① 解除租賃合同賠償裝修損失糾紛應該怎麼處理
辨明裝飾裝修歸屬妥處房屋租賃糾紛
《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》所涉裝飾裝修物處理規定的解析
裝飾裝修物的處理涉及到物權和債權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，在理論界及審判實務界均引起高度關注。2009年9月1日施行的《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)針對合同無效、合同解除、合同履行期間屆滿三種情形，吸收裝飾裝修物形成附合、未形成附合情形下所有權歸屬理論及補償理論，用五個條款對裝飾裝修物的處理進行了詳細規定。為便於審判實踐理解和適用，現對《解釋》有關裝飾裝修處理的規定闡述如下。
裝飾裝修物的范圍及歸屬
合同法第二百二十三條規定，「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物」。改善是指不改變租賃物的外觀形狀，對其性能進行改良。增設他物是指在原有的租賃物上又添加另外的物。實踐中，承租人對租賃房屋進行改善或者增設他物多在裝飾裝修中進行。建設部頒布的《建築裝飾裝修管理規定》規定，建築裝飾裝修是指為使建築物、構築物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建築物、構築物外表和內部進行修飾處理的工程建築活動。《建設工程質量管理條例》釋義解釋稱，「改建是指不增加建築物或建設項目體量，在原有基礎上，為改善建築物使用功能、改變使用目的，對原有工程進行改造的建設項目。裝修工程也是改建」。從上述部頒規定對專業術語的解釋看，改建包括裝飾裝修，均是對建築物進行改善的重要方式。房屋租賃市場普遍將改建稱為裝飾裝修，房屋增設他物因多在裝飾裝修中進行，且常與房屋結合密切不可分離，同裝飾裝修區分不明顯，一般也納入裝飾裝修的范疇。《解釋》依照行業理解，條文中所稱的裝飾裝修物包括改建工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設的他物。
對租賃房屋進行改善或者增設他物，均是將動產附著於不動產。按照裝飾裝修物與房屋結合的繼續性與固定性的物理形態和裝飾裝修物是否喪失獨立價值的經濟學標准劃分，裝飾裝修物可分為附合和未形成附合裝飾裝修物兩類。附合裝飾裝修物是動產與不動產結合後，動產成為不動產的重要部分，非毀損或變更其性質而不能分離。例如對租賃房屋鋪設地板磚、吊設天花板;租賃房屋作為酒店或者商場所安裝的空調管道、照明設施等。依照世界各國和我國有關添附理論的通說，動產與不動產的附合發生物權法上的效果，包括兩個方面：一是動產的所有權被不動產所有權所吸納，動產所有權滅失。二是不動產所有人即時取得動產的所有權。依照添附理論，對於未形成附合的裝飾裝修物，不能產生所有權變動的法律後果，其所有權仍屬於承租人。《解釋》針對裝飾裝修物的兩種形態，吸收物權添附理論，規定未形成附合的裝飾裝修物可由承租人取回。形成附合的裝飾裝修物由出租人取得所有權。
② 房屋租賃糾紛中裝飾裝修問題如何處理
如果承租人擅自對房屋進行裝飾裝修，則構成侵權，其應承擔侵權責任;如果承租人經出租回人同意裝飾裝修，答則須區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。 未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權;已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，又如何補償，要區分不同情況。租賃合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償;出租人不同意利用的，裝飾裝修的現值損失(現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值)作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔。租賃合同解除時，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失(殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩餘價值，這一價值的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低於合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用)。若合同解除雙方均無過錯，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失。
