房屋拆遷安置糾紛代理詞

A. 房屋拆遷糾紛案例

2016年9月22日上午，山東省高級人民法院公開審理鄭左民、張景義等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋徵收決定案件，值得注意的是這一起普通的行政訴訟竟然吸引了山東省17位副市長、33位省廳機關領導等約200多政府官員前來旁聽，這個案子究竟是怎麼回事？為什麼會有這么多領導前來旁聽。

據本案原告方承辦律師王衛洲介紹，本案是一起具有典型意義的房屋案件，2015年8月18日，蘭陵縣人民政府發布《蘭陵縣人民政府房屋徵收決定公告》（蘭陵政征公告字2015第1號）決定將中興居委片區定為棚戶區並實施房屋徵收，徵收范圍「東至文化路，南至順和路，西至中興路西側和平居委民房，北至會寶路」其徵收范圍包含了原告的房屋和院落，原告認為被上訴人的行為明顯違法，依法應當予以撤銷，於是委託北京萬典律師事務所律師王衛洲、夏濤代為提起行政訴訟。

圖為王衛洲律師接受記者采訪

萬典律師代理意見全文如下：

關於彭艷、鄭左民等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋徵收決定案件的代理意見

審判長、審判員：

北京萬典律師事務所接受彭艷、鄭左民、張景義等12人的委託，依法指派王衛洲、夏濤擔任其訴蘭陵縣人民政府關於撤銷房屋徵收決定案件的代理人，經庭前研究案卷、分析案情及法庭調查，我已經比較全面和客觀的掌握了本案的案情，現結合法律法規發表如下代理意見，請予以重視和參考：

第一焦點、一審判決認定事實，適用法律錯誤。

第一、關於認定事實錯誤的問題

1、一審對於雙方證據採信理由沒有作出陳述。

《法官行為規范》第五十一條普通程序案件的裁判文書對事實認定部分的敘述

（一）表述客觀，邏輯嚴密，用詞准確，避免使用明顯的褒貶詞彙；

（二）准確分析說明各方當事人提交證據採信與否的理由以及被採信的證據能夠證明的事實；

（三）對證明責任、證據的證明力以及證明標准等問題應當進行合理解釋。

一審中，被上訴人的證據疑點重重、在合法性關聯性真實性上都不具備，但是一審竟然採納了被上訴人的所有證據，代理人對於被上訴人的證據上訴人逐項質證，發表並提交了約5000字的質證意見，但一審判決對此沒有作出任何解釋，當然證據證明力、以及能夠證明的事實也沒有作出說明，明顯違反法官行為規范，一審對證據的採信以及對事實的認定是錯誤的。

2、一審認定事實證據不足，事實不清。

首先：一審中關於被上訴人的《補償安置方案徵求意見稿》《徵收補償安置方案徵求意見情況的公示》《補償安置方案徵求意見稿修改情況的公示》《中興居委棚戶區改造工程房屋摸底情況公示》等證據，被上訴人只是提供了文件本身，沒有任何照片或視頻或公證等予以證實這些材料已經張貼、公示，代理人認為文件本身不足以證明這些材料確實已經張貼公告、故被上訴人沒有依法張貼公告，且被上訴人沒有提供證據證明其已經張貼公告，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據。

關於被上訴人提交的音像資料，這些資料是在一審開庭當天提交的，上訴人根據行政訴訟法認為其超過舉證期限，不予質證，該證據也沒有進行播放和質證，一審竟然採納，我認為違反《最高人民法院關於行政訴訟證據若干問題的規定》「第三十五條證據應當在法庭上出示，並經庭審質證。未經庭審質證的證據，不能作為定案的依據。「的規定。

其次：一審在「本院認為」部分，對「事實認定」做了擴大。

一審「事實認定」部分並沒有認定被上訴人房屋徵收符合「專項規劃」，以及「對被徵收房屋及房屋附屬物進行調查登記，調查登記的范圍包含已確權和未確權的房屋和附屬物，並且被告已經將該調查結果予以公示「，因為被上訴人是沒有證據的，但本院認為部分卻對未查明事實作出認定，明顯錯誤。

第二、一審適用法律錯誤的問題

一審根據（魯政字【1997】97號）批復及《確定土地所有權和使用權使用權的若干規定》和《土地管理法實施條例》第二條第五項規定，以戶口農轉非為由認定涉案土地屬於國有土地。

但國務院法制辦公室、國土資源部作出關於對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項的解釋意見（國法函[2005]36號文）內容如下：

