A. 物業管理糾紛會遇到哪些訴訟障礙
問題一：遺留的房屋質量問題
法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。
法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就「甩包袱」。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。
對策：嚴把房屋交接關口
一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房後，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。
問題二：物業服務質量不達標
這類案件大約能佔到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。
對策：隨時發現問題隨時解決
在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的「小辮子」。
問題三：物業與業主溝通存障礙
法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。
對策：要靠服務取得業主信任
座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由於污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之後，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最後完全取得業主的信任。
問題四：供暖溫度不達標
供暖質量是個敏感問題，收採暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。採暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交採暖費為手段的維權方式。
對策：可聯合業主代表共同監控
法院認為，對於供暖質量是否達標問題，政府雖然出台了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。
問題五：物業漠視鄰里糾紛
這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其採光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、傢具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。
對策：主動與業主進行溝通
物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接採取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。
B. 物業管理合同糾紛案例分析
大家入住小區都希望能夠得到一個良好的物業管理、維護服務，因此很多小區物業都會與小區住戶簽訂物業管理合同，雖然合同具有約束性，但也避免不了一些因物業服務不到位而產生的糾紛，下面我們就來看一個物業管理合同糾紛案例，了解與物業管理合同有關的知識。
物業管理合同糾紛案例分析
[案情]
原告：李xx
被告：aa物業管理有限公司
原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原 告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位於ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委託工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發現摩托車丟失。原告即告知被告的保安員並向公安機關報案。該轄區的 宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區的管理事務，其職責包括保障治安及加 強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的有關規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內容包括安全防範 服務。因此，被告有法定的義務對車輛的停放進行管理並保障其安全。現由於被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被 告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關系，不是保管合同關系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務，沒有保管義務。而被告已在小區的4個出 口設立門崗，並實行24小時保安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅根據原告的陳 述就認定其摩托車是在小區內被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。
[裁判要點]
中山市人民法院經審理認為，首先，關於 原告摩托車是否在ss住宅小區內丟失，根據原告的陳述，原告於2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為 1421的停車位上，至同月23日11時許發現摩托車丟失，遂通知小區值班保安並向公安機關報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最 高院《關於民事訴訟證據的若干規定》第七十三條關於高度蓋然性證明標準的規定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號 摩托車在ss住宅小區內丟失的事實。其次，關於原、被告之間屬何種法律關系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約 對車輛的保管並無一致意思表示，雙方當事人之間並未成立保管合同，原告作為業主按月向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司按政府規定的收費標准提供 相應的物業管理服務，雙方形成物業管理服務合同關系。而對車輛的管理屬物業服務合同的一部分，被告在履行物業管理服務合同時，對小區內的車輛等財產負有合 理、謹慎的注意義務。被告雖配有值班、巡邏的保安人員，採取了一定的保安措施，但對出入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故對 原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒於此，原、被告雙方責任各半，被告對此 應承擔50%的民事賠償。
一審宣判後，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決並無不當，維持原判。
