房屋買賣戶口糾紛

㈠ 二手房落戶問題看這 如何避免戶口糾紛問題

買房落戶問題是近些年房地產交易中遇到較為繁瑣的情況，而且糾紛是越來越多，尤其是在二手房的交易中特別突出。可能是雙方一時疏忽 ，也可能是買房人對自身權益的了解不夠。因此對於雙方來說，都有必要了解一下二手房的落戶問題。
二手房落戶的問題
常見的二手房落戶糾紛主要是買賣雙方經過溝通協商達成一致後，賣方將房屋過戶至買方名下，買方也已經付清款項了。但是等買方辦理落戶的手續時，賣方戶口並沒有從所交易的房屋中遷出，導致賣方的戶口沒辦法遷入;也有遇到賣方的共同居住人的戶口並沒有遷出，甚至在交易後拒絕搬出導致買方戶口沒辦法遷入。
戶口糾紛的處理難度
因為戶籍的遷入遷出屬於公安機關的管理范疇，法院在對待戶口糾紛時一般是不予受理的。而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給買方的房屋是賣方***的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷人戶口，則無論買方理由多麼充分，公安機關都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應地買方的戶口也就無法遷人。
如何才能避免戶口糾紛問題?
首要的原則就應該做到知己知彼，清楚賣方戶口問題。因此應該做好以下幾點：
1、首先要求賣方出示戶口本，並復印保留憑證。通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點缺陷，一方面，戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落於交易房屋內的可能;另一方面，戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。
2、前往公安機關查詢交易房屋的戶籍情況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買方可以委託律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限本人調取戶籍材料的活，買方可以要求同賣方一起到派出所調閱。如果賣方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問題。
3、在交易時，就戶口問題做好協商和違約的處理情況。需注意兩點，一是付款的期限和時間，只要確認房屋內所有人員的戶口都已遷出時，才可以付清購房款。二是約定好違約的處理情況。比如延期的遷出的違約金等等。
戶口牽涉到生活的各個方面，是一個人基本權利得到保障的必要條件之一。購房者切記不能在這個問題上嚴重疏漏。

㈡ 必看，房產交易中，如何避免戶口糾紛問題

原戶主不主動將戶口遷走的話，是沒有辦法將原戶口強制遷移的。
根據現行法律，戶口遷移問題不屬於法院受理案件范圍。原因很簡單，戶口遷移問題涉及相關行政部門的審批制度，屬於行政管理范疇，根據司法不幹涉行政的原則，因此戶口遷移不屬於民事案件的受理范圍。
但是類似問題也不是不可以避免，在此給大家做兩點建議：
一、如果可以，最好在買房交涉過程中或者在簽訂購房協議前就要求出賣方將戶口遷出，遷出後再交付賣房款。或者可約定在遷出前只支付部分賣房款，餘款待遷出後再支付。
二、如果戶口不能及時遷出的，那麼可以在購房協議中約定具體遷出的時間，及未及時遷出所應承擔的違約責任。如果出賣方未按照協議約定履行，那麼買受方可依據此條款向法院起訴要求支付違約金，這就屬於人民法院的受理范圍了。

㈢ 「賣房人不遷戶口」糾紛困局如何解

您說，買學區房裡面有幾個戶口算什麼呀？加上我們家這「長毛的」才6個戶口，多嗎？ 房錢您倒是沒少要，戶口一個也不遷出，那我孩子的戶口往哪兒遷呢？

只能依據合同約定向對方索賠一定的違約金，不能要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口。實際上，公安機關也沒有強制他人遷出戶口的權力。

「但是，根據現有的戶籍政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權後，可以辦理戶口遷入。」二中院法官說。

調查

明知要賠違約金

為何有人拒遷戶口？

2014年、2015年及2016年1月至7月，二中院先後審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件13件、22件及15件。根據這3年的審理情況，法院進行了專門的調研。

