上海商品房預售合同糾紛

1. 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛的立案

[起訴狀內容]
(1)標題居中寫明：「民事起訴狀」。
(2)原、被告的基本情況。
(3)案由：商品房預售合同糾紛。
(4)訴訟請求：開發商提起訴訟的：購房者未按約支付房價款的，請求判令購房者支付相應房價款及違約金；其他。購房者提起訴訟的：開發商逾期交房的，請求判令開發商支付違約金；購房者交付定金後，開發商解除合同的，請求判令開發商雙倍返還定金；其他。
(5)事實和理由：原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。
(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。
(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。
[立案時應當提供的材料]
(1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。
(2)原告的身份證明。
(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證復印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。
(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。
(5)違約行為證明材料。
(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。
[管轄]
屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。
[備注]
商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入的資金達到總投資的25%以上，並已確定竣工交付日期；向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。

2. 上海處理商品房買賣合同糾紛比較專業的律師是哪個

商品房買賣合同糾紛，常出現糾紛在這幾個方面：開發商逾期交房、虛假宣傳、房屋質量、無資質售房等。你遇到哪方面的問題了？

3. 關於購房限購的問題-商品房預售合同糾紛

只要在一審訴訟之前符合購房條件的，法律上都會確認合同的法律效力的

4. 如何區分商品房預售合同糾紛及銷售合同糾紛

您好，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定二者均屬於商品房買賣合同糾紛。區分商品房預售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應當區分商品房預售合同和商品房銷售合同。

商品房預售合同是指：房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房價款並簽訂的合同。

故上述糾紛的區分標準是審查商品房買賣合同的標的物屬於正在建設的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設的房屋買賣而發生的糾紛屬於商品房預售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發生的糾紛則屬於商品房銷售合同糾紛。

相關法律法規：《商品房預售管理辦法》第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十條第一款商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

5. 商品房預售買賣合同糾紛與商品房買賣合同糾紛立案方面有區別嗎

[起訴狀內容] (1)標題居中寫明：「民事起訴狀」。(2)原、被告的基本情況。(3)案由：商品房預售合同糾紛。(4)訴訟請求：開發商提起訴訟的：購房者未按約支付房價款的，請求判令購房者支付相應房價款及違約金；其他。購房者提起訴訟的：開發商逾期交房的，請求判令開發商支付違約金；購房者交付定金後，開發商解除合同的，請求判令開發商雙倍返還定金；其他。(5)事實和理由：原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。[立案時應當提供的材料](1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。(2)原告的身份證明。(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證復印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。(5)違約行為證明材料。(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。[管轄]屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。[備注]商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入的資金達到總投資的25%以上，並已確定竣工交付日期；向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。

6. 商品房預售合同糾紛中，購房方為什麼難贏2

首先《合同法》第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。購房者以欺詐為理由請求解除合同，法律上是不成立的；法律上的解除分為法定解除和約定解除，法定解除就是《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
而且本案是有約定解除的條款的。其次，購房者根本沒有證據證明售房當時銷售人員說了什麼。
最後，購房者簽了開發商做得一般都比較的「完美」的商品房買賣合同。
所以對於那些迷信品牌的購房者，一定不要太隨意了，這么大筆交易，怎麼能夠單單聽銷售人員的花言巧語就決定呢？此外，證據真的是非常重要的，根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定：「當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。

沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。」建議，要及時保留購房的聊天記錄，保留虛構事實誘導其購買案涉商品房的證據，或者發現問題時及時錄音，錄像，爭取拿到受欺詐購買案涉房產，銷售人員存在虛構事實進行欺詐的行為的證據。
最後總結，商品房預售合同糾紛對訴訟請求的要求是非常嚴格的，你本來就沒有證據優勢，如果訴訟請求都有問題，還怎麼可能維護自己的合法權益，所以不要小看法律每一個字，不要小看自己每一個小的行為，否則所託非人，雪上加霜。