各省、自治區、直轄市人民政府： 根據《行政法規制定程序條例》第三十一條的規定，經國務院批准，現對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項作如下解釋： 一、該項規定，是指農村集體經濟組織土地被依法徵收後，其成員隨土地徵收已經全部轉為城鎮居民，該農村集體經濟組織剩餘的少量集體土地可以依法徵收為國家所有。 二、本解釋自公布之日起實施。

可見戶口轉變並不導致集體土地轉為國有，還應當履行徵收的法定程序，本案中蘭陵縣既沒有給農民一分錢補償，又沒有要求農民向政府移交土地，土地仍然屬於集體土地。

《臨沂市國有土地上房屋徵收與補償暫行規定》已經廢止，該規定與《國有土地上房屋徵收與補償條例》《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收評估辦法》相違背，屬於違反上位法。

第二焦點：徵收補償方案及徵求意見是否合法合理

第一、被上訴人徵收補償方案實體內容不合法，不合理。

一審認為被上訴人徵收補償方案合理合法，但一審判決僅僅從補償方案的制定程序方面進行了形式性的審查，對實體內容沒有進行審查，代理人認為房屋徵收的主要爭議即為徵收補償，徵收補償方案合實體內容、合法性應當作為徵收決定案件重點審查內容，關於這一問題最高人民法院行政庭、山東省高級人民法院行政庭均在媒體發布：徵收補償方案問題「無論是有關徵收決定的訴訟,還是有關補償決定的訴訟,人民法院都要堅持程序審查和實質審查相結合的原則,」，一審的做法顯然是錯誤的。

本案中徵收補償方案存在嚴重問題有如下幾點：

1、補償方案違法規定對土地和房屋分開補償、操縱干預評估機構評估，限制被徵收人的應得補償。

《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》第四十二條房地產價格評估機構應當按照相關標准規范，如實出具評估報告。任何單位和個人不得非法干預評估活動和評估結果。

《山東省房屋徵收補償條例》第十七條第二款被徵收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬於該房屋的國有土地使用權的價值。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

我們都知道，我國法律的一貫原則是「房隨地、地隨房，房屋土地不可分離」，如果房屋離開土地那麼房屋就是磚頭、瓦塊、鋼筋、水泥，僅僅是一些建築材料，不會具有市場正常價值，而被上訴人的徵收補償方案（第（一）項第3、第（三）項第1等條款）規定對於被徵收房屋和土地是將房屋的土地分開補償的，這樣直接導被徵收房屋僅僅能夠補償房屋建築成本價值，而不能獲得市場價值。

這樣的規定顯然違反了《山東省房屋徵收補償條例》第十七條第二款「被徵收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬於該房屋的國有土地使用權的價值。」的規定；被上訴人做這樣的方案，那麼評估機構也只能按照房地分離的方式進行評估，這顯然干涉評估機構的評估工作，

違反了《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條、《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》第四十二條關於禁止干涉、限制評估機構正常評估的規定。

2、對土地使用權的補償予以限制，被徵收房屋和產權調換房實行不同評估標准。

被上訴人補償方案第五條第（一）項第2規定：「對於房屋建築容積率大於1的土地使用權不予補償，房屋建築面積不足1.0的，宅基地面積減去應補償建築面積部分，按照評估機構評估價格補償。」

這種規定的結果就是，被徵收人的房屋凡是蓋樓房的，其兩層以上的房屋，只能獲得成本價無法獲得市場價，比如你100平方米土地，建築物160平方米，那麼這60平方米被徵收人只能獲得建築成本價格，我們房屋的價值構成為建安成本、土地、區位、增值收益等多種因素構成，那我們被徵收人的補償是不是客觀上減少了很多？

而被上訴人提供的產權調換房，均屬於17層高層樓房，其容積率遠遠大於1，但卻所有建築物都包含土地使用權價值，都是按市場價。

代理人認為，這種對於被徵收房屋和產權調換房實行不同的評估方法，明顯違法，屬於惡意限制被徵收人應當獲得的補償，這樣的方案也干擾了評估機構的正常評估。

3、將停工補助費按照最低標准，不符合被徵收人實際損失情況。

被上訴人補償方案中第八條第四項第1關於停業補助費的規定為按照按照1300元／人／月，這是《山東省人民政府關於公布全省最低工資標準的通知》確定的臨沂市最低工資標准，而實際上被徵收人中員工工資均在3000元／月以上，政府作此規定限制被徵收人的正常收入，明顯侵害權益，應當根據其實際工資計算。

4、高層公攤的價格問題

《臨沂市房屋徵收補償暫行規定》：「高層安置優惠。原則上安置房屋套內面積不低於被徵收房屋的套內面積，滿足原套內面積所增加的公攤面積按建安成本價計算，再增加的建築面積按市場價計算；套內面積不足部分按貨幣補償價格找回差價。」