③ 房屋租賃糾紛的種類有哪些，房屋租賃裝修糾紛處理原則
您好：
一、房屋租賃糾紛的種類有哪些
（一）租金違約糾紛。
這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時由於沒有書面合同，只有口頭協議，或租賃合同對租金、租期的約定不明確或由於市場行情的變化，出租方與承租方出現糾紛。有的承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限內支付，承租人拒不付款，出租人要求終止合同，承租人不願意搬出。
（二）損害賠償糾紛。
房屋租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的。常見的有以下幾種：
（1）房屋損壞賠償糾紛 這多數是承租人在裝修或者使用過程中由於自己的過錯致使房地產受到損毀，也有是出租房屋本身的質量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責任上產生糾紛。
（2）人身財物損害賠償糾紛 由於出租房的質量問題，或者由於出租人的防護措施不當，造成承租人人身、財物損害的，對於出租人是否承擔責任，責任有多大而產生分歧。
（3）房屋共有人的合法權益損害糾紛 房屋共有人對所屬房屋享有共同的權利（包括共同共有和按份共有），部分共有人未經其他共有人同意而將房地產出租，侵犯了其他共有人的合法權益。
（4）裝修費用糾紛 房屋租賃關系特別是用於經營的房屋租賃關系建立後，經常會在承租人裝修房屋時發生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費用的處置糾紛。
（三）房屋租賃期間出售的優先權糾紛。
《房屋租賃條例》規定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優先購買權。《合同法》也有此類規定。而在現實生活中，很多出租人往往忽視這一優先權的法律規定，有的是故意剝奪承租人的這種優先權，因而產生糾紛。出租人違反這一法律規定出售房地產的行為依法可確認為無效。
（四）轉租糾紛。
現行法律法規允許房地產轉租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經出租人同意擅自轉租，有的是層層轉租，主體混亂；有的是轉租期限遠遠超過原承租期限，造成連環糾紛；有的甚至收取轉租費後逃之夭夭。在實踐中，有的出租人對未經同意的轉租眼開眼閉，認為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。
（五）變更房屋用途糾紛。
一般情況下是住戶未徵得業主同意擅自將原出租房改建使用或改變原議定好的用途，對房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而承租人又認為自己付了租金有支配權，引發了許多糾紛。
（六）單面解除合同糾紛。
房屋租賃合同的一方當事人單方面解除合同，一般情況下是出於無奈，但也有一些當事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。
二、房屋租賃裝修糾紛處理原則
房屋租賃糾紛中裝修投入損失的處理是房地產審判工作中出現的新問題。房屋裝修是指為使房屋內部環境達到一定的質量要求，使用裝飾材料對房屋的內部裝飾修建的工程建設活動。在房屋租賃活動中，裝修具有以下特點：裝修物歸承租人所有，房屋承租方為裝修方，裝修投入的材料的所有權歸承租人。裝修物與房屋具有相對不可分離性，因裝修物並非一般的陳設物，一經裝修，即與房屋緊密結合在一起，要使裝修後的房屋完全恢復原狀，事實上已經不可能，並且在經濟上也不合理。正是基於上述特點，在房屋租賃合同中，由於房屋的所有權和居住使用權暫時分離，因此承租人對租賃的房屋進行裝修實質上屬於我國民法規定的添附，即不同所有人的財產合並到一起，形成一種不能分離的財產狀態。
根據我國民法有關物的添附的規定以及審判實踐中租賃房屋裝修投入糾紛的不同類型，處理此類案件一般應遵循以下原則：
（一）侵權責任原則。
侵權責任原則適用於承租人在沒有取得房屋所有人同意的前提下，私自對租賃房屋進行裝修的行為。根據我國民法規定，非財產所有權人只有在取得所有人的同意之後，才能在他人的財產上從事添附行為，否則為侵權行為。在房屋租賃活動中，承租人只取得了房屋的使用權，在未取得房屋所有人同意的情況下進行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權，承租人應承擔恢復原狀和賠償損失的責任。此種情況的具體處理辦法為：承租人對其投入的裝修物，能夠拆除的，可以責令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承擔損失賠償責任，承租人因拆除裝修物造成房屋損壞的，應承擔賠償責任。
（二）當事人約定原則。
