A. 物業糾紛法律咨詢
法律分析：物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意並執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後，如果當事人一方拒不執行約定的事項，則糾紛依然得不到解決。物業管理糾紛的行政調解則是藉助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要藉助其他手段解決。民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。
法律依據：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
B. 物業服務糾紛司法解釋
法律分析：第一條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨礙物業服務與管理的行為，物業服務人請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第二條 物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務人退還其已經收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第三條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務人退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
法律依據：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
C. 物業常見的法律糾紛
物業公司常見法律糾紛有哪些呢
一、無物業服務合同的物業糾紛
實踐中有不少物業管理企業與業主委員會或業主之間未訂立書面合同，甚至是房地產開發商派自己的「人馬」管理樓盤，未辦理委託物業公司管理手續，未與業主訂立物業管理合同等等。在無合同約定並無規約可依的情況下，在處理物業管理糾紛時應注意一個突出問題：那就是物業管理企業的資質問題。物業管理企業開展物業管理服務，除應辦理有關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，並領有政府主管部門頒發的有關證書。對不具備法定資質卻從事物業管理工作並產生了物業管理糾紛的，在業主委員會或業主同意的情況下，限期物業管理企業補辦相關證書，並與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但證書補辦前的物業費用只按合理成本收取。
二、物業費用標准問題
物業費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標准應嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算;而其他住宅，必須經業主或業主委員會協議約定。如果當事人未就物業管理達成協議，表明當事人對物業管理的事項未約定，對收費標准、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關系不成立;如果物業管理企業對小區進行了管理，並因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當於損失數額的經濟補償。
三、業主拒交物業管理費糾紛
按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛要從實際出發，分不同情況作出處理：屬於業主無理拒絕交費情形的，應由業主委員會責成業主按照合同規定交納物業管理費，並承擔延期交費的違約責任;如果是因為物業管理企業提供的服務質量達不到合同約定標准致使業主拒絕交費的，則屬於物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬於行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法採取的自我救濟手段，這種情況下，可根據物業管理企業提供現行服務的質量狀況，適當減少業主的應交服務費(但應交的維修費用不在此限);對於確因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，責成相關業主支付其應攤的物業管理費用和維修費用;如果屬於物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標准、重復收費情形，業主因而拒交的，業主可要求物業提供物價審核的標准，按照物價部門核定的標准交付物業管理費用，物業管理企業未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應認定亂漲、濫收，業主有權拒付。此外，在處理此類糾紛過程中，還應特別注意審查物業管理企業的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價;對特殊服務收費，業主及物業管理企業之間是否在合同中有約定;對合同約定物業收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規定等等。
四、物業管理企業違約
物業管理企業的違約行為主要表現在：對公用部位、共用設施設備維護管理不善;對物業管理區域內的環境衛生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業環境惡化;未經業主同意，自己或許可他人利用物業設置廣告等經營性設施，或將物業管理權發包給他人等等。物業管理企業未按合同要求提供服務或其提供的服務質量與合同約定不符的，屬於違約行為，應責令其承擔相應的違約責任。對於物業管理企業違約將物業共用部位自營或出租他人經營或安裝廣告牌的，應責令其立即恢復原狀，給業主或使用人造成損失的，物業管理企業理當承擔賠償責任。據此，物業管理企業利用物業設置經營性設施，應當徵得業主或業主委員會的書面同意，並向相關部門辦理報批手續。經批准設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用後，一部分應用於補貼物業管理公共服務費，另一部分應納入維修基金。對於物業管理企業擅自將物業管理權發包給他人的，因其行為侵犯了業主的合法權益，故對其發包行為應認定無效，由物業管理企業依法承擔違約責任。
五、物業管理企業採取停止供電、供水、供氣等措施引發的糾紛的處理
物業管理企業為迫使業主交納管理費，在業主不能按其要求交費的情況下，經常採取停電、停水、停氣等措施。此類糾紛，應具體情況具體分析。如物業管理合同中約定，對業主欠費的可以採取停水、電、氣等措施的，應從其約定。在無合同約定的情況下，應區分收費項目的不同特點具體分析。物業管理費主要分為為業主提供衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等公共*的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。業主僅拖欠公共*或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業管理企業不能採取停水電等措施，否則即為侵權;業主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物業管理企業為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業管理企業不承擔責任。
D. 物業管理糾紛的處理依據有哪些
法律分析：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
法律依據：《物業管理條例》第一條，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條，符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。第三條，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
E. 物業合同糾紛涉及的法律條款
一、物業合同糾紛涉及的法律條款？
1、物業合同糾紛適用法律法規有《中華人民共和國民法典》和《物業管理條例》等相關法律，需要依照法律來解決糾紛。如果沒有確切的規定，可以由社會習慣來解決糾紛。雙方當事人可以進行協商或者通過仲裁的方式來解決糾紛。
2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第十條
處理民事糾紛，應當依照法律，法律沒有規定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。同時，法律規定，當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。
二、物業公司主要涉及哪些糾紛？
物業管理服務合同糾紛、前期物業管理服務合同糾紛、保管合同糾紛、相鄰關系糾紛、高度危險作業致人損害糾紛、地面施工損害賠償糾紛、堆放物品倒塌損害賠償糾紛、緊急避險損害賠償糾紛、名譽權糾紛、雇傭人損害賠償糾紛、無因管理糾紛等。發生糾紛之後，可以通過法院起訴的方式來進行解決。
F. 物業服務糾紛司法解釋
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
(徵求意見稿)
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條物業服務企業未按照物業服務合同約定履行維修、養護、管理和維護等義務，或者履行義務不符合物業服務合同的約定，業主委員會或者業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應予支持。
第二條物業服務企業拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業服務合同約定的維修、養護和維護等義務，或者經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同
約定的標准，業主委員會或者業主自行或者委託他人對業主專有部分或者共有部分進行維修、養護和維護，請求物業服務企業承擔相關費用的，應予支持。
前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用，以物業服務合同約定范圍為限。
第三條業主委員會或者業主實施妨害物業服務企業對建築區劃內的建築物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。
第四條物業服務企業違反規定擅自擴大收費范圍、提高收費標准、重復收費，或者不當收取手續費、備付金等額外費用，業主委員會或者業主請求退還的，應予支持。
第五條業主委員會或者物業服務企業請求業主履行交納物業費的義務，業主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。
全體業主根據物權法第七十六條的規定共同決定籌集建築物及其附屬設施的維修資金，業主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。
第六條物業服務合同期限屆滿後，物業服務企業繼續進行物業服務和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業服務合同繼續有效，物業服務期限為不定期。一方請求解除物業服務合同的，應在三個月之前通知對方當事人。
第七條物業服務合同期限屆滿或者終止、解除後，業主委員會或者業主大會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房以及物業管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。
第八條物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。
因第三人侵權導致損害結果發生的，參照《關於審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規定處理。
第九條車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償
責任以及承擔賠償責任的范圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。
物業服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議，按照相關合同或者協議約定處理。
第十條有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬於全體業主。
第十一條本解釋自年月日起施行;施行後受理的第一審案件適用本解釋。