嘉輝大廈糾紛

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㈡ 嘉興東柵街道的嘉輝大廈是社區嗎

是社區。根據查詢網路地圖顯示，嘉輝大廈位於深圳市龍華區深圳北雀拆站扮侍，屬於社區。深圳是中國南廳歲吵部海濱城市，毗鄰香港。

㈢ 深圳城市歷史遺留優先處理這類小產權房！只有小部分符合條件

緣由 ： 近日，深圳市規土委透露，目前正在修訂《〈深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》， 擬對符合「一戶一棟」的原村民住宅類歷史違建、學校、醫院等公共配套類和生產經營性歷史違建予以優先處置。

深圳三十多年的城市化進程，不僅創造了城市光鮮亮麗的外表，還為這個年輕的城市帶來了三分之一的違建。它們的存在阻礙著城市前進的腳步，政府也一直不斷出台政策尋求著最佳解決辦法。但許多規定經過各種報道的渲染發酵，反而讓吃瓜群眾一臉懵逼：歷史違建是什麼，難道就是平常說的小產權房嗎？那這個政策是不是表示小產權房要轉正了？轉正以後政府徵收房子補償標准會變高？

面對大家的困惑，像小太陽般巧鄭嘩溫暖的樓校長坐不住了，今天就跟大家好好聊聊關於歷史遺留違建的話題。

什麼是歷史違建？

關於到底哪些建築屬於歷史違建，政府已有詳細規定，主要是根據深圳1999年和2004年兩次農村城市化改造的時間來界定的。簡單來說，就是只有政府「蓋章」的才能叫歷史遺留違法建築。詳細規定如下：

農村城市化歷史遺留違法建築包括五類：

(一)原村民非商品住宅超批准面積的違法建叢判築；

(二)1999年3月5日之前所建的符合 「兩規」處理條件，尚未接受處理的違法建築；

(三)1999年3月5日之前所建不符合「兩規」處理條件的違法建築；

(四)1999年3月5日之後至2004年10月28日之前所建的各類違法建築；

(五)2004年10月28日之後至《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》實施之前所建的除經區政府批准復工或者同意建設外的各類違法建築。

（註：「兩規」指《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》）

敲黑板啦，歷史違建是指所有違背國家法律法規的強制性規定而建造的房屋，它包括小產權房，但又不局限於這一個類目。那麼，它們之間的差別具體是什麼呢？

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1合法性：

「小產權房」分兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，由鄉政府或村政府統一頒發產權證；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。即，前一種小產權房是合法的，後一種則是違法的。

至於歷史遺留違法建築呢，顧名思義，都是不合法的。

2交易權：

合法的小產權房，村民只享有使用權，將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能自由交易。

歷史遺留違法建築，按照相關規定確認產權之後，一部分建築可補繳地價申請轉為商品性質，進入市場流通，即能自由交易。

樓校長總結了一下，兩者間的差別其實就兩句話： 一部分小產權房是合法的，但是不能交易；歷史遺留違孝行法建築是不合法的，但可以經過一些手續變得合法，並進入市場交易。

歷史違建處理辦法

《歷史遺留違法建築處理決定實施辦法》規定，根據歷史遺留違法建築的違法程度，土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃等要求，對於歷史遺留違法建築有三種處理方式： 確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用。

1確認產權

經普查登記的歷史遺留違法建築，如果符合確認產權條件，那麼，在給與違法處罰和補收地價款之後，政府就能依法辦理登記然後核發房地產證。

貼心的樓校長找來了最新繳交罰款和地價標准，有需要的樓友可仔細查看。

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除了確認房屋產權合法性之外，還有三類歷史違建能通過補繳地價申請轉為商品性質，然後進入市場流通，自由買賣。

三類歷史違建包括： 原村民符合「一戶一棟」原則的住宅類歷史遺留違法建築在480平方米以內的部分；原農村集體經濟組織繼受單位所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建築；原村民、其他企業單位或者非原村民所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建築。

2依法拆除或沒收

好的事物都有稀缺性。所以啊，不是每個歷史遺留違法建築都能通過手段變為合法。對於這一部分的違法建築，政府將視情況進行拆除或沒收。

依法拆除的：

①存在嚴重安全隱患、又不能整改消除的；

②非法佔用已完成征、轉地補償手續的國有土地，嚴重影響城市規劃，又不能採取措施加以改正的；

③佔用基本農田的；

④佔用一級水源保護區用地的；

⑤佔用公共道路、廣場、綠地、高壓供電走廊、公共設施和公益項目用地，壓佔地下管線或者其他嚴重影響城市規劃，又不能採取措施加以改正的。

有許多人擔心依法拆除可能導致「房財兩空」，不用焦慮，在這一規定上還是很人性化的：具有上述③、④、⑤情形之一的違法建築，其建設行為發生在土地用途依法確定前的，在拆除時會予以適當的補償。