該原則適用於承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租賃房屋進行裝修，雙方事先約定了具體的處理意見，且該房屋租賃合同屬於正常終止。承租人經所有人同意對房屋進行裝修屬於合法的添附行為，對裝修投入損失的承擔按事先約定的辦法進行處理，這是我國民法自願原則和民事權利可處分原則在民事活動中的具體適用。最高人民法院關於貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）第八十六條規定：非產權人在使用他人財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，並就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。
（三）公平合理原則。
此原則適用於承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租賃的房屋進行裝修，雙方未對裝修補償作約定，且合同屬於正常終止的情況。民法通則第一百三十二條規定：當事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據實際情況，由當事人分擔民事責任。承租人在取得房屋所有人的同意後對房屋進行裝修是一種合法的添附行為，但雙方未就裝修費用的承擔問題事先約定且合同屬於正常終止，實踐中一般以公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，承租人應負賠償責任。
（四）違約過錯責任原則。
承租人在取得房屋所有人同意的情況下為裝修行為，若原租賃合同屬非正常終止，如合同無效或者一方違約，必然存在著一方或雙方當事人的過錯行為，可能造成另一方當事人因裝修投入的損失或利益的喪失。根據我國民法通則第六十一條之規定，民事行為被確認為無效或者被撤銷的，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。因此實踐中處理這一類型糾紛應適用過錯原則。
在房屋租賃合同中，承租人對租用房屋進行裝修是以房屋所有權人同意為前提條件的，房屋一經裝修，必然就存在著雙方當事人對裝修的責任承擔問題，而並非一方當事人的違約過錯行為引起。實際上，在房屋租賃合同中，盡管承租人對租用的房屋進行裝修是以房屋租賃合同的成立為基礎的，但是，房屋裝修並非租賃合同成立的必然產物，即存在著房屋所有人同意這一前提。確切地說，在整個租賃合同中，房屋裝修的權利義務既作為合同的一部分又相對獨立於房屋租賃關系而存在，這是物的添附在合同中體現出來的特殊性。一方當事人只有違反了房屋裝修的權利義務關系，才會導致另一方當事人的損失（包括利益的損失），也只有在這種情況下才適用過錯責任原則。
④ 誰知道如何處理房屋租賃中的裝修糾紛
房屋租賃糾紛主要包括租期及押金糾紛，房屋水、電、煤費用糾回紛，房屋設備的使答用及賠償糾紛和租賃備案糾紛。房屋租賃糾紛可以通過以下幾種方式處理：協商解決，協商不成的，申請仲裁解決或者民事訴訟解決。(1) 申請仲裁仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。當事人採用仲裁方式解決糾紛的，應當雙方自願，並事先在合同中約定或事後達成仲裁協議。若雙方當事人事先在合同中已有約定，或者事後已達成仲裁協議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。(2)民事訴訟若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決或者在糾紛發生後沒有達成仲裁協議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。
⑤ 租的房子沒有產權發生糾紛裝修費怎麼賠償
房屋租賃合同中，如果承租人對所租賃的房屋進行裝飾裝修，一方面可能對出租人的房屋所有權造成侵害;另一方面也可能因裝飾裝修物在租賃房屋上的固定，而產生不動產的添附問題。相應地，房屋租賃合同糾紛的一大難點是，當房屋租賃合同無效、解除、履行期間屆滿後，裝飾裝修物如何處理的問題。對此，2009年頒布的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》用第9條至第13條共計5個法條來規范這類糾紛的司法處理，但從目前司法實踐情況看，仍存在對裝飾裝修物糾紛處理的分歧。
為此，本文結合上述司法解釋，作一些簡單的分析。
下面，我們根據承租人進行裝飾裝修是否經過出租人同意，分兩大類情況進行討論：
1、第一種情況，承租人經出租人同意裝飾裝修的，在合同無效、解除、履行期間屆滿後，該裝飾裝修物如何處理?
2、第二種情況，承租人未經出租人同意裝飾裝修的，在合同無效、解除、履行期間屆滿後，該裝飾裝修物如何處理?