7. 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛典型實例

例1：黃某訴房產公司商品房預售合同糾紛案
關鍵詞：商品房預售合同的違約責任
出處：《最高人民法院公報》2006年第2期
問題點：2003年8月，原告黃某與被告某房產公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃某購買某房產公司預售的商品房一套。2004年8月，某房產公司給黃某發出《入住通知書》，黃某辦理了入住手續。但在辦理手續時原告發現，該房屋客廳窗外有一根用於裝飾的鋼梁。隨後便給某房產公司發函反映窗外鋼梁一事。另查明，2003年6月，北京市建築設計研究院審查批準的被告某房產公司施工圖中，訴爭房屋外設計有裝飾鋼梁。在某房產公司為預售房屋而展示的沙盤圖上，訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》中，對客廳外存在鋼梁一事未約定。現訴爭房屋經驗收合格，竣工圖也經政府有關部門審核批准。原告起訴稱，在原告與被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有鋼梁，更沒有在購房合同中約定。其多次以書面方式要求被告解決此問題，但均被被告拒絕。現請求判令被告拆除裝飾鋼梁。被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實。這個鋼梁是從整個小區的美觀與協調考慮，按照經政府相關部門批準的小區建設設計圖紙安裝的，且符合建築規范。原告應該考慮整個小區的利益，況且現在原告已人住，表明其對房屋的現狀也認可。不同意原告的訴訟請求。
原審法院認為，原告黃某與被告某房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，內容合法，應當確 ┃認合法有效。某房產公司為預售房屋展示的沙盤圖，只能反映整個小區外部的總體概況，不能反映建築設施的各個細節。因此，預售房屋外牆及室內裝修的標准，應以經政府有關部門審核批準的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為准。經政府有關部門審核批準的竣工圖表明，訴爭房屋的設計不違反法律法規的強制性規定，且建造符合相應建築規范。在交接房屋時，黃某未提出異議，並實際辦理了入住手續，現以窗外鋼梁侵犯其人身、財產安全和隱私權，造成視覺和心理障礙為由，訴請某房產公司拆除該鋼梁，因無合同依據及損害後果，不予支持。黃某不服提起上訴。 對於訴爭房屋窗外的鋼梁，黃某入住是否即表明認可?某房產公司是否構成違約?
裁判規則：
本案是商品房預售合同糾紛，雙方當事人簽訂的合同合法有效。《中華人民共和國合同法》第107條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」在某房產公司與黃某簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在某房產公司給黃某展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而某房產公司交付給黃某的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。某房產公司履行合同義務不符合約定，依法應承擔違約責任。至於安裝鋼
梁是否經過行政審批與是否符合建築規范，屬另一法律關系，不能成為某房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外牆立面美觀，而是房屋內各項設施是否有利於居住使用。只有在這一前提下，黃某才可能與某房產公司簽訂<商品房買賣合同>。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。故此支持了黃某的訴訟請求。
例2：廣州某公司與金某等商品房預售合同糾紛上訴案
關鍵詞：商品房預售合同的違約認定及其責任
出處：(2010)穗中法民五終字第2256號
問題點：金某、黃某、某公司於2005年10月17日簽訂《商品房買賣合同》，約定金某、黃某向某公司購買住房一套，總金額419566元；某公司應當在商品房交付使用後720 Et內，向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記，並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付金某、黃某；某公司違反約定，金某、黃某又不退房的情況下，某公司按自遲延之日起每日已付房價款的0．005%向金某、黃某支付違約金等。該合同經房管部門預售登記。合同簽訂後，金某、黃某向某公司付清合同約定的全部房款、契稅及權
證費，並於2006年7月21日接收上址房屋。但某公司並未如約辦理產權證，金某、黃某遂於2010年3月10日向原審法院提起訴訟。在本案審理期間，金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因，上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取。
原審法院經審理認為，金某、黃某、某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，應為有效合同，雙方均應按約定全面履行自己的義務。金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因，上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取，某公司履行合同義務不符合約定，故應承擔違約責任。金某、黃某要求某公司立即協助共辦理上址房屋的《房地產權證》，並將該證交付給他們及從2008年7月11日起至某公司將以其為產權人的房地產權證交付給他們之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期辦證違約金符合合同約定，應予以支持。
某公司不服提起上訴稱判決其支付逾期辦證違約金是沒有法律依據的。其已為金某、黃某辦理了商品預售登記，因對方是按揭供房，即使辦理了產權證，按約定房產證是交按揭銀行保管，金某、黃某實際佔有並使用訴爭房屋，沒有任何損失，故不需支付逾期辦證違約金。另外，雙方約定的違約金明顯過高，認為應適當調整。
本案中，該公司的行為是否構成違約？
某公司與金某、黃某所簽訂的《商品房買賣合同》為有效的合同，當事人均應自覺履行合同約定的義務。合同約定，某公司應當在商品房交付使用後720日內，向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記，並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付給金某、黃某。某公司至今尚未為金某、黃某辦妥案涉房屋的房產證並交付給金某、黃某，已經構成違約，應當按照合同約定承擔違約責任。某公司上訴稱其沒有違約，依據不足，本院不予採信。
關於違約金標準的問題。雙方在合同中約定逾期辦證的違約責任為某公司應當按照金某、黃某已付房款的每日萬分之五支付違約金，某公司並無舉證證實該違約金已經過分高於金某、黃某的損失，故法院對某公司請求對違約金標准調整的申請，不予准許。

