小產權買賣糾紛

㈠ 小產權房的買賣出現爭議時，法院會受理嗎如果受理，對房東的產權會造成什麼影響

我們所抄說的小產權房，是指現在風襲靡的，不具有授權房地產許可證的政府、部門，為了吸引投資，增加當地的財政收入而自己搞的一個所謂的「小產權證」這個東西。這個現象在城市地區一般是不會存在的，多存在於新農村發展速度較快，或者是有的所謂明星村。就現在的法律規定來看，無權政府這樣做是一種越權，有權政府是有權撤銷的，但是目前為止這個事情還沒有聽說被撤的，畢竟來說多一事不如少一事。就法律角度來看，小產權房絕對是違法的，現在法律雖然沒有明確的禁止，在現在農村土地不能進入土地市場這個口子國家還管的死死的，所以從這個渠道取得的所謂小產權房，是絕對的違章建築。如果說官司打到法院，這就是一個混合型的行政訴訟，而不是純粹的民事訴訟或者純粹的行政訴訟。核心的觀點是：房東取得的所謂的小產權房所有證，純粹就是一個違章建築，那個證純粹就是一個違法發放的行政許可，是要被宣告無效或者是撤銷的，你想想後果就知道了。房屋所有權是絕對取不到的。所以就目前來看，我勸你不要貪圖小便宜，買所謂的小產權房。

㈡ 小產權房的買賣合同到底有沒有效

小產權房一般具有佔用集體土地、地域性、沒有「五證」、開發主體多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。而對於小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。那麼小產權房的買賣合同到底有沒有效？

各地法院如何處理小產權房買賣合同糾紛

由於沒有關於小產權房買賣方面的具體法律法規，現階段各地法院對於有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋庄小產權房案，2002年7月,畫家李女士以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋庄村民馬某的房屋，雙方簽訂了購房協議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬某以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規定為由，起訴要求判決購房協議無效，返還房產。該案經過兩審，終院認為，根據現行土地管理法律、法規、政策規定，應當認定小產權房的買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，在出賣多年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。

以上是關於小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統一、明確的法律規定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出台了適用於當地審判實踐的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：「此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。」2006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規定，「城鎮居民購買集體經濟組織宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效。」2008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、學者召開了「小產權房糾紛審判實務研討會」，與會者對於小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。

小產權房買賣合同到底有沒有效？

（一）認定小產權房買賣合同無效的理由

1、農村宅基地使用權的取得有嚴格的身份限制

小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體的土地，在規定的地點享有建築用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基於集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。

2、農村集體土地的使用權不得流轉

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：「農民集體的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」我國房地產管理法規定，房屋的權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對於房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基於房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所佔用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：「違反法律、法規的強制性規定的，合同無效」。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。

3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房買賣

（以上回答發布於2017-08-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 小產權房的又一起糾紛，買賣協議究竟有效嗎

這個律師明顯沒有盡力做事，首先從哪個角度起訴是律師從專業角度給你安排的，也是最重要的，訴請買賣協議無效這個沒有任何意義，如果你沒有在協議上簽字，那協議的有效性又從何說起？其次，你這個案件的關鍵證據公證書也寫明了你妹妹「墊資」，所謂墊資就是借款給你，所以這一事實足以認定。你應該提供還款的證據，然後訴請你妹妹排除妨害，恢復你的使用權。

㈣ 遇到小產權房屋買賣糾紛怎麼處理

1、定金糾紛
定金糾紛是房產糾紛中的一個很常見的種類，合同簽訂時定金一定要以書面的形式進行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務，沒有權利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務，需要向購房者返還雙倍定金。
2、一房二賣糾紛
一房二賣也是房產交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個人。避免一房二賣，需要注意以下幾個方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權情況，最好將房屋所有權證書提存;第三，房子交易的款項不要一次性付清;最後，網簽要及時。
3、二手房買賣中承租人糾紛
合同簽訂完之後，很可能會出現承租人主張優先購買權，而導致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調查，確保是否有承租人的存在，如果有，應該要求承租人放棄優先購買權的書面承諾。
4、房屋質量糾紛
房屋質量一般在房屋交付之後購房者才容易發現，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設行政主管部門投訴;第二，雙方協商調解;第三，向仲裁機構提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護自己正當權益。
5、中介費糾紛
很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因為一些原因無法履行，這個時候購房者想要要回中介費，但是中介機構卻不退。對於這樣的問題，需要具體分析，應該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協議的時候，最好在協議中約定好中介費的退回情況。
6、房屋廣告虛假糾紛
售房者買房的時候很喜歡對自己的房屋進行美化，比如形容房子有美好的環境、有假山、有公立學校等，但是最後購房者收房的時候卻發現與形容的完全不符。對於這樣的情況，購房者應該將廣告中有的事物寫進合同中，並且約定好虛假的話應該承擔什麼違約責任。
7、共有房產單獨處分糾紛
一般夫妻共同財產處分的時候容易出現這樣的糾紛，購房者事先沒有進行詳細的調查，也沒有看房產證，很有可能出現合同解除的風險。所以，購房者買房之前一定要查看房產證，詢問財產是否有共有關系。
8、小產權房買賣糾紛
很多小產權房因為價格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產權性質的房屋是存在很大的法律風險的。如果發生糾紛，買賣合同就是無效的，最後房子還要被退回。最購房者來說就是吃了很大的虧。
9、房屋配套設施無法及時使用糾紛
很多購房者買了房子但是住進去之後發現房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對這些問題進行約定。
10、房產買賣中戶口遷出糾紛
購房者買房之後卻發現原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對於這樣的情況，購房者一定要在合同的補充協議中進行約定，一定要約定好不履行的違約責任。