法
官發現，在這類案件中，買房人要求房屋現有戶口遷出的案件占此類案件總數的86%，此外，還有一些是買房人要求賠付逾期遷戶違約金；賣房人將戶口遷出後，
要求買房人返還履約保證金；賣房人無法對學區名額作出明確承諾，買房人要求解除合同。「在案件審理中，部分當事人往往同時提出多項訴求，比如要求將現有戶
口遷出的同時，還提出賠付違約金請求。」二中院法官說。

通過對這類案件進行分析，法官發現，涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件，涉及中心城區的案件相對多，超過半數發生在東城區和西城區。其中，涉及學區房買賣的案件較多，比如房屋中已登記有多人戶口，現有學籍可能已被使用，影響學區房落戶導致買賣雙方發生糾紛。

據
二中院法官介紹，這類案件違約金數額及獲賠比例一般比較高。當事人在二手房買賣過程中大多參考了北京市住建委發布的房屋買賣合同示範文本，對違反戶口遷移
義務的違約金進行了明確規定，如一般約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。由於違反戶口遷移義務的違約行為持續時間較長，導致打官司時候違約金數額
較高。「根據違約時間的不同，多數當事人主張的違約金為數十萬元，部分當事人主張的違約金數額達百萬元，違約金最高數額達總房款的20%。」

那為什麼明知要賠違約金，還是不遷戶口呢？據法官介紹，有的賣房人想遷沒地方遷，有些房子是賣家的唯一住房，賣了之後因各種原因沒能買到其他房產，戶口根本
無處遷移，還有的賣房人賣房後租住「公租房」，有的老人以「賣房養老」的方式居住在養老院等，因「公租房」、養老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，
導致戶口無法遷出。

此外，由於戶口遷移問題的特殊性，當事人往往經過長期溝通未果才訴至法院，雙方矛盾較為激烈，或確實無其他地方可落戶導致無法遷出戶口，加之違約金數額較高，雙方很難通過協商達成一致意見。

延展

「天價學區過道」落戶有風險

對
於戶口遷移糾紛多涉及學區房這種現象，二中院法官認為，這跟購買學區房的落戶需求不斷增加有關。近年來，由於教育資源不均衡、入學資格與戶籍掛鉤等原因，
「學區房」交易市場較為活躍。部分以入學為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因根本無法落戶，或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房
目的無法實現從而產生糾紛。

據二中院法官介紹，有的當事人購買「學區房」，尤其是東城、西城等中心城區的平房，房屋產權證上記載的房屋用途雖為居住，但實際是過道，或者實際面積非常小，有的甚至不到2平米。

北
青報記者查詢發現，法官所說的這種情況今年6月就出現過一次，當時一條「10平米『學區房』賣150萬」的消息吸引了很多人的注意力，這間所謂的「學區
房」並非房屋，就是一條寬約1.5米、長約7米的過道，中介稱這個不能居住，只可落戶。後這條「天價學區過道房」信息被賣方撤下。

對於這種情況，法官表示，此類房屋的登記因為面積或實際情況無法滿足居住條件，不具備落戶條件，在落戶過程中可能會存在障礙和風險，導致買房人無法辦理戶口遷入。

提示

如何規避戶口遷移糾紛

合同明確約定戶口遷移條款

買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋的戶口登記情況。對於購買「學區房」為主要目的的買房人，應依據相應學校的入學政策，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。

與戶籍登記人書面確認戶口遷移情況

雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。

提前向公安機關了解落戶政策

戶口遷移問題屬於公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區域具有一定差異性，建議買房人向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關落戶政策。特別提醒買房人，落戶要考慮房屋的實際居住條件。

提前向教育部門核實學籍使用情況

以
購買「學區房」為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及涉案房屋學籍的使用情況。如果所在學區對學籍使用有限制，建議在合同中
明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人根本違約致使買房人購買「學區房」的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並要求賠償房屋差
價損失、轉售利益損失等可得利益損失。

（以上回答發布於2016-08-31，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈣ 因戶口遷移引發的房屋買賣合同糾紛要怎麼解決

