北京法院房屋買賣糾紛判決案例

『壹』 房屋買賣合同糾紛（法院下了判決）

現在是證據的問題。1，你說房主的名字是他，那為什麼法庭又說權屬不能確定。你是否出具了他的房產證。2.即使他沒有房產證，那單位也可證明此方已分配給他，想辦法取得這個證據，如不能，申請法院調查取證。（要看單位分房的原始記錄。）
現在也不能說你就敗訴了。還能維持現狀。不給他退房，等他起訴時再反訴要求履行。你這個案子有點問題，發現不利時應當撤訴，以便日後仍可起訴。現在根據一案不再審原則，以後很難立案了。
所以還得上訴，舉出他是房主的證據。好好看看證據規則。
二審判你勝當然最好了，如不能也要爭取發回重審（事實不清），然後拉鋸，不行就撤訴。
如果權屬搞清楚了，還有協議的效力問題，總之案子有點麻煩，建議找個好點的律師。

『貳』 北京市的央產房買賣合同糾紛案例

為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。

案件介紹：
張曉濤與劉能系夫妻關系，張大嘴系張曉濤與劉能之子。
坐落於北京市東城區的訴爭房屋系張曉濤所有的房產，該房屋性質為央產房。2012年6月15日，張曉濤的妻子劉能委託我愛我家經紀公司代為出售該房屋。雖在委託期限之內為將該房屋售出，但該房屋一直作為房源對外公布。
2012年12月，中介公司將該房屋推薦給趙四，並與張曉濤聯系房屋出賣事宜。張曉濤安排其子張大嘴帶趙四實地看房。12月31日，張大嘴以張曉濤委託代理人身份和趙四及我愛我家公司簽訂了《房屋買賣定金協議》，該協議約定：張曉濤出售訴爭房屋給趙四，張曉濤確保訴爭房屋無權屬瑕疵，無債權債務糾紛，並且符合上市交易條件。趙四親自到場看房，並對該房屋權屬狀況、設施設備、物業等相關情況進行了解，確定以251萬元價格購買訴爭房屋。該價格不包含國家規定應當由張曉濤所承擔稅費。張曉濤認可趙四以上述價格購買訴爭房屋，且接受趙四在簽訂本協議當日交付購房定金10萬元，張曉濤應當為趙四齣具訂金收據，同時將上述房屋的房屋所有權證復印件、身份證復印件及委託書復印件等相關資料交與趙四個留存一份；雙方應當在簽訂本協議後七個工作日內積極前往我愛我家公司交道口店簽署《北京市存量房屋買賣合同》以及《北京市存量房屋買賣居間服務合同》等其他交易所需要的相關法律文書。若甲、乙任何一方違約，均應當依照《中華人民共和國合同法》的定金條款規定執行。
該協議簽訂之後，趙四依約履行了交付購房定金10萬元的合同義務。
但此後，雙方並未簽署《北京市存量房屋買賣合同》。
2012年12月至2013年5月期間，我愛我家公司的工作人員多次採用簡訊方式和張大嘴溝通，期間趙四和張大嘴電話聯系，張大嘴表示其父母買房原則不變。在中介公司安排下，雙方在2013年3月12日見面詳談。
2013年3月21日，趙四將張曉濤起訴至法院，要求確認確認趙四、張曉濤及我愛我家公司簽訂的《房屋買賣定金協議》為房屋買賣協議，同時訴求法院判令張曉濤協助將訴爭房屋過戶至其名下。

