房屋借用糾紛案列

❶ 朋友為轉移財產，將房子過戶別人名下，清貸我借他錢犯法嗎

鄭重聲明：嚴禁抄襲，違者必究！
未經授權，不得轉載！
本文作者：張春光律師【錦天城律所】
個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》 ，法律出版社出版
房屋可帶抵押轉讓，這是《民法典》的一大「創新」。
《民法典》第四百零六條規定：「抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。」
對此規定，需要注意如下幾點：
1、抵押期間，抵押人原則上可以轉讓抵押財產
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。即抵押期間，抵押人原則上可以轉讓抵押財產，但是如果抵押人和抵押權人明確約定抵押期間抵押人不得轉讓抵押財產的，從其約定。
如果抵押人和抵押權人明確約定抵押期間抵押人不得轉讓抵押財產，但抵押人違反該約定，法律後果如何呢？
（1）抵押人對抵押權人構成違約
抵押人違反其和抵押權人之間的約定，抵押人自然構成違約，需向抵押權人承擔相應的違約責任。
（2）受讓人可以取得抵押物所有權，但抵押權人的抵押權仍有效
a. 抵押人轉讓抵押物給受讓人的債權行為和物權行為均有效
抵押人轉讓抵押物給受讓人的債權行為和物權行為均有效，因為：第一，抵押人是抵押物的所有權人，對抵押物享有佔有、使用、收益、處分的權利，其轉讓抵押物符合法理；第二，鑒於抵押權具有追及力，即抵押物轉讓後，抵押權人對抵押物仍享有抵押權，抵押權人的權利基本沒有受到侵害，因此也不符合「惡意串通，損害第三人利益」等合同無效事由。
b.受讓人取得抵押物所有權是繼受取得，並非通過善意取得制度而取得。
抵押人是抵押物的所有權人，其有權處分自己的物，不存在無權處分的情況，因此，受讓人是通過買賣等普通的繼受取得所有權的方式取得抵押物的所有權，而非通過善意取得制度而取得抵押物的所有權。
c.抵押權人對抵押物仍享有抵押權
繼受取得物的所有權，物上的權利負擔（抵押權）仍有效，這是基本法理。因此，抵押權人對抵押物仍享有抵押權。
2、抵押權具有追及力
抵押財產轉讓的，抵押權不受影響，即抵押權具有追及力，這是《民法典》和之前的法律、司法解釋關於抵押物轉讓之規定最本質的區別。《民法典》之前的法律、司法解釋對於抵押物轉讓之規定都是建立在抵押權無追及力的基礎上，而《民法典》對於抵押物轉讓之規定是建立在抵押權有追及力的基礎上，既然抵押權有追及力，不論抵押物如何流轉，抵押權人對抵押物都一樣享有優先受償權，抵押權人的權利基本不會因抵押物的轉讓而受到侵害，這就為抵押物在抵押期間的轉讓創造了條件。
3、「通知」是履行附隨義務
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。這里的「通知」是抵押人履行其附隨義務（抵押人和抵押權人約定抵押人轉讓抵押財產應通知抵押權人的，則是抵押人履行主合同義務），抵押人未履行此通知義務，不影響抵押人轉讓抵押財產的債權效力和物權效力。
4、抵押權人對轉讓價款無優先受償權
抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。對此，需要注意如下幾點：
（1）因抵押權人對抵押物仍享有抵押權，抵押權人的權利基本不會因抵押物的轉讓而受到不利影響，因此，抵押權人對於抵押物的轉讓價款不再享有優先受償權，否則就「重復」優先受償了。
（2）抵押權人要求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存的，抵押權人需舉證證明抵押財產轉讓可能損害抵押權。這也是因為按照一般法理和日常生活經驗法則，抵押權人的權利基本不會因抵押物的轉讓而受到不利影響。
