房地產建築合同糾紛

『壹』 A房地產開發公司訴B建築公司建設工程施工合同糾紛案

一方當事人可以自行委託有關部門作鑒定，可以作為證據使用。如果另一方當事人有證據足以反駁並申請重新鑒定的，人民法院應予准許。

『貳』 解決合作開發房地產合同糾紛的法律依據有哪些

《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
《中華人民共和國合同法》
第九章買賣合同
第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第一百三十一條買賣合同的內容除依照本法 第十二條的規定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標准和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第一百三十二條出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
第一百三十三條標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百三十四條當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。
第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。
第一百三十六條出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。
第一百三十七條出賣具有知識產權的計算機軟體等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬於買受人。
第一百三十八條出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。
第一百三十九條當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規定。
第一百四十條標的物在訂立合同之前已為買受人佔有的，合同生效的時間為交付時間。
第一百四十一條出賣人應當按照約定的地點交付標的物。
當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：
(一)標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;
(二)標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。
第一百四十二條標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百四十三條因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。
第一百四十四條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。
第一百四十五條當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。
第一百四十六條出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置於交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。
第一百四十七條出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。
第一百四十八條因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
第一百四十九條標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。
第一百五十條出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。
第一百五十一條買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。
第一百五十二條買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。
第一百五十三條出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。
第一百五十四條當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規定。
第一百五十五條出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。
第一百五十六條出賣人應當按照約定的包裝方式交付標的物。對包裝方式沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應當採取足以保護標的物的包裝方式。
第一百五十七條買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。
第一百五十八條當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。
當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。
出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。
第一百五十九條買受人應當按照約定的數額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第二項的規定。
第一百六十條買受人應當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在出賣人的營業地支付，但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。
第一百六十一條買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。
第一百六十二條出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款;買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。
第一百六十三條標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之後產生的孳息，歸買受人所有。
第一百六十四條因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及於從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及於主物。
第一百六十五條標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。
第一百六十六條出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。
出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今後其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及今後其他各批標的物解除。
買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。
第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。
出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。
第一百六十八條憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，並可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。
第一百六十九條憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標准。
第一百七十條試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，由出賣人確定。
第一百七十一條試用買賣的買受人在試用期內可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。
第一百七十二條招標投標買賣的當事人的權利和義務以及招標投標程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十三條拍賣的當事人的權利和義務以及拍賣程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十四條法律對其他有償合同有規定的，依照其規定;沒有規定的，參照買賣合同的有關規定。
第一百七十五條當事人約定易貨交易，轉移標的物的所有權的，參照買賣合同的有關規定。
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《中華人民共和國規劃法》
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》
第46條規定：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，雙方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：
(1)資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將雙方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息;
(2)資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可以返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予雙方相應比例的經濟賠償;
(3)房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。
一、土地使用權出讓合同糾紛
第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
第二條開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。
第三條經市、縣人民政府批准同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。
第四條土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。
第五條受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標准調整土地出讓金的，應予支持。
第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。
二、土地使用權轉讓合同糾紛
第七條本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。
第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
第九條轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;
(二)均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(三)均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。
第十一條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。
第十二條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
第十三條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
三、合作開發房地產合同糾紛
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第十五條合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
第十六條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。
第十七條投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理;已經受理的，駁回起訴：
(一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准;
(二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;
(三)擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。
第二十條房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第二十一條當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
第二十二條合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。
第二十三條合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。
第二十四條合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
四、其它
第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行;施行後受理的第一審案件適用本解釋。
本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為准。

『叄』 合作開發房地產的合同糾紛適用什麼法律

您好，深圳馬來成律師團律師為自您解答：
1、請問合同中的爭議解決方式條款中有無約定適用的法律，以及管轄法院，
2、一般來說，合同糾紛適用的有《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國民事訴訟法》。