庭審經過：
庭審中，法院查明：
2013年5月21日，張曉濤向北京市東城區人民法院起訴，要求確認張大嘴與趙四及我愛我家公司簽訂的《房屋買賣定金協議》無效。2014年2月17日，東城法院經審理後判決確認《房屋買賣定金協議》無效。一審判決後，趙四不服上訴，二審法院經審理後認為該協議已經被張曉濤追認，因此該協議對張曉濤發生效力，並在2014年6月18日判決撤銷一審判決改判確認合同有效，駁回張曉濤訴訟請求。
2014年7月5日，劉能向法院提起特別程序之訴，要求確認張曉濤為無民事行為能力人。該案件審理中，法院委託鑒定機構堅定張曉濤的行為能力，鑒定機構出具的鑒定意見為張曉濤為限制行為能力人。因此法院於2015年7月18日依法宣判張曉濤為限制民事行為能力人。自此之後，張曉濤的工作單位及其戶籍所在地的基層組織均未及時指定張曉濤的監護人。為此，東城法院指定劉能作為張曉濤在本次訴訟中的法定代理人參加訴訟。
本案庭審中，法院曾到張曉濤工作單位北京市某機械研究院了解訴爭房屋上市備案的有關情況，該單位表示張大嘴曾到單位辦理訴爭房屋上市交易的相關手續，單位也讓張曉濤提供了委託手續，單位領導對其申請亦已審批，趙四亦曾到單位寫過承諾書，但雙方之間並未辦理物業交接手續，因此上市證明沒有開具。而且上市證明需要趙四、張曉濤雙方共同到單位辦理，如果張曉濤不前來辦理，單位無法提供上市證明，同時單位表示在此問題上，單位尊重單位職工的意見。同時，趙四向法院提出財產保全申請，要求查封訴爭房屋，並提供了相應的擔保。目前，法院已經准予趙四的申請，並做出民事裁定書查封了訴爭房屋。
庭審中，趙四提交了一份錄音，錄音為2013年3月12日趙四在我愛我家公司安排下和張大嘴見面一事面談時的談話錄音。該錄音顯示，談話中趙四主動提及張曉濤委託張大嘴一事及張曉濤與張大嘴商量過等問題，張曉濤和劉能在對話中表示全權代表、都商量過了等，稱張大嘴在簽訂合同收取定金之後已經將情況告知他們。
庭審中我愛我家的工作人員亦出庭作證。對於此上證據，張大嘴表示上述錄音是趙四和我愛我家公司在張曉濤和劉能、張大嘴不知情的情形下偷錄的，且雙方在錄音中沒有探機訴爭房屋買賣的細節問題。
法院庭審中，趙四還提交了一份《限時速遞協議》，該協議為張大嘴以張曉濤委託代理人名義（甲方）和我愛我家公司簽訂，內容為甲方將上述房屋獨家委託乙方進行轉讓出售，委託期限自2012年12月31日至2013年1月30日，簽訂時間為2012年12月31日。張大嘴對協議的真實性沒有異議，但表示當時我愛我家公司稱簽署該協議是為了單位內部獎勵使用，因此在簽訂協議時沒有仔細閱讀協議，並且沒有該份協議。該協議是和定金協議一天簽署，時間為2012年12月31日，並非12月31日。我愛我家公司對張大嘴上述陳述並未表示異議。

審理結果：
北京市東城區人民法院經審理後認為，依法成立的合同受法律保護。根據法院查明的事實，三房所簽定金協議已經生效法律文書確認合法有效，同時應當指出該協議所涉及內容對訴爭房屋的基本狀況、價款數額等進行了約定，因此應當視為買賣合同。現在趙四要求確認趙四、張曉濤和我愛我家公司簽訂的定金協議為房屋買賣合同的訴求，於法不悖，法院予以確認。基於此，趙四要求張曉濤協助辦理過戶手續，理由正當，法院予以支持。雖然張曉濤的單位對上市證明一節持保留意見，單次意見並不妨礙趙四行使要求張曉濤繼續履行合同的權利。
同時，雖然張曉濤在2015年7月被法院宣告為限制行為能力人，但沒有證據顯示其在訂立合同時存在民事行為能力下次，因此法院對於趙四的該項訴訟請求，亦於支持。因劉能和張曉濤系夫妻關系，錄音證據表明賣房是張曉濤和劉能的意思表示，劉能有義務協助趙四辦理訴爭房屋的產權過戶手續。同時，趙四應當將剩餘購房款241萬給付張曉濤，張曉濤的抗辯意見及劉能、張大嘴的陳述意見，依據不足，因此法院不予採納。
因此，法院在審理後於2015年9月11日判決：
一、確認趙四與張曉濤及北京我愛我家房地產經紀有限責任公司於2012年12月31日簽訂的《房屋買賣定金協議》為房屋買賣合同；
二、張曉濤於判決生效後十日內辦理北京市東城區訴爭房屋的央產房上市備案手續；
三、趙四判決生效後十五日內給付張曉濤剩餘購房款人民幣241萬元；
四、張曉濤與劉能於判決生效後十五日內協助趙四辦理訴爭房屋的所有權變更登記手續。