建安成本價即重置價，根據臨沂市人民政府臨政辦發[2015]29號文件《臨沂市人民政府關於調整青苗及地上附著物徵收補償標準的通知》，住宅樓的重置價為800-1200元/㎡，本案中，被上訴人的安置房為高層，但公攤部分按照1800元/㎡計算沒有按照成本價格，而上訴人的房屋價格重置價只有400-500元/㎡，這個評估機構顯然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分補償標准由政府規定，違法。

被上訴人補償方案規定：搬遷費由政府定價為8元/㎡，只有特殊設備才可以評估；裝修為60元/㎡或30元/㎡。

違反了《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條第二款「被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。「的規定。

而對於住改非房屋，最高只能增加20%的補償，且不給停產停業損失，也不合理，停產停業是客觀存在的，應當補償；而房屋增值應當參照增值收益法或市場比較法評估，給予其合理的價值補償。

6、補償方案欠缺重要內容。

被上訴人制定的補償方案欠缺《山東省國有土地上房屋徵收與補

償條例》第十三條要求的被徵收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素，以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被徵收人利益息息相關的因素。

第二、徵收補償方案沒有依法徵求公眾意見。

1、沒有履行徵求公眾意見的法定程序。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定：「房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。」

第十一條市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

一審認為被上訴人公布了《徵收補償安置方案》徵求意見稿，但該意見稿，並沒有告知被徵收人有發表意見的權利，發表意見的方式、渠道、、期限，這樣的徵求意見稿即使張貼也是沒有任何意義的，被徵收人無法發表意見。也許被上訴人認為其曾發布過《徵求公眾意見情況的通告》中告知了發表意見的權利，但該通告的發布時間為2015年5月11日，因被上訴人之前沒有告知公眾提出發表意見的權利和途徑，故假設該通告存在的話，按照通告規定2015年5月16日截止，齊遠遠不足《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條規定的至少三十日。

另：被徵收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素、以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被徵收人利益息息相關的因素等，甚至於在補償安置方案中都沒有寫，更不能徵求公眾意見。這些問題都與被徵收人利益有重大關系，但被徵收人都無法發表任何意見。

• 聽證沒有公開舉行，沒有公示和通知程序。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十一條舊城改建項目聽證由市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案，被上訴人提供的證據來看，是由徵收辦公室組織，而且也沒有修改補償方案，不符合規定。

聽證之前沒有以公告方式告知，所以政府是否組織聽證、何時組織聽證，被徵收人不知道，屬於秘密進行，沒有知情權那麼也就沒有了參與權，違反《山東省行政程序規定》第三十三條「決策事項承辦單位應當在聽證會舉行15日前公告下列事項：（一）舉行聽證會的時間、地點；（二）擬作出行政決策的內容、理由、依據和背景資料；三）申請參加聽證會的時間、方式。」的規定。

• 專家論證會沒有專家，純屬走形式

一審認為，被上訴人召開專家論證會對徵收補償安置方案進行專

家論證，但專家論證參加人員都是什麼人，縣發改局、住建局、規劃局、房產局、國土局、卞莊街道辦事處等等吧，全部為縣政府下屬部門的工作人員，可以說沒有一個人相關領域的專家，也沒有一個也沒有研究咨詢機構人員，這些人有出具論證意見的資質和能力嗎？這樣的專家論證有什麼意義？

另外仔細審查了一下，此論證報告中的依據：如佔地面積、居民戶數、宅基地數均與其他文件的數據不符合，且其所稱有關徵求意見的事項不存在。

《山東省行政程序規定》第三十條規定為「決策事項承辦單位應當組織相關領域專家或者研究咨詢機構，對重大行政決策方案進行必要性、可行性、科學性論證。專家論證意見應當作為政府決策的重要依據。」可見這個論證參與的程序、人員以及引用的數據全是違法和錯誤的，結果能正確嗎？

3、一審認定沒有根據。

這個徵收補償方案存在這么多嚴重的問題，而一審卻認為被上訴人履行了徵求公眾意見的程序和聽證程序，可見一審純粹是走形式，庭審質證意見不予答復、辯論意見避重就輕、實體問題不予審查、程序上只看有無不看內容，這樣的判決能夠正確嗎？我認為完全錯誤，不僅錯在了表面上，而且錯在骨髓里，一審法官欠缺法治精神。

第三焦點、徵收程序是否合法

第一、沒有對被徵收房屋進行調查登記和公示。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十五條規定：「房屋徵收部門應當對房屋徵收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。」

