告已於2001年11月15日將原告所述的風裂問題全部予以整改，該商品房已完全具備交付使用條件。

四、原告不按照合同約定接收房屋，應當承擔違約責任。

1、被告提供的「樓宇接收記錄」證據證明：被告按合同約定通知原告驗收交房，原告也於2001年11月4 日對其所購房屋進行了驗收，並非被告不交房；

2、被告提供的「 關於某大廈內牆抹灰質量情況的說明」及「竣工驗收說明書」證據證明：原告所購房屋內牆抹灰是作為樣板房之一，工程驗收後出現的內牆風裂現象，此問題不屬於質量問題，並且，被告已於2001年11月15日針對該問題作出全面處理。同時，「竣工驗收說明書」證明該工程施工質量等級為優良，完全具備交付條件。

3、被告提供的「會談紀錄」證據證明：原告不按合同約定接收三層的房屋，而是要求八層的房屋，在其無理要求遭到拒絕的情況下，就以種種借口要求退房的事實。

綜上，真正的違約方是原告，而非被告。原告應當按照合同約定承擔違約責任。

法院認定事實及判決結果：

在本案經過開庭後，在法庭的主持下，原、被告自願達成和解， 調解協議如下：

一、解除原、被告之間簽訂的《商品房購銷合同》；

二、被告在二00三年二月一日前退原告購房款二十一萬元，二00三年三月三十一前退原告購房款四十二萬元；

三、訴訟費一萬三千八百二十九元由原告承擔。

【審裁結果評析】

合同經雙方當事人協商一致達成合意而形成，根據我國《合同法》的規定，合同解除分為：協商解除和單方解除。協商解除是在合同履行過程中，經雙方當事人協商一致，解除合同，是合同權利義務終止的一種方式。單方解除是指在合同履行過程中，一方當事人根據法律的規定或合同的約定向對方當事人提出解除合同的要求。故單方解除又分為法定解除和約定解除。

本案中，原告根據《合同法》關於法定解除的規定，以被告未按約定的期限向原告交付房屋，已構成根本違約為由向被告主張其法定解除權。事實上我國《合同法》對法定解除權作了非常嚴格的規定。在審理過程中，被告及其代理人有充足的證據證明其履行了交付房屋的義務，而原告並無相反的證據以支持其訴訟主張，被告如此抗辯為其最終達成較成功的的調解協議奠定了基礎。

法院在查清事實的基礎上，主持雙方當事人進行調解，使原告同意放棄主張違約金和利息，並以低於其訴請的金額即二十一萬元的價款與被告達成協議，其實溯其本源還是由於各方當事人均遵循了「以事實為根據，以法律為准繩」的基本原則。

【糾紛成因分析及避免糾紛的方法】

在商品房買賣合同的履行過程，開發商與購房人之間發生糾紛已屢見不鮮。而本案是一起因當事人退房而引發的糾紛，究其原因，還是歸結為合同的履行存在瑕疵。開發商在開發整個小區，或大規模的樓盤時，難免會出現各種令業主不夠滿意的情形，但是業主在購房主張權利應嚴格按合同約定來行使。房屋質量存在瑕疵並不絕對意味著開發商已構成根本違約，而我國《合同法》對法定解除權行使的許可權范圍基本界定在「對方構成根本違約」的這樣一個范疇內，所以業主在主張權利時應按合同約定向開發商提出要求，並准確領會 「根本違約」的概念精髓，只有這樣，才能有效地得到法律的支持。否則不但增大了訴訟成本，甚至會給自己造成較大的經濟損失。

總之，只有嚴格依法訂立合同、依約履行合同，才能有效地實現保護自身合法權益的問題。對此，律師建議：

一、細化合同中的重要條款； 二、注重合同履行過程中的證據收集。

（以上回答發布於2014-07-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 限價商品房通過司法拍賣以後可以正常上市交易嗎

限價商品房上市規定各地各不相同，有三年、有五年，不論幾年只要上市交易，就得補繳一部分土地出讓金，這個東西不太好計算，各地都用該房屋現評估價，減去原房價，剩餘的部分按11%上稅。

㈢ 什麼是限價商品房，這個房子有沒有房產證

可以辦理限價房的房產證的。
不考慮限購的房地產政策外，商品房是隨時買賣的，買商品房本無問題；
關鍵是買限價房和買商品房的先後順序，同時買沒有問題，無法確認哪套房子在先；
買限價房有一定的條件要求要求，如果你已經達到買限價房的條件，並且已經購買，那麼再買商品房是沒有追究依據的；
至於限價房的房產證，主要是在於限價房的開發商手續是否齊全，也就是該交納的配套費用是否交足，五證兩書是否齊全，手續全房產證就可以辦理。

㈣ 限價商品房可以買賣嗎

按2017年11月實施的《關於印發關於規范限價商品住房管理有關意見的通知》規定，對於《通知》下發後核發銷售許可證的限價商品住房項目，購房人在購買5年後上市轉讓的。