[評析]
本案是一起典型的物業管理服務合同糾紛案件，其中的關鍵在於對雙方法律關系的性質及車輛是否在小區內丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。
物業管理服務合同的性質、特點及物業管理者保安責任的范圍
「物 業」一詞的含義為「財產、資產、擁有物、房地產」等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。而所 謂的「物業管理」，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，即是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任 和委託提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，是 業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處於核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和准則，成立了物業 管理服務合同關系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的規定，物業 管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業管理的內容包括安全防範服務。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理並作安全保障的義務。但是，我們也不能憑 借這些約定和規定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務，而應該辯證地分析。
首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作」。由此可見，物業管理的保安職能被我國的相關行 政法規定位為「協助」，物業管理企業本身並不能獨立承載轄區內的安全防範工作。因此，保安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加 安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險櫃。
其次，物業管理合同是一種委託服務合同，不同於保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群 治的安全防範服務，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合 同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。
再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防範服務。
綜 上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務，但基於雙方的物業管理服務合同關系，被告對原告的車輛負有管理並作安全保障的義務，而被告對出 入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對 等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。
（以上回答發布於2014-06-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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C. 物業管理案例分析
隨著社會經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，房地產成為人們經常提及的話語，由此而衍生的物業管理也成為人們生活中至關重要的元素。然而，隨著一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區的日益增多，各種物業糾紛也不可避免地產生著，並且隨著各種法律法規的日益完善和人們維權意識的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢。如何解決房地產公司、物業公司、業主之間接連不斷出現的矛盾和糾紛，物業管理公司如何更好地維護業主和自身的權利，更好地服務於地產商和業主，已成為人們關注的焦點。
毋庸置疑，由於物業管理公司所屬行業的服務性和特殊地位，使其在一系列糾紛中始終處於「風暴眼」地位。業主與物業管理公司、地產商與物業管理公司、行政主管部門與物業管理公司、業主委員會與物業管理公司的矛盾糾紛，都或多或少地將物業管理公司牽扯進來。作為物業管理企業如何正確運用法律法規，維護業主權益，規避企業風險，化解物業管理糾紛和矛盾，推動行業健康發展，創建和諧社會，成為物業管理公司迫切需要解決的問題。
正是基於以上原因，筆者結合多年的從業經驗，在工作之餘擷取了大量物業管理方面的糾紛案例，並咨詢了相關的法律專家，本著嚴謹負責的態度編寫了這本書。本書精選了近年來全國各地發生的物業糾紛案例，並對各案例進行了詳細的法理分析，指出了解決類似糾紛的法規依據。同時本書還收錄了國家及有關部委相繼出台的《物業管理條例》、《物業管理服務收費管理辦法》、《前期物業管理招投標(暫行)辦法》、《業主大會議事規則》、《物業管理企業資質管理辦法》、《關於物業管理服務明碼標價的規定》、 《前期物業管理服務合同(示範文本)》、《業主臨時公約(示範文本)》等八個物業管理方面的法律法規。
本書的編寫注重實用，貼近生活。它不是單純理論方面的說教，也不盡是冰冷嚴肅的行政性規定的匯編，它所收案例具體實在，法理分析通俗易懂，以帶有普遍意義的物業糾紛案例為基礎，融知識性、實用性與工具性為一體。無論您是一位物業管理人員，還是一位購房業主，都會對您的工作、生活帶來一定的幫助，書中的一些相關的法律法規也一定會成為您的工具與助手。
由於時間及水平所限，書中難免存在謬誤，還望業內人士批評指正。
該書在編寫過程中，部分物業管理糾紛案例參考、借鑒了有關媒體的報道和資料，但由於時間已久、信息缺失等原因，未能夠與有關案例的作者取得聯系，望作者看到該書後與我們聯系，以便寄送稿酬。
第一編 業主、物業公司之糾紛
跳樓自殺者砸壞轎車責任誰負？
私裝監視器引發爭議
業主狀告房管局行政不作為
業委會應規范自己的行為
業主被打傷物業是否擔責？
業主委員會無權收取投標押金
夜半雞叫「叫」聲擾人物管部門出手治理
三年未交暖氣費遭起訴居民抗議「強行供暖」房管局不履職被判違法
業主拖欠物業費不合理
不承認物業管理拒交小區停車費
物業員工法庭討尊嚴打人業主同意給賠償
業委會可否追索欠交的物業費?
業委會不合法被800名業主「炒掉」
業委會指責物業「貪污」被判侵權
醉漢小區內被撞死物業公司賠償22萬
物業合同到期後順延不交物業費屬於違約
小狗咬傷兒童責任由誰承擔?
第二編 前期物業管理之糾紛
以簽到方式與業主簽合同不合法
水管噪音大業主狀告開發商
自家閣樓為何「縮水」?