5、抵押物轉讓後，債務人不發生變更
抵押人轉讓抵押物，受讓人取得抵押物的所有權，抵押權人仍對抵押物享有抵押權，但是債務人不發生變更——債務人仍是原債務人，而非抵押物的受讓人。抵押人（不一定是債務人）以轉讓價款清償債務的，轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，債務消滅，抵押權人有義務滌除抵押物上的抵押權；轉讓的價款不足債權數額的，不足部分由債務人清償，債務人未完全清償其債務前，抵押權人仍對抵押物享有抵押權。
通過以上的分析可以看出，「抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產」這一規定，從抵押擔保的角度看，其實就是換了一個抵押人，抵押財產沒有變。抵押權是物權，抵押權指向的對象是物，而非人，因此抵押財產轉讓的，只是抵押財產的所有權人發生變更，抵押權沒有發生變更。
6、與房屋管理部門政策的銜接
雖然2021年1月1日民法典即已實施，雖然《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第一條第一款規定，人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項，但是從「實然」的角度講，要等到房屋管理部門配套的政策落地了，才能真正的實現帶抵押房屋過戶。如當地的房屋管理部門對於帶抵押的房屋不予辦理變更登記（包括有法院的協助執行通知書也不予辦理過戶手續），則法院不宜判令帶抵押的房屋由出賣人名下過戶到買受人名下（但買受人不喪失訴權），以免無法執行強制過戶。【我在我的微信公眾號「合同效力實務研究」寫了很多關於房產的文章，分享了很多經典案例，有興趣的朋友可以找出來看看】
附：尤某芹與劉某梅、韓某房屋買賣合同糾紛案
裁判要旨：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。
案情簡介：2017年5月24日，尤某芹（購買方、乙方）與劉某梅、韓某（出售方、甲方）、案外人泉山區吳泰房產中介所（居間方、丙方）簽訂《房地產買賣合同》，之後又簽訂了兩份補償協議，約定劉某梅、韓某出售涉案房屋給尤某芹，合同並對房屋交易的其他事宜做了約定。合同簽訂後，尤某芹按約履行了合同義務。2020年10月29日，劉某梅、韓某以涉案房屋抵押貸款。尤某芹起訴要求劉某梅、韓某協助將涉案房產變更登記在尤某芹名下。庭審中，劉某梅陳述，因當地限售政策，涉案房屋2021年3月才能辦理網簽備案。2021年7月7日，一審法院向尤某芹釋明，因本案已涉及銀行抵押問題，如果尤某芹堅持訴請過戶，則意味著接受涉案房屋上的抵押權。尤某芹一方表示對此知情，並明確要求繼續履行合同。
裁判觀點【案號：江蘇省徐州市中級人民法院（2021）蘇03民終8368號】：2017年至2018年間，尤某芹與劉某梅、韓某之間簽訂的《房地產買賣合同》及房屋買賣《補充協議》，系雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，依法成立並生效。劉某梅、韓某主張案涉房屋於2020年10月29日抵押給案外人，無法辦理房屋產權變更。民法典第四百零六條規定，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。劉某梅、韓某在將房屋出售給他人的情況下，在涉案房屋上設立抵押權，不影響尤某芹與劉某梅、韓某之間的房屋買賣合同效力。現涉案房屋已具備辦理網簽備案及產權變更登記條件，尤某芹主張繼續履行房屋買賣合同，要求劉某梅、韓某協助辦理涉案房屋產權變更登記手續，有事實和法律依據。一審法院判決劉某梅、韓某協助尤某芹辦理案涉房屋產權變更登記手續，並無不當。