本文系存量房屋買賣合同糾紛律師靳雙權原創，轉載請註明出處。為保護當事人隱私安全，本文當事人已經使用化名代替。案件點評：2011年8月22日，張晃晃和王斌作為買受人與出賣人王悅就涉案房屋簽署《北京市存量房屋買賣合同》，約定張晃晃、王斌向王悅購買涉案房屋，該房屋的面積為75.12平方米，房屋總價款195萬元。雙方在該《存量房屋買賣合同》第十條第（三）項中約定，出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起十日內，向房屋所在地的戶籍管理機關完成原有戶口遷出手續。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付相當於已付房款千分之五的違約金；逾期超過十日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。2011年10月9日，涉案房屋過戶登記至張晃晃、王斌名下，張晃晃和王斌各佔百分之五十的份額。2014年8月8日，張晃晃、王斌又將涉案房屋出售給案外人白熾翼，並於2014年12月13日過戶登記至白熾翼名下。後張晃晃、王斌將王悅起訴至法院，要求法院判決王悅支付逾期遷出戶口的違約金人民幣59萬元（自2011年10月31日至2015年7月30日止）。北京市朝陽區人民法院依法對該案件進行了審理。審判結果：北京市朝陽區人民法院經審理後判決：王悅於判決生效後十五日內向張晃晃、王斌支付違約金10萬元.一審判決後，王悅不服一審判決上訴至北京市三中院，三中院經審理後判決：駁回上訴，維持原判。存量房屋買賣合同糾紛律師靳雙權案件點評：存量房屋買賣合同糾紛律師靳雙權認為，本案中雙方爭議的焦點在於王悅是否應當承擔未遷出原有戶口的違約責任。本案中，雙方所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方當事人均應遵照合同約定履行。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。根據雙方所簽訂的合同，雙方約定自取得房屋所有權證書後10日內完成原戶口遷出手續，否則應當承擔違約金。涉訴房屋已經自2011年10月9日完成房屋所有權轉移登記手續，但王悅至今未將戶口遷出，應當依照合同約定相應的違約責任。因此，法院判決王悅承擔支付違約金的違約責任是正確的。關於違約金的數額，王悅表示約定的違約金過高，因此要求調低違約金數額，而法院在考慮王悅的主觀過錯程度及對張晃晃、王斌造成的收益影響後，根據公平原則，酌情確定截至2015年7月30日止的違約金數額正當，因此法院在綜合考慮了當事人主觀過錯及造成的損失後將違約金的數額調低至十萬元，是正確的。綜上，法院的判決是正確的。

㈤ 二手房怎樣避免戶口問題起糾紛

‍‍買賣二手房時，買方關注的重點主要放在房屋的價格、區位、戶型、樓層和朝向等方面，卻經常忽略戶口遷移問題。在司法實踐中，因戶口引發的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢，其糾紛主要表現為：買賣雙方經過談判後，賣方將房屋過戶到買方的名下，買方已向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結束，但在不久之後，買方在辦理落戶手續之後才發現，賣方的戶口並未從交易的房屋中遷出，以致買方的戶口無法遷入。更有甚者，有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對居住房屋具有居住權，因此拒絕搬出。如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會更糟。買方花費巨資買來的房子只能看卻不能住。如果想搬進購買的房屋，花費在訴訟上的精力和財力又將不可避免。

㈥ 購買二手房涉及到戶口糾紛都有什麼

"戶口"引發的糾紛類型主要有3種：

1、買賣交易手續完成後，賣方或者賣方家庭成員的戶版口不配合遷出，購房人無權法入戶。

2、雖賣方及其家庭成員戶口已遷出，但發現仍有其他人員佔用戶口並無法將戶口遷出，購房人難以將戶口遷入。

3、購房人因子女讀書高價購買"學區房"，購得房屋後發現該"學區房"戶口就讀名額已被佔用，購房人無法使用該學位，購房目的完全落空。

根據現行戶籍政策，若無戶口可遷出去向，佔用交易房屋的戶口則無法遷出，這就意味著即使通過公安機關處理"戶口"糾紛時，購房人的戶口可能仍無法遷入。可見，購房後才發現"戶口"出現問題，已經很難處理，關鍵還是需要"防患於未然"。