開發商拒交房屋違約
房屋質量不達標業主反訴開發商
化糞池炸傷男童開發商賠償14萬
開發商有權承諾物管的內容嗎?
物業費收得低就不保安全?
先簽協議再驗房開發商被判違約
這筆物管費到底該誰交?
業主磕破頭開發商賠償
業主被竊開發商賠償
建設單位出售人防工程違法
手持房產證難進自家門
第三編 物業管理服務之糾紛
女業主命喪豪宅物管擔責
物業公司無作為業主有權炒魷魚
居委會狀告物業侵權勝訴
小區道上停車引發民事糾紛
外出猝死算不算工傷?
車在車棚被盜物業拒擔責
空置房要交物業費
業主被害物管是否該擔責?
電梯間內接連發生劫案小區物業該不該擔責?
接到業主家中的報警信號可以破門人室嗎?
物業鎖住消防器材違法
保安客串水暖工水漫業主家
未簽訂物業合同拒交物業費行嗎?
樓上空調漏水物業檢測有誤同賠償
大學生宿舍內丟失電腦狀告學校敗訴
物業停車管理有疏漏丟車業主可否獲賠?
宣傳欄釀禍是否屬於不可抗力
未經業主同意擅自對外供暖業主委員會一審告贏物業公司
小區內丟車物業究竟負什麼責任
護欄扎傷兒童物業公司賠償
炒掉物業就能一了百了?
裝誰的電話業主自主選擇
業主一年丟失17輛摩托車物業公司賠償50％損失
小區發生「命案」誰擔責?
住戶電話被掐斷各有說法難解決
大樓起火房客跳樓致殘誰來賠?
停電「制裁」居民物業敗訴
家中被淹業主獲賠
燒壞業主電器物業公司「埋單」
車庫水淹賓士車物業賠償86萬元
業主車位被占物業公司當賠
物業公司替「肇事煙花」賠償
物業公司移交管理權應規范
業主電動車被盜保安公司應否擔責?
物業擅自漲價業主拒絕交納法院當庭判決收費不應亂加
兒童溺水物業賠錢
業主滑倒受傷物業賠八千
車未放車棚丟了白丟車主向物管索賠敗訴
代收費糾紛暴露物管難題
小區物業拒絕代收郵件物管業主驟起紛爭-
為防用戶偷用暖氣水物業竟稱水中加毒
沒有簽訂物管服務合同，業主該不該支付物業管理費?
豐田轎車小區被盜物業無責不賠
保險公司向物業索賠一審勝訴
電梯擠死15歲童工勞務公司賠償19萬
三名保安濫用職權毆打司機被判拘役
業主被打物業賠償千元
小區停車不入位丟車責任自負
小區百萬「洗臉」費遭置疑物業該不該公示費用明細?
業主抓賊受傷狀告物業
業主摔傷物業是否該賠償?
化糞井旁燒奠紙引爆沼氣致身亡
太陽能熱水器溢水冰掛墜落致人死亡誰擔責?
牆上掉磚頭物業警示不免責
物業未盡保管責任要擔責
住戶摔成骨折物管賠償2萬多
家中被盜遷怒小區綠化
停車管理存在疏漏物業公司賠償業主
物業告業主索取物業費
業主被砍傷誰來擔責?
業主溺水誰擔責任?
歹徒劫走保險櫃業主向物管討說法
不交物業費就拆電表?
兒童高空墜落身亡誰擔責?
轎車被劃物業是否擔責?
業主被盜小區保安要負責嗎?
物業公司起訴欠費業主
保安盜打電話之後：當事人判刑一年業主索賠無望一水漫新居物業擔責
物管公司擅自提價小區居民訴諸法律
大學生掉入通風井致死家屬獲賠10萬
業主家中被盜訴小區保安瀆職
第四編 物業使用和維護之糾紛
漏水糾紛鬧了八年業主物業兩不相讓
房屋滲漏物業無法維修業主拒交物業費可行否?