《山東省國有土地上房屋徵收補償與補償條例》第十五條房屋徵收部門應當對房屋徵收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。

1、被徵收房屋調查登記結果必然錯誤。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十六條，確定徵收范

圍之後就應當發布暫停辦理相關手續的通知，本案被告在2015年4月21日才發布通知，要求停止辦理建設、工商等相關手續，而此時被上訴人所稱的摸底調查已經實施完畢，發布停止辦理相關手續的通知已經毫無意義，而通知之前徵收范圍內改建、擴建、加建也必然會會發生，摸底的結果顯然不是最終結果，所以調查登記相當於沒有履行，因為他沒有調查最終的結果。

2、在作出《房屋徵收決定》前，沒有對徵收范圍內的房屋調查登記結果進行公示。

本次徵收沒有對被徵收房屋調查登記結果公示，這嚴重影響了絕大多數被徵收人補償安置的權利，徵收決定做出程序明顯違法。被上訴人沒有證據證實，應承擔舉證責任。

第二、在作出《房屋徵收決定》前，沒有對未經登記的建築進行調查、認定和處理，程序違法。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定：「市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收范圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

《山東省人民政府關於貫徹實施《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關問題的通知》第二條規定：「作出房屋徵收決定前，市、縣級人民政府應當組織規劃、國土資源、住房城鄉建設、城市管理和行政執法等部門對徵收范圍內未經登記的建築物進行調查、認定和處理，並出具相關法律文書。」

本次徵收區域因歷史原因社會原因，存在大量未經登記的建築，而被申請人沒有對因歷史社會原因形成的未經登記建築做出認定，一律按照違章建築給予對待，這嚴重影響了絕大多數被徵收人補償安置的權利，徵收決定做出程序明顯違法。

第三、不具有合法的社會穩定風險評估。

《國有土地上房屋徵收補償條例》第十二條「市、縣級人民政府

作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。」

《山東省國有土地上房屋徵收補償條例》第十五條：市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前,應當對房屋徵收的合法性、合理性、可行性、可控性以及徵收補償費用保障、風險化解措施、應急處置預案等內容進行評估論證,形成社會穩定風險評估報告。社會穩定風險評估報告應當作為是否作出房屋徵收決定的重要依據。房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的,應當經政府常務會議討論。作出房屋徵收決定前,徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

《山東省行政程序規定》第二十九條決策事項承辦單位應當對重大行政決策方案進行社會穩定、環境、經濟等方面的風險評估；未經風險評估的，不得作出決策。

1、被上訴人的社會穩定風險評估沒有經過縣政府常務會議討論決定，本案被徵收人360多戶，（當時生效的《臨沂市國有土地上房屋徵收與補償暫行規定》規定：「一次性連片徵收涉及300戶以上或建築面積3萬㎡以上的，須經縣（區）人民政府常務會議研究決定。涉及戶數較少但情況特殊的，也需經同級人民政府常務會議研究決定。」）可見應當經縣政府常務會議討論決定，而本案中社會穩定風險評估沒有經過縣政府常務會議通過，被上訴人提交的會議紀要顯示，常務會議並沒有針對社會穩定風險問題進行決定、決策

2、被上訴人提供的社會穩定風險評估報告系信訪局作出，信訪局並非作出徵收決定的市縣人民政府，不具有主體資格，故屬於無效文件。

第四焦點：徵收是否符合規劃和計劃

第一、不符合四規劃一計劃，專項規劃無證明文件。

《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條依照本條例第九條規定徵收房屋的，由政府確定的建設項目組織實施單位向房屋徵收部門提出啟動房屋徵收程序，說明房屋徵收范圍和符合公共利益的具體情形，並提交發展改革、國土資源、城鄉規劃等部門出具的建設項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的證明文件。

因保障性安居工程建設、舊城區改建需要徵收房屋的，建設項目組織實施單位除提交前款規定的證明文件外，還應當提交發展改革部門出具的建設項目納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件。

本案中被上訴人提供的國土資源局證明、規劃局證明僅僅是現有被徵收房屋「佔地面積180畝「」總建築面積12萬平方米」的情況。

這些證明文件對於棚戶區改造工程是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃並沒有作出答復，但一審判決竟然對證據作出擴大解釋。

特別是「專項規劃」的規劃的問題，人家被上訴人沒有提供任何證據予以證明，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據，但是一審判決竟然認為其符合專項規劃。