❷ 借名買房敗訴的案例

法律分析：本案是房產律師靳雙權在2015年代理的一起借名買房案件，由東小口法庭審理，房屋位於天通中苑，昌平法院東小口法官盧志成，出資人與出名人簽訂借款合同，實際上是購買經濟適用房購房指標，法院採信了靳律師的觀點認定雙方的存在借名買房關系，不是借貸關系，判決出名人協助將房屋過戶給出資人。

法律依據：《中華人民共和國城市房屋權屬登記管理辦法》

第九條 房屋權屬登記分為：

(一)總登記；

(二)初始登記；

(三)轉移登記；

(四)變更登記；

(五)他項權利登記；

(六)注銷登記。

第十條 房屋權屬登記依以下程序進行：

(一)受理登記申請；

(二)權屬審核；

(三)公告；

(四)核准登記，頒發房屋權屬證書。

本條第(三)項適用於登記機關認為有必要進行公告的登記。

第十一條 房屋權屬登記由權利人(申請人)申請。權利人(申請人)為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；權利人(申請人)為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。

❸ 借名購買限價房合同的效力如何

這是北京借名買房方面的專家靳雙權律師的一個案例，文中用的化名。

一、案件介紹
劉希與宋倩系母女關系。2009年7月17日，北京市朝陽區市政管理委員會因環境整治項目建設，拆遷了劉希在朝陽區雙花園南里52號所有的房屋，劉希作為被拆遷人獲得購買一套拆遷安置房屋的指標和拆遷補償款。
宋倩想要購買上述安置房，但因為已經有了購買一套安置房的指標，不能再以自己的名義購房。因此劉希將該購房指標給了宋倩，並將獲得的拆遷款中的100萬元借給了宋倩用於購房。雙方於2010年8月9日簽訂《協議書》，約定以劉希的名義購買的上述房屋歸宋倩所有。
2011年10月20日，劉希取得上述房屋所有權證書。目前宋倩佔用該房屋並出租至今。劉希認為，宋倩借用劉希的名義購買上述房屋且對於房屋所有權歸屬於宋倩的約定，規避了關於經濟保障性住房的政策。因此將宋倩訴至朝陽區法院，要求：
1. 確認雙方就購買涉案房屋所簽訂的《協議書》無效；
2. 要求宋倩騰退並返還涉案房屋；
3. 宋倩支付自2011年11月1日至實際騰退之日止的房屋佔有使用費（每月按照3000元計算）；
4. 宋倩承擔鑒定費2000元。
二、庭審過程
被告宋倩辯稱：雙方所簽協議書是在雙方自願的情況下簽訂的，該協議書真實合法有效。宋倩是善意取得涉案房屋並支付了合理對價，即全部房款。涉案房屋一直處於宋倩的實際控制和佔用之下。雙方簽訂的協議書沒有損害任何第三方的權益，也未損害公眾的利益，不滿足合同法規定的無效合同的情形，也沒有違反法律、行政法規的強制性規定。從維護交易安全以及家庭親情倫理的角度出發，宋倩已實際取得該房屋的相關權益，故不同意劉希的訴訟請求。
2010年8月9日，劉希與宋倩簽訂《協議書》，約定：「甲（即劉希）乙（即宋倩）雙方就購買花園南里52號小區房屋一事，在平等自願、協商一致的基礎上達成如下協議：（一）由於甲方無資金購買朝陽區雙橋康惠園小區兩居室房屋一套，康惠園3號院3號樓1521室（即涉案房屋），同意由乙方出資並支付全部購房款，並約定該房屋所有權歸乙方所有。（二）甲方在取得所購房屋產權證5日後，甲方以公證方式立遺囑將所購房屋所有權留給乙方。（三）自甲方取得所購房屋產權證5日後，甲方以贈與方式將所購房屋所有權過戶給乙方。」
同日，劉希為宋倩出具《保證書》，內容為：「由於本人無能力購買花園南里52號房屋，現由宋倩出資購買，本人放棄房屋所有權並協助辦理房產證過戶及相關手續，如果期間發生任何變故，本人同意將該房屋所有權全部歸宋倩。」
劉希名下現登記有兩套房屋，一套是2003年購買的經濟適用房；另一套即涉案房屋。
宋倩名下現登記有兩套房屋，一套是其與丈夫1999年共同購買的經濟適用房，所有權登記在宋倩與王大力名下；另一套是其以自己名義購買的安置房屋。
三、審判結果：
北京市朝陽區人民法院經審理後判決：駁回劉希的全部訴訟請求。
四、借名買房訴訟專家靳雙權律師的法律分析：
北京市高院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》中指出，當事人簽訂合同轉讓經濟適用住房等政策性保障住房（包括經濟適用房和兩限房）購房指標的無效。
本案中，涉案房屋系拆遷安置用的政府保障性住房，而非一般意義上的向不特定社會公眾配售的政府保障性住房。本次拆遷安置僅是按戶安置，並非是按政府保障性住房的一般資格條件進行配售。
家庭成員內部在拆遷安置過程中因不願意浪費安置用房購房資格而私下商定所有權歸屬的情況，並未侵犯社會不特定公眾的利益，並未侵犯具備一般購買資格的社會不特定公眾享受政府保障性住房公平配售的權益。依法成立的合同，自成立時生效。
綜上，劉希與宋倩之間簽訂的《協議書》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，合法有效，雙方均應當依約履行義務，法院的判決事實清楚、於法有據。