綠地建起物業管理樓業主委員會遭質疑
物管擅自出租公共場地違法
裝修擅改結構打穿樓板物業被判連帶賠償損失
小區樓間空地屬於業主物業強劃車位收費無效
樓上業主裝修污水反灌 樓下業主狀告物業被駁回
物業只收佔道費不負責看管車輛
小區業主私自搭建車棚怎麼辦?
轉讓公共用地物業侵權
切勿忽視不動產相鄰權
不讓業主裝太陽能開發商扣下房產證
暖氣跑水家中遭殃業主擅自拆改損失自負
違法裝修造成損失物業公司是否應承擔責任
樓上裝修砸穿地板樓下不堪騷擾索賠
樓上漏水物業管理處要樓下主人分攤出錢修
要求業主拆除私建護欄 物業公司訴求被駁回
空調噪音擾民法院判決移走
占據閣樓養鴿擾鄰一養鴿人因屢抗執行被拘15天
物業有權行使牆體租賃權嗎?
廣告貼人小區電梯業主竟然無權話事
小區會所變成鮑翅館業主狀告俱樂部敗訴
電梯停運為哪般?
排水管堵塞滲漏物業公司被判賠償
小區居民改綠地當菜園物管部門發現及時制止
供水單位抄表不到戶一審被判敗訴
私人車位被他人佔用物業疏於管理要賠償
市民打贏「採光權」官司城管被判不作為
私裝水床造成他人財產損失
樓上裝修砸死鄰居業主工頭連帶賠償40萬
門衛室變雜貨店開發商被判違約
房屋產權人未履行消防安全職責要賠償
損壞公共設施應賠償
車位產權被撤消業主打贏「停車場官司」
空調安裝不適當侵擾鄰里應拆除
租物業車庫開店被查封，物業是否該賠償損失?
護欄超出樓上陽台底部市民打贏「空間」官司
業主告物業違約敗訴
業主隨意改建房屋別墅被「開膛破肚」
樓頂建基站業主不知情物業稱不需業主同意
小區美容廣告搶居民地盤
養鴿擾民引發鄰里糾紛
小區物業叫賣停車位違法
綠地變成鍋爐房46名業主獲賠32萬
物管向業主「出賣」公共用地違法
第五編 物業管理相關法規
物業管理條例
物業管理企業資質管理辦法
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
前期物業服務合同(示範文本)
物業服務收費管理辦法
物業服務收費明碼標價規定
業主臨時公約(示範文本)
業主大會議事規則(示範文本)
D. 物業管理糾紛的仲裁解決案例
一是自願性
一項糾紛產生後，是否將其提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭的組成人員如何產生，仲裁適用何種程序規則和哪個實體法，都是在當事人自願的基礎上，由當事人協商確定，故仲裁能充分體現當事人意思自治。
二是專業性
由於仲裁對象多為合同糾紛或財產權益糾紛，常常涉及復雜的法律、經濟貿易和技術性問題，所以，各仲裁委員會都擁有分專業的仲裁員名冊，供當事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行業的專家，這樣就能保證仲裁的專業權威性。
三是國際性
隨著世界經濟一體化和我國加入WTO，仲裁案件的來源、當事人、仲裁庭組成直至裁決的執行，都具有更多的國際性因素。特別是仲裁國外執行方面的優勢是法院所不具有的。
四是靈活性
仲裁程序上不像訴訟那樣嚴格，很多環節在協商的基礎上可被簡化，仲裁文書在格式和內容上都可以較為靈活的處理。不實行地域或級別管轄。在代理人方面的規定也較法院寬松。
五是保密性
仲裁實行不公開審理原則，仲裁員、仲裁庭秘書都負有保密義務，為當事人保守商業秘密。
六是快捷性
仲裁實行一裁終局，有利於當事人之間的糾紛迅速解決。
七是經濟性
具體表現在時間的節省導致費用節省；仲裁收費相對較低；由仲裁引起的商業損失較少。
八是獨立性 法律規定，仲裁機構獨立於行政機關，仲裁機構之間也無隸屬關系，仲裁獨立進行，不受任何機關、社會團體和個人干涉，仲裁庭在審理案件時，也不受仲裁機構干涉。
E. 物業管理與業主發生的法律糾紛有哪些案例
主要是合同糾紛來，有無數案例源。
物業公司要求業主支付拖欠物業費糾紛案例、業主要求物業公司服務不到位賠償損失案例、業委會要求解除與物業公司物業服務合同案例、物業公司要求業委會支付專項維修資金案例、前期物業管理物業公司要求開發商支付拖欠的空置房物業費案例、業主委員會要求物業公司合同到期退出物業管理項目案例、業主要求物業公司停止亂收費案例、業主要求物業公司停止侵權案例、業主要求物業公司完全履行物業服務合同案例、業主委員會要求物業公司修改物業服務合同不合理的條款案例等等非常多的案例。