家庭人口：

（一）申請人家庭成員按申請人、申請人配偶及其未成年子女或成年未婚子女確定；

（二）申請人配偶或子女為本市以外戶籍或農業戶籍的，也可作為其家庭成員共同申請限價商品住房；

（三）在計算家庭上年人均收入時，2人（含）以下家庭的家庭人口可按實際人口數的1.5倍計算。

(4)限價商品房糾紛案擴展閱讀：

注意事項：

辦法規定，限價商品住房自辦理房地產權屬登記之日起，8年內不得上市轉讓。限價房的申請人及其家庭成員，5年內不得再申請限價商品住房及其他各類保障性住房。

限價商品住房購買人未在交房之日起一年內入住的，由有關部門依法或按合同約定收回住房、收取違約金，並依法追究相關責任。

㈤ 關於於審理商品房買賣合同糾紛案司法解釋第二十三條的利息是指什麼樣的

一般情況下是參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算

㈥ 限價商品房可以買賣嗎

您好，按2017年11月實施的《關於印發關於規范限價商品住房管理有關意見的通知》規定，對於《通知》下發後核發銷售許可證的限價商品住房項目，購房人在購買5年後上市轉讓的，應轉讓給符合限價商品住房購買條件的家庭，或由政府指定的公司回購，所售房屋繼續用於住房保障，形成鼓勵自住改善、循環流轉、政府回購的封閉運行體系，保證更多房源滿足剛性需求，使限價商品住房始終用於保障中低收入住房困難家庭的自住需求。

㈦ 開發商超過政府限價賣房會受到什麼行政處罰

開發商要開發商品房，必須辦理五證，如果五證不全，開發商賣房是屬於違法的。五證不全的樓盤沒有保障，不能很好的維護購房者的權益。

1、對於實踐中開發商沒有取得預售許可證明即出售商品房的，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，該商品房預售合同無效，但是在起訴前開發商已經取得商品房預售許可證明的，可以認定該商品房買賣合同有效。

2、在商品房預售合同被認定無效之後，根據《中華人民共和國合同法》第五十七條的規定，合同無效的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。因此，如果該預售商品房合同有關於解決爭議的約定，則人民法院應尊重該當事人約定的效力，將該約定作為處理當事人之間爭議的依據。

在合同無效且合同中並無有關解決爭議方法的情況下，應進一步根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。與此同時，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

3、為了進一步解決實踐中如何處理無證預售商品房合同無效後的賠償損失問題，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：

在開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下，開發商應當返還購房人已經支付的購房款及利息，並應承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，即規定了針對開發商欺詐行為的懲罰性賠償。

至於開發商沒有欺詐或者故意隱瞞的情況，則應根據上述合同法的規定，進行法律適用，因此，如果人民法院能夠認定，開發商與購房人對於合同無效均有過錯，則應根據雙方的過錯程度，判決各自承擔相應的責任，這是適用合同法的結果。

(7)限價商品房糾紛案擴展閱讀：

五證不全該承擔的行政責任：

1、擅自改變項目土地用途應承擔的行政責任：

根據我國《土地管理法》第五十六條的規定：「建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地，確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。

2.未取得《建設工程規劃許可證》而擅自建設應承擔的行政責任：

根據我國《城鄉規劃法》第六十四條的規定：未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設，尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正。」

開發商在未取得《建設工程規劃許可證》的情況下擅自建設，該建設工程依法應認定為違法建築，開發商因此將面臨被城鄉規劃主管部門責令停建、罰款、甚至限期拆除、沒收建築等行政處罰。

3.未取得《建築工程施工許可證》而擅自施工應承擔的行政責任：

根據我國《建築法》第七條第一款的規定：「建築工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證;但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

4.未取得《商品房預售許可證》而違法預售商品房應承擔的行政責任：

根據《城市商品房預售管理辦法》第十三條的規定：「開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。」開發商將面臨被建設行政管理部門責令停售、沒收違法所得並處罰款等行政處罰。

㈧ 限價商品房退房問題。

你好，首付是可以退的，但是需要承擔違約責任。具體你可以參考http://www.wujinyi.pw/zx/23/70.html 希望對你有幫助。

㈨ 商品房買賣合同糾紛案屬於什麼性質的案件

當然是
民事案件
了。
案件分類只有三大類，刑事、民事、行政，你說的購房者與開發商之間的糾紛屬於
民事糾紛
。

㈩ 商品房買賣合同糾紛案件有哪些常見法律問題

1、交付定金，賣方違約不予雙倍返還。《擔保法》第八十九條當事人可版以約定一方向對方給權付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
2、合同條款存在「霸王條款」，如，對違約責任的規定上，在條款上免除經營者（賣方）的違約責任，或者通過約定違約責任條款，加重消費者的負擔。詳見，《合同違法行為監督處理辦法》第九條、第十條、第十一條的相關規定。