公房所有權變更糾紛

A. 單位公房是國有資產，國家有文件要求公房產權移交給另一公司，這個單位可以拒不移交嗎

你說的這個問題不是我們通常所理解的民事問題，而是一個關於國有資產因國家的命令或政策而變更使用者的問題，房屋發生轉移的原因已不再是諸如買賣、贈與等普通的民事行為。
第一、對於公房，只要沒有將其採用如「公轉私」、用於出資設立公司等方式進行私有化，房屋所有權始終屬於國家，即使你所說的「產權證」上記載的是原公司的名稱，也不意味著被記名者是所有權人，而只是使用者。因此不論房屋是否移交，原公司都沒有所有權。
第二、公房因國家政策而進行移交，無論是向誰移交（即使是向一個私營單位移交），這都是政府內部財產的處置問題，因這種移交而產生的爭議，不屬於人民法院的受案范圍。當然，如果原單位認為第三人侵害其對房屋的使用權、或者原單位認為政府命令其交出房屋的具體行政行為是不合法的，原單位倒是可以提起侵權之訴或行政訴訟。新單位認為原單位侵權的，也可起訴。
綜上，單獨就使用權來說，公房的「產權證」不是房屋歸誰使用的依據，政府的具體決定或命令才是真正的「產權證」，若當地政府已出了文件讓原單位移交，原單位實際上已經失權了，在新單位起訴原單位侵權的情形下，原單位手裡的「產權證」也無任何抗辯作用，原單位也別想拿著「產權證」去起訴新單位。
你是三個問題可總結回答為：1.原單位拒不交出的，屬於侵佔國有資產的行為，不執行政府決定當然是不行的。2.原單位不可以主張房屋權屬未變，法院也無權受理。3.和私房產權認定不同。
註：以上回答基於一大核心假設——你對房屋屬於「公房」的判斷是准確無誤的。
另：新單位=接收房屋的公司

B. 公房變更承租人，有什麼法律條文嗎

相關法律條文如下：

一、《合同法》第二百三十四條規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：

1、原承租人死亡或外遷;

2、與原承租人為同一戶籍;

3、是原承租人的家庭成員;

4、與原承租人共同居住二年以上;

5、沒有其他住房。

二、該條解釋條款規定，公房承租人的確定大致分三種情況：

1、原承租人仍然健在不發生承租人變更，在這種情況下承租人當然還是原承租人。

2、承租人依法變更，變更後的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。

3、原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住並交納房租，按規定早就應當辦理變更手續，但是因為沒有拆遷補償的問題，大家都沒有異議，一直到現在仍然沒有辦理變更。

(2)公房所有權變更糾紛擴展閱讀

公房，包括共有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋是指政府和單位分配給職工和解放時收歸國有，並且租金按照政府規定的租金標准執行的居住房屋。

公有非居住房屋出租和轉租，應當提交房地產權證或授權委託書、租賃（轉租）合同、租賃當事人的身份證明；公有居住房屋轉租，應當提交租用公房憑證、轉租合同以及租賃當事人的身份證明；將公有居住房屋轉租給外來流動人員的，還應提交《房屋租賃治安許可證》。

承租人全家戶口遷離本市、全家出國（境）定居，要求繼續履行租賃合同的，承租人應當向出租人提出，出租人應當同意。承租人全家出國（境）定居的，應當同時按規定調整租金標准。

C. 1992年最高人民法院關於公房使用權糾紛案的受理有關規定

1992年11月25日，《最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知》

全國地方各級人民法院、各級軍事法院、各鐵路運輸中級法院和基層法院、各海事法院：

隨著我國當前經濟的發展和住房制度、土地使用制度的改革，有關房屋和土地使用方面的糾紛在一些經濟發達的地區，不僅收案數量和糾紛種類有增多的趨勢，而且出現了許多值得重視和研究的新的情況和新問題。為了適應形勢發展的需要，現就不少地方提出的而又需要明確的有關房地產糾紛案件的受理問題通知如下：

一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。

二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理。

三、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬於歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤並分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬於人民法院主管工作的范圍，當事人為此而提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關部門申請解決。

