關於審理租賃合同糾紛

① 最高院關於租賃合同糾紛的司法解釋規定了什麼

最高院關於租賃合同糾紛的司法解釋規定：
相關規定：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第一條
本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條
出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條
出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條
當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條
房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條
出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條
承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條
因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條
承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條
承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條
承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條
承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條
承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條
承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條
承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條
出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條
因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條
承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條
出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條
出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條
出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條
具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

第二十五條
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

② 最高人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛最高違約金可以約定多少

不管約定多少，違約方可以申請調低，守約方可以申請調高。但約定人民銀行同期貸款利率的四倍之內是有效的。

③ 租賃合同糾紛的相關法律法規主要有哪些

第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三條 租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。

第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。

第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。

第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。

第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

第二百二十三條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第二百二十五條 在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八條 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

第二百三十一條 因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。

第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

④ 最高院關於租賃合同糾紛的司法解釋規定了什麼

您好，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，自2009年9月1日起施行。
內容：
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法佔有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

⑤ 最高院關於租賃合同糾紛的司法解釋規定了什麼

最高人民法院的司法解釋是全國各級法院裁判的重要依據，它是在總結司法實踐經驗的基礎上，歸納全國各級法院對某一類糾紛的共通問題的認識並加以提煉而來，因此，司法解釋忠於法律而又比法律更具體，對法院判決起到了很重要的規范作用。

在房地產方面很重要的一個例子，就是2003年4月最高人民法院公布的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）。在這個解釋出台之前，關於商品房的買賣並沒有專門的法律規范，只有《合同法》當中對於買賣合同的規定，而《合同法》中的買賣合同是針對所有物品的買賣所作的規定，當然就不能體現商品房買賣的一些特殊性。《商品房買賣合同司法解釋》的出台，對於商品房買賣過程中的一些典型的爭議作出一些規定，比如商品房的銷售廣告和宣傳資料能否作為合同的內容，又如房屋實際建築面積與合同約定不符怎麼處理等。

今年七月，最高人民法院又發布了《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，對於一些租賃合同糾紛中經常出現的爭議事項作出了規定。下面，我就來走馬觀花的介紹一下：

一、 以違章建築為租賃對象的租賃合同無效

違章建築本身就不合法，所以租賃違章建築的合同也就不合法。這個規定可以提醒那些私自搭建了房屋租給別人的房東了，你們自以為穩妥的生意在法律上是不受保護的。但也許有的房東會想不通：我辛辛苦苦建起來的房子，就算是違章建築，也至少能遮個風、擋個雨，憑什麼讓你白得了便宜？這也是人之常情，因此，為了公平起見，司法解釋還規定了，就算是違章建築，給別人用了也可以要求支付使用費，而且使用費一般可以按照雙方約定的租金標准來計算。這不就相當於違法建築合法租賃嗎？如果單從收益上看，是差不多，但是例如合同中的租賃期限、違約金等約定，在租賃物是違章建設時就無效了。

二、 一房多租的先後順序

如果一位無良房東為了騙租金，就一間房屋與多個承租人簽訂了多份租賃合同，而實際能夠租進去的又只有一個人時，誰先誰後？司法解釋出台前，對於這個問題並沒有一致的操作規則。司法解釋為了解決這個問題，確立了三項優先。首先考慮先佔者優先；沒有先佔者時，考慮登記優先；合同都登記了或者都沒有登記時，最後考慮合同成立優先，也就是誰先簽合同。所以，如果您是承租人，不如考慮在簽訂合同時就把鑰匙取來並把門鎖芯換了吧。

三、 固定裝修的處理

房屋固定裝修價值的處理是租賃合同糾紛中很常見的爭議問題。所以司法解釋用了很多條款來處理這個問題。歸納一下，大概有這么幾條原則：第一，合同有效的情況下，看裝修時是否獲得房東的同意，沒有獲得同意的，承租人自行承擔，取得房東同意的，看合同是否正常履行直到期限屆滿，期限屆滿的，承租人自行承擔，違約導致合同提前終止的，違約一方合理補償。第二，合同無效的情況下，看雙方對合同無效的過錯，按照過錯承擔。例如，一個違章建築的出租，如果出租人沒有告訴承租人這是違章建築，承租人不知道情況，入住後花了費用進行裝修，最終又因為違章建築被拆除而無法繼續使用的，裝修費用就應該由出租人來承擔。

