房屋外牆歸屬糾紛

㈠ 物權法規定 私人住宅 外牆體 歸誰所有

對於商品房的外牆面，有的購房合同約定屬於所有權人，有的約定歸屬於物業公司，有的未作約定。

針對外牆面的使用權問題，只有全體區分所有權人基於所有權的身份可以使用、受益，而且這種權利的行使必須經過區分所有權人的集體同意。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

首先，全體購房人享有對外牆的所有權。在房屋買賣法律關系中，外牆作為房屋結構部分，是合同標的物不可缺少的部分，應該隨房屋完整交付。

事實上，建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外牆體和戶外牆面，而且，從對外牆使用管理上看，外牆仍屬於共有部分。這是因為，牆壁內預先設有維持建築物正常使用必需的各種管線，如果作為專有使用則不利於整體建築物的維護和管理。

(1)房屋外牆歸屬糾紛擴展閱讀

建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」

《物業管理條例》第五十五條也規定了「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

㈡ 房屋的外牆是否屬於產權人所有

1、獨家獨棟的外牆是屬於產權人的。 2、單元房的外牆在面積上屬於分攤面積，在產權上屬於共有產權，在使用上屬於共用部位。

㈢ 商品房外牆是不是屬於個人所有

商品房外牆屬於全體業主共有，不是個人所有的。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

分析：對於商品房的外牆面，有的購房合同約定屬於所有權人，有的約定歸屬於物業公司，有的未作約定。實踐中，因廣告、裝修等事由常發生糾紛，理論界對商品房外牆面權利歸屬也有爭議。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

(3)房屋外牆歸屬糾紛擴展閱讀

相關規定：

建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外牆體和戶外牆面，而且，從對外牆使用管理上看，外牆仍屬於共有部分。

對外牆面使用權的行使及所得收益有法律規定。建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」

《物業管理條例》第五十五條也規定了「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

㈣ 房屋外牆歸屬及維權問題，搭建廣告相關法律法規，懂法律進！求助！！！謝謝！！

《物權法》第70條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
專有部分即具有排他性，可以獨立使用的建築部分。樓主所說的外牆，應屬於業主共有部分。
對於該牆面，該棟樓的業主具有共同管理的權利。
如果一二樓的公司對房屋享有所有權，那麼他在外牆安裝廣告的行為就應該由業主共同決定（《物權法》第78-83條有相關的規定），並經城管等部門審批，廣告牌收取的使用費也是歸該棟樓業主的。即便安裝廣告牌的行為被理解成物盡其用，但是權利人行使物權的行為如果侵犯到了其他共有權利人的權利，該行為就不是合理得。樓主可以先向物管或者業主管理委員會反映此事，能否與一二樓所有權人協商解決。若未果，可以向城管、規劃等部分反映此事。
以上途徑均不能解決的，樓主可以考慮通過訴訟的方式解決。
希望以上回答能幫到你。

㈤ <<物權法>>有沒有說明房屋的外牆是屬於業主的呀

物權法是不可能就這樣的問題作規定的。外牆本來就是公共強，不完全屬於你的。

㈥ 房屋外牆歸屬及維權問題，搭建廣告相關法律法規

1、屬本建築來物相關自業主共同所有，對因共有物發生的義務，是由業主共同承擔。

《中華人民共和國物權法》（以下簡稱「《物權法》」）第39條規定：「所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」享有權利的同時應當承擔義務，即所有權人對自己的不動產或者動產負有相應的義務。引申到本文，房屋外立面的所有權人對該外立面有使用、改建的權利，同時也有修繕的義務。
《物權法》第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利。」這里的共有應當理解為共同擁有所有權。
建築物的外牆屬於建築物專有部分之外的共有部分，應該由本建築物相關業主共同所有，對因共有物發生的義務，是由業主共同承擔。因共有部分是為專有部分而存在，所以業主的共有權從屬於專有權。

2、樓下的業主現在要把廣告牌掛在外牆上，除了須經城市規劃部門批准外，還須徵得其他所有人的書面同意，否則就是侵權。對於已經形成的掛在外牆的廣告牌，須以不影響到其他共有權人的權利為前提，平等協商解決。

㈦ 商品房外牆的使用權

商品房外牆使用權除由約定外，歸業主共有，主要有以下兩大歸屬依據：

業主共有屋面使用權是法定的，即有法權授予依據。

根據《城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條規定，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定，《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十二條、第七十三條規定。

《城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房地產的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」第四十一條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」

(7)房屋外牆歸屬糾紛擴展閱讀：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

㈧ 房屋外牆歸屬問題

房屋外牆歸集體業主或單位所有,不屬於某一個人.
假設他的外牆損壞他是否自己出錢維修呢??肯定不會,如要維修,也是業主委員會申請房管局房屋維修基金或單位出錢維修.
如果你的防盜網過大,擋住了他家的光線,那你最好改正,因為他有採光權.
另外鄰里之間應互相諒解,深夜不有較大聲音,會影響他人休息.

㈨ 商品房的外立面所有權歸屬問題，由誰維修

首先，就是區分物權，知道是誰的，自然就知道是誰修了，但是沒有法條會對外部鐵藝進行規定，所以只能從各項法條中尋找和分析。
《物權法》第六章 第七十條，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
總的來說，在一定范圍內，不屬於業主專有的，就是共有部分。多數維修的都是保修兩年，外立面最長的也就保修5年，房齡19年肯定過保修期了，我就不給你找文獻了。
共有部分也就是說，漏水屬於你這棟樓全體業主的事，應當由物業公司經業委會同意，或者你這棟樓全體業主的雙三分之二同意（物權法第六十七條，需要劃選票），向當地房管局遞交大維基金使用申請。也就是說，用大維資金去修。如果雨漏的沒那麼大，就乾脆找「蜘蛛人」外圍打膠，當然錢要挨家挨戶去收。
總的來說，這是大夥的事，就是非常麻煩，盡量別自己攬下所有支出，不然等別人家漏雨找你家來收錢的時候，你心裡會產生極大的不平衡。