小產權房糾紛案例

❶ 小產權房的由來以及實際案例處理方式

「小產權房」是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，並由鄉(鎮)政府或村委會製作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故也稱之為「鄉產權」。

一、「小產權房」是如何誕生的?

我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律、法規，對土地資源的使用進行嚴格的界定，特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農村土地實行不同的管理方法，對城市人口和農村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經過合法程序後方能建造商品房上市流轉，並由國家房管部門頒發房產證。而農村集體土地只有經國家征地，土地性質變為國有後才可以用於房地產的開發，然後進行上市流轉。這種二元結構的土地制度，是「小產權房」問題的根源。一方面，農民在徵收中獲得的補償與市場價值相差太大，就自主建房出售;另一方面，現在城市房價太高，城鎮的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由於農村房屋便宜，於是很多城鎮居民購買，這就是「小產權房」產生的原因。

二、小產權房帶來了哪些問題?

1、農民基本生活保障問題

目前法律並不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地徵用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只佔了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。對農民來說，作為集體土地主人，「小產權」房將使他們(而不是開發商)成為土地增值最大的受益者。實際上，這也符合憲法和國際慣例的精神。世界銀行對工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規。這就是土地的原來的擁有者或居住者必須享有土地重新開發和徵用的利益——分紅。像中國這樣，一開發就把農民的土地給開發商，農民土地的增值只能由開發商和地方政府分享的模式，實質上是一種「打貧濟富」的不合理分配。在這過程中，農民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由於土地的利用具有很大的不可逆轉性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之後農民生活保障問題將會受到威脅。

目前，國家尚未出台相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關於土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農民個體之間的關系來看農民個體一般處於劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，由於大量開發「小產權」房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發「小產權」房帶來的最為嚴重後果之一。

2、購房者權利保障問題

我國的憲法第十條規定：「城市的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。」而集體所有制土地上的建築將無法取得《房屋所有權證》，這也是此類住宅被稱為小產權住宅的一個最為重要的原因。不久前建設部發布的《關於購買新建商品房的風險提示》也再次強調：「在農民集體所有的土地上建設的房屋，未經規劃，未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售，並且其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發」。所以在房屋產權上，「小產權」房一般只有土地使用權證，而無房屋所有權證。

此外，在「房地產開發活動中，對國有土地一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。任何無償使用土地的房地產開發都是為法律所禁止，不能允許的，其實質上造成國有資產的流失，損害國家、社會的公共利益」。以「小產權」房為標的的合同也因違法而無效，購買人無法獲得產權登記或過戶登記，不能成為房子的所有權人也無法再行轉讓，如果房子出現質量問題，也很難維護自身利益，若以後遇到國家徵收，按規定也只補償給所有權人即村集體和村民。此外，這些「小產權」房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想像，那些購買了「小產權」房的人，隨著城鄉規劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭，阻止城市擴張，或者阻止城鄉規劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。

三、在審判實務中對小產權房是如何處理的?

在審理小產權房買賣糾紛案件中，一般是按以下具體意見操作的：

1、在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權房的，一般可認定其買賣有效，因為該民事行為不違反法律、法規和禁止性規定;向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的，一般應認定其買賣行為無效。但有以下情況的，應根據具體情況分別予以認定處理：一是購買人在買房後已經遷入本集體經濟組織的;二是出賣人已經成為城鎮居民的;三是出賣人有多處房產或該農村住宅為多層建築自留有居住房屋的;四是因分家析產、離婚、遺產繼承等引起的小產權房的流轉糾紛等;五是對歷史原因形成的小產權房，要區分不同情況，妥善處理。

2、對凡是非法佔用耕地、不符合土地利用規劃而建設的小產權房所進行的流轉關系應認定為無效。

3、注意小產權房與其他形式產權房的區別。小產權房與商品房(含未進行產權登記的商品房)、經濟適用房、限價房、廉租房、公有住房等，在產生的原因、產權的性質、使用的范圍上有著明顯區別，因其流轉而產生糾紛也應區別對待。

（以上回答發布於2015-11-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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❷ 請問夫妻離婚時小產權房法院受理嗎，該如何處理

《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。所以，小產權房的轉讓目前無法得到法律的
認可，但因各種原因小產權房漸成規模已成為不爭的事實。我國城鎮化進程仍在快速推進，且正在進行新一輪的土地確權登記，《中華人民共和國物權法》（以下簡
稱《物權法》）第28條賦予了法院法律文書導致物權變動的效力，所以法院如何處理離婚糾紛中小產權房的分割問題不容忽視。
雖然案例中的夫妻並未取得房屋的所有權，但根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法解
釋二》）第21條規定：離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情
況判決由當事人使用。為避免當事人的權益處於不確定的狀態，應當根據案件實際情況，判決由一方當事人使用，並由使用的一方給予另一方適當的補償。

