以他人名義購房合同糾紛

① 以他人名義購房，沒有協議還能要回房子嗎

（即《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》）的出台，是很多業內人士早有預料的嚴厲政策。這其中，又以「限購令」對以房產作為投資途徑的眾多人士打擊最大。但筆者在工作中接觸到不少投資客乃至境外投資者，仍舊通過一些特別的操作手法，持有或者實際控制著數套到數十套不等的住宅、商鋪。他們操作的手法，無非集中於「規避」、「代持」這幾個詞。其實，「房產代持」是中國樓市各種奇特景象中一個並不新穎的部分，早在政府出台各類限制境外人購房、限制條件購買經濟適用房甚至單位按各類條件進行福利分房政策之時，早已有了這種「以別人的名義買自己的房」的做法。這種方法在法律上有何弊病？是否真的能達到合理規避法律的目的？以他人的名義順利買到了房子，又是否能最終回到自己的手中?筆者分析如下：一、什麼是「房產代持」
「代持」的行為，主要表現為某一或不符合上述政策、或不願意出面的購房者，借某一符合上述購房條件者的名義，由其自己出資購房，而在房地產權簿上登記名義購房者名字的做法。粗看起來，這種做法並無不可，實務中一方購得了房屋，一方能夠獲得金錢或某些好處，感覺應該是一筆「雙贏」的交易。二、
這個現實問題其實可以分解為兩個法律問題，即：實際出資人與名義產權人之間的法律關系和如何認定房屋產權歸屬。對於問題一，一般認為實際出資人與名義產權人之間形成了一種隱名代理關系，根據《合同法》第四百零四條的規定，受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。可見即使是隱名的代理，實際出資人與名義產權人始終存在著債法層面上的權利義務。而後一個問題，則是就物權角度看，形式上登記在房地產權簿上房屋所有權人是否確實是實質意義上的房屋所有權人的問題。這個問題比較復雜，甚至會涉及到一些物權法的理論問題（物權行為的無因性等），這里不涉及深入的討論，只引用《城市房地產管理法》第六十條「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度」之規定，及《物權法》第九條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」之規定，認為不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為准，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。
通過上面兩個問題的解釋，我們最終可以得出一個結論，即所謂「代持」房屋的做法，在目前法律實踐中，事實上只能是實際出資人與名義產權人之間的「君子協定」，無法達到切實保障實際出資人最終取得房屋產權的目的。筆者之前處理了多起類似糾紛，最終法院的判斷與前面的分析基本一致，名義產權人如果在雙方沒有書面協議的情況下，一般被確認為房屋實際產權人的幾率很大。除非按照現在的法律政策能夠將此房產登記到實際購買人名下，而實際購房人按照其與登記人先前簽訂的協議（假定有這樣的協議）要求法院判決將房屋過戶到實際購買人名下，此時如果房屋的登記簿上登記的房子所有人還是原先的登記人則此種方法尚有可行性。但無論如何，筆者認為這種做法存在極大地風險，非萬不得已最好不要嘗試。因為一旦名義購房人將房屋出售給「善意」第三人（這種操作實際出資人完全無法控制），再將自己的財產轉移，那麼再好的事前協議也無法保障實際出資人的權益。三、
一般來說，如果遇到這種糾紛，無論是否有對房產權屬的書面約定或約定是否有效，至少實際出資人可以向名義產權人主張購房款，其依據可以是不當得利，也可以是雙方事前對房屋處置的約定。至於如果因房價上漲而造成的實際出資人的損失，除根據合同約定外，法院的判決一般傾向於按照一定的比率，將上漲的金額要求實際獲得房屋的產權人一並支付給實際出資人，但可能按照具體案情不同有不同的做法。四、
1、盡量選擇可靠的、信譽好的人，對陌生的、不太熟悉的人寧可放棄。
2、雙方簽署一份詳盡的「合作購房協議」。
簽署這樣一份協議，可能很多有著潛在「代持」意圖的購房者會認為，協議中最好能夠盡量少提到「代持」行為，以免到時真的打起官司來法院會認為這份合同的效力有問題。其實大可不必如此，既然希望通過協議約束雙方的行為，不如明確把雙方的地位以及權利義務約定清楚，以免在需要使用合同時出現措辭不清、語焉不詳的情形。至於本「合作購房協議」的效力，從筆者之前接觸的糾紛看，法院判決五花八門，有認為合同有效，也有認為因「以合法形式掩蓋非法目的」而判決合同無效的。但是筆者認為，法院如果傾向於認為合同無效，往往並不是由於這種合同真的在法律上毫無值得保護的理由，而是基於所購房屋的屬性做的政策性考慮。如果所購房屋為經濟適用房或限價房這類為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出的優惠政策下的產物，則認為合同違反公共利益或「以合法形式掩蓋非法目的」比較合理。但若非這種情況，從保護實際出資人角度，法院一般會傾向於認為合同有效。（但無論如何，簽署「合作購房協議」約定代為購房或「代持」，始終是存在很大風險的，購房者仍需三思）
3、「合作購房協議」的內容，至少應當包括如下內容
（1）、雙方的詳細身份信息；
（2）、所購房屋的坐落、價款等詳細信息；
（3）、關於房屋產權的取得和權屬的確定；
（4）、關於房地產所有權的處分；
（6）、嚴格的違約責任，盡量高的違約金以造成高的違約成本；
（7）、糾紛處理方法；
（8）、雙方的通信方式等。
4、實際出資人在購房全程保證資金從自己處直接支付給出售方，保留所有票據、證件在自己手中。實在不能採取這種方法的，至少也要要求名義購房人向自己出具支付款項的欠條，一邊將來在主張權利時有書面依據。而保留房產證、購房發票等證件，至少能給名義產權人在轉移房產的程序上製造一些困難。同時，實際出資人最好保持定期查看房屋產權人變化的習慣或乾脆約定要求名義產權人定期提供。