一、承租人經出租人同意裝飾裝修的
如果承租人經出租人同意裝飾裝修，可根據租賃合同效力情況，大致分以下幾種情形處理：
(一)合同無效F9
法條：租賃合同無效時，
(1)未形成附合的裝飾裝修物，
1)出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;
2)出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
(2)已形成附合的裝飾裝修物，
1)出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;
2)出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。F9
對上述條文內容，要注意把握以下幾點：
1、出租人同意利用裝飾裝修物——可折價歸出租人所有
合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，「可折價歸出租人所有」的原因是基於約定而不是基於不當得利對承租人進行補償。
所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定，沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。在租賃合同無效時，出租人同意利用裝飾裝修的，這就說明，雙方當事人對裝飾裝修物的處理做出了約定，因此，出租人獲得的裝飾裝修的利益並非無合法根據，而是當事人的約定，在此情況下，就不是依據不當得利進行補償。
2、出租人不同意利用裝飾裝修物——(1)拆除;(2)恢復原狀或(3)按過錯分擔現值損失
由於合同無效，因此之前同意裝修裝飾的約定一般也無效，視為未約定。在此情況下：
(1)未形成附合的，要拆除。由於拆除所造成的房屋損害的侵權責任，由承租人承擔。所以司法解釋規定，因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
注意：除了恢復原狀的侵權責任之外，因拆除裝飾裝修物導致房屋無法使用的時間，出租人還可以根據當地同類房屋同類用途的租金計算損失賠償。
(2)形成附合的，不能拆除，所有權按照物權法的規定，歸出租人，即動產與不動產附合，動產所有權歸不動產所有權人。由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
形成附合的情況下，如果出租人不同意利用的，這里並沒有採取物權法的規則，即由出租人取得所有權，但是按照不當得利的規則對承租人進行返還。而是根據締約過失責任分配現值損失。主要理由是：
由於很多租賃合同中的裝飾裝修是針對承租人的特定用途的，所以，這些裝飾裝修物雖然仍然可以使用，客觀上也具有一定的價值，但是往往對出租人不具有利用價值。甚至出租人還會造成出租人收回房屋後再行處分上的負擔。因此，不符合不當得利規則中「取得不當利益」這一標准。
注意：1)這里的不當利益不是社會一般評價標准而是從出租人主觀評價標准出發，通過出租人不同意利用這一標准將出租人認為「未取得不當利益」外在化、客觀化。2)在合同已到期情形下，承租人也不會因此受有損失。因為其在確定租賃期限時，承租人已考慮了裝飾裝修物價值攤銷問題。也即在訂立合同時，其已主觀認為，裝飾裝修物已作為成本在期限內將價值攤銷完畢。
(二) 租賃期間屆滿或合同解除時未形成附合的裝飾裝修物的處理。
條文：租賃期間屆滿或合同解除時，
未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。F10
未形成附合的，承租人對裝飾裝修物仍有所有權，故可以拆除，取回裝飾裝修物。由於拆除所造成的房屋損害的侵權責任，由承租人承擔。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
(三)合同解除時，已形成附合的裝飾裝修物處理。F11
條文：
(1)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;
(2)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;
(3)因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;
(4)因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出租人違約、2、承租人違約、3、雙方違約和4、不可抗力導致合同解除的四種情況。
1、基本的原則是，裝修裝飾物的處理應當有利於守約人一方;雙方違約的，根據各自過錯分擔。因不可歸責於當事人雙方原因導致合同解除的，按照公平原則分擔。
注意：第4項中，「法律另有規定的，適用其規定。」是指租賃合同因租賃房屋被依法拆遷或他人侵權無法繼續履行，解除合同。此時，根據物權法等法律，對裝飾裝修物的賠償或補償，應分配給承租人，而不是按公平原則分擔。
2、這里所謂的剩餘租賃期內的裝修裝飾物殘值主要是指裝修裝飾物的折舊價值。也即《合同法》F97中的賠償損失。
3、如果出租人同意利用或者已經利用承租人裝飾裝修的，這說明裝飾裝修物對出租人有價值。故應依據不當得利理論，對承租人進行補償。但這里的補償有兩個限制條件：
(1)在利用價值范圍內——使用范圍內
(2)適當補償——不是充分補償的原因是承租人有違約行為
(四)租賃期間屆滿時，已形成附合的裝飾裝修物處理。F12
法條：形成附合的裝飾裝修物，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。F12