❸ 南陽市法院能否受理小產權房糾紛案嗎

最高院規定法院對於民事訴訟實行登記制度，即使是小產權房也需要登記立案
《最高人民法院關於人民法院登記立案若干問題的規定》
第一條 人民法院對依法應該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。
第二條 對起訴、自訴，人民法院應當一律接收訴狀，出具書面憑證並註明收到日期。
對符合法律規定的起訴、自訴，人民法院應當當場予以登記立案。

❹ 小產權房與大產權有什麼區別小產權房被拆除可以得到賠償嗎

購房是我國人民一生當中的大事，目前在房產市場上存在著大產權房和小產權房兩種房產，許多人對這兩種房產都存在著一些疑問，比如大產權房子和小產權房子區別？小產權房子在拆遷時會不會獲得補償？下面小編結合自己身邊的一些案例為大家分析一下。

所以說大家在購買房屋時一定要謹慎選擇，小產權的房屋雖然便宜但是存在著風險是非常大的。

❺ 買小產權房以後有什麼糾紛

國家對小產權房的態度還是比較堅決的（……你想想，你買小產權房，就意味著這塊地皮沒有經過她的手賣過，她少掙多少錢呀……），目前雖然各地都出現不少小產權房的案例，但都無一例外受到打擊，沒有出現一例小產權房獲得產權證的情況，你買小產權房就意味著你要承受房屋不合法的狀況和風險。中央部委還成立了專門的小產權房研究對策中心，不久就會對全國小產權房出台一個指導意見。

❻ 小產權房如何繼承

小產權房是無法繼承的。

繼承過戶需要提交的材料有：

1、被繼承人死亡證明；

2、辦理房產證過戶手續需要該套房屋的產權證明或其他憑證；

3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；

4、辦理房產證過戶手續需要繼承人的身份證件；

要想辦理二手房贈與、繼承等相關手續，住房局只認可產權證和土地證，其他的證明都不認可。

(6)小產權房糾紛案例擴展閱讀

案例：

8年前來石務工的王先生一家在省會一小區買下一套二手的兩室小產權房，1個月前王先生和愛人在一場交通意外中去世。能否繼承父母留下的這套房子成為王先生女兒王麗(化名)現在最擔憂的事。

「父母生前買的這套房子一直沒有房產證，僅有一張與村委會簽訂的購房合同。」王麗說，前幾天她去房管局咨詢房產繼承一事時得知，因為沒有房屋所有權證，她辦理不了合法的房產繼承。

王麗欲繼承的這套房子實際就是老百姓說的小產權房，小產權房的最大問題在於交易後的產權歸屬。但近幾年小產權房屢禁不止，像王麗這樣面臨房屋繼承問題的並非少數。

「要想辦理二手房贈與、繼承等相關手續，住房局只認可產權證和土地證，其他的證明都不認可。」石市住房局產權中心相關人士表示，辦理二手房繼承必須提交房屋所有權證、當事人身份證、繼承公證書、見證書、戶型圖復印件等，缺一不可。

河北省國土資源廳土地利用處相關人士也表示，小產權房從一出生就被打上了違法標簽，盡管私下買賣也簽署了買賣合同，但仍得不到法律保護。

對王麗想要辦理繼承一事，霍繼強表示，她只擁有房屋居住權。一旦原房主要求王麗搬出或原房主侵佔該房屋拆遷賠償款的話，王麗僅可以通過律師從繼承法和履行合同義務方面維護自己的權益。由於所購小產權房得不到法律的認可和保護，無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶。

❼ 小產權房退房糾紛（請律師解答）

因為小產權房不能作為商品房出售，開發商的行為違反國家的法律，法規的規定，可以要求退房，並不承擔違約責任，若協商不成可委託律師辦理。
參照法律：
《最高法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

❽ 雙方非當地集體成員買賣小產權房發生糾紛,該民事案件,是不是屬於人民法院受理

應該是當地的人民法院受理，因為必敬是小產權房發生糾紛。

❾ 小產權房不受法律保護嗎舉例說明:

小產權房在法律上的地位

「小產權房」以其低廉的價格迅速在全國各大城市蔓延開來，並已在房屋市場上占據了不小的份額，它的合法性及其所引發的一系列的問題也接踵而至。前不久北京市建委發出「關於購房有關問題的風險提示」，提醒購房者不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，並稱「針對當前房地產交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權益的問題，市建委鄭重提示廣大消費者，不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為『使用權』、『鄉產權』、『小產權』的房屋都不要購買，此類房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。」。這再次引起了大家對「小產權房」的關注及對其法律地位的爭論。
到底小產權房是否合法、是否能夠購買或轉讓，首先就要明確什麼是「小產權」？其實「小產權」並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此，對「小產權」的涵義並沒有一個規范的解釋。目前，對「小產權」的 解釋歸納起來主要有三種解釋。
第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫「大產權」，購房人的產權叫「小產權」，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對講，發展商的大，購房人的小。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫「大產權」，要補繳土地出讓金的叫「小產權」。按這種解釋普通商品房就是「大產權」房，經濟適用房就是「小產權」房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫「大產權」，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫「小產權」，又被稱為「鄉產權」。購房人要注意的是「鄉產權」並不構成真正法律意義上的產權。
第一種和第二種解釋的「小產權」是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的「小產權」的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。這正是我們今天要探討的主要話題。
鄉產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？
首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，並非只要是鄉產權房就是非法建築，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建築。既然是合法的，那麼鄉產權房是否可以購買和轉讓呢？根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。而且，根據有關法律規定嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。農村村民將原有住房出賣、出租後，再申請宅基地的，也一律不批准。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。因此，作為農村集體以外的公民購買鄉產權房的行為是不能為法律認可的，其行為是無效的。這一方面是因為農村宅基地使用權只是村民對集體土地享有的使用權，而土地的所有權仍歸村集體享有，因此，就村民個人而言其是不能處分該土地的。另一方面是因為農村宅基地使用權是本集體成員在集體內享有的一種社員權，而其作為社員其是不能將該項權利轉讓於他人的。而作為一種社員權是不能由集體成員以外的第三人享有的。而由鄉鎮政府所頒發的產權證書是無效的，並不能證明房屋產權。因為鄉鎮政府並非我國法律規定的房屋產權頒證機關，其是不具有頒證資格的，所以其行為是無效的。同時，我國法律規定不動產產權是以登記為原則的，未經登記的其產權是不能得到法律認可的。而鄉產權房在鄉（鎮）政府或村委會所辦理的轉讓手續同樣是不能得到法律承認的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
那城鎮居民已經購買或准備購買鄉產權房會有什麼風險？
第一，法律風險，前面已經詳細論述了由於鄉產權房的特殊法律屬性，使得鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買鄉產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
第三，目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
第四，由於所購鄉產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批准，無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
鄉產權房屋有可能變成大產權房嗎？
有不少人認為隨著《物權法》的出台，公民的財產權利全面被肯定，鄉產權房也會被法律所認可，最終可以轉化為合法的產權房。那鄉產權房屋究竟能轉化為真正意義上的產權房嗎？從我國目前的相關法律規定來看，鄉產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉產權房屋向產權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今後鄉產權房屋可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。
因此，我們建議最好不要購買鄉產權房，已經購買了也應盡早退房。如果你認為自己能夠承擔文中所述的風險，或確實需要購買鄉產權房屋，我們建議你最好能購買現房，並注意考察項目是否辦理了相應的審批手續及開發商的資質和信譽，從而盡量降低購房風險。如果你既無法或不願承擔前述風險，又想購買鄉產權房屋，就目前而言你只有將戶口轉到鄉產權房屋所在的村集體。
以上內容均為律師個人觀點，僅供參考！

高珩

小產權房不受法律保護 不能辦理房產證等手續
(2007-06-21 06:47:15)

據《第一財經日報》報道 本月18日，建設部提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。對於集體土地能否像國有土地一樣直接入市，國土資源部相關人士曾表示該問題還沒有提上議事日程

在眾多城郊，一些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。這些房子俗稱「小產權房」。

建設部表示，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記。有些項目允諾辦理的「鄉產權」、「小產權」，均不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證等合法手續。

建設部發言人稱，目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。

據了解，「小產權房」僅有鄉（鎮）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，並沒有國家房管部門的蓋章，沒有國家所發的產權證。

同時，「小產權房」不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。如果遇到國家征地或拆遷以及出現房產糾紛，購房者將缺少法律支持。

❿ 小產權房一房二賣糾紛，法院不予受理，該如何維權

由於小產權房是不合法的不動產,小產權房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產公司協專商處理。

小產屬權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

(10)小產權房糾紛案例擴展閱讀：

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

1、對於發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。