四、 轉租合同的處理

《合同法》規定的是，承租人經出租人同意，可以租賃物轉租給第三人，承租人擅自轉租的，出租人可以解除合同。司法解釋針對這一條款的絕對性進行了修正，規定出租人明知轉租而不反對即視為認可：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

現實中還有一個問題，就是轉租關系中的的出租人（俗稱「二房東」）沒有支付租金導致原出租人解除合同時，承租人就成為悲慘的受害者人了。因為承租人一直在向二房東老老實實地付著租金，最終卻要落得被大房東驅逐的下場。司法解釋為了維護這些承租人的權益，特別規定如果承租人願意為二房東向大房東墊付租金，大房東就應該繼續履行合同，承租人墊付的租金，可以折抵自己應該向二房東支付的租金。

五、
對承租人優先購買權的限制
《合同法》規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。這條規定的出發點是為了穩定房屋的現有利用關系，優先保障承租人的居住權。但是在執行過程中，發現了一些問題，導致承租人經常利用這一規定撤銷已經成立的買賣合同，對於房屋的流轉造成了障礙。司法解釋因此對於承租人的優先購買權作出了限制，規定以下兩種情況下承租人不得行使優先購買權，一是房屋共有人之間轉讓的，二是出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。其次，司法解釋還給承租人行使優先購買權的期限作了從嚴把握，規定出租人通知後承租人在十五日內未作表示的，視為放棄優先購買權。而在司法解釋出台之間，這一期限一般按三個月掌握。

⑥ 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的書籍介紹

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解專與適用》對《屬最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的原意和審判實務中需注意的問題逐條進行說明，並對每條規定的背景依據和討論中的不同觀點進行介紹，便於讀者詳盡了解該司法解釋的整體起草情況和每條規定的精神實質；條文說明中也介紹了國外相關的立法例、當前學術界主要的理論成果及研究動態，增強了作品的學術性和資料性，必將對讀者大有裨益。

⑦ 審理房屋租賃合同糾紛應該怎麼處理

房屋租賃糾紛主要包括租期及押金糾紛，房屋水、電、煤費用糾紛，房屋設備版的使用及賠償糾紛和權租賃備案糾紛。房屋租賃糾紛可以通過以下幾種方式處理：協商解決，協商不成的，申請仲裁解決或者民事訴訟解決。(1) 申請仲裁仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。當事人採用仲裁方式解決糾紛的，應當雙方自願，並事先在合同中約定或事後達成仲裁協議。若雙方當事人事先在合同中已有約定，或者事後已達成仲裁協議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。(2)民事訴訟若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決或者在糾紛發生後沒有達成仲裁協議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。