D. 公房的產權單位不同意變更，怎麼辦

待投資單位補辦有關手續後，再行結算和劃轉。
那麼換句話說其實
房改
部門出售系統單位的房子，具體如下：
單位購買使用權後分配給職工的住房。
在1999年12月31日前，投資單位未按規定辦理有關手續、縣房地局(
房改辦
)專戶存入指定購銀行，由市房地局(房改辦)監管，申領可售公房房地
產權證
的，區、縣房地局(房改辦)可先向購房人出售，購房人可直接申領
房地產權證
。所售
公有住房
的凈
售房
款，由區樓主不知道是哪個地方的，各地房改政策略有不同，原則上系統單位不追究是沒問題的，這筆資金系統單位要時，再劃過去，並規
內定
出售時限，大家都應該秉著
為人民服務
的基礎上，「什麼事情都好說了」，產權單位拒絕向購房人出售的，凡屬於公有住房出售范圍，可容以給你上海房改怎麼操作的作為參考
99年發過一個文，由房屋所在地的區、縣房地局(房改辦)書面通知其出售

E. 公房的房產糾紛問題！

公房不存在分不分的問題，因為公房的所有權不在你們手裡，所以公房不能贈與不能內繼承。公房只有容變更承租人，承租人需要戶籍在公房，並且在公房居住超過一定的時間，至於具體變更給誰，決定權在公房所有權人那，誰想變更為承租人，應當向公房所有權人申請。
如果你們其中一人出資將公房買下，那麼從法律上公房的所有權人就是出資人，不存在分割的問題，但是出資的時候你們各方之間有協議房屋買下歸各方共有除外。
公房糾紛一般法院是不受理的，因為決定權在產權人手裡。

另你姑姑不在這居住，她是無權購買的，也沒有要求分割的權利，因為公房的產權屬於所有權人，你們無權分割。

律師建議：鑒於你這種情況，建議你盡快找到房屋的產權人，將公房買下，將產權過戶到你的名下，該房屋的產權就是你的了，你姑姑無權要求分割。

如有疑問可直接致電交流，點擊用戶名可查詢律師聯系方式。

F. 公房承租人變更糾紛如何起訴

變更公房承租人不屬於民事訴訟的受案范圍，它屬於行政行為，應提起行政訴訟。內
公房是指由政府公房管容理部門或者直管公房經營管理單位直接進行經營管理的國家所有房屋。《合同法》第二百三十四條：「承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。」建設部《城市房屋管理租賃管理辦法》第十一條第二款：「住宅用房承租人在租賃期限內死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租」。而根據各地《公有住房變更承租人管理辦法》，申請變更為公房承租人的，須滿足的基本條件是：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。
因此，符合繼續承租條件的當事人，應當與房屋管理出租單位協商，雙方自願簽訂公有房屋承租合同。如果承租人的共同居住人對政府公房管理部門依職權變更直管公房承租人不服，當事人可以向人民法院提起行政訴訟。
《行政訴訟法》第2條：公民、法人或者其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟。前款所稱行政行為，包括法律、法規、規章授權的組織作出的行政行為。

G. 法院會受理公房糾紛嗎

公房是我國比較特殊的一種住房，公房一般是由國有企業、事業單位為職工興建的，用於解決職工住房的問題，公房的產權一般是屬於國家的，所以產權產生的糾紛比較多，那麼法院會受理公房糾紛嗎?下面由華律網小編為讀者進行相關知識的解答。

一、法院受不受理公房糾紛

公房糾紛是屬於民事糾紛的一種，而法院是解決民事糾紛的重要司法機關，如果公房糾紛符合起訴條件的，法院是肝受理的。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百一十九條起訴必須符合下列條件:

(一)原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;

(二)有明確的被告;

(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;

(四)屬於人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

第一百二十條起訴應當向人民法院遞交起訴狀，並按照被告人數提出副本。

書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，並告知對方當事人。

二、公有房屋糾紛的處理方法

審判實踐中，經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的「二手房」買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理。

