㈠ 淺談商品房買賣合同無效的畢業論文
簡單，可以給i發一份寫好的參考
㈡ 商品房買賣常見糾紛處理
商品房買賣常見糾紛處理
內容提要
未取得預售許可證所簽訂的商品房認購協議的效力探討
(一)一起案例
1.案件事實
2.原告訴請及理由和被告的辯駁理由
3.一審的認定
4.二審的認定
未取得預售許可證所簽訂的商品房認購協議的效力探討
(二)相關問題探討
1.哪個法院的認定是正確的?
2.對合同法52條第(5)項應如何理解?
(1)法律和行政法規的范圍
(2)強制性規定的范圍及識別
如城市房地產管理法第39條和45條
3.對商品房買賣合同糾紛司法解釋第四條應如何理解?
(1)適用的前提是否必須是取得預售許可證?
(2)認購協議與商品房預售合同是什麼關系?
(3)相對於定金合同的主合同是哪個合同?
4.法律實務中如何對疑難法條進行理解並說服法官?
(1)權威機關的解釋或說明(如上述司法解釋的第4條)
(2)體系解釋、邏輯解釋(同上及物權法的第74條)
(3)立法背景和目的(物權法的74條)
(4)社會效應(先交物業費後交房)
買受人能否以貸款政策變化是不可抗力為由主張解除商品房買賣合同的問題探討
(一)一起案例
1.案件事實
2.原告訴請及理由和被告的辯駁理由
3.一審的認定
4.二審的認定
(二)相關問題探討
1.一審認定存在的問題(合同法41條和125條)
2.二審認定存在的問題(可預見、格式條款的效力認定)
3.合同法第39條中「採取合理的方式」的界定
4.對合同法第40條的理解
5.合同法第39條和40條的邏輯沖突及對司法解釋第10條的理解
㈢ 求一篇關於我國房地產交易制度缺陷及完善的論文5000字
房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。建立和健全房地產稅費制度，對於充分發揮國有土地資源的效益，防止其流失，保障房地產市場健康有序地發展等都有重要的意義。目前，我國房地產市場的不正常發展帶給我們對現行房地產稅費制度的思考。本文通過分析現存制度的弊端和國外相關制度的成功經驗，提出完善我國房地產稅費制度的一些建議。
稅收杠桿是國家進行宏觀調控的有力工具，近年來，我國部分地區如北京，上海房價飛漲，房地產業發展，大到影響市場交易能否順利進行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業。在這種持續高溫的態勢下，加強對房地產市場的監督管理，規范市場交易行為，以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點。為遏制畸高房價，給過熱的房地產市場降溫，稅收的杠桿調控作用不容忽視。科學的房地產稅費改革比其他控制土地、提高利息、加征房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產稅費制度發揮其對於經濟的宏觀調控功能已是時之所需，勢在必行。
一 我國房地產稅費制度的現狀
隨著市場經濟的發展和改革開放的深入，我國的房地產稅費制度也逐漸確立和完善。我國的房地產稅費體系由兩大部分組成，一是房地產稅收，一是房地產費。
（一）房地產稅制
經過1994年稅制改革，我國房地產稅收體系在稅種的設置、稅目、稅率的調整、內外稅制的統一方面逐漸完善起來，形成了一套適應社會主義市場經濟發展要求的復合稅制體系。按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地佔用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出：「實施城鎮化建設稅費改，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。」2005年2月26日，國家稅務總局，財政部，國務院發展研究中心等有關部門就《中國房地產稅收政策研究報告》進行研討。該會議明確了我國從2005年開始就新的稅制進行設計，並在合適的城市進行模擬運行。政府目前正積極推進以「明租、正稅、清費」為改革方向的房地產新稅制的改革。
（二）房地產費制。