⑧ 江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見的正文

江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見
（2008 年12 月10 日審判委員會第40 次會議討論通過）
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規和司法解釋的規定，結合我省實踐，制定本意見。
第一條 因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產生的城鎮房屋租賃合同糾紛案件適用本意見的規定。
承租人依照國家福利政策承租的公有住房以及轉租該公有住房產生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見的規定。
合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設房屋，房屋產權歸出租人所有，並由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產生的糾紛不適用本意見的規定。
第二條 當事人以租賃房屋系未取得合法建設手續的違法建築或臨時建築房屋超過批准期限為由要求確認租賃合同無效，在一審庭審終結前出租人仍未取得合法建設手續的，人民法院應予支持。
第三條 當事人以租賃房屋未取得房屋產權證書為由要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設手續無法領取產權證書的除外。
第四條 當事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
當事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件，當事人未辦理登記備案手續的，房屋租賃合同不生效，但當事人已經實際履行的除外。
第五條 不屬於法律明確規定必須經過消防驗收的房屋，當事人以租賃房屋未經消防驗收或者經消防驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
第六條 出租人就同一房屋出租給兩個以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權：
（一）佔有租賃房屋的承租人；
（二）最先支付租金的承租人；
（三）生效在先合同的承租人。
上列情形下，導致房屋租賃合同目的不能實現，無法取得房屋租賃權的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。
第七條 出租人出賣租賃房屋侵害承租人優先購買權，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持。
承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優先購買權，要求確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的，人民法院應予支持。
出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。
第八條 出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應予支持。
出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時知道或應當知道房屋存在租賃關系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。
第九條 承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優先購買權。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據證明其與第三人存在親屬關系或其他特殊關系，且該關系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。
第十條 出租人出賣租賃房屋時，必須以書面方式通知承租人本人或者授權的代理人。
出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發生通知的法律後果，但出租人有證據證明無法通知承租人本人及其授權的代理人的除外。
第十一條 出租人以書面方式通知承租人時，應當告知出賣租賃房屋的事實、時間及相關條件。
出租人雖然以書面方式通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內容不真實、不全面或者在出賣條件發生變化後未及時告知承租人的，應當認定為未履行通知義務。
第十二條 承租人要求行使優先購買權的，應當自收到出租人的書面通知之日起的合理期限內作出是否購買的書面意思表示。當事人另有約定的除外。
第十三條 出租人整體出賣租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值的，承租人要求對承租的部分房屋行使優先購買權的，人民法院不予支持。
第十四條 出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，除拍賣人發布拍賣公告外，出租人同時應當在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知後未參加競拍的，視為放棄優先購買權。
出租人未盡通知義務導致承租人未能行使優先購買權，承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。
第十五條 出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求確認承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償的，人民法院應予支持，但次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租的除外。
第十六條 未經出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應予支持。
第十七條 出租人知道或者應當知道承租人轉租租賃房屋，但未及時提出異議的，視為同意轉租。
第十八條 未經出租人同意，承租人轉租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應收租金部分的利益的，人民法院應予支持。
第十九條 承租人經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人不享有優先購買權；次承租人要求行使優先購買權的，人民法院應予支持。未經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優先購買權的，人民法院不予支持。
第二十條 因房屋租賃合同產生的糾紛，租賃房屋被轉租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
因租賃房屋轉租合同產生的糾紛，人民法院應當通知出租人作為第三人參加訴訟。
第二十一條 經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿後，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 未經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿後，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。
未經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔違約責任或者侵權損害賠償責任的，人民法院應予支持，但出租人知道或應當知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。
第二十三條 房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋後，其無法回收的物品仍然具有使用價值，出租人接受的，應當按照重置折舊價對承租人或者次承租人予以補償。
第二十四條 承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應予支持：
（一）未經出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉租的；
（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經出租人同意擅自改變房屋結構，在出租人要求的合理期限內仍不予糾正或恢復原狀的；
（三）住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經出租人催告後，在十五日內仍未支付的；
（四）經營用房承租人累計六個月未支付租金，經出租人催告後，在一個月內仍未支付的；
（五）法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。
第二十五條 出租人有下列違約情形之一，承租人請求解除房屋租賃合同的，人民法院應予支持：
（一）未按照合同約定期限交付房屋，經承租人催告後，經營用房在兩個月內仍未交付的，住宅用房在十五日內仍未交付的；
（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無法使用或者嚴重影響經營的；
（三）法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。
第二十六條 因承租人的違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人請求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。承租人要求出租人補償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持。
因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。
第二十七條 因出租人的違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持。承租人要求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經出租人同意的，人民法院應予支持；該裝飾裝修未經出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修而未提出異議的除外。
因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價損失及相關費用。租賃房屋用於商業用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失，但最長不得超過六個月。
第二十八條 房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認無效後，承租人拆卸裝飾裝修材料以及其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。
第二十九條 房屋租賃合同租賃期限內，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應當終止履行。
出租人知道或者應當知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時未將租賃房屋拆遷事實告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持，但承租人知道或者應當知道的除外，
出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷後，出租人應當在拆遷補償范圍內對承租人的損失予以補償。
第三十條 房屋租賃合同被確認無效後，承租人應將租賃房屋返還給出租人。出租人請求承租人參照合同約定的租金標准支付其使用房屋期間的費用的，人民法院應予支持。有過錯的一方應當賠償對方因此而受的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第三十一條 房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認無效後，承租人逾期退房的，出租人有權要求承租人返還租賃房屋並賠償損失。租賃房屋被轉租的，出租人有權要求次承租人返還租賃房屋並賠償損失，承租人承擔連帶賠償責任。
第三十二條 房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿後，承租人繼續使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續有效，租賃期間為不定期，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的准備期間。
第三十三條 出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權實現後，房屋租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現後，房屋租賃合同對受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時，未將房屋抵押事實書面告知承租人的，應對承租人因此造成的損失承擔賠償責任；已經書面告知的，該損失由承租人自行承擔。
第三十四條 本意見自印發之日起施行。
《中華人民共和國合同法》施行後訂立的城鎮房屋租賃合同，本意見施行後受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見的規定；在本意見施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本意見的規定。
本院以前的有關規定與《中華人民共和國合同法》和本意見相抵觸的，不再適用。