❹ 有關借名買房，對方毀約拒絕承認借名怎麼辦

有關借名買房，對方毀約拒絕承認借名怎麼辦？

您好！本人一直建議不要去做「借名買房」的事情。因為這種事情的後果很難預料，而且借名人會承擔更大的風險。按照概率從大到小，可能會有三種結果：

極小概率情況下的結論是借名人不但房子要不回來、錢也打水漂。發生這種情況的前提是：借名人拿不出實際出資證據（光有約定不具有說服力），而被借名人造出購房款的來源證明。

99%以上的家庭都會面臨繼承問題！請關注持續為您講述身邊的遺囑、繼承故事，為您系統講解遺囑、繼承專業知識。

❺ 別人借我名買房，房價漲了，我不想過戶給對方了，怎麼打官司

房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，如果和你正在經歷的糾紛相似，希望可以幫助到你，本案件是一起騰退房屋的案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。
（為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名）
一、原被告訴求
梅麗麗訴稱：1999年左右，我經朋友介紹與李紅霞之子黃飛相識成為朋友，2002年3月，我購買了333號房屋，但一直沒有遷入使用該房屋。李紅霞之子黃飛找我協商以李紅霞辦公暫居方便為由，要求我將房屋借給他們居住。我考慮與黃飛是朋友就將房借給李紅霞使用，一直到現在。2007年12月6日，黃飛因病去世，之後黃飛之妻菲麗及女張曉麗到法院起訴，請求以遺產形式繼承該房產，經法院審理後，兩次駁回菲麗、張曉麗的訴訟請求，同時明確333號房屋的所有權人為梅麗麗，李紅霞不能將該房屋登記在自己名下，也不能取得該房屋之產權。期間李紅霞也曾與我協商購買該房產，協商未果。現我需要居住使用該房產，多次告知李紅霞仍不搬出，故此我於2014年6月以所有權確認糾紛為由將李紅霞訴至某區人民法院，2014年8月10日，某區人民法院判決333房屋歸我所有。李紅霞不服上訴至北京市中級法院。2014年9月23日，法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。判決生效後，李紅霞仍不將涉案房屋返還我，現我只得將李紅霞訴至法院，請求依法判令：1、李紅霞立即騰退並返還333號房屋。2、本案訴訟費由李紅霞承擔。
李紅霞辯稱：不同意梅麗麗的訴訟請求，雙方不是借用房屋的關系。法院判決書認定雙方為借名買房的關系，且認為關於房屋的出資問題雙方應另行解決。在出資問題沒有解決的情況下，我有權抗辯梅麗麗要求返還原物的主張。我們有充分的證據證明我系涉案房屋的實際產權人，故拒絕騰房。

二、法院審理查明
333房屋登記在梅麗麗名下，為經濟適用住房。2013年梅麗麗以所有權確認糾紛為由將李紅霞訴至某區法院，某區法院以民事判決確認涉案房屋歸梅麗麗所有。李紅霞不服上訴，北京市中級法院以民事判決駁回上訴，維持原判。庭審中，李紅霞認可其實際居住在涉案房屋內。
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。本案中，涉案房屋登記在梅麗麗名下，法院判決書確認梅麗麗為涉案房屋所有權人，故梅麗麗要求李紅霞返還房屋，於法有據

三、判決：
一、李紅霞將四〇二號的房屋騰退給梅麗麗；
二、駁回梅麗麗的其他訴訟請求。

四、資深房產律師靳雙權點評
資深房產律師靳雙權認為：依照生效判決確認，梅麗麗為涉案房屋所有權人。其對該房屋享有佔有、使用、收益、處分等權利，故其有權要求李紅霞返還房屋，法院對其要求李紅霞騰退的333房屋房屋的訴訟請求予以支持是正確的。現其上訴以不解決涉案房屋出資問題不應騰退房屋的理由，並非法定抗辯事由。
綜上，資深房產律師靳雙權認為法院的判決是正確的。

❻ 借用他人資質買房產生糾紛，存在法律風險，律師給您法律建議。

在國家房地產宏觀調控的大背景下，大部分城市都出台了房屋限購政策。部分人為了規避限購政策，出現了借親友的名義買房，而實際為自己出資買房的案例。登記購房人與實際出資人一般通過簽訂協議的形式保障自己的權益，但是實踐中也出現了諸多問題。其中最典型的問題就是實際出資人想要要回房屋，而登記購房人反悔。