『肆』 在購房時已經簽訂了合同，請問房地產咨詢合同糾紛起

一、關於因商品房主體結構質量不合格導致合同解除的情況。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規定：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
」《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
」《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規定。
根據前述規定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用後，經核驗發現主體結構存在質量問題。
前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。
第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。
根據《建築法》第60條規定，建築物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。
因此，《最高院解釋》第十二條中的「主體結構」應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程。
「合理使用壽命」即為建築物的設計年限，也就是建築物正常使用的最低年限。
可見，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建築工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。
因此，《最高院解釋》第十二條規定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發商賠償損失。
二、關於因商品房質量瑕疵嚴重影響正常居住使用導致解除合同的情況。
《最高院解釋》第十三條第一款規定「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
」本條所稱的「房屋質量問題」應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程出現的質量問題。
買受人依據該條解除合同，除房屋存在質量問題外，且該質量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不能達到解除合同的目的。
但《最高院解釋》並未對「嚴重影響正常居住使用」的判斷標准作出規定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。
第一種觀點認為，商品房正常的「居住使用」主要以安全為標准，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題；第二種觀點人為，判斷房屋質量問題是否「嚴重影響正常居住使用」應通過委託工程質量檢驗部門鑒定，法院依據鑒定結論做出判斷。
第三種觀點則認為，房屋質量問題是否「嚴重影響正常居住使用」屬於法官根據生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質量檢驗部門進行鑒定。
本人同意第三種觀點，因為專業質量鑒定機構所進行的鑒定只是依據現有規范、標准作出不合格、合格或優良的認定，並對某些量化指標進行確認。
而房屋質量是否「嚴重影響正常居住使用」的認定沒有客觀標准，即使由專業工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴於其個人的生活經驗和主觀判斷，沒有法定依據和標准。
因此，是否「嚴重影響正常居住使用」，法官作為審判人員，完全可以根據生活常識和經驗，作出認定。
三、對於尚處於保修期的房屋如出現質量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。
有觀點認為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現質量問題，即使房屋尚在保修期限內，買受人也無須受保修的限制，有權直接請求解除合同。
且根據《中華人民共和國合同法》第111條規定：「質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。
對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
」因此，當房屋出現質量問題時，買受人作為受損害方有權選擇要求開發商保修或是解除合同。
我認為此觀點不能成立。
（一）我國《建築法》第62條規定「建築工程實行質量保修制度。
建設工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照建築物的合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。
具體的保修范圍和最低保修期由國務院規定。
」《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定「房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
」《最高院解釋》第十三條第二款規定「交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。
」建設部《商品房買賣合同》示範文本第十六條也約定「買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。
出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。
因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。
」以上是法律、法規明確規定開發商對房屋質量所承擔的法定保修義務。
可見，我國現行法律規定，房屋交付後，在保修期內如出現質量問題，開發商即產生並必須履行保修義務。
（二）根據《中華人民共和國合同法》第94條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。
如房屋出現質量問題，房屋地產開發企業未履行保修義務，經催告後在合理期內仍未履行的，且房屋質量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。