房地產費是指在房地產市場活動中所產生的各種費用，它是國家機關為房地產方面提供某種服務（管理）或國家授予他方開發利用國家資源而取得的報酬，它也是國家在房地產方面取得財政收入的一種形式。根據有關規定，現行的房地產費主要有三類：一是國家作為土地所有者在房地產一級市場向土地使用者收取的土地使用費，主要包括地租，國家對土地的開發成本，徵用土地補償費，安置補助費；二是房地產行政管理機關或其授權機關，履行行政管理職能管理房地產業所收取的費用即房地產行政性收費，主要包括登記費，勘丈費，權證費，手續費和房屋租憑登記費及其監證費；三是房地產行政管理機關或事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用即房地產事業性收費，主要包括拆遷管理費，房屋估價收費等。
二 現行房地產稅費體系存在的問題
通過不同的稅種，我國對房地產業的發展進行著多層次的調節，但現行的房地產稅種的設置，絕大部分是參照其它行業的稅種，沒有考慮到房地產業自身的特點，因而這些稅種結構已不適應房地產業發展的客觀需要。
(一)宏觀稅制的缺陷。
首先，房地產交易缺監控，稅收征管難度大。一是沒有普遍建立起房地產評估制度，房地產交易只能以實際成交價為准，加之法律又沒有設置針對明顯低於市場公允價的房產交易，政府有權優先收購的規定，這便為炒房提供了條件；二是沒有嚴格的注冊登記制度，使稅務機關面對納稅人的虛假申報常無從查證。其次，「隱形市場」中逃避稅，國有資產流失大。以行政劃撥方式取得國有土地使用權但未補交出讓金、補辦出讓手續，或集體所有土地未經國家徵用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是採取行政處罰措施還是征土地增值稅,如果征,如何計算增值額,這些都是法律的空白。第三，出讓、轉讓土地界限不明，稅收征免難以確定。一是兩類所有權土地納稅主體難以確定。法律規定我國土地所有權分國家所有和集體所有兩種，《城市管理法》又規定,城市規劃區內的集體所有土地經依法徵用轉為國有土地後,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。這樣實際上集體所有土地正在逐步國有化,使兩類土地所有權在現實中難以確定,並使派生的土地出讓、轉讓不易劃清,從而影響了納稅主體的確定,具體的征免界線也難以把握；二是性質不明的房地產公司，征免界限難劃定。目前許多「房地產公司」掛靠國土部門,又是法人又得履行行政職責，體現政府意願，致使稅務機關很難分清公司業務中哪些屬於政策性「代理」,哪些屬於「自營」項目,征免界限難確定。
（二）微觀稅制的缺陷。
首先，稅種分布結構不合理，保有環節相對偏輕。這個環節主要調節政府與房地產佔有者之間的收益分配，目前的結構會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產投機行為；保有階段的低稅負致使流通環節負擔過高稅負，助長了隱形交易，逃稅現象。其次，計稅依據不合理，稅負不平等。如房地產稅從價與從租計征稅率差別甚大，導致隱形市場泛濫；現行的契稅區分國有與非國有企業納稅；耕地佔用稅，房產稅，固定資產投資方向調節稅都實行內外企業有別制。第三，單個稅種征稅范圍有待擴大。一是現行稅制中除耕地佔用稅外,其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建築物和附著物,這無形中喪失了國家對這部分房地產的管理和調控；二是城鎮土地的規定中也排除了機關、人民團體、軍隊、以及由國家財政拔款的單位自用個人所有的非經營性房地產。
㈣ 法官支招避免商品房交易糾紛
據悉，截至12月26日，重慶一中院今年審結商品房買賣合同糾紛案件875件，相較2015年的1691件、2014年的2439件，數量上逐年略有下降。
一中院民四庭副庭長方劍磊介紹，今年糾紛案件的雙方爭議主要圍繞逾期交房違約金和逾期辦證違約金展開，同時伴有一些新的爭議。
比如購房者要求開發商限期辦理土地使用權證及房屋產權證，按廣告宣傳內容完善配套設施或賠償損失；因違法超建、面積「縮水」、隱瞞相關信息等行為，導致房屋不符合約定，購房者請求解除合同並賠償損失；因價格變動，購房者反悔等等。
原因：延期交房宣傳不實等五大主因
為何會產生這些糾紛？開發商延期交付房屋、未履行或未及時履行協助義務、對房屋的配套設施宣傳不實、房價起伏和政策變化導致購房者中途違約、房屋質量有瑕疵等五個方面是主要原因。