② 借用他人名義購房而簽訂的產權歸屬協議有效嗎

借用他人名義購房而簽訂的產權歸屬協議有效，借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。
在一般商品房買賣當事，實際出資人與名義購房人（登記購房人）簽訂的合同，是雙方意思自治的表現，法律一般不予干預，應認定為有效合同。
實際購房人有權依據《合同法》有關委託代理方面的規定，委託他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。只要雙方不存在惡意規避法律或者政策的行為（比如規避「限購」政策規定，規避二套房的銀行貸款利率等），雙方當事人自願簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人在與登記購房人產生糾紛時，可以向法院提起確權之訴，確認房產為實際出資人所有。

③ 借名買房合同是否有效，借用他人名義購房產權歸誰

1、借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出於以下原因：
（1）規避法律或者政策：
購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
（2）轉移財產逃避債務：
債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。
（3）貪圖便宜享受優惠：
比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，於是以別人的名義辦理公積金貸款。
（4）簡便手續，減少稅費：
比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅，以未成年人的名義購買房屋等等。
3、在法律上，借名買房中存在著諸多風險：
（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。
（2）第三人對登記購房人轉移房產給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產為夫妻共同財產。
（3）房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執行。
1、如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自願簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好註明：「經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。」 而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。
2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出於善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，並且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓後已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。
3、至於登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行，法院以不動產登記為依據，查封並拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執行過程中可以向法院提出執行異議，對被執行的房產主張權利並要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》的規定，執行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批准中止執行。
綜上所述，借他人名義買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。因為借他人名義買房，一旦登記購房人事後反悔，如果沒有足夠的證據，證明該房屋是借名買的，而產權證又是登記購房人的，那就麻煩了，處理起來是十分復雜的。在此，建議您咨詢相關專業的律師，讓律師幫您分析並解決相關事宜，您也會省心不少。

④ 以他人名義買房出現糾紛如何處理

借名買房出現糾紛建議直接起訴吧，寫好訴狀，將雙方身份證復印件、購房款收據、版轉款權憑證、購房合同、借名買房的協議（或聊天記錄等能證明是借名買房的證據）提交法院起訴。
這類案件關鍵有兩點:一是證明款項是你們付的，二是證明您是借名買。

⑤ 借他人名義購房合同有效嗎，借他人名義購房有

借他人名義簽訂的購房合同，要看以下情況。
借名買房合同，在履行過程中，如果發生合同糾紛，很有可能被認定為無效。
如果合同存在惡意規避法律或者政策的行為，借名買房合同不具有法律效力，比如不具備資格購買經濟適用房的行為。
在司法實踐中，法院在審理此類案件時，一般會認為借名買房合同無效，法院會按照房屋買賣合同和房屋所有權證認定爭議房屋的購房人和所有權人。
如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自願簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。