（三）關於《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔保修責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。
另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。
如果房屋出現的質量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。
至於經過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第54條的規定，即「保修期內兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨」，當出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復或經兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響正常居住使用為由請求解除合同。
（四）如果允許買受人不經保修直接行使合同解除權，規定我國商品房保修制度將喪失實際意義。
因此，對於房屋在保修期內所出現的質量問題，如果通過修復的方式可以補救，應由出賣人根據法律的規定和合同的約定，先履行保修義務，買受人不應直接要求解除合同。
《最高院解釋》未作出明確規定。
以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十年以後，房屋的某些部位開始出現質量問題，如也允許買受人適用本條規定，那麼開發商將存在較大的商業風險，而且對開發商也極為不公平。
針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關法律規定來分析，我認為買受人行使解除權應受到保修期限的限制。
《合同法》第93條、第94條規定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時，一方當事人可以選擇解除合同。
法定解除是指在合同訂立後，一方當事人沒有履行或違約履行，另一方當事人通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。
根據合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當事人對另一方當事人負有履行義務，且負有履行義務的一方當事人未履行合同義務或有違約行為存在。
據前文所述，因為我國實行商品房交付後的質量保修制度，根據法律的規定和合同的約定，開發商在保修期內必須對房屋質量承擔保修責任，而保修期滿後，房屋出現質量問題，開發商就不再具有保修的義務，沒有義務，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權也就無從談起。
因此，我認為，買受人因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用而行使解除權的，應在房屋保修期內提出。
但保修期滿後出現的質量問題是開發商交付房屋時就存在的隱蔽質量瑕疵或開發商明知質量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應當知道之日起2年內，如因該質量問題嚴重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。
五、因房屋質量問題對買受人的賠償范圍。
《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條第三款規定「保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任」。
第三十二條規定「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
」《房屋建築工程質量保修辦法》第十四條規定「在保修期內，因房屋建築工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單提出賠償要求。
建設單位向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償。
」《最高院解釋》第十三條第二款規定「出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。
修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
」上述規定明確了在保修期內，房屋出現質量問題，開發商應承擔保修義務，除此之外，因房屋質量問題給買受人造成損失的，開發商也應承擔賠償責任。
在適用前述規定要求開發商承擔賠償責任，應同時具備以下條件：第一，房屋出現的質量問題應在保修期內；第二，房屋出現的質量問題應屬保修范圍；第三，因房屋的質量問題，確實給買受人造成了損失。
但並未對損失的具體范圍作出規定。
根據《合同法》第113條規定，損失應當以因房屋質量問題之違約行為所造成的損失為准。
實踐中，關於爭議比較大的是因房屋質量問題，購房者另行租房，產生的租金損失，下面將結合具體案例對此問題談一下個人看法。
關於因房屋質量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現行法律法規沒有規定，在實踐中，誤工費的標准亦未統一。
我認為，在我國對此問題未作出具體規定之前，可以比照《最高人民法院關於審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關於誤工費的規定處理，該解釋第二十條規定「誤工費根據受害人的誤工時間和收入狀況確定。
誤工時間根據受害人接受治療的醫療機構出具的證明確定。
受害人因傷致殘持續誤工的，誤工時間可以計算至定殘日前一天。
受害人有固定收入的，誤工費按照實際減少的收入計算。
受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計算；受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業上一年度職工的平均工資計算。
」因房屋質量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費的，應以買受人處理房屋質量問題的實際誤工時間及上述誤工費標准計算和賠償誤工損失。