方劍磊分析，由於開發房地產周期較長，不確定因素多，部分開發商資金鏈緊張，進而導致部分延期交房的糾紛。此外，部分開發商為了取得更好的銷售業績，在宣傳廣告中誇大小區的綠化、配套設施等內容，但實際交付時又無法達到預期的宣傳效果。
方劍磊表示，房屋買賣從簽訂合同到實際履行，往往需要一段時間。當市場變化引起房地產交易價格下跌時，部分以投資為目的的購房者往往不願繼續履行支付剩餘購房款等合同義務，也會引發糾紛。
提醒：簽訂購房合同多留個心眼兒
市民在購房時，需要注意哪些細節？一中院民四庭副庭長方劍磊建議，市民在購房前，應對房地產市場進行初步的預估和判斷，並提前了解相關政策規定、首付比例及個人徵信情況，避免房價波動或政策調控導致不能履行合同義務。簽合同時，要注意交房時間、辦證時間、交房條件以及支付違約金的條件等。
此外，一中院民四庭法官陳婭梅提醒，對購房者權利進行限制的條款以及補充協議等內容也很重要。市民需認真查閱合同示範文本與補充協議是否一致，及時提出修改意見。
如果產生糾紛，市民在起訴請求開發商承擔質量整改責任時，一定要完成接房手續，並依據買賣合同條款提出整改意見。否則，將面臨訴訟請求被駁回的敗訴風險。
同時，應盡量保留與開發商在交接房、驗房、因房屋存在質量問題等進行交涉時的書面證據材料，這些材料在訴訟中對購房者完成舉證義務將起到一定作用。
案例：簽了認購書卻對正式合同有分歧 消費者拿回定金
2013年10月，尹某向天氏公司支付定金2萬元，此後雙方簽訂認購協議書，約定尹某認購該公司開發的某物業單位，如未能在協議約定期限簽訂商品房買賣合同，視為不履行本協議，尹某無權收回所交定金。
在協議約定期限前，尹某准備與該公司簽訂商品房買賣合同時，因合同違約金、逾期辦證等條款與該公司發生分歧，協商未果未簽訂合同。此後，尹某訴至法院，請求解除此前簽訂的認購書，並雙倍返還定金4萬元。
法院審理認為，天氏公司沒有證明尹某之前已知曉的正式購房合同的具體內容，故認定雙方在認購協議確定的期限內進行了磋商，履行了各自權利義務，均無違約行為。因商品房買賣合同未能訂立的事由不可歸責於雙方，故判定解除雙方簽訂的認購協議書，天氏公司依法應將定金2萬元返還尹某。
法官說法：
《認購協議書》作為購房者與開發商之間簽訂商品房買賣合同前進行磋商的產物，其性質屬於預約合同，獨立有效。因該協議一般為格式合同，故在雙方對合同條款的理解不一致時，應作出對提供合同一方不利的解釋。
以本案為例，尹某依照《認購協議書》履行的合同義務符合對其有利的合同條款之約定時，出現不可歸責於雙方的事由導致買賣合同不能訂立，則購房者主張返還定金應予支持。
（以上回答發布於2016-12-28，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈤ 房地產業的案例分析論文
按揭房買賣不以抵押權人同意為生效要件——新疆烏魯木齊市中院判決趙紅剛與王偉東按揭房買賣合同案 發布時間：2009-10-02 08:23:02裁判要旨 我國物權法對按揭制度未予明確規定，按揭房屋買賣在我國不是一種典型的法律關系。按揭房買賣只要是雙方當事人的真實意思表示，符合合同法第五十二條的規定就是合法有效的，無需經過抵押權人的同意。 案情 2003年7月19日，趙紅剛購買房屋一套，房款合計145305元，首付31295元，趙以該房屋提供抵押擔保向烏市住房公積金中心貸款116000元，貸款期限30年。2003年12月1日，趙紅剛與王偉東簽訂合同，約定趙將該房屋以原價款轉讓給被告，被告向原告支付已付款38900元，並承擔公積金貸款的還款義務。2006年，因王偉東多次逾期還款，致趙紅剛在住房公積金管理中心存在不良信用記錄，影響了其所在單位其他職工的公積金貸款事項。趙後來經了解認為，按照擔保法的相關規定，該轉讓行為無效。便訴至烏魯木齊市新市區人民法院，請求法院判令其與被告王偉東簽訂的房屋買賣合同無效，由被告返還房屋。 新市區人民法院經審理查明，原、被告雙方簽訂轉讓按揭房的合同約定，原告有義務在被告支付完總房款的情況下，無償為被告辦理過戶手續。如被告不能支付按揭房款達4個月後，原告有權終止合同。在合同履行中，被告王偉東每月交款均是足額交納的，但根據中國建設銀行住房公積金貸款對賬單顯示，2006年存在未足額劃款的情況。 