㈤ 小產權房買賣合同是否有法律效益

小產權房一般是指在農村集體土地上建設，但因為沒有繳納土地使用出讓金而回無法獲得國家統一答頒發的產權證明的房子。小產權房只能在本集體經濟組織成員之間買賣和轉讓，向非本集體經濟組織成員出售的小產權房，目前基本上是無效的。司法實踐中，小產權房買賣合同被確認無效後，買受人的購房款可以退回。但是房子升值的部分和將來小產權房拆遷時的拆遷款，買受人是否可以享有，各地的法院會有不同的判決，利益不一定會得到保障，因此購買小產權房是有風險的。

㈥ 小產權房一房二賣糾紛，法院不予受理，該如何維權

由於小產權房是不合法的不動產,小產權房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產公司協專商處理。

小產屬權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

(6)小產權買賣糾紛擴展閱讀：

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

1、對於發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

㈦ 小產權房買賣所引發的糾紛該怎樣處理

常見的商品房買賣糾紛類型：

一、逾期不能正常交付

房地產開發企業逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發商資金不足或預售不成功，預售人違法將預售款轉向投入其它項目或其它行業造成的逾期交房，二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。對於此類糾紛，2003年司法解釋規定購房方催告權和解除合同權。開發商在催告後三個月內履行，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告後三個月內仍不能履行，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同並承擔違約責任或解除合同並要求賠償損失的權利。對於延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。還有一種故意隱瞞相關資質。

二、權屬證書缺失

《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付適用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。房地產開發企業應當為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。開發商違反上述條款，在規定的時間內或合同約定的期限內，未及時協助買受人辦理房屋產權屬證書，或未在規定的時間內辦理房屋所有權初始登記，買受人要求開發商按照解釋規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，並支付違約金。

三、房屋質量瑕疵

質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標准與宣傳不一致甚至不符合正常使用等。房屋縮水，對於存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。另外，開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處於弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現後無法追究開發商的違約責任。

四、宣傳廣告失真

宣傳廣告失真型是指一些房地產商在預售宣傳時，一般都散發精緻的售樓書，許諾所預售房屋有優美的環境等。消費者在接收預購的房屋後才發現實際情況與廣告宣傳大有出入，消費者為此與房地產商討「說法」時，房地產商往往尋找各種理由推卸責任。

房產買賣糾紛的四大解決途徑：

一、協商

按照法律和商業慣例，一旦出現商業糾紛，雙方應首先在自願、平等的基礎上進行友好協商，尋求解決的可能性。雙方既有商業聯系，對糾紛產生的原因應是心中有數，假如雙方從合作的願望出發並持客觀公正的態度，通過坦誠、細致的磋商，糾紛是不難解決的。要害是雙方協商不成，而應依據雙方的協議，遵照有關的法規和通常的商業慣例，本著互諒互讓、實事求是的精神，提出公平合理的解決方案，即可達成和解協議。這是大多數人的首選方式。

二、調解

經過協商不能達成協議時，雙方可申請業務主管部門出面調解。業務主管部門是能比較全面的把握情況，由其出面調解，既輕易做糾紛雙方的思想工作，又能准確運用法規，提出合理和中肯的解決方案。此外，主管部門還可以運用法律和制度答應的方式，給糾紛雙方以必要的幫助、照顧和支持。

假如協商一致，糾紛雙方也可以共同委託所信賴的第三者(個人或團體)出面調解。由第三者進行調解，有較高的靈活性、中立性、專業性和權威性，比較超脫和公正，不致因某種利害關系而偏袒一方或損害另一方的利益，調解專家充分聽取雙方的意見，耐心細致說服雙方，以自己專業和人格上的感召力促使雙方互相讓步而達成和解。

三、仲裁

假如糾紛雙方不願通過協商和調解，或者協商、調解不成時，就只能在仲裁和訴訟兩種方式中作一選擇。仲裁作為解決商業糾紛的重要方式，具有與法院訴訟同等的法律地位和強制執行效力。

四、訴訟

毫無疑問，訴訟是解決商業糾紛最嚴肅的手段，同時也是最終的手段，在萬不得已之下才予以採用。目前投訴立案難，程序煩瑣、耗時漫長，訴訟費、律師費高，不可猜測的因素(如法官素質、行政干預、地方保護等)多、風險大。隨著司法制度的不斷健全和完善，「打官司」將變得越來越方便、越來越公正。

遼寧（沈陽）震徽律師事務所解答，希望可以幫到你。

㈧ 小產權房屋買賣合同有法律效力嗎

有法律效力，法律規定：

1、《憲法》第10條規定：城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

2、國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

3、國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（2007）71號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。

根據上述法律規定可以看出，我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售，但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規並沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。

㈨ 小產權房買賣合同糾紛法院審理嗎

由於「小產權房」買賣合同方面的具體法律法規並不明確，現階段各地內法院對於有關買賣案件的容處理也不盡相同。根據現行土地管理法律法規、政策的規定，應當認定「小產權房」買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。
但是，山東省高院的《全省民事審判工作座談會紀要》（魯高法〔2005〕201號）則規定：「農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。」
當前多數法院是以認定「小產權房」買賣不是同一集體經濟組織的成員的，買賣合同無效為原則