當前形勢下審理民商事合同糾紛_最高院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見

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. 關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見
（法發〔2009〕40號）
各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：
現將最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發給你們，請結合當地實際，認真貫徹落實。
二○○九年七月七日

㈡最高院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見

最高人民法院
印發《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件
若干問題的指導意見》的通知
法發〔2009〕40號

各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：
現將最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發給你們，請結合當地實際，認真貫徹落實。
二○○九年七月七日
最高人民法院
關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件
若干問題的指導意見
當前，因全球金融危機蔓延所引發的矛盾和糾紛在司法領域已經出現明顯反映，民商事案件尤其是與企業經營相關的民商事合同糾紛案件呈大幅增長的態勢；同時出現了諸多由宏觀經濟形勢變化所引發的新的審判實務問題。人民法院圍繞國家經濟發展戰略和「保增長、保民生、保穩定」要求，堅持「立足審判、胸懷大局、同舟共濟、共克時艱」的指導方針，牢固樹立為大局服務、為人民司法的理念，認真研究並及時解決這些民商事審判實務中與宏觀經濟形勢變化密切相關的普遍性問題、重點問題，有效化解矛盾和糾紛，不僅是民商事審判部門應對金融危機工作的重要任務，而且對於維護誠信的市場交易秩序，保障公平法治的投資環境，公平解決糾紛、提振市場信心等具有重要意義。現就人民法院在當前形勢下審理民商事合同糾紛案件中的若干問題，提出以下意見。
一、慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系
1、當前市場主體之間的產品交易、資金流轉因原料價格劇烈波動、市場需求關系的變化、流動資金不足等諸多因素的影響而產生大量糾紛，對於部分當事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應當依據公平原則和情勢變更原則嚴格審查。
2、人民法院在適用情勢變更原則時，應當充分注意到全球性金融危機和國內宏觀經濟形勢變化並非完全是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是一個逐步演變的過程。在演變過程中，市場主體應當對於市場風險存在一定程度的預見和判斷。人民法院應當依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴格審查當事人提出的「無法預見」的主張，對於涉及石油、焦炭、有色金屬等市場屬性活潑、長期以來價格波動較大的大宗商品標的物以及股票、期貨等風險投資型金融產品標的物的合同，更要慎重適用情勢變更原則。
3、人民法院要合理區分情勢變更與商業風險。商業風險屬於從事商業活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬於情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬於社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防範和控制、交易性質是否屬於通常的「高風險高收益」范圍等因素，並結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業風險。
4、在調整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應遵循側重於保護守約方的原則。適用情勢變更原則並非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利後果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應當按照最高人民法院《關於正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家工作大局的通知》（法〔2009〕165號）的要求，嚴格履行適用情勢變更的相關審核程序。
二、依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題
5、現階段由於國內宏觀經濟環境的變化和影響，民商事合同履行過程中違約現象比較突出。對於雙方當事人在合同中所約定的過分高於違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應根據合同法第一百一十四條第二款和最高人民法院《關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋（二）》）第二十九條等關於調整過高違約金的規定內容和精神，合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題。
6、在當前企業經營狀況普遍較為困難的情況下，對於違約金數額過分高於違約造成損失的，應當根據合同法規定的誠實信用原則、公平原則，堅持以補償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質，合理調整裁量幅度，切實防止以意思自治為由而完全放任當事人約定過高的違約金。
7、人民法院根據合同法第一百一十四條第二款調整過高違約金時，應當根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡，避免簡單地採用固定比例等「一刀切」的做法，防止機械司法而可能造成的實質不公平。
8、為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。合同解除後，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理。
三、區分可得利益損失類型，妥善認定可得利益損失
9、在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型。生產設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬於生產利潤損失。承包經營、租賃經營合同以及提供服務或勞務的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬於經營利潤損失。先後系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其後的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬於轉售利潤損失。
10、人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三條第二款規定的欺詐經營、合同法第一百一十四條第一款規定的當事人約定損害賠償的計算方法以及因違約導致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規則。
11、人民法院認定可得利益損失時應當合理分配舉證責任。違約方一般應當承擔非違約方沒有採取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。對於可以預見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。
四、正確把握法律構成要件，穩妥認定表見代理行為
12、當前在國家重大項目和承包租賃行業等受到全球性金融危機沖擊和國內宏觀經濟形勢變化影響比較明顯的行業領域，由於合同當事人採用轉包、分包、轉租方式，出現了大量以單位部門、項目經理乃至個人名義簽訂或實際履行合同的情形，並因合同主體和效力認定問題引發表見代理糾紛案件。對此，人民法院應當正確適用合同法第四十九條關於表見代理制度的規定，嚴格認定表見代理行為。
13、合同法第四十九條規定的表見代理制度不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。合同相對人主張構成表見代理的，應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等有權代理的客觀表象形式要素，而且應當證明其善意且無過失地相信行為人具有代理權。
14、人民法院在判斷合同相對人主觀上是否屬於善意且無過失時，應當結合合同締結與履行過程中的各種因素綜合判斷合同相對人是否盡到合理注意義務，此外還要考慮合同的締結時間、以誰的名義簽字、是否蓋有相關印章及印章真偽、標的物的交付方式與地點、購買的材料、租賃的器材、所借款項的用途、建築單位是否知道項目經理的行為、是否參與合同履行等各種因素，作出綜合分析判斷。
五、正確適用強制性規定，穩妥認定民商事合同效力
15、正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的「違反法律、行政法規的強制性規定」，關繫到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。
16、人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的「市場准入」資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當徵求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。
六、合理適用不安抗辯權規則，維護權利人合法權益
17、在當前情勢下，為敦促誠信的合同一方當事人及時保全證據、有效保護權利人的正當合法權益，對於一方當事人已經履行全部交付義務，雖然約定的價款期限尚未到期，但其訴請付款方支付未到期價款的，如果有確切證據證明付款方明確表示不履行給付價款義務，或者付款方被吊銷營業執照、被注銷、被有關部門撤銷、處於歇業狀態，或者付款方轉移財產、抽逃資金以逃避債務，或者付款方喪失商業信譽，以及付款方以自己的行為表明不履行給付價款義務的其他情形的，除非付款方已經提供適當的擔保，人民法院可以根據合同法第六十八條第一款、第六十九條、第九十四條第（二）項、第一百零八條、第一百六十七條等規定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。