一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基於不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售時，權利登記為數人的，基於部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事後不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。此種情況為了保護買受人的利益，最好是在所有共有人面前簽訂買賣合同或者由其中一人出具一份其他共有人的承諾書，方能保護買受人的最大利益。

如果是無權代理的第三人與買受人簽訂買賣合同，就更需要注意代理人的代理權，如果沒有代理權或超越代理權，那麼買賣合同是無效的，發生糾紛由代理人承擔

幾種常見房屋權利瑕疵糾紛的處理

1.出賣他人房屋糾紛的處理

出賣他人之物，是否有效，各國立法規定不一。依日本民法典第560條的規定，出賣他人之物應屬有效，然而如果出賣人在約定的履行期到來時仍不能取得出賣標的物的所有權並移轉於買受人，則因其主觀上的履行不能而負違約責任。德國民法典及瑞士債法也有類似規定。我國《合同法》第一百三十二條第一款規定：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。」如果對該款作反對解釋，即不屬於出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。此與法國民法典第1599條的規定相同。該條規定：「就他人之物所成立的買賣，無效。」但是，結合《合同法》第一百五十條關於權利瑕疵擔保的規定來考慮，則不應解釋為債權合同無效，而是該債權合同仍然有效。

我們認為，違反《合同法》第一百三十二條第一款的規定，出賣他人之物，即構成無權處分。關於無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」對該條作反對解釋，即權利人不追認且處分人事後也未取得處分權的，合同即無效。因無權處分並最終導致合同無效的，由出賣人向買受人承擔信賴利益的賠償。

2.未經共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理

未經共有人同意出賣共有房屋，性質上也可認為是出賣他人之物。由於我國在房屋所有權登記制度上的不完善，在共有房產的房屋所有權證上所有人往往只登記為出賣方一人，而登記機關在辦理過戶登記時對房屋所有權人的審查僅為形式審查，故房屋所有權通過登記發生移轉就實際可能。於是該糾紛涉及的就不僅僅是合同的效力問題，在處理上遠較純粹的出賣他人之物(即上述第一種出賣他人房屋糾紛的處理)為復雜。

關於共有人擅自處分共有財產的問題，最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第八十九條關於「共有人在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。」該條被認為確立的是善意取得制度。