依法沒收的：

①非法佔用已完成征、轉地補償手續的國有土地，建築物使用功能不違反城市規劃，或者違反城市規劃但可以採取改正措施加以利用的；

②超過區政府批准復工用地范圍的工業及配套類違法建築；

③其他依法應當沒收的情形。

關於這一部分的違法建築，規定就比較強硬了，畢竟一切以深圳城市發展大局為重。

3臨時使用

歷史遺留違建雖然不合法，但歷史遺留違建低廉的價格與供應規模的迅速擴大，正滿足著許多中低收入人群的居住需求。因此，符合條件的部分歷史遺留違建，允許臨時使用，但不允許非法轉讓。即向有關部門申請工程質量和消防安全檢驗，符合安全條件的，就可按規定辦理臨時從事生產經營活動和房屋租賃的相關手續。

值得注意的是， 臨時使用的歷史違建，只能用於租賃，不能買賣。

如果被徵收，補償條件？

城市的發展永遠是放在第一位的。歷史遺留違法建築當事人應當服從城市規劃實施、城市更新、公共基礎設施建設項目的需要，必要時政府會進行房屋徵收和土地使用權收回，此時將會給予一定的補償。

①被徵收的房屋如何補償？

據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，被徵收房屋產權人可以選擇按照基準價格折算的貨幣補償方式，或者產權調換的補償方式，也可以兩者相結合。但如果徵收的是非住宅房屋以及房屋以外的構築物、其他附著物等，只能實行貨幣補償。

說明： 1.本表《房屋所有權證》、《集體土地使用權證》、《國有土地使用證》需經房地產登記、規劃國土等相關部門和機構認定。

2.1999年3月5日前所建歷史遺留違法私房、歷史遺留生產經營性違法建築，在本辦法施行前已經根據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》取得非商品性質房地產證的，適用本部分規定補償標准。

②選擇產權調換的房屋具體怎麼補償？

產權調換，主要是根據被徵收房屋套內面積，政府提供相應的住宅進行調換，超出面積部分則按照評估價結算差價。簡單來說，就是你被徵收了100平的房子，政府則提供100平房子進行調換。

如果是以非商品性質住宅房屋進行房屋產權調換的，調換房屋的產權仍受相應限制。但只要符合相關規定的，被徵收人可以補交規定差價後轉為商品性質。

還有一點需要注意的是， 產權調換只限於建築面積480平以內的房子，超出部分給予貨幣補償。

符合原村民非商品住宅建設用地標準的，不超過建築面積480平方米的部分給予產權調換，超出部分給予貨幣補償。所建房屋建築面積未達到480平方米的，可按照建築面積480平方米給予產權調換，差額部分面積由被徵收人按產權調換房屋的成本價購足；被徵收人選擇貨幣補償的，以建築面積480平方米的標准計算被徵收房屋的價值，扣減相應地價。

此外，適度 提高了對非原村民產權調換面積標准，由100平方米提高至150平方米。

真實案例解讀

①歷史違建確認產權後，交易才具合法性。

案情： 嘉輝大廈2009年申報「歷史遺留違建」，還沒被納入規范管理，就以1400萬被轉讓給一個「大業主」，該「大業主」又將部分房屋轉讓一企業，企業再轉讓給多個個人。因該棟建築存在城市更新拆遷補償、土地房屋增值等利益，原業主想收回於是提出撤銷轉讓協議。

結果： 法院認定本案為房屋買賣合同糾紛，無證據證明涉案房屋有相應的報建手續以及權屬證明，故原被告簽訂的轉讓協議書違法了法律法規規定，應認定為無效合同，判決確認原被告於2010年4月簽署的轉讓協議書無效。

②歷史違建確認產權，政府徵收給予相應賠償。

案情： 深圳北站民治華僑新村68號爛尾樓，這棟樓的業主雖然獲得該土地的「兩證一書」，不過隨後被依法認定為歷史遺留違法建築，於2010年被納入深圳市土地整備計劃。項目中有3棟樓的業主們認為補償標准太低，提出以房換房或入股等要求，由於不符合相關規定，民治街道拒絕了這些不合法的訴求。至此，拆遷賠償工作陷入糾紛。

結果： 2017年11月，經過長達七年的談判，最終按照違法建築的補償標准13900元/平進行賠償，共約1600萬。

㈣ 下城區朝暉路嘉輝大廈在哪裡

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嘉匯大廈
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