⑨ 關於租賃合同糾紛

1、合同約定有效，稅費由承租方承擔。
2、租金低是因為稅費由承租方承擔。

⑩ 請推薦，租賃合同糾紛的相關判例。

原告益樂村和被告益愛公司於1994年6月9日簽訂了一份合同，合同約定益樂村將其位於杭州古盪文三路邊，建築面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外牆貼瓷條磚、四周鐵柵圍牆、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規定。後，益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權書一份，明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司，授權期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以後每兩年在原租金數額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權終止合同、收回房屋;本合同經雙方簽字、蓋章後生效，原租賃合同同時終止，有關原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協議為准。上述補充協議、合同簽訂後，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，並將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建並增添設施(鑒定價值為343184元)並先後與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，並交付使用。其中益愛公司與新時代市場後來又簽訂一份協議，協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層(部分)1200平方米營業房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議，也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，並承擔訴訟費。
益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的40萬元，並負擔訴訟費。
[裁判要旨]
杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房後，應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委託有關部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人後改建，致使現在無法審計，由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租，已構成違約，益樂村據此要求終止租賃關系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒於雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止後，益愛公司應歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定，該院於2000年2月2日作出以下判決：
一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效後一個月內將其使用的位於杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。
三、益愛公司於判決生效後10日內支付益樂村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金)。
四、益樂村在判決生效後10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時代市場在判決生效後10日內支付益樂村房屋使用費551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。
(二) 轉租合同的效力及合同主體變更
對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止後，轉租合同的效力如何，是否應繼續履行?兩審法院意見有分歧，杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同「拖欠兩月租金終止合同、收回房屋」的規定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所佔用的房屋亦應一並歸還。也即出租合同的效力及於轉租合同，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，並無不當，但次承租人的權利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經審理，否定一審對轉租的判定，改判繼續履行轉租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說，二審的判決是有相當的開創性的。
第一，出租合同被終止，轉租合同的效力並不當然終止。上述情形，轉租合同的效力究竟如何，法無明文規定。雖然益樂村曾將房屋的「出租權」書面授予給益愛公司，益愛公司轉租房屋及第三人承租房屋並無不當，但事後益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定「拖欠兩月收回房屋」，可見從合同的規定看，益樂村授權益愛公司轉租並非無條件，一審法院也正是據此判令「收回房屋」。但問題是，轉租合同依法成立並在履行之中，次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論出租還是轉租合同，其終極權利都來源於出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司「拖欠租金」的情況下，法院根據雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人，同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人;承租人未經出租人同意而擅自轉租的，出租人可以解除合同。可見，轉租合同之所以成立，首先是基於出租人對承租人的授權，沒有出租人的許可，轉租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務，並不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經在約定的時空緯度內佔有、使用租賃物，並且完全按轉租合同的約定履行了其應盡的義務;另一方面，出租人對轉租是明確同意的;再者，由次承租人繼續承租，並不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止，那麼，次承租人使用房屋的權利就會始終處於變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩定，也與當今世界租賃權「物權化」的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據民法誠實信用原則，從穩定市場經濟秩序，保障交易安全的角度出發，判令未履行完畢的轉租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉租關系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律「活」的運用，值得贊同。

第二、「舉重以明輕」法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：「尚且……當然」;所謂的「重」和「輕」，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹。現行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規定，但最高法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對「買賣不破租賃」都作了明確規定，本案當然不屬於「買賣不破租賃」的情況，但根據「舉重以明輕」的法律解釋方法，本案情形與「買賣不破租賃」在法律政策基礎上有相通之處。即「買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然……」，並且本案中出租人對轉租是同意的，與「買賣」相比，可謂「輕」。二審法院判決雖然沒有點明「舉重以明輕」，但其法律思維上顯現了對「舉重明輕」法律解釋方法的大膽運用。
第三、直接判決由原出租人繼受轉租合同。在出租合同依法被終止，轉租人喪失轉租權的情形下，轉租合同要繼續履行，就必然涉及到合同主體的變更。由於本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。並且，轉租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉租人繼受合同，於出租人並無不利之處。據此，二審法院為避免次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系變動而被危及，從穩定社會經濟秩序出發，判令轉租合同由出租人和次承租人繼續履行，應屬合理。