㈢固定總價合同由承包商承擔全部風險，則採用固定總價合同對業主有利。你覺得這種說法對嗎為什麼

三、風險應對

抓投標詢價

對於工程總承包項目，投標人要提升自身「概預算」水平，在項目僅有可研、方案設計或初步設計時，對工程項目進行准確估價。

投標人在投標前，應釐清信息價與市場價的關系、業主指定品牌的投標價與采購價差異、承包商自選品牌的投標價與采購價的差異等情況。

抓設計確認

固定總價，很多情況下，其價款確定但施工內容未必確認。因此，承包商要盡快確定施工內容，即完成施工圖設計的業主確認。若設計不能「定型」，則成本不能固定，業主變更不明顯，加之突破固定總價本身存在難度，所以設計的遲遲不定，對承包商極為不利。同時，筆者認為，設計確認之後的變更，應按照施工總承包的變更計價處理。

抓承包范圍

重點關註：項目前期的投資機會研究、項目發展策劃、建設方案及可行性研究和經濟評價；工程勘察、總體規劃方案；工程設計（方案設計、技術設計、施工圖設計）；工程采購和施工；試運行和生產運營組織；項目維護及物業管理等內容。

抓風險范圍

工程量清單准確性風險：包含清單缺項、漏項，工程量偏差；

辦理施工相關許可：包含建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、施工所需臨時用水、臨時用電、中斷道路交通、臨時佔用土地等許可和批准；