裁判 新市區人民法院經審理認為，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案原、被告簽訂的房屋買賣合同是對以按揭形式購買的商品房的轉讓，該轉讓合同是雙方真實意思表示，合法有效。雙方約定被告王偉東以趙紅剛的名義交納按揭款，在交清按揭款後原告趙紅剛為王偉東辦理過戶手續。故雙方的合同並未涉及到該按揭房抵押權人銀行的利益，合同未違反相關法律規定，系合法有效合同。法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國物權法》第十五條之規定，判決如下：駁回原告趙紅剛對被告王偉東的訴訟請求。 趙紅剛上訴稱，根據物權法的相關規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務，消滅抵押權的除外。本案上訴人與被上訴人簽訂的合同未徵得住房公積金管理中心的同意，該合同應屬無效。另，房地產物權的變動以登記為成立要件，而雙方並未辦理過戶登記。本案轉讓的房屋是上訴人使用住房公積金貸款購買的，根據住房公積金管理條例，住房公積金屬於個人所有，公積金貸款買房只能為職工個人買房，不能用於投資、增值或其他商業目的的住房支出。而本案被告王偉東以原告趙紅剛的名義還款，且不按期還款，嚴重損害了上訴人的信用記錄及上訴人單位其他職工的住房貸款事項。故，趙紅剛要求推翻原判。 烏魯木齊市中級人民法院經審理認為：當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。上訴人與被上訴人簽訂的合同已實際履行了5年，合同系雙方真實意思表示，內容並不違反相關法律規定，當事人應當按照合同約定的權利和義務全面履行。本案被上訴人正是按照雙方的協議約定而佔有、使用、受益該房屋，且被上訴人按照上訴人的名義交納房屋按揭款，並沒有損害特定抵押權人的利益。故上訴人認為合同無效，無法律依據。至於上訴人認為其利用公積金貸款購買房屋，又將房屋轉讓與被上訴人的行為違反了國家關於住房公積金管理制度的規定，不屬於確認合同無效的禁止性法律規定。故原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。 2008年12月10日，烏魯木齊市中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。 評析 本案爭議的問題主要是房屋按揭的性質及買賣按揭房屋是否需經抵押權人銀行或公積金管理中心的同意。 一、對房屋按揭的性質在實踐中有兩種認識，一種觀點認為房屋按揭屬於不動產抵押，另一種觀點認為商品房按揭是一種讓與擔保。從實踐中看，按揭必須以轉讓房地產的權益給按揭人即銀行或公積金管理中心為必要條件，在按揭合同中，按揭人必須將《房產買賣合同》和《房地產證》的正本交付銀行或公積金管理中心執管，故按揭房的性質不完全符合不動產抵押的特徵，有讓與擔保的法律特徵。 二、對買賣按揭房屋是否必須經銀行或公積金管理中心的同意。原告認為買賣按揭房屋必須經銀行同意，否則合同無效。其法律依據是我國擔保法第四十九條關於抵押物轉讓中未通知抵押權人或者未告知受讓人的轉讓行為無效的規定，及物權法第一百九十一條抵押期間抵押人未經抵押權人同意不得轉讓抵押財產的規定。但是，因為對法律的理解應從總體上把握，法律適用的結果應符合法律的基本原則和立法目的。 首先，從合同法角度講，只要雙方的買賣合同符合合同法的生效要件，合同即為有效。 第二，從擔保法的角度講，《最高人民法院關於擔保法若干問題的解釋》第六十七條規定，擔保法的目的在於保證抵押物的流轉，同時為能更好地保護各方利益，賦予抵押權以追及效力及受讓人以滌除權。所以擔保法第四十九條抵押物轉讓中未通知抵押權人則轉讓行為無效的意思，應為受讓第三人不能應價款的支付而使抵押物免責，抵押權人得追及抵押物行使抵押權，即轉讓行為只是對抵押權人不生效，而在抵押人和受讓人之間仍然是有效的。故本案原告與被告簽訂的按揭房買賣在抵押人之間是有效的，對抵押權人不發生效力。 第三，從物權法的角度講，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。這是債權與物權相區分原則。故原被告雙方的按揭房轉讓合同是有效的，至於物權是否變動根據實際情況予以確定。 第四，如果認定合同無效，無視買受人的合法利益，使出賣人通過不合理的反悔得到利益，違反了誠實信用原則。 