F. 物業糾紛的案例
上《來中國物業網自》上邊有許多案例。。。
http://www.chinawuye.cn/default.asp?cataid=63
G. 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）
被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。
H. 區分物業管理和勞務派遣的糾紛案例
勞務派遣：是向委託方提供一種以勞動力為主要產品的服務，物業管理：是接受專物業委託方的要求，提供物屬業管理服務，（物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。） 實際物業管理也是一種勞務委託服務。
I. 業主與物業糾紛的案由有哪些
你好，物業糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費等等都是屬於物業糾紛，物業糾紛的案由還有其他的，當然，也有他存在的一些特殊原因，想要了解的話，可以跟著小編一起看看。
物業糾紛的矛盾焦點就是物業費問題。
物業服務糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費作為外在的現象有其根源：房地產商遺留下來的房屋質量問題沒有得以妥善解決，而房地產商又與物業企業有著說不清的聯系，致使業主和物業服務企業之間產生矛盾;物業服務公司的服務不到位，物業收費內容不合理，業主以不交物業費進行對抗;一些業主只想吃「免費餐」，惡意拖欠物業費等。
物業服務糾紛中物業費問題最為常見，業主對物業服務企業的不滿以拒交服務費的方式表達，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業費是物業服務企業生存的根本，物業服務企業開展服務需要相應的經費，對業主的拖欠行為，物業服務企業往往以變相降低服務作為「回報」，導致雙方矛盾愈加激烈。城市小區居住人口密集，糾紛一旦產生，涉及的人數少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業服務糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發社區矛盾，甚至引發社會矛盾。物業服務糾紛的預防和恰當處理小到影響小區的和諧安定，大到影響社會的和諧安定，因此對這一問題的關注具有現實意義。當前，我國物業服務市場還很不成熟，物業合同又具有自身的特殊性，我國法律、行政法規所確立的一些交易規則難以適用到物業服務合同審理中。法院在審理物業服務合同糾紛時，有必要研究物業服務的特殊性，對雙方當事人的權利義務以及法律強制性規定的適用加以探討和界定，確保物業服務糾紛得到妥善處理。
一.物業服務合同的性質
物業服務行業是隨著人們居住環境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個顯著特點。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發展，出現了多層住宅，改變了過去一家一院的獨立居住狀況。由此，房屋所有權制度受到了極大的沖擊，出現了建築物區分所有權這一新的物權種類。建築物區分所有權制度是物業服務制度的法律基礎。建築物區分所有權是一種復合性的不動產所有權。業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。[①]共同管理權表現為對建築物管理、維護和修繕等共同事務決定過程中形成的成員權。物業公司,是接受物業管理區域內全體業主的委託,以有償服務的方式,為物業管理區域內的公共事務提供綜合性、專業性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[②]。取得相應的資質證書是企業開展物業管理和服務業務的前提條件。物業公司每年都要按照規定向有關部門完成備案登記工作。