一審判決之後，張曉濤不服一審判決，上訴至北京市第二中級人民法院，法院在審理之後判決：
撤銷一審法院判決，改判駁回趙四全部訴訟請求。

安居房產律師網首席律師靳雙權案件點評：
安居房產律師網首席律師靳雙權認為，本案中所涉及的定金協議經生效判決確認有效，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。因此該合同的效力及於張曉濤，因此趙四、張曉濤均應當依照協議約定履行。現趙四主張定金協議具備房屋買賣合同應當具備的主要條款，應當視為房屋買賣合同，而張曉濤主張上述定金協議為預約合同，並不能作為房屋買賣合同看待，因此本案的爭議焦點在於涉訴定金協議是否能夠視為房屋買賣合同。
靳雙權律師認為，首先，雙方所簽訂的《房屋買賣定金協議》明確約定了訴爭房屋的基本狀況以及擬收價款數額，但同時亦明確約定了「雙方應當在簽訂合同後七個工作日內積極主動前往中介公司簽署《房屋買賣合同》及《居間服務合同》等其他交易所需的相關法律文書；如果甲、乙一方違約，均應當依照《中華人民共和國合同法》有關定金條款的規定執行」。本案中雙方簽訂的協議雖然已經具備了部分合同的主要內容，但同時又在協議內容上明確雙方應當在七個工作日內另行簽訂《買賣合同》同時約定了違約責任應當依照《合同法》關於定金條款的規定執行。協議簽訂之後，趙四支付了10萬元定金，雙方並未另行簽訂買賣合同，從涉訴定金協議的名稱、內容及旅行商可以看出雙方簽訂涉訴合同時的意思表示是約定將來一定期限內按照協議確定的價格訂立買賣合同。因此，該定金協議應當認定為預約合同。
其次，根據相關法律規定，當事人對自己提出的訴訟主張應當舉證，沒有證據或者證據不足以證明當事人事實主張的，有負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中趙四主張雙方在簽訂定金協議時已經口頭上對包括購房款支付方式等合同主要內容達成一致，並且在後續的溝通中張曉濤亦承諾售房，但其所提供的錄音證據和證人證言等證據材料並不足以證明雙方在定金協議簽訂時和簽訂後對協議性質進行了變更，或者對房屋買賣的相關事宜達成一致，因此趙四以定金協議具備買賣合同應當具備的主要條款，應視為買賣合同的訴訟請求，沒有事實依據和法律根據，因此法院難以支持。同時其要求將訴爭房屋過戶至其名下的訴訟請求，法院亦未予支持。
綜上，法院的判決是正確的。

『叄』 法院判決房屋買賣合同有效，當事人不履行義務協助辦理過戶怎麼辦

法院判決房屋買賣合同有效並判令賣方辦理過戶手續，當事人不履行義務協助辦理過戶可以向法院申請強制執行。

根據《民事訴訟法》的有關規定：

第二百四十條 執行員接到申請執行書或者移交執行書，應當向被執行人發出執行通知，並可以立即採取強制執行措施。

第二百五十條 強制遷出房屋或者強制退出土地，由院長簽發公告，責令被執行人在指定期間履行。被執行人逾期不履行的，由執行員強制執行。

(3)北京法院房屋買賣糾紛判決案例擴展閱讀：

房屋買賣合同的有效條件：

1、合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利並且承擔義務的資格。

(1)一般主體要求。依《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事後經法定代理人追認。

(2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。

在商品房現售中，房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。

商品房出賣方如違反上述要求，就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應當宣告合同無效，賠償買受方因此而遭受的損失。

此外，政府確認的城市低收人家庭才符合主體資格有權購買經濟適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權購買單位自管公房，機關、學校和部隊等單位經批准才符合主體資格有權購買城市私房等。

2、房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。

房屋買賣只有在自願和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。

因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。

3、房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。

否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規明確規定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。

合同無效的情況：

1、房產、地產分別轉讓，合同無效。房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。

2、未辦理登記過戶手續，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。

3、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

4、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。

5、單位違反規定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣級以上人民政府批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。