移交施工工作面的時間和質量風險；

施工條件風險：臨時水電、臨時用地、道路交通等；

基礎資料風險：地質勘察資料、地下障礙資料、周邊管線資料、設計資料等提供時間和准確性；

測量基準點、基準線和水準點等資料的提供時間和准確性；

人、材、機價格調整；

法律、法規、政策變化引起工程變更；

工程量增減。

抓概算控制

承包商應明晰項目概算金額，在施工過程中合理控制建設規模，避免項目超概；若非因承包商原因導致項目超概，承包商應在過程中要求業主予以確認並要求業主去調整概算。

㈣請問您我有一個合同糾紛，法院判決很不公平，想交給你們在科堂上交流

各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：

現將最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發給你們，請結合當地實際，認真貫徹落實。

二○○九年七月七日

當前，因全球金融危機蔓延所引發的矛盾和糾紛在司法領域已經出現明顯反映，民商事案件尤其是與企業經營相關的民商事合同糾紛案件呈大幅增長的態勢；同時出現了諸多由宏觀經濟形勢變化所引發的新的審判實務問題。人民法院圍繞國家經濟發展戰略和「保增長、保民生、保穩定」要求，堅持「立足審判、胸懷大局、同舟共濟、共克時艱」的指導方針，牢固樹立為大局服務、為人民司法的理念，認真研究並及時解決這些民商事審判實務中與宏觀經濟形勢變化密切相關的普遍性問題、重點問題，有效化解矛盾和糾紛，不僅是民商事審判部門應對金融危機工作的重要任務，而且對於維護誠信的市場交易秩序，保障公平法治的投資環境，公平解決糾紛、提振市場信心等具有重要意義。現就人民法院在當前形勢下審理民商事合同糾紛案件中的若干問題，提出以下意見。

一、慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系

1、當前市場主體之間的產品交易、資金流轉因原料價格劇烈波動、市場需求關系的變化、流動資金不足等諸多因素的影響而產生大量糾紛，對於部分當事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應當依據公平原則和情勢變更原則嚴格審查。

2、人民法院在適用情勢變更原則時，應當充分注意到全球性金融危機和國內宏觀經濟形勢變化並非完全是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是一個逐步演變的過程。在演變過程中，市場主體應當對於市場風險存在一定程度的預見和判斷。人民法院應當依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴格審查當事人提出的「無法預見」的主張，對於涉及石油、焦炭、有色金屬等市場屬性活潑、長期以來價格波動較大的大宗商品標的物以及股票、期貨等風險投資型金融產品標的物的合同，更要慎重適用情勢變更原則。

3、人民法院要合理區分情勢變更與商業風險。商業風險屬於從事商業活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬於情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬於社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防範和控制、交易性質是否屬於通常的「高風險高收益」范圍等因素，並結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業風險。

4、在調整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應遵循側重於保護守約方的原則。適用情勢變更原則並非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利後果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應當按照最高人民法院《關於正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家工作大局的通知》（法〔2009〕165號）的要求，嚴格履行適用情勢變更的相關審核程序。

二、依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題

5、現階段由於國內宏觀經濟環境的變化和影響，民商事合同履行過程中違約現象比較突出。對於雙方當事人在合同中所約定的過分高於違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應根據合同法第一百一十四條第二款和最高人民法院《關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋（二）》）第二十九條等關於調整過高違約金的規定內容和精神，合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題。

6、在當前企業經營狀況普遍較為困難的情況下，對於違約金數額過分高於違約造成損失的，應當根據合同法規定的誠實信用原則、公平原則，堅持以補償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質，合理調整裁量幅度，切實防止以意思自治為由而完全放任當事人約定過高的違約金。

7、人民法院根據合同法第一百一十四條第二款調整過高違約金時，應當根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡，避免簡單地採用固定比例等「一刀切」的做法，防止機械司法而可能造成的實質不公平。

8、為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。合同解除後，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理。

三、區分可得利益損失類型，妥善認定可得利益損失

9、在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型。生產設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬於生產利潤損失。承包經營、租賃經營合同以及提供服務或勞務的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬於經營利潤損失。先後系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其後的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬於轉售利潤損失。

10、人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三條第二款規定的欺詐經營、合同法第一百一十四條第一款規定的當事人約定損害賠償的計算方法以及因違約導致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規則。

11、人民法院認定可得利益損失時應當合理分配舉證責任。違約方一般應當承擔非違約方沒有採取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。對於可以預見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。