物業管理是以對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理及物業管理區域內的環境衛生和相關秩序進行維護為主要內容的活動。在高度發達的現代社會生活中，由於缺少時間、精力、能力，業主已不可能躬親於物業的管理，將物業的管理常常委託給專業機構進行。此種管理屬於私法自治領域，往往由業主或業主的代表機構業主委員會與物業服務企業簽訂服務合同，確立雙方的權利義務。
由於我國《合同法》分則並未專門規定物業服務合同，因此物業合同屬於無名合同，受《合同法》總則的調整。在最高法院「案由規定」中將物業合同糾紛納入服務合同的大類中。物業服務合同糾紛與其他類型的服務合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權利義務主體看，業主一方具有群體性特徵。在一個物業管理區域內往往有較多的業主，成立業主大會並選舉產生業主委員會。雖然實質上是業主單個個體作為物業服務合同實體權利義務的承擔者，但在程序上往往要按照業主大會的決議、以業主委員會的名義決定共同事項。從合同的標的看，作為物業服務合同標的的物業服務行為具有「公共物品」屬性。物業服務在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業服務區域內具有非排他性，在小區內的任何一個業主均有權享受物業服務。
二.物業費糾紛案件在審理上的特點
(一)業主大多處於劣勢地位。
在物業費糾紛案件中，多是物業服務企業起訴業主索要物業費。業主多是自然人主體，相對於物業服務企業組織體來說舉證能力較弱。物業服務企業提供物業服務，依照國家規定必須建立相應的服務管理制度。故相關的服務檔案資料由其保存，在舉證時較容易提出已提供有關服務的證據。業主往往是在被通知應訴時才開始尋找證據，有些證據如果業主不刻意保留，在訴訟時已經滅失。特別是在業主主張物業公司服務不到位，以不交物業費進行對抗的案件中，業主大多不能舉證來對抗物業服務企業，業主在預期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔訴訟費用的情況下，往往無奈之下補交物業費，以換得物業服務企業撤訴了事。因此呈現出來的就是物業費糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業主拒絕出庭應訴，業主不積極應訴，由於證據優勢原則，往往最終判決以物業服務企業的勝訴告終。拒付服務費理由不充足，是業主敗訴的主要原因。業主的拒付理由主要是物業服務有瑕疵，例如草坪未及時修剪、安保措施不力、小區居民飼養的家畜管理不力等問題。即使業主出庭應訴，在法庭上業主多情緒激動認為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，並不能提供相關的實物證據來證明;或者主張的一些事由並不屬於物業服務的范圍，本不是物業企業應盡的義務，缺少關聯性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業費的正當理由。業主在訴訟中是比較被動的一方。
(二)雙方當事人情緒對立，調解難度大。
業主認為自己交納物業服務費用的前提是享受到預期的服務，既然物業服務不符合約定，存在這樣那樣的問題，就不應該完全依照約定支付費用。只有在物業服務得到切實改觀並達到約定標准，才願意繼續交費。物業則堅持自身的服務已經達到標准，業主的要求已經超出了合理界限。業主與物業服務企業互不相讓，走到訴訟這一步，雙方已經相互比較反感，態度比較強硬。物業服務企業，擔心妥協作出讓步會影響以後的服務工作開展，害怕其他原本按時交費的業主也效仿拖欠費用的業主，導致連鎖反應，不願讓步。業主則認為自己在服務中已經受到不適當待遇，讓步只是更大的犧牲。由於雙方當事人情緒對立，對訴訟結果的期待值相差較大，因此案件的調解難度大，調解率比較低。
三.物業費糾紛案件審理中應明晰的問題
(一)對業主合同抗辯權的行使是否支持
法律基於合同履行中的誠實信用原則及公平原則，在雙務合同履行中賦予當事人各種抗辯權，使之可以在給付利益實現陷於危機時對抗對方當事人之請求，充分預防各種不公平及利益受侵害的情況發生。在物業糾紛中業主往往以拒絕交納物業費作為對物業服務企業的抗辯，試圖維護自身權益。物業服務合同屬於雙務合同，業主可以通過行使合同抗辯權來保護自己，但在多大程度上可以行使這一權利還要區分具體情況。