第五，本案認定合同有效對公積金管理中心抵押權的實現並無影響，因為被告按合同約定一直替原告履行還款義務，對公積金管理中心的利益並無實質性的影響。在合同有效的情況下，銀行或公積金管理中心可通過下列三種方式實現抵押權：受讓人行使滌除權，代為清償債務，消滅抵押權；出賣人將轉讓房屋所得的價款向公積金管理中心提前清償債務或提存；公積金管理中心通過行使抵押權實現其利益。 綜上，商品房按揭制度不是完全意義上的不動產抵押，在適用法律上不能完全適用不動產抵押制度。按揭商品房的買賣只要符合合同法第五十二條的生效條件，合同就是有效的，不需要以抵押權人的同意為生效必要條件。 該案案號：（2008）烏中民四終字第1006號 案例編寫人：烏魯木齊市新市區人民法院 楊 新
㈥ 急，房地產糾紛處理中的正當程序，這篇論文開題報告怎樣寫
處理房地產糾紛中行政與民事交叉問題的正當程序
一、房地產糾紛中與行政行為有關的民事訴訟
民事審判是人民法院依照民事訴訟法規定的程序，在對證據進行舉證、質證和認證的基礎上，對案件事實進行判斷並對民事主體爭議的民事權益作出裁判的司法行為。行政審判是人民法院依照行政訴訟法規定的程序，在對證據進行舉證、質證和認證的基礎上，對被訴具體行政行為進行合法性判斷並作出裁判的司法行為。房地產糾紛中既有民事行為又有行政行為，而且這兩類行為相互關聯、互為因果，有效的民事行為具有約束力；合法的行政行為具有公信力、確定力、拘束力和執行力，合法的行政行為應當建立在有效的民事行為的基礎上。民事行為受私法調整，行政行為受公法調整，根據法的統一性原理，房地產權利關聯的民事行為與行政行為的目的與指向應當是一致的，產生糾紛後兩類審判的結果也應當是一致的。完整的房地產權利屬於對世權，應當進行公示，公示即具有排他性。因此法律規定房地產登記機關對房地產所有權、居住權、他項權登記進行公示，這種公示行為系行政確認行為，體現了濃重的行政干預色彩。房地產權屬登記是房地產管理機關應申請人的申請作出的行為，申請人提交的申請材料主要是有效的民事行為的相關材料。因此，房地產權屬登記行為屬於可訴的具體行政行為，它成為行政訴訟的受案范圍。同時它的關聯行為大多屬於民事行為，而民事行為必然存在一些糾紛，這些糾紛屬於民事訴訟受案范圍是毋庸置疑的。顯然，由於民事行為與行政行為關聯性的客觀存在，導致民事訴訟與行政訴訟也必然存在交叉，即民事審判會涉及具體行政行為，行政審判必將涉及民事行為。房地產糾紛中與行政行為有關的民事訴訟主要存在以下形式：
第一，房地產買賣合同糾紛訴訟。房地產買賣合同糾紛是因為房地產買賣合同簽定後在履行中產生糾紛，主要包括：一房多賣、房屋的面積分歧、房屋的性質分歧等。例如某開發公司與張某簽訂房屋買賣合同，將一套房屋以50萬元的市場價格賣給張某，而後該開發公司為了融資，又將該房屋以明顯低於市場價格的40萬元賣給李某，且李某明知房屋已經出售便迅速辦理了房屋所有權證。張某向法院提起民事訴訟要求開發公司交付房屋，被告開發公司以房屋已經出售並辦理所有權證為由，抗辯無法履行交付房屋的義務。此時，法院應當行使闡明權，告知原告作為利害關系人向法院提起行政訴訟，訴請法院判決撤銷登記機關給李某頒發的房屋所有權證。本案中李某屬於惡意取得，其民事行為損害了善意第三人張某，屬於無效民事行為，房屋登記機關頒發房屋所有權證屬於違法行政行為，應當予以撤銷。
第二，繼承糾紛訴訟。被繼承人依法擁有的房地產在繼承中常常發生糾紛。這種糾紛有些發生在權屬轉移登記之前，也有的發生在轉移登記之後。如果糾紛發生在轉移登記之前，那麼就屬於單一的民事訴訟；如果發生在轉移登記之後，就存在兩類訴訟的交叉。
第三，抵押合同糾紛訴訟。根據擔保法的規定，房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移抵押房地產的佔有，將該房地產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該房地產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。實踐中，一旦債務人不履行債務時，第三人作為抵押人主張抵押無效，於是向法院提起民事訴訟，民事訴訟中抵押
權人便提供具有公信力、確定力、拘束力和執行力的他項權證。這樣，民事審判必然面對行政行為。