總而言之，借名買房存在法律法律風險，在簽訂協議時應當考慮全面。如果出現法律糾紛，盡早咨詢專業律師。

❼ 借名買房律師幫我解釋一下借名買房可以嗎借名買房案子需要幫助。

借名買房律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量的房產糾紛案件，如借名買房案件、房屋買賣案件等房產糾紛案件，靳律師在天通苑、回龍觀等地區辦理了大量的借名買房案件，積累了很多實戰經驗，現靳律師將這些經驗總結為借名買房案例，以期幫助更多當事人，為大家講解相關法律知識。本文是靳雙權律師曾辦理過的一件借名買房案件，現將此案件改編成為借名買房案例，望讀者耐心閱讀。

案件介紹：
夏蜜、夏魯和夏翔系兄妹關系，朱楨為三人的母親。
2007年8月8日，夏魯作為夏翔（買受人，乙方）的委託代理人和案外人（出售方，甲方）朱洪濤、北京某房地產經紀公司簽訂了《房屋居間合同》，該合同中約定：甲方將訴爭房屋出售給乙方，該房屋系經適房，該房屋成交價格為72萬元，居間費2.2萬元和相關稅費均由乙方承擔；定金1萬元由居間方代為保管，在居間方配合甲乙雙方去房地產開發公司改完底單的當日，乙方將剩餘房款71萬元打入甲方賬戶內。
2007年9月3日，夏翔和北京市某房地產開發公司針對訴爭房屋簽訂了《北京市商品房買賣合同》，完成了改底單，當日夏魯使用其名下的銀行賬戶向出售方朱洪濤支付了71萬元購房款。次日房屋交付，夏蜜對該房屋進行了裝修，並入住了該房屋。
2009年6月17日，該房屋房產證下發，房屋所有權人登記為夏翔，房屋性質為經濟適用住房。購買訴爭房屋的《商品房買賣合同》、房屋所有權證書、《房屋居間合同》、契稅票據、准入證及其他相關材料均由夏蜜持有。
2015年3月15日，夏蜜將夏翔起訴至法院，要求夏翔將訴爭房屋過戶至其名下。

庭審過程：
本案庭審過程中，夏翔對於夏魯支付房款不持異議，但其認為夏魯是受其委託而為其支付的購房款。
夏魯出庭作證稱2007年7月到8月期間，家庭協商為夏蜜購房，當時想借用他人的購買經適房指標，夏翔主動表示可以借用她的指標為夏蜜購房，對此夏蜜、夏翔、夏魯三人及三人父母全部在場協商一致的情況下，口頭約定由夏魯出資並借用夏翔的購房指標購房，所購房屋滿五年後過戶。三人之母親朱楨出庭作證，所說情況和夏魯一致。
關於訴爭房屋相關材料為何在夏蜜手中，夏翔表示是自己2008年到2011年6月期間在訴爭房屋居住時將相關材料存放在該房屋內的。夏蜜對此不予認可，表示是夏翔委託夏魯購房，因此購房後夏魯將相關的材料交給了夏蜜。
夏翔庭審中提交了數張銀行憑單，用以證明夏魯在2005年11月11日、2006年11月23日、2007年3月27日、2007年9月7日使用夏翔的存摺折取52萬元，並於2008年2月4日為夏魯開卡並存入人民幣30萬元。夏翔表示其已經為夏魯預先支付了購房款82萬元。
夏蜜對此不予認可，並否認上述款項和購買訴爭房屋之間沒有關聯。夏蜜同時提交了夏魯的丈夫陶忠（出賣人）和案外人畢桂成（買受人）在2007年10月6日就其他房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及畢桂成出庭作證，以證明陶忠就此次房屋買賣合同的售房款均直接打入高壓祥的賬戶，因此夏翔和夏魯在經濟上多有往來，夏魯委託夏翔為其理財。夏翔認可收到了畢桂城支付的147萬元購房款，但並不認可該款項系夏魯夫妻的購房款，更不能說明該款項來源和性質。
庭審中，夏翔為主張其在2005年11月到2008年2月多次向夏魯支付購房款一事，夏翔稱其出於對夏魯的完全信任，因此把錢給夏魯委託其購房，並不認可夏魯將自己的款項存在自己名下委託幫助理財。
經法院詢問，夏翔稱自己在1992年參加工作，一直在打零工，沒有穩定工作，沒有購買過房產；對於2007年購房時月收入一事，夏翔表示記不清楚，關於70萬購房款，夏翔表示是一個人積攢的積蓄。對於簽署訴爭房屋交付之後便由夏蜜一家居住使用一節，夏翔表示是其將該房屋基於親屬關系借給夏蜜居住時用的，夏蜜對此不予認可。對於雙方矛盾激化後，高壓祥為何主動辦理登記在其名下訴爭房屋一節，夏翔表示是為了其個人安全考慮。
庭審中經夏蜜申請，北京市高級人民法院隨機確定，法院委託北京某評估公司對涉訴房屋進行評估，評估結果為2014年7月15日，訴爭房屋市價值為258萬元，單價為每平方米2.6萬元。隨後，夏蜜支付了鑒定費7000元。