6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標准議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能生效。

7、非法轉讓，合同無效。

『肆』 有沒有什麼房屋買賣合同糾紛的案例啊

本文系二手房律師靳雙權原創，轉載請註明出處。
為保護當事人隱私安全，本文當事人姓名均使用化名。

案件介紹：
2014年1月22日，石茵以王利雪代理人身份與高萊德簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：高萊德將位於北京市豐台區的訴爭房屋出賣給王利雪，房屋價格為160萬元，房屋裝飾裝修及配套設施設備等作價為79萬元，買受人可以在簽訂本合同的同時支付定金20萬元。買受人未按照補充協議約定的時間付款的，按照下列方式處理：逾期超過15日後，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內按照累計的逾期應付款的2%向出賣人支付違約金，並由出賣人退還買受人全部已付款。
2014年1月22日，石茵、高萊德及中介公司三方又簽訂《補充協議》，約定：第一條：甲乙雙方同意，交易房屋價款及傢具家電、裝飾裝修和配套設施作價總計為人民幣239萬元整，此價格為甲方凈得價，不含稅。第二條：1、乙方於2014年3月5日向甲方支付定金人民幣20萬元整；2、甲方應於2014年3月28日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩餘貸款的申請，且甲方最遲應於2014年3月28日前辦理完畢解除抵押登記手續。3、乙方應在2014年3月28日前，將扣除定金外的剩餘房款一次性全額以資金監管的方式支付甲方。第四條:3、乙方若出現下列情形之一的，乙方構成根本違約，且甲方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同。……(3)逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過十五日的。乙方出現上述根本違約情形之一的,乙方應在違約行為發生之日起十五日內,以相當於該房屋總價款的20%向甲方支付違約金;乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金,多退少補;丙方收取乙方的費用不予退還。第五條：如本協議與《買賣合同》、《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》約定不一致的，均以本協議為准。
2014年2月20日，高萊德（甲方）、米紅（丁方）、王利雪及其代理人石茵（乙方）三方簽訂《變更協議書》，約定：就訴爭房屋所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》以及《補充協議》項下的乙方的權利義務全部轉讓於丁方。
上述協議簽訂後，高萊德於2014年3月9日向收到定金20萬元。高萊德於2014年4月2日還清房屋貸款，解除房屋抵押。
2014年5月11日，原告高萊德因米紅未按約履行支付房款的義務，通過鏈家地產公司向米紅轉送達《解除商品房買賣合同通知書》，要求解除合同。後訴至法院，要求解除與王利雪簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，解除與王利雪、米紅簽訂的《變更協議書》。判令米紅向高萊德支付違約金47800元。

審判結果：
北京市豐台區人民法院經審理後判決：
一、解除高萊德與王利雪簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；
二、解除原被告三方簽訂的《補充協議》；
三、解除原被告三方簽訂的《變更協議書》；
四、被告米紅於本判決書生效之日起十日內向原告高萊德支付違約金二十七萬八千元。

房地產律師靳雙權案件點評：
本案中，由於被告米紅、石茵經法院傳喚未到庭，依照相關法律規定，視為放棄了答辯和質證的權利。根據原告提供的委託書，及被告中介公司提供的戶口本、結婚證等物，法院經查驗後認定石茵對王利雪具有代理權，因而對其代簽的合同效力予以確認。本案中原被告三方簽訂了一份《變更協議書》，其內容符合法律規定，轉讓行為有效，因此米紅應當依照合同約定履行自己的義務。現原告履行了自己的合同義務，但米紅並未履行支付房款的義務，且已經超過了15天的合同約定，已經構成了根本違約，因此米紅應當承擔相應的違約責任。因此法院判決米紅支付違約金是爭取的。
本案中由於沒有直接證據證明接觸通知書已經送達被告米紅，因此法院在審理後認定解除合同的條件已經成就，因此判決解除雙方所簽訂的合同，亦於法有據，因此，法院的判決是正確的。
綜上，法院的判決是正確的。

『伍』 房屋買賣合同案件，法院，可否，判決，交付房屋，判決書

只要當事人請求交付房屋的訴訟請求符合法律或合同約定，法院當然可以判決交付房屋。