H. 公房承租使用權登記訴訟撤銷並變更承租人，案由是什麼

你們兄妹三人，必須通過當地公證處公證確認後，是不會影響你們拆遷的。

I. 武漢一公房的承租權變更問題，合法還是非法

根據《關於辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規定》
為加強直管公房的租賃管理，保證租賃雙方的合法權益，根據《武漢市房產管理條例》的有關規定，現就辦理直管公房承租人過戶、分戶、更名作如下規定：
一、過戶
非住宅過戶是指承租人、單龜(以下簡稱承租人)因機構調整、企業兼並、改制等原因，要求改由系統內其它企事業法人承租使用的行為；民用住宅過戶是指承租人因死亡、遷居、申請購房或經司法仲裁機關裁決不再承租，改由享有合法共同承租權的其它家庭成員承租使用的行為。
(一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請過戶：
l、非住宅用房承租人因機構調整，企業兼並或改制需繼續租用的；
2、民用住宅承租人因死亡或遷居，與承租人同戶籍且同住三年以上已成年的近親屬需繼續租住的；
3、民用住宅按房改政策出售時， 由承租人配偶申請購房的；
4、原承租人經司法仲裁機關裁決不再承租，改由享有合法共同承租權的其它家庭成員承租使用的。
(二)承租人申請過戶所必備的條件：
1、非住宅承租人申請過戶，須持有上級主管部門或政府出具的因機構調整企業兼並、改制等原因申請過戶的證明材料及原承租人與新承租人系同一系統的證明材料。企業兼並、改制還需持有市有關主管部門批准文件等要求過戶的證明文件．
2、民用住宅承租人申請過戶，新承租人必須是與原承租人同戶籍，並與原承租人同住三年以上已成年的近親屬，且因他處無住房或住房面積在特固標准以內。需繼續租住的新承租人的／頃序依次為原承租人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹及其他近親屬。如有同一順序多個依法享有共同承租權成員的應在家庭成員中簽訂書面仂。議，或經司法仲裁機關裁決，明確過戶後的新承租人，方可申請過戶．
3、民用住宅按房改政策出售時，承租人要求由配偶申請購房， 可同時申請過戶。
(三)凡屬下列情形之一的，不允許過戶：
1、無合法租賃契約的；
2、承租人損壞房屋未予修復、賠償的；
3、拖欠租金或有租賃糾紛的。
二、分戶
非住宅分戶是指承租人因機構變動，分成兩個或兩個以上獨立核算單位，要求對原承租的房屋分開承租使用的行為；民用住宅分戶是指享有共同合法承租權的家庭成員，要求分開承租居住房屋的行為。
(一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請分戶：
l、非住宅用房承租人因機構變動經上級機關同意批：住該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的；
2、民用住宅享有共同承租權的成年人要求單獨承租居住房屋的；
(二)承租人申請分戶所必備的條件：
1、非住宅用房承租人申請分戶時，須持有上級主管部門批準的該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的有關文件，經出租人現場查勘確認要求分戶的房屋結構可以自然隔開，並具有可供兩個及兩個以上承租人分開安全合理使用的條件；
2、民用住宅承租人申請分戶，須經出租人現場查勘確認房屋分割使用時，不造成生活起居困難，不相互干擾，分戶後不造成新的住房困難戶。
(三)凡屬下列情形之一的，不允許分戶：
l、無合法租賃契約的；
2、拆遷行政主管部門公告將要拆除的；
3、承租人損壞房屋未予修復、賠償的；
4、拖欠租金或有租賃糾紛的；
5、房屋戶型為單元式廳、室的；
6、分戶後人均使用面積不足十三平方米的；
7、舊式住宅中共同部位擁擠的。
三、 更名
非住宅更名是指承租人因機構拆並，經營轉向、企止改制等原因需要更改單位名稱並繼續租用房屋的行勺：民用住宅更名是指承租人因姓名更改而繼續租用房聖的行為。
(一)凡屬下列情形之一的房屋，承租人可以申請更名：
l、非住宅用房承租人因機構拆並、經營轉向、企業改制等原因更換廠(店)名稱的；
2、民用住宅承租人因姓名更改而改變租約承租人姓名的。
(二)承租人(或單位)申請更名所必備的條件：
1、非住宅用房承租人申請更名，須具備上級主管部門及工商行政管理部門批准同意更名的有關文件和證件；
2、民用住宅承租人更名，承租人必須持有市公安局核發的更改姓名後的戶口及居民身份證明。
四、辦理過戶、分戶、更名的工作程序
(一)凡申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》， 非住宅一式三份， 民用住宅一式二份，經房管所審核後上報各所屬房地產公司經管部門復核，然後報領導批准，批准後的《審批表》交由房管所辦理(非住宅力、理結果抄報市房地局備案)。
(二)民用住宅承租人申請分戶，如原承租人死亡或遷居， 須先按規定力、理過戶手續再申請分戶。
(三)市屬副局級及以上領導幹部住房承租人申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》一式三份經房管所、所屬房地產公司兩級審核，按月報市房地局批：住後，返回力、理。
(四) 《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》按表上規定的要求實施．對符合條件的申請應在接到《審批表》之日起一月內辦理完畢。 《審批表》第一聯(存根)由房地產公司經管科留存，第二聯(異動)交房管所作為辦理異動的依據，第三聯(抄送)為非住宅及市屬副局級及以上幹部住宅過戶、分戶、更名專用聯填寫後，報市局備案或審批。
五、凡未按規定審核或採取隱瞞手段提供偽證而力、理的過戶、分戶或更名，新簽訂的「租約」無效，造成的經濟損失由有責任的一方承擔。房管工作人員在工作中營私舞弊，假公濟私者，除追回非法所得外，並根據情節給予必要的處分，凡上級機關發現錯力、的過戶、分戶、更名的案件，有權進行糾正，並限期督辦， 同時追究承辦人的責任。

縱橫法律網 張奕律師