業主與物業服務企業之間存在合同關系，業主的主要義務是交納服務費用，物業企業的主要義務是提供對應的服務。物業服務具有長期性、連續性的特徵，物業服務合同屬於當事人互負債務、有先後履行順序的合同，在實踐中一般是物業服務企業先提供服務，業主定期交納物業服務費。依照《合同法》第六十七條的規定，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。這一權利在學理上被稱為後履行抗辯權。如果業主認為物業服務企業違反合同約定，即其不履行或者不適當履行合同義務，根據《合同法》有關違約責任的規定，應當首先確定屬於根本違約還是一般違約。如果物業服務企業的行為屬於根本違約，完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務，致使合同目的不能實現，業主拒絕交納物業費作為抗辯應當得到法院支持。具體而言，對於物業服務區域的維修、養護、管理，衛生和秩序維護等必備事務中的大部分事項，物業服務企業根本沒有提供，應屬於根本違約的情形，業主有權拒絕交納物業服務費。
後履行抗辯權的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務，另一方就不得主張抗辯權，否則有悖公平原則。雖然《合同法》第六十七條規定「一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求」，但該條規定未對「不符合約定」的范圍加以定義，在審判實踐中應當結合實際情況綜合認定。筆者認為，如果物業服務企業已較好履行了小區維護、管理等義務，服務基本到位，雖然存在一些細微瑕疵，但只要該瑕疵並不影響當事人合同目的實現，業主就無權引用合同履行抗辯權。物業公司基本提供了物業服務，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此情形應屬於一般違約。物業服務企業已履行了合同的主要義務，那麼業主的主要義務——支付物業費不應當免除。業主可以要求對方以繼續履行、採取補救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔違約責任，但其不支付物業費的抗辯不應支持。還應注意的是《合同法》規定的後履行抗辯權其性質屬於阻卻的抗辯權，並非滅權的抗辯權，只是暫時阻止對方當事人請求權的行使。[③]當物業服務企業進行事後補救，完全履行了合同的義務，合同的目的得以實現，後履行抗辯權消失，業主就應當履行自己的相應義務，交納物業服務費。
(二)對業主申請變更物業服務價格的裁量
在物業費糾紛中，業主往往請求法院變更物業服務價格。依法理，合同變更的形式包括法定變更、裁判變更和協議變更。法定變更一般是由於違反了法律的禁止性規定，依法律的強制性規定直接變更。協議變更是當事人協商一致的結果，體現當事人意思自治。裁判變更是人民法院或者仲裁機構依當事人申請，依照法律對可變更、可撤銷合同進行干預的結果，體現了國家對合同自由的適度干預。依照《合同法》第五十四條的規定，可變更的合同包括：因重大誤解訂立的合同;在訂立合同時顯失公平的合同;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同(受損害方有權請求變更)。需要注意的是，撤銷權和變更權的除斥期間為一年,根據《合同法》第五十五條的規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。進而按照這一規定請求人民法院變更合同的權利亦消滅。在物業服務合同中服務價格的變更適用上述基本規則。在審判實踐中，法院在審理此類案件時應先查明業主的申請是否過除斥期間，接著應針對業主請求變更物業服務價格的具體情形依照法律規則逐一分析確定是否准許變更。
(1)業主以前期物業服務合同系格式合同為由，請求變更物業服務價格。