四、正確把握法律構成要件，穩妥認定表見代理行為

12、當前在國家重大項目和承包租賃行業等受到全球性金融危機沖擊和國內宏觀經濟形勢變化影響比較明顯的行業領域，由於合同當事人採用轉包、分包、轉租方式，出現了大量以單位部門、項目經理乃至個人名義簽訂或實際履行合同的情形，並因合同主體和效力認定問題引發表見代理糾紛案件。對此，人民法院應當正確適用合同法第四十九條關於表見代理制度的規定，嚴格認定表見代理行為。

13、合同法第四十九條規定的表見代理制度不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。合同相對人主張構成表見代理的，應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等有權代理的客觀表象形式要素，而且應當證明其善意且無過失地相信行為人具有代理權。

14、人民法院在判斷合同相對人主觀上是否屬於善意且無過失時，應當結合合同締結與履行過程中的各種因素綜合判斷合同相對人是否盡到合理注意義務，此外還要考慮合同的締結時間、以誰的名義簽字、是否蓋有相關印章及印章真偽、標的物的交付方式與地點、購買的材料、租賃的器材、所借款項的用途、建築單位是否知道項目經理的行為、是否參與合同履行等各種因素，作出綜合分析判斷。

五、正確適用強制性規定，穩妥認定民商事合同效力

15、正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的「違反法律、行政法規的強制性規定」，關繫到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。

16、人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的「市場准入」資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當徵求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。

六、合理適用不安抗辯權規則，維護權利人合法權益

17、在當前情勢下，為敦促誠信的合同一方當事人及時保全證據、有效保護權利人的正當合法權益，對於一方當事人已經履行全部交付義務，雖然約定的價款期限尚未到期，但其訴請付款方支付未到期價款的，如果有確切證據證明付款方明確表示不履行給付價款義務，或者付款方被吊銷營業執照、被注銷、被有關部門撤銷、處於歇業狀態，或者付款方轉移財產、抽逃資金以逃避債務，或者付款方喪失商業信譽，以及付款方以自己的行為表明不履行給付價款義務的其他情形的，除非付款方已經提供適當的擔保，人民法院可以根據合同法第六十八條第一款、第六十九條、第九十四條第（二）項、第一百零八條、第一百六十七條等規定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。