如何因房屋質量問題而索賠或退房
廣州市中院《關於審理預售商品房合同糾紛若干問題的指導意見》一、《認購書》中類似「購房人已理解並同意開發商在銷售中心公示的樣板條款，並同意完全按該樣板調控簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款」的特別約定如何處理？《認購書》是指將來簽訂《商品房買賣合同》的預約，在樣板條款已經過公示且購房人也已經在《認購書》上簽章確認的情形下，該《認購書》是有效的。
對當事人具有約束力，認購人以合同條款不公平，可以再協商，其訴請該《認購書》無效或解除、返還定金的，不應支持。
二、出賣人拒絕按照《認購書》訂《商品房買賣合同》買受人起訴簽約或者追究違約責任應如何處理？合同系當事人共同協商的結果，法院判令當事人簽訂合同有強制簽約之嫌，故對當事人關於簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請求不宜支持：出賣人拒絕簽約已構成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房價差額范圍，區別下列不同情形處理：住宅在30%以內，商業用房在10%以內。
買受人拒絕簽約構成違約，不去別對待，作對等處理。
三、商品房被出賣人抵押後，買受人訴請確權或者辦證的，應如何處理？起訴確權的，由於房屋不存在權屬爭議，應駁回訴訟請求。
起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務後即不構成過錯。
（1）審查所購房屋是否在《預售許可證》的范圍內；（2）將購房款匯入合同指定的監控賬號；（3）無論是抵押後再預售，或者是預售後再抵押，只要有《預售許可證》就應認定金融機構同意出售，其行使抵押權不得對抗買受人。
偽造《預售許可證》出售房屋的，應承擔雙倍賠償責任。
四、《商品房買賣合同》訂立後，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應如何適用《司法解釋》第八條？買受人主張出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持，根據案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低於已付購房款的50%。
五、出賣人以約定的違約金標准過高為由請求調整遲延交樓違約金的，應如何把握違約金標準是否過高？約定違約金標准為萬分之五以內，（含萬分之五）的，均認定屬於合理范圍，不予調整。
同一樓盤違約金標准約定不一致的，超過萬分之五的可調整為萬分之五，同一樓盤已有法院或仲裁委的裁判先例的，應注意保持違約責任標准適用上的統一性。
六、交樓標准如何確定？必須具備以下兩個基本條件（1）取得《建設工程竣工備案表》（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。
有特別約定其它標準的從其約定。
合同附件約定裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標准，其承擔的是關於裝修標準的違約責任。
七、面積差異的房款結算應如何處理？面積差異在0.6%以內的，含本數，具體以約定為准，互不作任何補償。
面積差異誤差比絕對值超出0.6%（不含本數）在3%（含本數）以內的，按合同約定的價格據實結算，不扣除0.6%面積差異在3%以上（不含本數），買受人A.有權退房，B.不退房的，3%以內按合同約定價格局勢結算，3%以上由出賣人承擔。
所有權歸買受人。
追究出賣人何種違約責任決定權在買受人。
八、買受人提出辦證的訴訟請求應如何處理？買受人依合同約定或司法解釋的規定起訴辦證的，無論起訴時是否具備辦證條件，均判令出賣人三個月內辦證。
關於逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決，至判決生效之日止的違約金於判決生效之日起十日內一次性支付。
自判決生效之日起至取得辦證遞件回執（指『協助辦證的』）之日止的違約金於每月10日前逐月支付。
違約金的截止日期以合同約定為准，協助辦證的為取得遞件回執，辦妥的為房管部門出證，取得產權證的則為交付買受人。
產權證核發後，出賣人應無條件交付給買受人。
九、根據七部委意見，預售商品房未辦證之前不得再行轉讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委託拍賣的形式將未領取房產證的商品房再行轉讓引發糾紛，應如何處理？七部委的意見並非法律、行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故合同應為有效。
辦證的訴訟請求因為行政主管部門明確不能辦證，以實際無法履行為由駁回訴訟請求，待具備辦證條件後再起訴辦理。
如果轉讓合同的出賣人（同時是預售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉讓合同，因無法辦證影響的是轉讓合同的買受人的權利，故以不予支持為宜。
如果轉讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實現為由予以支持。
十、類似永久水電、消防驗收、大樓外牆脫落等涉及有關業主共同權益的訴訟，原告的訴訟主體資格應如何處理？有關業主共同權益的訴訟，業委會、全體業主或業主均是適格的原告，該生效裁判對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬全體業主，後續業主重復起訴的，以已作出生效判決及違反一事不再理訴訟原則為由駁回起訴。
上述訴訟涉及賠償的，業委會或全體業主是適格的原告。
個別或者部分業主起訴賠償的，則裁定駁回起訴。