第四，侵權訴訟。實踐中，原告起訴被告侵害土地使用權和房屋所有權的案件理所當然屬於民事案件，但是，在審理土地侵權民事糾紛中會遇到《宅基地批准通知書》和《建設工程規劃許可證》等具體行政行為，在審理房屋侵權民事糾紛中會遇到房屋所有權證等具體行政行為。
第五，離婚財產分割糾紛訴訟。隨著新婚姻法的出台，夫妻之間的財產關系有了明確的法律保障和規定。而和我國房地產事業的發展相比，不動產的立法相對落後。由於多種原因，家庭成員相互之間權利意識淡薄，配偶之間對房屋大都以一方的名義進行權屬登記，在和諧的家庭中當然不存在任何問題。然而，在夫妻感情出現危機時，夫妻中署名的一方便持證處分該房產，並辦理轉移登記。在離婚訴訟中就難免涉及財產分割爭議，如何確認權屬登記這一具體行政行為就成為民事訴訟中不可迴避的問題。
第六，析產訴訟。房地產權共有包括共同共有和按份共有，在共有中，以共有人的名義向房地產登記機關申請登記並領取《房屋共有權證書》。但在民事訴訟中，常會遇到出資事實的判斷和權屬登記行為的認定問題。
第七，贈與糾紛訴訟。合同法規定贈與合同除公益捐贈外屬於實踐性合同，即以實際交付為生效要件，不動產以辦理所有權轉移登記為生效要件。然而，隨著二手房交易稅賦的加重，一些人為了規避稅收，便採取虛假贈與的手段，在民事訴訟中必將會遇到究竟是買賣還是贈與的判斷以及權屬登記行為效力的認定問題。
第八，互換糾紛訴訟。不同的房地產所有權人基於對房地產面積、位置、樓層、朝向、用途的不同考慮，常常進行差價或無差價交換。這種交換也是通過合同約定，然後向房地產登記機關申請轉移登記。之後，可能因為差價、房屋質量、共有人異議等問題產生合同糾紛，當事人向人民法院提起民事訴訟，在訴訟中必將涉及權屬登記行為效力的認定問題。
二、房地產糾紛中與民事行為有關的行政訴訟
第一，訴房地產登記機關不履行法定職責。《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：「登記機關應當對權利人(申請人)的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記後的30日內核准登記，並頒發房屋權屬證書；注銷登記應當在受理登記後的15天內核准注銷，並注銷房屋權屬證書。」顯然，進行房屋權屬登記是房地產登記機關的法定職責。為了依法監督行政機關依法行政，最高人民法院《關於執行行政訴訟法若干問題的解釋》第39條規定：「公民、法人或者其他組織申請行政機關履行法定職責，行政機關在接到申請之日起60日內不履行的，公民、法人或者其他組織向人民法院提起行政訴訟，人民法院應當依法受理。法律、法規、規章和其他規範文件對行政機關履行職責的期限國有規定的，從其規定。」人民法院在行政審判時應當對原告申請時提交的申請材料進行審查，這些申請材料包括相關的民事行為，所以，該類行政訴訟就需要對相關的民事行為進行審查。
第二，訴房地產登記機關的初始登記行為。房屋初始登記是指對於國有土地上新建的房屋和集體土地通過徵用轉化為國有土地後，對土地上的房屋權利進行登記。對房屋權屬的初始登記是房屋登記機關的法定職責。房屋初始登記也是對與之相關的前置行為合法性的認可，對於房地產開發公司而言，進行初始登記是取得商品房銷售許可證的前提條件。因為進行初始登記造成當事人損失的，當事人可以依法向人民法院提起行政訴訟。此時，便涉及兩類訴訟的交叉。
第三，訴房地產登記機關的轉移登記行為。房屋轉移登記是指在總登記以後，所有權發生繼承、買賣、贈與、交換、分割、轉讓等法律行為之後，房地產登記機關依照申請人的申請作出的登記行為。轉移登記一般是基於前述的民事行為，當事人如果因為民事行為產生糾紛而訴諸法院，可能是民事訴訟，也可能是行政行為。此時，民事訴訟如何對待轉移登記行為是本文所要解決的重要問題。
第四，訴房地產登記機關的變更登記行為。房屋變更登記是指在總登記以後，因房屋發生擴建、翻建、添建、改建、部分拆除、院落用地使用范圍的增減、房屋的性質、房屋的面積以及家庭成員內部人員的變化，房地產登記機關依申請對上述項目的變動予以登記的行為。例如，某被拆遷房屋在補償沒有解決之前為拆遷人違法拆除，該房屋的所有權證中記載的房屋性質為住宅，被拆遷人申請登記機關將其房屋的性質變更為經營性用房。登記機關經審查認為該房屋屬於經營性房屋，於是便進行了變更登記。之後，拆遷人作為利害關系人向人民法院提起行政訴訟，要求撤銷變更登記行為。此時，被拆遷人向人民法院提起侵權訴訟。如何處理好兩類訴訟的關系是非常重要的。