㈤求合同法案例（含裁判要旨）

經適房買賣合同效力的成功案例及裁判要旨(2011-02-15 22:31:21)轉載▼標簽：北京市合同法經濟適用住房合同無效規定雜談
一、案情概要：
2009年3月27日，原、被告通過北京某房地產經紀有限公司居間，訂立了《北京市存量房屋買賣合同》《北京市存量房屋居間合同》，合同約定被告將其位於某區西苑41號樓3單元01號（建築面積147）住宅房屋（已取得產權）以九十萬元價格轉賣給原告，付款方式為：訂合同時交定金兩萬元，2009年4月5日首付二十三萬，餘款通過貸款方式付清。合同約定被告（出賣人）在收到首期購房款的當日將該房屋交付給原告（買受人）。原告按約交付了首期購房款，被告將涉案房屋交付原告。雙方訂立的《北京市存量房屋買賣合同》第十條約定了權屬轉移登記事項：「自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續」，原、被告雙方在合同補充條款中約定，「買賣雙方在簽訂本合同後430日內（房產證發放日期滿五年後），賣方（被告）配合買方（原告）申請貸款」。但在合同約定的辦理產權過戶及銀行貸款時限屆滿後，被告拒絕提供辦理過戶及貸款的手續，依據《合同法》第八條、第六十條、《北京市存量房屋買賣合同》第十條、補充條款2規定，原告向人民法院提起訴訟，要求判令被告履行合同義務，並依據《合同法》第一百零七條、雙方訂立的合同條款約定，被告承擔違約責任。
二、訴辯主張：被告針對原告的訴訟，提出反訴，請求確認經適房買賣合同無效，理由是經適房不得上市效易，主張的依據是國務院關於保障困難家庭住宅相關規定以及北京市人民政府關於經適房管理辦法。
原告對反訴的辯稱：反訴原告與答辯人雙方通過居間房屋買賣，未違反法律法規的禁止性規定，合法有效，反訴原告的三項主張不能成立，應予駁回，並請人民法院支持答辯人的訴訟請求。反訴狀依「經濟適用房未滿五年不允許上市交易」為由，要求確認無效，其理由不符合法律規定。
1、從住房面積和上市起算時間上看，反訴原告訴求缺乏事實及法律依據。
《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，經濟適用住房單套建築面積控制在六十平左右，本案中的房屋面積遠遠超出經濟適用住房管理辦法規定的限制性條件，不能依據經濟適用住房管理辦法做為確定合同無效的依據。《辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第21條規定，上市交易時間均從購買之日起計算，不是從取得產權證之日計算，北京市2008年4月份以後的相關規定也是按兩種條件計算起點，從取得契稅完稅憑證或者所有權證的時間計算，2008年4月8日以前建成的房屋，仍按購房合同訂立之日計算五年時間。本案中的房屋屬2001年建成，上市交易的時間自購房之日計算，超過五年時間，符合上市交易條件，如果按反訴原告所述的產權證取得時間，根據雙方訂立合同第十條約定「自本合同簽訂之日起430日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續」，應視為本條對合同效力作了附期限或條件附加，照此計算，雙方約定的交易時間是2010年5月27日，已超過五年時間，依據合同法第四十五條、第四十六條的規定，雙方訂立的合同合法有效。
2、依據《合同法》第八條、《合同法司法解釋（一）》第四條，《司法解釋（二）》第八條規定，認定合同無效只能依據全國人大的法律和國務院行政法規的禁止性強制性規定，目前關於經濟適用住房管理辦法的規定，並非合同法規定確認無效合同的法律依據。
3、實踐中根據老房老辦法新房新辦法的處理原則，北京市相關規定，自2008年4月8日以後新建的經濟適用住房，依照面積六十平米的標准和產權證取得之日計算上市交易，本案中的房屋建成時間在2002年，按照老房老辦法規定，符合交易條件。根據《合同法》第四十五條、《合同法司法解釋（二）》第八條規定，當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件成就；反訴原告的起訴行為違背誠實信用原則，人民法院根據案件具體情況和相對人的請求作出判決；參照商品房買賣合同司法解釋第二條規定的法理精神，在起訴前已滿足了條件的，可認定房屋買賣合同有效，是對合同效力的補正。
三、法院裁判：
原被告雙方訂立的合同是當事人之間的真實意思表示，該合同雖然違反了北京市關於購買經適房的政策，但並不違反法律法規的強制性規定，依照最高人民法院關於適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，合同法實施後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據，故被告關於房屋買賣合同無效的辯解與反訴請求本院不予採信，原告履行了自己的付款義務，被告如約交付了房屋，現涉案房屋已經具備上市交易的條件，故原告要求辦理過戶登記及貸款手續，理由正當，本院予以支持，反訴原告要求返還房屋並給付房租的反訴請求，依據不足，本院無法支持，綜上所述，依據合同法第八條、第五十二條、第六十條，最高人民法院關於適用合同法若干問題的解釋一第四條規定，判決如下，被告於本判決生效後六十日內協助原告辦理貸款及過戶手續；駁回反訴原告的反訴請求。
被告不服一審判決，以原有主張向中級人民法院提起上訴，並向原告發送了解除合同的通知，二審經審理後，依法維持原判，駁回上訴。
四、律師評案：
一、本案無爭議的事實：⑴、房屋建成時間為2001年；⑵、面積147平米；⑶、產權取得日期2005年；⑷、交易時間2009年；⑸、入住時間2009年；⑹、合同明確約定辦證過戶時間滿五年後的2010年5月27日；⑺、付款方式為首付加貸款。
二、被告主張「房屋買賣合同無效」，理由例舉了「有限產權、土地劃撥、無權處分、公共利益、未獲通知」等，這樣的訴求缺乏事實及法律依據。
二審程序中上訴方補充提交三份證據，並非新證據，不能成為改變案件事實的依據，依據最高院證據規定審核不符合證據三性；解約告知與上訴請求有矛盾，系一審庭審後才形成，被上訴人已經提起繼續履行合同之訴，其解約告知失去法律意義；銀行的貸款規程與本案沒有關聯，僅屬於實際貸款業務中的操作程序及銀行審核規則層面的問題，概與本案爭議的履行貸款義務及辦理過戶責任（前期義務）無關。