以業委會名義起訴的，仍需要業主大會授權。
十一、逾期辦證，交樓、交付公建配套設施等違約金的訴訟時效應如何適用？約定一次性定額違約金的，自應辦未辦之日起適用兩年的訴訟時效。
預定按違約期間持續性計付違約金的。
從主張或起訴之日往前倒推兩年計付。
訴訟時效超過以後，買受人向出賣人發出要求承擔違約責任的信函，出賣人收到信函並回復要求解決糾紛，買受人後以協商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時效。
買受人向有關政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關部門回復明確責任在出賣人的，不宜適用訴訟時效。
十二、以商品房抵銷或清償工程款或其他債務，而不是以工程款或其他債權抵銷或清償購房款的，應否適用《司法解釋》處理？在以商品房抵銷或清償工程款或其他債務的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務的方式，並非在當事人之間成立商品房買賣關系，不符合司法解釋第一條的規定，故一方依據《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。
但雙方均同意按商品房買賣關系處理且不損害第三人利益的除外。
十三、出賣人與買受人約定如實測計價面積大於合同約定計價面積則買受人需補足差價款。
現房地產測繪部門出具的報告顯示房屋面積確實大於約定面積，在產權證未核發的情況下，出賣人要求買受人支付差價款的訴訟請求應否支持？應以產權證登記的面積為准，出賣人在產權證未核發之前要求買受人支付差價款的請求不予支持。
十四、經出賣人同意，買受人將預售商品房轉讓給第三人，並辦理了商品房預售合同的轉名手續的，第三人能否取得原買受人合同項下的權利？在房管局辦理了商品房預售合同轉讓登記手續，即應視為開發商同意商品房預售合同轉名，第三人可以取得買受人原合同項下的權利。
十五、商品房預售合同約定按套內面積計付房款，後商品房套內面積未變，但公共分攤面積縮水，應如何處理？合同中旦工測繼爻荒詫維超哩已約定了公共分攤面積，故沒有達到約定面積數的，已構成違約。
公共分攤面積不足的原因應由出賣人舉證證明，如果出賣人不能證明其免責，即應承擔違約責任。
具體的賠償標准可參照：按「總房價/（套內面積+分攤面積）*縮水面積」計付。
十六、買受人在收樓或領取房產證時簽署了《確認書》，確認雙方已不存在任何債權債務，後買受人以實際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應如何處理？買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或者重大誤解的情況下簽訂《確認書》的，應履行《確認書》。
但是「確認雙方已不存在任何債權債務」應理解為開發商以《確認書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責任。
如果是面積減少，還是應以房產證為准退還面積差異款。
十七、開發商和買受人對分期開發建設的小區配套設施的交付時間存在爭議，買受人起訴要求交付，應如何處理？應由開發商舉證證明訟爭的小區配套設施規劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。
如果開發商不能舉證證明，則認定應即時交付。
十八、如果履行合同過程中產生糾紛，一方當事人訴請合同無效或解除合同，但未訴請處理無效或解除的後果，法院能否依職權一並處理？法官應行使釋明權，除第三人明確表示反對外，應一並處理。
十九、雙方當事人在合同中約定的違約責任不對等的，應如何處理？當事人在簽約後一年內提起訴訟的，可適用合同法第54條第一款第（1）項的規定，變更為對等的違約責任；未超過一年或超過一年的，均可適用合同法第一百一十四條的規定，調整為對等的違約責任。
二十、未經竣工驗收，買受人訴請出賣人交付房屋的，應如何處理？如果尚未通過建築主體、消防、電梯的單項驗收，則駁回交付房屋的訴訟請求。
二十一、買受人購買的房屋出現質量問題，影響正常使用，買受人要求修復，但出賣人經催告後在合理期間內拒絕修繕，買受人自行修繕或依據有資質評估機構的評估結論起訴請求出賣人支付修繕費用，應否支持？符合以下條件的請求應予支持：1、房屋確實存在質量問題；2、出賣人在合理期間內不履行修繕義務；3、買受人已自行或僱人修繕，或提供有資質評估機構的評估結論。
出賣人認為買受人主張的金額不合理，應承擔證明責任（如申請評估等），否則對其抗辯不予採納。
二十二、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認無效的應如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應否支持？誰有權起訴返還公共綠地？1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應予支持。
2、 出賣人要求返還的，因其並非權利主體，故不宜支持。
3、有權起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業主或業主委員會。
二十三、購房款（包括尾款、補差款）是否適用訴訟時效？逾期付款違約金是否適用訴訟時效？購房款本金不適用訴訟時效，違約金適用。
二十四、物權法施行後，善意取得保護制度與拆遷補償安置協議的優先權之間的沖突如何解決？開發商將已經特定化的拆遷補償安置房屋轉賣給第三人的行為損害了被拆遷人的權利，已構成侵權。
即使轉賣已產生物權變動後果，被拆遷人仍可基於該項優先權請求確權，依法院生效法律文書方式優先取得拆遷補償安置房屋。
總之，在第三人善意取得與被拆遷人優先安置的沖突情形下，優先保護被拆遷人的利益。