1、房屋租賃合同中，出租人到期收回出租房屋取得裝飾裝修物的所有權未必會獲益，承租人也未必會有損失。因為承租人將裝飾裝修物早在租賃期間內，作為成本攤銷完畢。
2、根據《合同法》F235，承租人返還的房屋應符合按照約定使用後的狀態。既然承租人進行裝飾裝修經過出租人同意，說明承租人對租賃房屋進行裝飾裝修物並進行使用屬於按約定使用。相應地，承租人到期後應根據《合同法》F235將按約定使用的房屋連同裝飾裝修物一並返還歸出租人所有。故出租人不得要求恢復原狀，承租人也不得要求補償。
二、出租人不同意裝飾裝修的
法條：承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。F13
三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理
司法解釋未對同意的具體形式進行明確規定，導致實踐中雙方當事人對裝飾裝修是否獲得出租方同意往往存在爭議。經常出現的情形是，承租人在房屋租賃合同履行過程中，因自身需要向出租人徵求對房屋進行裝飾裝修的同意。但出租人基於各種原因，並未對此明確表態，但其行為又表明其已經同意。也即默示同意。因此，司法實務必須對是否構成默示同意做出判斷：
1、如何理解默示同意
根據《民通意見》第66條：「一方當事人向對方當事人提出民事權利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認定為默示。不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。」之規定，如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明確表示意見，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，則可認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。至於出租人的同意是事先同意抑或事後追認同意則在所不問。對此，試舉兩則典型情形加以說明：
一是，出租人雖未明確表態，但有證據證明其曾前往裝飾裝修現場了解情況，並發表如何裝飾裝修的意見，事後對此也未提出反對意見;
二是，出租人雖未明確表態，但根據雙方約定房屋出租用途及所出租房屋的現狀，可推知承租人必然要進行裝修才能達到租賃目的的。例如，租賃毛坯房開酒店、賓館，出租人應該知道必定要裝修，仍簽訂合同的，應推定出租人已經默示同意裝修。
反之，如果出租人知道承租人有裝飾裝修行為後，未明確表示意見且無任何行為足以表明其已接受的，則一般不得認為出租人已經默示表示同意。
注意：
1、出租人的行為同意應限定在積極作為范疇，而不是消極不作為。
2、如何正確理解「同意」的意思表示範圍
在出租人作出同意承租人進行裝飾裝修的的意思表示前提下，仍有以下兩點需要進一步明確：
第一，出租人對承租人裝飾裝修的概括性同意是否包括對承租人任意裝飾裝修行為的授權。
現實中，經常會出現出租人同意承租人對出租房屋進行裝修但未明確說明允許裝飾裝修的范圍和程度。一旦事後因裝飾裝修事項發生糾紛，則雙方往往會就同意裝飾裝修的范圍和程度各執一詞。
對此，我們認為應以房屋類型作為主要判斷標准，並結合租賃合同中雙方約定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示時的裝飾裝修進展情況等諸多因素綜合加以判斷同意的范圍。
1、如果雙方未對裝飾裝修的工藝方法、裝飾裝修的面積等事先作出明確約定，則一般應認為出租人對裝飾裝修的同意應僅限於出租房屋所屬類別的通常用途可能涉及的范圍。
一般而言，房屋按用途可分為住宅用房屋、工業用房屋和商業用房屋等類別。
2、如果出租人對承租人的裝飾裝修是實行事後同意，則還應綜合出租人作出同意意思表示時承租人裝飾裝修的進展情況加以把握。
這是因為，此時承租人期望的裝飾裝修范圍和程度可能已通過現場陳列等方式為出租人所知曉，出租人在明知其裝飾裝修可能的後果情形下，仍作出同意其裝飾裝修的意思表示。故可考慮認定其已對承租人的裝飾裝修范圍加以認定。
第二，承租人在租賃期間內對租賃房屋多次進行裝飾裝修是否每次均要經出租人同意。
現實裝飾裝修糾紛中經常出現的情況是承租人經出租人同意進行裝飾裝修後，又因房屋使用目的的改變，未經出租人同意再次進行裝飾裝修。此時，出租人能否主張其再次裝飾裝修未經其同意而主張要求恢復原狀或賠償損失?
對此，我們認為，除非雙方當事人對此另有約定，否則，出租人對承租人裝飾裝修的同意一般應該被看做是一種租賃合同期限內的概括性、持續性授權。其理由在於：
1、這是由房屋裝飾裝修的特點決定。房屋裝飾裝修的時間一般較長，其間經常可能出現裝修裝飾的返工、重作甚至裝飾裝飾風格的整體改變。因此，現實中有時很難區分是兩次裝飾裝修還是一次裝飾裝修的延續;
2、從日常生活經驗而言，既然出租人同意承租人進行裝飾裝修，也就意味著允許承租人基於裝飾裝修需要而對出租房屋進行處分。這種處分的可能後果，並不因裝修裝飾的次數多少而有實質區別。
3、在房屋租賃合同的很多情形中，雖然雙方都未用條款明示，但從承租人締約目的、支付的租金對價以及出租房屋的現狀均可推知，對出租房屋在合同約定的房屋用途范圍內進行多次裝飾裝修本身就是合同的默示條款;
4、對於合同履行期間較長的房屋租賃合同而言，出租人的概括同意也會給承租人合理預期，使其有理由相信約定范圍內的多次裝飾裝修本身也在出租人概括同意的輻射范圍之內。否則，出租人完全可以通過特別聲明要求承租人對每一次裝飾裝修事先都應經其同意。