審判結果：
北京市昌平區人民法院經審理後判決：
夏翔在判決生效後7日內協助夏蜜辦理訴爭房屋的房屋所有權轉移登記手續，將訴爭房屋所有權轉移登記至夏蜜名下。

一審判決後，夏翔不服一審判決結果，上訴至二審法院，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。

借名買房律師靳雙權案件點評：
借名買房律師靳雙權認為，本案中夏蜜和夏翔對於雙方就訴爭房屋所涉合同關系各執一詞，夏蜜主張雙方系借名買房合同關系，而夏翔則主張雙方之間為房屋借用關系，依照「誰主張誰舉證」原則，當事人應當對自己所主張的事實提交證據加以證明，證據不足或證據不足以證明其主張的事實的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案件中，購買訴爭房屋房款的執行人為夏魯，夏魯和朱楨均系夏蜜和夏翔共同的直系親屬，且庭審中兩人的證言基本一致，可信度較高。結合本案購買訴爭房屋所涉相關手續、票據及材料等原件均保存於夏蜜處，夏蜜一家自訴爭房屋交付後一直居住在該房屋內等客觀現實，可以認定夏蜜所主張雙方之間的借名買房關系，符合常理，並且有事實基礎，因此法院認定雙方之間存在借名買房關系。
關於夏翔提交的用以證明其出資的銀行憑單證據一節，在2005年11月到2008年2月期間，時間跨度較大，而且夏魯也有證據證明其資金流入高壓祥的賬戶，因此僅能證明其和夏魯之間存在經濟往來，並不能證明相關的款項的具體用途。相應的，夏魯作為購房的具體執行認，表示購房款系其借給高盛里的，而非夏翔的自有資金。鑒於貨幣的一般物屬性，在沒有有力證據予以反正的情況下，應當以夏魯的證詞作為事實考量。因此，即使夏翔向夏魯支付了相應款項，在夏魯否認其和夏翔之間委託購房合同關系的情況下，夏翔也沒有提交反證予以反駁，因此法院對於夏翔所主張的其委託夏魯購房的事實不予認可。
因雙方之間存在借名買房關系，同時雙方約定了在該房屋具備過戶條件時將該房屋的所有權轉移給夏蜜，現相應條件業已成就，夏翔應當將訴爭房屋過戶到夏蜜名下。
綜上，法院的判決是正確的。

律師介紹：
易盛借名買房律師網是由北京市東衛律師事務所房地產事務部創辦，由靳雙權部長領導數十名擁有成功辦理借名買房案件經驗的專業律師組成借名買房專業律師團隊。團隊律師是在成功代理北京市天通苑、回龍觀等地區的大量經濟適用房借名買房案件後，總結辦理借名買房案件的經驗，之後又整理北京市各級法院審理借名買房案件的判例及相關的法律法規，並與北京市各法院審理該類案件的法官進行了會議研討，了解了法院審判尺度。律師團隊作戰，從庭前取證到庭審策略，都有制定詳細的訴訟方案，確保全面維護委託人的合法權益。