業主主張在購房時所簽訂的物業服務合同是格式合同，在訂立前期物業服務合同時並無選擇的餘地，該協議不是其真實的意思表示。在上述情形下,如果業主沒有提出其他的理由,對此類變更物業服務價格的訴訟請求,不應支持。依照《物業管理條例》的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。《物業管理條例》這樣規定是因為商品房售出的過程一般是比較長的時間，業主陸續入住小區，短時間內無法成立業主大會和業主委員會來代表業主行使權利，但是對小區的維護是從建築物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開發商與物業服務企業訂立合同滿足前期物業需求。依照《物業管理條例》規定，如果業主對前期物業不滿意，又無法與物業公司就變更物業服務價格達成一致意見，經業主大會作出決議，可以成立業主委員會，終止前期物業服務合同，選聘新的物業服務企業。這也就意味著業主面對此種情形時具有自主選擇的權利，其意思自治並未受到限制，其權利受到制約時有相應的救濟手段，因此在這種情形下應尊重當事人的意思自治，不應由法院裁判權介入，不應支持業主的變更請求權。否則可能導致司法對私法自治的過度干預,影響物業服務市場的正常發展。
(2)業主以物業服務價格的計算依據不實為由，請求變更物業服務價格。
對業主的這一主張，如果經法院查證屬實，一般應當予以支持。在訂立物業服務合同時，業主依據物業服務企業提供的服務價格計算資料進行物業成本分析，進而衡量物業服務企業要求的價格是否合理。如果物業服務價格的計算依據不實，致使物業服務價格虛高，業主誤以為真並以此作為判斷依據，那麼業主就是在受欺騙狀態下與物業服務企業訂立合同。物業服務企業的這種行為屬於欺詐行為，其以欺詐手段使業主在違背真實意思的情況下訂立合同，這屬於《合同法》第五十四條規定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此業主作為受損害方有權請求人民法院變更，其訴訟請求應予以支持。
(3)以物業服務距離雙方約定標准有差距為由，請求變更物業服務價格。
對業主的這一主張一般不應當支持。物業服務標準是雙方當事人約定的結果，合同的訂立是當事人真實的意思表示，物業服務企業的服務未達到約定的標準是在合同履行過程中出現了瑕疵，不符合約定內容，並不符合法定可變更的情形，其變更請求不能支持。物業服務企業違反了服務約定，業主為了維護自身權益，可以要求其承擔違約責任，或者與其解除合同，另聘新的物業服務企業。
(三)對雙方當事人是否違約的認定
在物業服務費糾紛案件中當事人要求對方承擔違約責任，首先需要對是否違約予以認定。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。業主的違約形式多是不按期交納物業費，其違約責任的承擔一般在物業服務合同中約定為：如果逾期交納物業費則按遲延支付的天數，以及依所欠數額的一定比例支付違約金。物業公司的違約責任在合同中則多是約定如果對業主造成損害則對業主的損害給予賠償。但在實踐中業主多是要求對以往所欠物業服務費用減少一部分收取的方式來承擔違約責任。由於對業主造成的損害多難以具體計算，例如物業服務企業不及時修剪草坪影響小區美觀，缺乏對小區流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對業主的損失很難做具體衡量。因此針對物業服務合同的特點，減少費用的方式是比較合適的承擔責任的方式。
對業主是否違約的認定是比較容易的，只要核對業主是否按期交納服務費就能判斷。對物業服務企業是否違約則比較難判斷。每個業主對物業提供的服務有自己的評判，作為業主的一種主觀認識，業主認為物業企業的服務是否達到標準的程度是有差別的。小區的業主很多，每個人都有不同的認識觀念，就會形成多種認識究竟以誰的為准難有定論。物業公司提供的物業服務到底值不值，一般的業主沒有自行評判的能力，法官的評判也難說客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業。因此由專業的機構按照物業服務等級標准逐項進行打分評判，並按照小區面積、業主要求檔次、整體規模進行成本費用的測算，最終確定服務質量與收費標準是否一致的做法比較科學。當事人可以向法庭申請由專業人員出庭進行說明，法庭也可以組織專業人員進行對質。專業人員出庭有利於法官對證據作出正確判斷。法院根據物業服務不達標的程度，酌情降低物業服務費，既維持雙方物業服務關系，又保護了業主的合法權益。
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