第五，訴房地產登記機關的他項權登記行為。房屋他項權登記行政行為是指房地產登記機關對於設定房屋抵押權等他項權利，應申請人的申請作出的行為。抵押權的取得是在抵押合同有效的基礎上進行他項權登記，因此，房地產他項權登記是取得抵押權的條件。實踐中抵押權人以主張抵押合同有效提起民事訴訟，而抵押人常常以抵押合同無效進行抗辯，於是就出現了抵押權人提起民事訴訟主張抵押合同有效，而抵押人提起行政訴訟主張撤銷他項權登記。兩類訴訟同時存在，處理好合同與登記的關系尤為重要。
第六，訴房地產登記機關的注銷行為。注銷行為是指房地產登記機關依法辦理權屬登記之後，經當事人申請或者依職權對已經進行的權屬登記行為進行否定的行為。例如甲公司用其自有的房屋設定抵押，向某建設銀行貸款5000萬元，房地產登記機關依法為其辦理抵押登記並頒發了他項權利證書。一個月後，甲公司偽造債務已經履行的證據並謊稱他項權利證書丟失，向房地產登記機關申請注銷他項權利證書，房地產登記機關經審查便注銷了他項權利證書。10天後甲公司又以該房產設定抵押，向某工商銀行貸款5000萬元，該工商銀行向房地產登記機關查詢並了解該抵押物沒有權利負擔，經申請房地產登記機關進行了他項權登記並頒發了他項權利證書。該工商銀行於是便向甲公司發放了貸款。一個月後，建設銀行知道了上述事實後便向登記機關交涉，房地產登記機關於是撤銷了注銷行為。
第七，訴房地產登記機關的撤銷注銷行為。房地產登記機關依職權或根據申請對違法的權屬登記行為予以撤銷，使其不發生法律效力，恢復到違法權屬登記行為作出之前的狀態。行政行為一經撤銷，原則上具有溯及既往的效力，即自始喪失效力，但如果自始喪失效力對於公共利益、整體利益和善意第三人利益不利時，也可以確定自撤銷之日起失去效力。如果因該行政行為使行政相對人的信賴利益等合法權益受到侵害，國家應當承擔行政賠償責任。上述案例中，建設銀行申請房地產登記機關撤銷了注銷行為後，工商銀行認為自己的抵押權受到損害對撤銷注銷行為提起行政訴訟。
三、我國法院處理此類糾紛程序的多樣性
涉及房地產糾紛的訴訟方式可能是行政訴訟也可能是民事訴訟，由於法律規定的兩類訴訟的分工並非十分明確，作為法官也並非能夠准確確定，因此，原告在進行判斷時難免存在偏差。解決這種偏差，可以通過人民法院闡明權的行使，告知原告進行正當程序的救濟，無論如何人民法院應當尊重原告的訴訟選擇權，不能違背原告訴訟自主的意願。無論原告選擇民事訴訟還是選擇行政訴訟，只要符合法定的起訴條件，人民法院都必須受理。
對法院受理這種房地產行政、民事糾紛爭議重合案件後，適用哪種程序以及兩種程序的先後，我國現行法律和司法解釋沒有明確規定，審判實踐中各自為政，理論界也是見仁見智。其一，認為權屬登記行為是相關民事行為的一部分，於是將糾紛作為民事案件審理，並以相關的行政行為的公定力為基礎認定權屬登記行政行為合法，作出民事判決；其二，認為權屬登記行為是相關民事行為的一部分，於是將糾紛作為民事案件審理，並以司法權優於行政權原理直接將相關的行政行為作為優勢證據進行審查，甚至直接認定權屬登記行政行為無效，作出民事判決；其三，採取先行政後民事的程序，如果原告先提起民事訴訟，法院應當先中止民事訴訟，等行政判決生效後，再恢復民事訴訟；其四，採取行政附帶民事，在行政判決時一並對民事爭議作出判決；其五，原告分別提起民事訴訟和行政訴訟，法院分別作出行政判決和民事判決。
筆者認為第一種做法是程序的「大民事」，對權屬登記行為不予審查而直接套用，並在民事判決中予以確認，使得按照正當程序即行政訴訟審理可能會出現司法不統一，或者出現難以進行合法性審查的局面。
第二種做法是程序和實體的「大民事」思想在作怪。完全通過民事審判解決房地產糾紛的局限性表現在房地產所有權通過登記進行公示，通過公示使該所有權具有對抗力，即具有對抗善意第三人的能力。這種登記是行政機關在對相關民事行為進行有效性確認的基礎上的行政確認行為，該確認行為具有公定力。這樣必然存在兩類行為，也會因此產生兩類訴訟，傳統的處理方式普遍採取民事訴訟解決爭議。然而，民事審判解決房地產糾紛具有局限性，表現在：(1)將權屬登記的行政行為作為證據進行審查，與將該具體行政行為納入行政訴訟受案范圍按照正當程序進行合法性審查存在沖突，有時甚至出現同一法院作出的民事判決與行政判決相矛盾，造成司法混亂，導致司法公信力下降。直接審查具體行政行為，違反正當程序原則。(2)不能將行政機關作為第三人納入訴訟，在房地產權屬登記損害賠償訴訟中一般為多因一果，房地產登記機關違法登記也是造成損害的原因之一，特別是在「責任政府」理念的傳統下，相對人對行政機關的信賴是執政者最為寶貴的資源，理所當然，登記機關應當為其違法行為「埋單」，但民事訴訟無此功能。(3)不能判決行政機關承擔行政賠償責任。