8. 民事訴訟商品房預售合同糾紛時,被告方出具的材料,上訴方可以用來作為證據嗎

只有邢法中有相關規定說，向對方取證必須徵得對方同意的規定。刑法和民法都沒有你說的開發商說的那些規定。

9. 關於商品房預售合同糾紛怎麼辦

一、價格糾紛的處理
商品房預售合同的投資數額大、履行期限長，所以從商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內，可能會由於市場行情的變化而引發商品房的價格糾紛。
一方面，預售方常以建築材料的價格上漲或房地產價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛:
另一方面，預購方有時也會以房地產價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。由於法律對此尚沒有明確規定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理。
最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規定。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地產管理法》施行之後的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義。由於商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比較復雜，所以我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應當根據具體情況加以解決。
首先，應當堅持合同效力的原則。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調合同義務的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建築材料或房地產的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應當支持。應當說，在房地產市場中，建築材料或房地產的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬於正常的市場風險，而不屬於國家政策性的風險。商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據市場行情確定價格的，所以，當事人對於這種市場風險是能夠預見的。基於正常的市場風險所產生的房價的上漲或下跌，只能由預售方或預購方自己承擔，而不能將其轉嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風險;
其次，應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現行法律中還沒有明確規定這一原則，但學者們都普遍承認之，我國的審判實踐也己經運用情勢變更原則處理了有關糾紛。在房地產審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產開發規劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價格糾紛時，應當特別注意正確區分情勢變更與正常的市場風險的區別。
二、不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理
在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也佔有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的，等等。對於這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方退還房款(解除合同)並承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續履行合同並承擔違約責任。
對於這類糾紛，我們認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續履行合同的情況下，應當要求預售方繼續履行合同並承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由於預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障;另一方面，在預售方沒有能力繼續履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款並承擔違約責任。如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以採取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，並對預售方己建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。
對於由於預購方與受讓第三方之間由於預售商品房的轉讓而產生的不能交付或者交付不能的情況。如果是由於預售方的原因引起的，應該在按照《合同法》的基本原理，在堅持預購商品房轉讓合同的效力優先，以轉讓合同的糾紛解決方式解決糾紛後，預購方再根據預售合同追究預售方的責任。對於預購方與受讓第三方之間的糾紛，則根據轉讓合同處理即可。

10. 關於審理商品房預售合同糾紛的法條有哪些

很多，還是以法律的方式明確。最重要的就是合同法、最高人民法院關於審理商品房預售合同的解釋、以及合同法解釋。建議搜索一下。