『伍』 法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的

最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋：

第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

第十六條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條 房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：
（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准；
（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；
（三）擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

第二十條 房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤

第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

(5)房地產建築合同糾紛擴展閱讀：

房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。

一、聯建的定義及特徵

所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。

《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（1）有100萬元以上的注冊資本；

（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益

。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。

根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同。

需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。

比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）。

其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。

而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。

再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、房地產聯建的主要類型及其法律性質

在房地產聯合開發領域中，由於存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利於判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：

第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工後，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權。

在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。

從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。

第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記後，才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。

而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。

第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工後，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。

享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往採取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與「共同開發」，由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。

這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬於聯營合同的「保底條款」，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.

總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特徵，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

『陸』 房屋建築承攬合同糾紛該如何處理

重慶市石柱土家族自治縣人民法院
民事判決書

（2005）石民初字第300號
原告陳啟樹，男，1961年9月2日生，土家族，重慶市石柱土家族自治縣人，個體建築承包者（農民），住本縣大歇鄉雙會村團堡組（原雙筧村蓼葉組）。
委託代理人譚春榮，南賓法律服務所法律工作者。

被告陳建平，男，1968年7月9日生，土家族，重慶市石柱土家族自治縣人，居民，住本縣橋頭鄉街上。
委託代理人李天貴，男，1962年6月21日生，土家族，重慶市石柱土家族自治縣人，教師，住本縣橋頭鄉街上。
原告陳啟樹與被告陳建平房屋建築承攬合同糾紛一案，本院受理後，依法由審判員彭松濤於2005年7月19日適用簡易程序第一次公開開庭進行了審理，於2005年8月10日由審判員彭松濤擔任審判長，與人民陪審員李春陽、馬文權組成合議庭適用第一審普通程序第二次公開開庭進行了審理。原告陳啟樹及其委託代理人譚春榮，被告陳建平及其委託代理人李天貴均到庭參加了訴訟。本案現審理終結。
原告陳啟樹訴稱，原、被告於2004年2月4日簽訂房屋建築承包合同，原告包工包料承建被告在橋頭新場鎮的三樓一底兩間磚混結構私房。原告經過5個月的修建，房屋主體工程已完工。然而，被告以「不能按期完工為由」，於2004年8月5日未經原告同意強行搬進第三、四樓居住，導致原告無法施工，其尾欠工程被告另找人做完。被告支付了部分工程款，按建築面積計算，被告還應支付原告工程款23378元，但被告拒付。請求判令被告支付尚欠原告的工程款23378元。
原告為支持自己的訴訟主張，在舉證期間內舉證如下：
1、合同書。
2、原告代理人收集的證人冉從華的證言。①陳啟樹包工包料修建陳建平之房，2004年正月20日入場施工，6月22日放工；②8月初，陳啟樹建好主體工程後，陳建平未經同意就搬進三、四樓居住，以致陳啟樹無法施工，尾欠工程陳建平另找人做完。
冉從華出庭證實：陳啟樹請他負責主體工程修建，他於2004年正月20日入場施工，修建了兩樓半，同年6月20日左右離開，之後再未回來施工。剩下的工程是譚遵華做完的，陳啟樹與譚遵華之間是怎樣講的價不清楚。
3、證人孫光平的證實。2004年8月初，陳建平請他去粉刷其房屋的底樓和第二層樓，去時看見主體工程已完工，有的樓層已粉刷，陳建平以搬進第三、四樓居住。
4、證人譚遵華證實。①陳啟樹通過代金榮叫他去做陳建平房屋的三、四樓主體工程及粉刷；②2004年 8月初，陳建平搬進三、四樓居住導致陳啟樹無法施工，尾欠工程陳建平另找人做完。
5、建房合同解除協議及收條。以證明陳啟樹與同時簽訂建房合同的余躍祥、陳斌等解除了合同，而未與陳建平解除合同。
被告陳建平質證認為：對合同書無異議；對原告代理人收集的冉從華證言有異議，他只修建了一樓一底，他未修建也未參與修建第三、四樓，其對三、四樓的修建情況不清楚；對冉從華出庭證言只對其證實第三樓他修建了一半有異議，他只修建了0.5米高，其他無異議；原告提供的譚遵華的證言不真實，與被告收集的譚遵華的證言不相符；陳斌等人解除建房合同與本案無關。
被告陳建平辯稱，原告不完全履行合同，從2004年動工，只修建了一樓一底，於同年6月就不做了，原告開具算帳清單後又反悔。在原告施工期間，被告先後向其支付了工程款22980元。第三、四樓不是原告修建的。原告稱被告尚欠其23378元工程款無證據。只能按原告出具的算帳清單給付工程款。
被告為支持自己的訴訟主張，在舉證期間內舉證如下：
1、合同書附曾瑞華房屋施工圖紙及說明。
2、證人劉成蘭、曾瑞華、余躍祥、陳斌證實。陳啟樹只修建了一樓一底，因質量問題於2004年6月30日經橋頭鄉政府組織調解。三、四樓是譚遵華修建完的。
3、橋頭鄉政府組織調解的記錄。原、被告因為房屋質量和價格發生爭議，由橋頭鄉政府組織調解。
4、證人杜明發（橋頭鄉政府分管移民場鎮建設的副鄉長）證實。（1）因房屋質量問題，陳啟樹與多家業主扯皮；（2）陳啟樹無建房功能。
5、證人譚遵華證實。陳建平房屋之剩餘主體工程（三、四樓）是陳建平請他修建的，一切建築材料是陳建平提供的，他包工不包料，按每平方米28元計工價；工資是陳建平付給他的，與陳啟樹沒有建築上的關系。
6、譚遵華出具的領條三張。共計領到陳建平工資5390元。
7、陳啟樹提供給陳建平的算帳清單（陳啟樹之子陳飛書寫）。證實：（1）陳啟樹建房高度是一樓一底的主體，完工後的造價是200元/平方米×228平方米=45600元；（2）陳啟樹未完工工程價值20043元；①貼外牆磚費用2334元，②門3708元，③窗2081元，④日雜工資353元，⑤安水管及材料400元，⑥貼地板磚費用6265元，⑧粉牆工資1482元，⑨水泥980元，⑩灶1000元；（3）陳建平已付工程款22980元；（4）陳建平尚應付陳啟樹45600元-20043元-22980元=2577元。
8、陳啟樹及其妻子馬茲英出具的領條四張。以證實陳啟樹因修建一、二樓共計領到陳建平工程款22980元。
9、陳建平提供的建築材料之費用收據（含領條）十張。以證明在修建三、四樓時提供了沙、碎石、鋼筋、水泥、瓦、木料等建築材料。
10、粱統華出具的領條。其領到陳建平房屋內粉刷工資1600元。
11、照片三張。以證實陳建平房屋有質量問題。
另，陳建平在庭審中提供了陳啟樹領其7000塊磚的磚票。以證實其已還陳啟樹在三樓所建約1米高牆體部分的磚。
陳啟樹質證認為：⑴對曾瑞華、余躍祥、陳斌、杜明發的證言有異議，證言是否真實不談，其取證程序不合法，曾、余、陳與原告有利害關系，他們的房屋也是原告修建的；（2）橋頭鄉政府的調解與本案無關；（3）譚遵華領條是否真實，原告未核實；（4）結算清單是其子寫的，有他、陳建平在場，結算清單是三張，陳建平只提供了兩張，當時還算了三、四樓的磚錢，陳建平應該給付他5700多元，陳建平只承認給5000元，他不承認，後來他承認了，陳建平又不承認；（5）對原告領款22980元無異議；（6）被告購買的建築材料不能證明用在被告的房屋上；（7）領7000塊磚屬實，不是還三樓已建部分的磚，是抵四樓的預付款。