前述第三種做法具有合理性，筆者支持該種觀點，因為它可以保證司法統一原則、正當程序原則、責權一致和司法權優先原則得到全面貫徹。該做法即使法律不作任何修改，在法律邏輯上也沒有任何障礙，因為行政訴訟法規定，行政訴訟是人民法院對被訴具體行政行為的合法性進行審查，具體行政行為證據是否確鑿是合法性審查的重要內容，對具體行政行為證據是否確鑿的審查必然包括對相關民事行為的審查。在行政訴訟法頒布之前，人民法院適用民事訴訟法審查具體行政行為沒有任何問題，但是在行政訴訟法頒布之後，依照行政訴訟法規定的程序審查具體行政行為才是正當程序。
第四種做法在立法的層面上應當屬於上策，它符合正當程序原則、司法統一原則和公正效率原則，也可以解決民事案件辦不完、行政案件不夠辦的問題，有利於有限司法資源在法院內部的有效配置，是立法的發展方向。就現行法律、司法解釋來說，最高人民法院司法解釋規定，最高人民法院《關於執行行政訴訟法若干問題的解釋》第61條規定：「被告對平等主體之間民事爭議所作的裁決違法，民事爭議當事人要求人民法院一並解決相關民事爭議的，人民法院可以一並審理。」即行政附帶民事判決。目前，對於涉及權屬登記的行政案件進行行政附帶民事審理沒有法律依據。
第五種做法容易出現相互矛盾的司法判決，無論在目前的司法中還是在將來的立法中都是不可取的。
㈦ 想寫一篇關於房產交易案件審理相關疑難問題的論文，誰能提供一些相關的參考文獻
可以去一些法律相關網站。
㈧ 商品房買賣合同無效糾紛有哪些情形
一、違反法律法規政策的房屋買賣合同
（一）雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的
《民法通則》第五十八條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為是無效的，《合同法》規定第五十二條規定惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。房屋買賣合同作為一種最常見的合同類型，當雙方當事人出現惡意串通的情形時，當然也是無效的。
（二）違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的
《合同法》第五十二條規定，以合法形式掩蓋非法目的的合同應確認無效。因此若房屋買賣合同存在非法目的，也會被認定為無效。
（三）出賣人剝奪了共有人和承租人的優先購買權的
依據《物權法》的規定，房屋的共有人如果對房屋沒有約定或者約定不明確，視為按份共有。而根據《民法通則》第九十八條規定，按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。
此外，《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利。最高人民法院也作出相關規定，出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
因此，從以上規定可以看出，房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，在同等條件下，承租人也有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
（四）享受政府或單位優惠補貼構建的房屋，違反法律規定沒有賣給原單位或侵犯原單位優先購買權的
凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只准賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。因此房屋買賣合同雙方要注意房屋是否屬於此類房屋。