業主和物業糾紛

㈠ 物業公司與業主發生糾紛怎麼辦

解決方式：

一、雙方當事人通過協商調解解決。

物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見。

經雙方同意並執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後，如果當事人一方拒不執行約定的事項，則糾紛依然得不到解決。

物業管理糾紛的行政調解則是藉助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要藉助其他手段解決。

民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。

二、通過仲裁的方法解決物業管理糾紛。

依據我國《仲裁法》的規定：「平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。」

仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛後臨時達成提交仲裁庭的書面協議。

(一)仲裁協議要寫明以下內容：

1、請求仲裁的意思表示;

2、仲裁事項;

3、待定的仲裁委員會。

注意：達成仲裁協議的爭議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。

(二)仲裁處理的一般程序是：

1、一方當事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書;

2、委員會於收到申請書後5日內決定立案或不立案;

3、立案後在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，並將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。

4、被申請人在規定期限內答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序審理 時由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理;

5、開庭：庭審調查質證、辯論、提議調解;

6、製作調解書或調解不成時製作裁決書;

7、當事人向法院申請執行。

與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。

三、通過訴訟方法解決物業管理糾紛。

物業管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個驟：

1、當事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;

2、法院立案後將起訴狀副本送達被告;

3、被告提交答辯狀;

4、開庭：調查、辯論、調解;

5、製作調解書或一審判決書;

6、雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進入第二審程序;

7、第二審審理：製作二審調解書或下達二審判決書，此為終審判決，不得上述;

8、執行。

(1)業主和物業糾紛擴展閱讀：

物業管理公司糾紛：

(一) 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理公司簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業公司承擔安全及服務義務。

如果物業管理公司顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。

這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理公司不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定(試行)》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

(二) 物業管理公司侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理公司也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。

第二種類型特指，物業管理公司的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，最高院《民事案件案由規定(試行)》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

(三) 開發商遺留問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理公司沒有直接關系。

而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理公司對物業的維護管理負有責任。

㈡ 業主與物業管理企業產生糾紛應當如何處理

物業管理企業與業主產生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售後各方關於物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。解決物業管理企業與業主產生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發生的原因和法律方面的界定。

物業管理糾紛

一、物業管理糾紛的類型及其特徵

實踐中，業主與物業管理企業之間的糾紛可以分為這樣三種類型：

（一） 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理企業簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業管理企業承擔安全及服務義務。如果物業管理企業顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理企業不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定（試行）》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

（二） 物業管理企業侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理企業也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業管理企業的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，院《民事案件案由規定（試行）》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

（三） 開發商問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理企業沒有直接關系，而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理企業對物業的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業管理糾紛中來一並研究。

二、糾紛發生的原因

業主與物業管理企業的糾紛可能因各種具體原因而發生，但從根本上說，主要是由於以下幾個原因：

（一）我國現有的物業管理模式弊端是重要原因

物業管理是業主對物業進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業主作為產權人當然地享有物業的管理權，業主有權決定是否聘請、聘請哪家物業管理企業；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業管理的社會化、專業化成為一種趨勢，但即使如此，從物業管理企業角度看，物業管理也是一種服務，是接受委託、按照業主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規、規章均規定業主需要聘請物業管理企業進行物業管理，而且大都用很長的章節來規定物業管理企業的權利義務，甚至連業主委員會的成立都需要物業管理企業參與。另一方面，物業管理企業不能正確把握自己的「定位」，經常人為造成主僕顛倒和概念混淆,把所管理的小區當作自己的「獨立王國」，侵害業主權益。

（二） 我國現有物業管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業管理方面的法制不健全是糾紛多發又難處理的主要原因。

2003年6月8日，《物業管理條例》經國務院第9次常務會議審議通過後正式對外公布，並於9月1日起正式實施。這是我國第一部物業管理的專門法規，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規對物業管理進行規范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業管理的規范。

物業管理在我國是一個新興行業，由於法律規范未能對物業管理中各方包括物業管理企業、業主以及政府部門的法律關系做出明確規定，物業管理企業和一般業主對於物業管理的認識存在很大的錯位。物業管理企業往往有越位之舉，或直接侵犯業主權利，或者違反了法律，例如物業管理企業強制拆除小區內違章建築等；業主一方也經常因為政府方面或者其他業主侵犯自己權利而遷怒於物業管理企業，比如，鄰居之間因相鄰關系發生糾紛，不適當地以物業管理企業為被告起訴等等。

綜上所述，物業管理糾紛的多發根本的原因在於人們對於物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。

三、物業管理法律關系分析

研究物業管理法律關系，有利於通過完善立法、嚴格執法、加強司法，採用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現實改革和發展中所產生的物業管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩定和諧的物業管理法律秩序起到積極影響效應。

物業管理法律關系的基本主體包括業主（物業所有人）及其自治管理組織、物業管理企業和對物業管理活動進行監督指導的行政機關。

（一）物業管理企業與業主的關系：

物業管理企業是在工商部門領取營業執照，受業主委員會（或管理委員會）的聘請委託，依照有關物業管理的法規和物業管理合同，實施管理服務的企業。

而業主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

可見，物業管理企業與業主之間是一種委託合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發生以業主委員會對物業管理企業的選聘為前提。