『柒』 請問我們公司和一家房地產開發公司就工程施工合同糾紛案,起訴到法院後,法院只進行了法庭調查、取證後已...

催促法院結案。

因為你的這個案子已經超期，你們需要催促法院結案。

否則的話，向上級法案申訴。

『捌』 房地產合同糾紛

你可以要求老闆繼續履行口頭協議，但是首先你要固定好證據，可以採取錄音的方式，證明你買的是8號車位！

『玖』 建築工程合同糾紛案例分析

這是一個典型的因業主直接發包工程導致工程延期和質量問題的案例。本案的事實是清楚的，爭議焦點在於B單位是否負有總承包管理責任。
已經明確的事實：
1、業主直接發包玻璃幕牆工程並與C公司簽訂施工合同；
2、B公司收取了總包管理費；
3、C公司未能履行合同導致工程延期和質量問題。
對於焦點問題即B單位是否負有總承包責任的判定：
1、BC公司之間沒有合同關系，且總包管理費由A單位支付，從這一點事實可以認定C單位不對B單位負有合同責任，而是直接對A單位負責；
2、AC單位玻璃幕牆工程施工合同約定了B單位履行施工配合義務，這一點並不合法，因為合同雙方非經同意無權設定第三方權利義務；
3、如B單位按照AC單位的施工合同約定收取了總包管理費，應認定其已經認可並同意AC單位為其設定的權利義務，從而以事實履行構成三方之間的特殊合同關系；
4、值得注意的是，AC單位的施工合同設定B單位義務為：履行對玻璃幕牆專業工程項目的施工配合義務，而是「施工配合義務」與總包管理義務是兩個不完全一致的概念，前者只負責配合施工工作，後者不僅要配合施工還要負責總承包管理，更要承擔總承包責任；
5、AC單位設定A單位支付和B單位收取的是「總包管理費」，與AC設定並經B單位同意認可的對應義務「施工配合義務」相對應，兩者的表述出現差異，應認定「總包管理費」是費用，而「施工配合義務」是B單位的合同權利義務和責任。
綜上，如非因B單位履行「施工配合義務」過錯，B單位不承擔總承包管理責任，因該責任於B單位同意認可的AC單位有關其義務的條款沒有設定。因此，應當裁決如下：
1、裁定C單位承擔工期延誤所造成的實際損失和預期利潤，駁回對B單位的該項訴訟請求；
2、裁定由C單位承擔質量返修義務，駁回對B單位的該項訴訟請求；
3、裁定由C單位承擔本案訴訟費和財產保全費用，駁回對B單位的該項訴訟請求。
需要注意的是，由於C單位作為業主直接發包的施工人工程延期和質量問題，B單位可以就此向A單位提起施工索賠，索賠內容包括：
1、要求其順延施工工期；
2、要求其承擔工期延誤造成的各項經濟損失；
3、要求其責令C單位返工，以符合工程施工和設計標准；
4、保留進一步索賠的權利。
特別提醒：如果B單位收取「總包管理費」的收據上寫明的也是總包管理費，再加上A單位很容易找到B單位工作中的所謂「總包管理活動」，那就另當別論了。