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❽ 借名買房合同無效後，可以要求對方給予房屋增值補償款

案例簡介：借名買房產生糾紛房屋增值部分怎麼分
原告楊武訴稱，2004年原告借用被告的名義購買了位於北京市昌平區蓮花小區1號樓2號的經濟適用房，雙方約定原告支付給被告補償，房屋所有費用原告支付，房屋登記在被告名下，待五年後過戶給原告。購房時被告將所需證件交給原告，房屋費用由原告支付並由原告居住。後被告拒絕過戶給原告，因房屋登記在被告名下，法院判決該房屋歸被告所有。現訴至法院請求：1、判令被告給付原告購房款及已支付的各項費用390000元；2、依法判令被告給付原告房屋增值款1100000元；3、本案訴訟費由被告承擔。
被告劉陽辯稱，被告只返還購房款，雙方不存在借名買房合同，對於增值利益部分不認可。該房屋購買時為經濟適用房，上述原告認定的房屋增值價值為商品房的計算方法。增值款因貸款合同採用的等額本息法，被告已支付平均月利息1100元，剩餘貸款期120個月，未還利息為140000元。款項的給付應考慮上述因素。
法院判決：借名買房合同無效，被告應返還原告購房款及增值部分
經審理查明，該房屋2005年8月17日，登記在被告名下，房屋性質為經濟適用房。2004年12月19日，原告借用被告名字購買了該房屋。2004年12月25日，被告接被告名義與銀行簽訂按揭合同，後來，被告變更了該房屋的貸款扣款賬號。原告購買該房屋繳納了證照費、契稅、印花稅，產權代辦費，國有土地使用費，抵押代理費，律師費，公共維修基金，有線電視入網費，網通裝移手續費、綜合工料費，住房險，裝修管理服務費。房屋交付後一直由原告使用。雙方認可房屋現值為260萬元。
律師說法：借名買房除具備相關資格外合同無效
經濟適用房是根據政府相關優惠，具有保障性的政策性房屋。對於該類房屋的交易購買具有特殊的規定和限制，購買人具有相關資格才能購買。本案中，原告不具有購買經濟適用房的資格，借用了被告的名義購買房屋，雙方之間為合同關系。購房時，原告所使用的被告相關證件均是被告資源提供給原告的，被告稱原告冒用被告名義購買該房屋，但未提供相關證據。雙方之間存在借名買房合同但該合同違反我國關於經濟適用房的規定，屬於無效的合同。合同無效後，雙方當事人應返還各自因合同獲得的利益。對於原告所稱裝修費，其不申請鑒定現值，對該主張不予支持。因雙方的過錯，導致合同無效，原告支付了大部分房款，被告拒絕履行義務，因此被告應承擔主要責任。房屋增值部分應按照雙方的過錯程度，由被告給付給原告房屋增值補償費。

❾ 借父母名買房要注意 你付錢房子不一定歸你

買房的時候，我們經常會因為種種原因用別人的名字買房，常見的就是子女用父母的名字買房。但也很容易引起糾紛，導致自己付的錢，最終不一定歸自己所有。

父親承租單位的公房，由小女兒單獨出資購買，因為只能由承租人購買，故該公房一直登記在父親名下。後屢次過戶受阻，父親曾立遺囑表示該房由小女兒繼承。但父親過世後，小女兒辦理正式過戶時，其他兄弟姐妹卻提出異議，到底這房子該歸誰呢？

借名買房 購買公房 購房資格

案例簡介：借父名買房過戶起糾紛

王先生承租單位的一套100號公房由小女兒王芳居住。1993年房改時，王先生表示這套公房誰購買就歸誰。王芳的兩個哥哥和姐姐都無力購買，最終由王芳購得。因為當時只能由承租人購買，所以此房本下來後登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王芳搬到單位分的房子居住，將100號房對外出租。

2000年，王芳大哥的岳父生病住院，由於100號離醫院較近，大哥便借住100號一段時間。當時，王先生寫下一份說明：100號房實際歸王芳所有，待到能過戶時過戶給王芳。

2004年，大哥將100號房屋返還。王先生准備將房屋過戶給王芳，但該房屋仍不允許上市交易。於是王先生立下遺囑：100號房由王芳繼承。

2015年初，王先生過世，王芳拿出公證遺囑，希望哥哥姐姐配合辦理過戶。二哥提出異議，稱屬於王先生的份額由王芳繼承，但屬於老太太的份額，應由兄妹四人繼承。無奈，王芳咨詢律師請求幫助。

律師解讀：有公證遺囑不按繼承處理

律師表示：查看相關資料後，認為王芳與王先生形成了借名買房的法律關系。

100號房的購房合同、發票、完稅憑證等都由王芳持有，房屋自購買後至今也是由王芳實際佔有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下，但實際所有人是王芳，雙方形成了借名買房的法律關系。