這二者的關系具體表現就是各自根據法律法規規定以及物業管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業管理條例）對二者的權利義務內容有詳細規定。

一言蔽之，業主是小區的主人，對物業的管理權首先屬於業主（以業主委員會為代表），物業管理企業是業主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規定為業主提供管理服務，收取業主的管理費用，未經業主同意委託的事項，物業管理企業不能去隨便插手。

（二）物業管理企業的管理與政府管理的關系：

一方面，物業管理企業在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區所在地政府的監督指導下，對小區同意實施專業化管理，推行社會化、專業化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求；另一方面，物業管理企業的管理不能取代政府的管理，住宅小區不是那個物業管理企業的「獨立王國」。小區需要政府的管理。

（以上回答發布於2013-05-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 小區業主與物業之間的糾紛，業主去哪裡能維權

(一)行政途徑

投訴。對於有關小區規劃、房產證的辦理、房屋質量等出現的問題，業主可以向當地政府的建設行政部門、消費者權益保護協會、質量監督部門反映。對於小區物業管理問題，根據國務院頒布的《物業管理條例》第十條，業主可以向物業所在地的區、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。

(二)法律途徑

1、對當地房地產行政主管部門提起行政復議、行政訴訟。

2、對開發商、物業管理公司提起民事上的違約或侵權之訴。違約中的「約」指購房的買賣合同、業主與物業管理公司簽訂的物業服務合同。

侵權中的「權」包括公民的私有財產不受侵犯的權利、業主享受優質的物業管理服務以及居住環境的權利、公民的消費權益等人身權利和財產權利。出現這類糾紛時業主可以將糾紛訴至法院或直接向當地人們法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。

3、提交仲裁機關仲裁。這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛後，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生後自願訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。

(三)其他途徑

1、業主與物業管理公司協商解決。《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自願平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

2、由第三人調解。這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自願平等的基礎上達成調解協議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。

3、更換物業公司。如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以更換物業公司。

(3)業主和物業糾紛擴展閱讀

按照我國目前的購房程序看，購房人要與開發商簽訂購房合同。同時在使用統一印發使用的格式房產買賣合同時，會有買方同意其購置的房屋由賣方或買方的物業管理公司代管的條款。因此，購房者須受到開發商為其選聘的物業管理公司所簽訂的前期物業服務合同的約束，並接受其物業管理服務。因此在實踐中，許多物業管理公司通常以此為由，主張業主無權更換物業管理公司。

《四川省物業管理條例》第四十條中明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業。選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，但是應當經專有部分佔建築總面積過半數的業主占總人數過半數的業主同意。因此，作為小區的真正主人，廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。

㈣ 業主與物業之間的糾紛

首先可以明確告訴你，你打贏這場官司的幾率幾乎是零。
一、物業起訴你，是因為你拖欠了物業費，根據合同約定，你應按時交納物業費，而你未在規定期限內足額繳納，視為違約，因此你應承擔違約責任。
二、你上述提出的幾條抗辯，均對拒交物業費形不成理由。
第一、自行車在小區內丟失，首先應確定，你和物業公司並未就自行車的保管形成合同或有其他約定，並且樓下也並非自行車專用停車場所，物業公司執行的只是秩序維護義務，正常情況下，小偷開鎖後騎車出門，沒有人會認為這是他偷的車，門衛沒有盤查的權利，也不能保證小區不發生治安和刑事案件，丟失自行車，物業公司不服賠償責任。
第二、窗戶漏水問題，據我所知，好像窗戶保修期應該是2年，保修期內應該有開發商負責維修，而不是物業，保修期後，窗戶不屬於公共設施，也不應有物業公司維修，如果物業公司維修有兩種情況，一是，物業義務幫忙。二是特約服務，需要你付費的。
第三、物業公司是否有權經營小區的公共設施，要看你們原來簽訂的前期物業服務合同或物業服務合同，一般合同中都會約定小區內的公共設施由物業公司負責經營，即便合同沒有約定，也與本案無關，因為物業費是針對物業服務繳納的費用。如果你對公共設施的管理有異議，可以另案起訴。
第四、我不知道你所住的小區有多大面積，你換位思考以下，如果每個業主出入小區門都必須持卡的話，是個什麼情形，上班還會准時嗎？下班回家不能順順當當的了吧，一般小區辦理業主出入卡，主要是一開始的時候對外來人員，特別是裝飾裝修等閑雜人員的限制，當然，如果物業服務合同約定，物業應對每位出入小區的人員進行門卡檢查的話，你可以就此對其提出訴訟（是另案提起訴訟），讓法院就其行為對你造成的損失進行賠償。
如果可能的話，還是庭外和解吧，畢竟物業也對小區的服務進行了付出，如果這個物業公司真的不合格，建議你們小區的業主委員會炒掉他，另外聘請。
幾點拙見，只為互相學習，望指正