⑥ 借名買房合同有效嗎，以他人名義買房會發生哪些糾紛

借名買房是指真正的買房人以他人的名義購買房產。從表面上看是出名人購買了房屋，簽訂的房屋買賣合同，而實際上是借名人購買該房屋，支付了房款。

在借名買房中，購房合同是否有效需要分不同情況而定：

1.如果購買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因為商品房為意思自治，買受人可以根據自己的意志進行購買房屋。

2.如果購買的是經濟適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個人身份的房產，這類房屋買賣合同為無效合同。因為這類房產的購買者需具備一定的資格，沒有資格的人借用他人名義進行購買的，有違相關政策和法律。

借名買房合同，在履行過程中，如果發生糾紛，很有可能被認定為無效。

其理由主要應從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優惠政策，在開發安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉讓的實際上是基於其符合政府規定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。

在法律上，借名買房中存在著諸多風險：
（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。

（2）第三人對登記購房人轉移房產給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產為夫妻共同財產。

（3）房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執行。

綜上所述，為了維護自己的財產，建議大家不要借名買房。

1、如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自願簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好註明：「經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。」而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。

2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出於善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，並且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓後已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。

3、至於登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行，法院以不動產登記為依據，查封並拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執行過程中可以向法院提出執行異議，對被執行的房產主張權利並要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》的規定，執行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批准中止執行。

⑦ 以他人名義購房，該怎麼跟對方簽協議

1、首先，提醒您以他人名義買房存在法律風險。我國《城市房地產管理法》第37條第6款明確規定，「未依法登記領取權屬證書的」房產「不得轉讓」。

以他人名義買房簽訂的《房屋買賣合同》從實質上講，應屬於二手房買賣合同，特殊之處即在於雙方簽訂該合同時，該房屋所有人對該房並不具有所有權，這種情況在法律上屬於無權處分。

2、如確實需要以他人名義購房，一定要要選擇自己百分百信任的人員(最好是直系親屬)，以避免信用風險。

在以他人名義購房前，應當簽署書面協議，明確以下幾點：

(1)、以他人名義買房的事實，房產的權屬歸實際購房人所有，房款由實際購房人支付。

(2)、名義購房人不配合辦理交付或日後的過戶手續，或將房子權屬占為己有、將房子擅自處分、因個人債務等原因導致房產被查封或處置的，實際購買人有權根據情況要求對方返還房款並賠償損失，損失以違約金的形式預先固定下來，比如人民幣多少萬元整。

(3)、要讓名義購房人的配偶知曉並確認以對方名義購房的事實，避免對方配偶到時候主張所購的住宅為夫妻共同財產。

(4)、可在協議中事先約定好，名義購房的做法是否是有償。在名義購房人幫助簽署購房合同、辦理交房等事宜，或因政策等因素影響名義購房人自身權益的情況下，實際購房人自願向其支付一定金額的報酬，具體金額依照雙方商榷結果而定。如名義購房人違約，則無權索要報酬。

此外，還應當注意保存好購房合同、房款支付憑等資料，以便主張自己的權利。

(7)以他人名義購房合同糾紛擴展閱讀：

以他人名義買房雙方簽訂《房屋買賣合同》的法律效力：

1、根據我國《合同法》第51條的規定，「無權處分人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。

那麼，在雙方產生爭議時，是否可以依據《合同法》的上述規定認定雙方所簽合同有效呢。答案是否定的。

2、我國《城市房地產管理法》第37條第6款明確規定，「未依法登記領取權屬證書的」房產「不得轉讓」，根據《合同法》第52條的規定，「違反法律、行政法規的強制性規定」的「合同無效」。

3、從法律淵源上講，《合同法》與《城市房地產管理法》均屬於法律，但根據特別法優於一般法的適用原則，處理本案時，應根據特別法《城市房地產管理法》的規定，即應認定在未取得房屋所有權時簽訂的《房屋買賣合同》屬於無效合同，因此要求對方履行過戶手續沒有依據。

4、自此，實際買房者應如何救濟自己的權利，律師認為可以要求對方承擔締約過失責任賠償損失。

同時須注意的是，在簽訂合同時，雙方均知房屋所有人不具有房屋所有權，可判斷為雙方對合同無效均有過錯責任，因此應共同承擔實際買房者的損失。

實踐中，由於各種原因打算以他人名義買房者應綜合考慮利益與風險，權衡得失。