三、雙方之間的爭議集中在法律適用方面，經濟適用房屋買賣合同是否無效，上訴人主張無效，但不能提供無效的法律依據。
國務院若干意見不屬於效力性強制規范，該意見第（十）規定和《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定，控制的是六十平米以下的經適房。北京市經濟適用住房管理辦法的效力層級低，不能成為確認合同無效的基礎性規范依據。上訴人在簽約時明確約定五年期滿後過戶，表明其明知「限售期滿後」的交易合法。涉案合同繫上訴人真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，應屬有效。
四、根據「老房老辦法、新房新辦法」的處理原則，北京市規定的新辦法規范的是2008年4月8日以後新建的經適房，新辦法限制面積是六十平米，新辦法限制交易起點自產權證取得之日起未滿五年。《經濟適用住房管理辦法》第三十條規定及《北京市經濟適用住房管理辦法》第二十一條規定（老辦法），上市交易五年時間的起算點從購房之日起計算，不是從取得產權證之日計算。涉案房屋建成時間是2001年，上訴人購房時間是2001年10月17日，交易時間為2009年3月27日，依照老辦法規定交易的行為遠遠超過五年限售期規定。依據《合同法》第四十五條、第四十六條規定，原被告之間的交易具備法定條件，上訴人關於未滿五年限售期不得交易的理由不能成立。
《最高人民法院關於當前形式下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見（法發【2009】42號）》規定，正確理解城市房地產管理法等法律、行政法規關於土地使用權轉讓條件的規定，准確把握物權效力與合同效力的區分原則，盡可能維持合同效力。《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第五規定，如果強制性規定規制的是當事人的市場准入資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握。最高人民法院副院長在民事審判工作座談會上的講話第（三）關於房地產案件審判工作，針對房地產案件審判實踐中出現的新情況、新問題，就如何認定合同效力和情勢變更原則適用問題：嚴格合同無效的法定條件，盡量維護合同關系的穩定，站在維護法律嚴肅性和社會經濟關系有序協調發展的高度，嚴格把握無效合同的認定標准。按照合同法第52條的規定，結合案件具體情況，分析和把握法律規定的性質和精神，正確界定當事人民事行為的目的，凡不屬於違反法律、行政法規強制性規定的，要堅決維護合同對雙方當事人的約束力，通過穩定的合同關系提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進經濟生活的協調發展，不要讓司法裁判成為當事人違反誠信避險趨利的途徑和手段。提出無效主張的一方，真實動機和目的在於房價上漲，合同無效為借口，以破壞誠信原則為代價，損害買受方的合法權益，其不當訴求不應得到法律支持。整理律師張生貴13240422999

㈥法院調解結案後能否依據原合同主張違約責任

首先，根據《合同法》第一百零七條「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」其次，根據《合同法》第九十八條「合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。」最高人民法院印發《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知法發（[2009]40號）：「8、為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。合同解除後，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理。」
因此，合同解除（根據合同法第九十一條）是合同權利義務終止的情形之一，違約金條款屬於「合同中結算和清理條款」，合同解除後違約金條款繼續有效。因此，合同的解除後，關於違約金條款繼續有效，當事人有權根據合同約定主張違約責任。

㈦雙方協商解除合同但未就損害賠償進行約定可否另行主張

您好，根據《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》

為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。合同解除後，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理。

《合同法》第九十八條合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。

最高人民法院民二庭庭長宋曉明也曾在文章中提出，合同的解除不影響主張違約責任。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

㈧哪些情況可以索賠利潤

依據《合同法》第113條：當事人履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。

最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第9條：在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。

根據交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型。生產設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬於生產利潤損失。

(8)當前形勢下審理民商事合同糾紛擴展閱讀

依據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

第一百一十六條當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

㈨承包方應如何防範固定總價合同可能產生的法律風險（二）