第五焦點、徵收補償安置資金是否專戶、到位

第一、作出徵收決定前補償安置資金沒有到位。

被上訴人提供補償安置資金到位證明是一份由財政局證明國家金庫蘭陵支庫存有2.3億的證明，國家金庫其實就是國庫嗎，根據《國家金庫管理條例》，國庫的職能就是管理國家財產、執行預算決算支出收入,說白了這2.3億就是放在財政上的錢根本就沒有往徵收補償專戶劃撥，這怎麼能叫資金到位呢？這與《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條第二款作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用的規定是截然相反的。

被上訴人連徵收補償專項賬戶都沒有設立，一審法院竟然認為補償安置資金足額到位，簡直不可思議，一審的理由是什麼嗎？是絕大多數人已經簽訂協議，這其實是以結果來倒原因，相當於拿事後的補償協議來證明前期的補償決定合法，這違反行政訴訟證據證據證明原則，但即使如此也不符合專戶儲存，專款專用的規定，如果法院這么審案子，以後行政府徵收都可以不設立徵收補償專項賬戶。

第二、安置房源不存在

該房源目前尚未取得國有土地使用權，以及相關建設施工的手續，之後土地是否能夠開工建設具有不確定性；

規劃部門並非房屋土地管理部門，無權單獨出具房源證明；

根據《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》「第二十四條第二款因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六條第一款被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當直接配租、配售保障性住房，不再輪候。」的規定以及被告證據10《關於公布2015年城鎮保障性安居工程任務分解落實項目（第一批）的通知》，應當在原址還遷。

以上代理意見，請予以充分考慮，謝謝。

代理人：王衛洲 ，北京萬典律師 事務所

2016年9月22日

B. 房屋拆遷糾紛

真的是這樣拆遷來的話源，是嚴重違法的。
根據法律規定，拆遷公告以及補償方案都應該在拆遷片區公告出來，有必要的還需要聽證，徵求大家意見的。如果沒有任何公告，只是電話通知肯定是違法的。
但是因為現在已經簽了協議了，想要其履行協議，可以就協議起訴至法院，要求對方根據協議的約定支付補償款，並承擔相應的違約責任，不然被動等下去也是拿不到補償的。
如果簽的協議有不符合法律規定的內容，或者存在欺詐，顯失公平等情形，還可以確認協議無效或撤銷協議，重新來過。

C. 房屋拆遷安置補償合同糾紛是民事案件還是行政案件

房屋來拆遷安置補償合同糾紛是民自事案件。是《城市房屋拆遷管理條例》第十五條規定的情形。
只有拆遷單位與被拆遷人沒有達成拆遷協議，沒有簽訂拆遷安置補償合同的，拆遷行政部門作出拆遷決定，被拆遷人對拆遷決定不服，向法院起訴的，才是行政案件。這是《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規定的情形。
《城市房屋拆遷管理條例》：
第十五條:拆遷補償安置協議訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第十六條:拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。

D. 拆遷安置房 房屋糾紛

據我所知，除了歷史遺產禁止買賣外，還真沒有聽說過有法律明文規定居住房禁止交易的。樓主大概說的安置房因為沒有房產證而不能交易吧。素我愚鈍，我沒聽說過法律規定禁止交易無房產證的居住房的，如果樓主說的真的是法律所禁止的，那樓主買你朋友的房子本身就是一種違法，不受法律保護，所以任何合同都是非法無效的。如果是像我說的那樣只是因為單純沒有房產證而不能交易的話，你跟你朋友簽訂的合同是受法律保護的，是有效的。退一萬步來說 即使不受法律保護 即使無效的話，至少也沒違法，沒有違法，你之前的購房款任何人都無權處理，都會一分不少的退給你，至於設置違約金我感覺沒多大意思，房子幾十萬，設個幾萬塊錢的違約金，大不了賠你雙倍，發不了財的。我們的關注的目的不是違約金的為是關注的是 合同是否有效 購房款的問題，希望能幫到你 滿意請採納，不滿意請追問，隨時在線為你解答，謝謝！

E. 房屋拆遷的補償安置爭議，可否直接向法院提出民事訴訟

不可以！
最高人民法院關於當事人達不成拆遷補償安置協議

就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復

(2005年7月4日最高人民法院審判委員會第1358次會議通過)

法釋[2005]9號

浙江省高級人民法院：
你院浙高法【2004】175號《關於雙方未達成拆遷補償安置協議當事人就補償安置爭議向法院起訴，法院能否以民事案件受理的請示》收悉。經研究，答復如下：
拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，並告知當事人可以按照《城市房屋拆遷管理條例》第十六條的規定向有關部門申請裁決。
此復
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第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

F. 關於房屋拆遷安置協議履行糾紛問題！

這個官司我打過還贏了。你直接去建委告，建委的宗旨是保護弱勢群體！