注意：對「經出租人同意」中的「同意」二字解釋不能無限擴大。這是因為對當事人意思表示的解釋必須斟酌交易習慣，探究當事人的真意，而不得拘泥於詞句的字面意義。也即這里的「同意」一般只能按日常生活經驗理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范圍。如果沒有特別明示，一般不能理解為同意承租人對所租賃房屋進行改變房屋建築主體、承重結構的裝飾裝修。否則，只能依據司法解釋中有關出租人的合同解除權部分的規定處理。
四、除了上述問題外，在審理中還存在以下爭議：一是對裝飾裝修物是否構成附合存在爭議。根據房屋租賃合同司法解釋規定，房屋租賃合同糾紛中的裝飾裝修物可分為形成附合和未形成附合兩種情形，處理方式各不相同。司法實務中，房屋出租方通常認為裝飾裝修物未形成附合而要求承租方拆除，房屋承租方則通常認為形成了附合而要求出租方折價補償。
二是 對裝飾裝修物的價值認定存在爭議。因涉及賠償或補償問題，實踐中雙方當事人對裝飾裝修物的價值認定經常產生爭議，如承租方通常依進行裝飾裝修時所耗費的材料、人工費等確定裝飾裝修物的價值，而出租方則對此不予認可。而且在某些案件中裝飾裝修物價值較低，委託專業機構進行評估花費成本過高，給法院確定裝飾裝修物的價值帶來困難。
針對以上問題，採取以下對策：
一是依法准確認定裝飾裝修物的性質。要求法官積極採取現場勘驗等方式，結合當事人提交的證據等准確認定裝飾裝修物是否形成附合。
二是綜合運用調解及司法評估等方式確定裝飾裝修物價值。對於當事人對價值認定差異不大，或價值較低而司法評估成本過高的，應注重調解手段的運用，促成當事人對價值的認定達成一致;而對於當事人對價值認定差距過大的，應及時進行司法評估確定裝飾裝修物價值。
⑥ 房屋裝修糾紛的處理辦法有哪些
關於房屋租賃合同期滿後的裝修費用處理問題：1、根據合同法第二百二十三條的規定，承租人經出租人的同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。2、如果合同對房屋出租後的用途有明確約定，裝修是一種必需，且裝修時出租方既不阻攔，也未在合同期內提出異議，應視為對承租方裝修行為的同意或默許。3、根據最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規定，非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意添附，並就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定處理；沒有約定或協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人的損失的，應當負責賠償。4、承租的店面房經過裝修，裝修物的所有權歸承租方，而房屋的所有權仍歸出租方，兩者可以辨別，但已連為一體，不可分割。若強行將裝修物拆除，則會造成財產上的損失。可見裝修物的性質系民法理論中的附合，系添附行為的一種，即將不同所有人的物緊密結合起來，成為一個新物。其特點在於所有人的物雖可區分，但難以分離。5、裝修系動產附合於不動產之上，按照民法主物所有人取得從物的原則，房屋租賃合同解除後，裝修物的所有權應由不動產人即出租人取得。然而確定添附物歸屬後，必然會產生受益一方對受損一方的經濟補償問題。6、出租人對承租人進行補償應滿足兩個前提：一、出租人對承租人的裝修行為明確表示同意，或者知悉而未表示反對；二、房屋因裝修而增值，且在租賃關系結束後，仍然存在。出租方取得裝修物的所有權，應當補償承租方所支出的裝修費用，但不應超出房屋增值的部分。7、合同法第二百二十三條側重強調承租人有保持租賃物原狀的義務，目的在保障出租人的利益，但對承租人的費用返還請求該條並無規定。本著最大限度發揮裝修物價值的原則及公平原則，對裝修物補償的問題，應當按最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規定執行。
⑦ 房屋租賃合同糾紛案件中，對裝飾裝修物應如何處理
文集正文
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房屋租賃合同糾紛案件中，對裝飾裝修物應如何處理？
發布時間 : 2013-11-17 瀏覽量 : 182
房屋租賃合同糾紛案件中，對裝飾裝修物應如何處理？
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，涉及到添附制度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。最高人民法院在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上作出的司法解釋，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是，對附合和未形成附合的裝修裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是，出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標准不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大，為此，最高人民法院作出的司法解釋，根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失採用了「現值損失」和「殘值損失」兩種不同的標准。