2000年王先生寫的說明也表示王先生和王芳之間存在借名買房的法律關系，因暫時不能過戶，待能過戶時配合王芳辦理過戶手續。2004年，因仍不能辦理過戶手續，王先生立下公證遺囑，也是為了履行自己配合王芳過戶的義務。

雖然王先生有公證遺囑，但不應按照繼承來處理。該房產實際上是王芳的財產，不屬於王先生的財產，王先生去世後也不屬於其遺產，不應該按照遺產處理。

法院判決：借名買房成立，其他三子女履行合同義務

律師受王芳委託，以合同糾紛訴至法院，要求王芳的哥哥姐姐辦理100號房過戶手續；二哥又以繼承糾紛將王芳等三人訴至法院，要求依法分割王先生遺產100號房。

王芳的律師向審理繼承案件的法官提交了王先生的說明、公證遺囑及王芳購房的相關手續，從購房到現在實際佔有、使用房屋的憑證，證明雙方存在借名買房的法律關系，該房屋是否屬於王先生的遺產存在爭議，且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認為繼承案件的審理應以合同糾紛案件判決結果為依據，因此繼承案件裁定中止。

在借名買房合同糾紛案件中，王芳的律師提供了相關證據材料，王芳的大哥和姐姐均認可該房屋確實屬於王芳所有。二哥不認可王先生的說明，但未提出鑒定。

此外，二哥認為，借名未經其母同意，因此無效。王芳的律師表示，借名買房是一個合同關系，如果借名成立，該房屋都不屬於王先生的房產，更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財產，因此，借名買房的約定，也不需要其母的同意。

最終，法院認為王芳和父親王先生已經形成借名買房的合同關系，其他三子女作為繼承人應履行合同義務，判決王先生三子女配合王芳辦理100號房屋過戶手續。

溫馨提示：借名買房須有書面協議或正式說明

律師提出，因房改時有些單位只允許原承租人購買，或者用長輩的工齡優惠較多，所以借名買公房的情況並不罕見。

通常借名買房都是親戚間，沒有書面約定，在認定是否存在借名買房法律關系時，借父母名義購買比借其他親戚名義購買更困難。

子女為父母出資買房通常被認為是贈予或者借款，不能因為子女給父母出資買房了，就簡單的認定為借名買房。

因此，在認定子女和父母之間是否形成借名買房法律關系時，通常要有書面協議，即使沒有書面協議，也要像本案中王先生書寫的說明，證明雙方確有借名買房的事實存在。否則只是子女長期佔有、使用父母的房子，想認定借名買房比較困難。

（以上回答發布於2016-12-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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❿ 農村房屋確權糾紛案例

法律分析：馬文良與馬德雲房屋確權糾紛抗訴案

1988年12月24日，馬德雲出價3萬元，向馬文良購買西寧市七一路93號房屋。請中人到場立下了契約，先付2萬元房款。1989年3月28 日，馬德雲以「馬文良未按期交房並有反悔表現」為由向西寧市城東區人民法院起訴，訴求判令馬文良按所立契約交房並承擔逾期房租。1989年11月2日，西寧市城東區人民法院對這起房屋買賣糾紛案進行調解。以馬文良賣房未經其妻馬秀英同意為由，認定與馬德雲房屋買賣協議無效，馬文良退馬德雲房價款2萬元，付補償費2800元。調解書經送達雙方當事人簽收。馬德雲不服，自1992年3月開始即以生效調解書「認定七一路93號房屋屬馬文良所有不當」為由，先後向西寧市城東區人民法院和西寧市中級人民法院提出申訴，兩級法院復查後均予以駁回。1993年10月，馬德雲向青海省高級人民法院申請再審。該院又一次駁回馬德雲的申訴並告知：「本院對該案進行了復查，認為原審以房屋買賣糾紛進行了調解，在調解過程中沒有違背法定原則。現你以房屋確權糾紛提出申訴，本院不能直接審理。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》有關規定，你應向西寧市城東區人民法院起訴。」

根據青海省高級人民法院告知精神，1994年3月，馬德雲以房屋確權糾紛再次將馬文良起訴至城東區人民法院。訴稱其1983年11月7日出資 3708元從馬文虎處購得該訴爭房並用於和馬文良、馬德林開鋪子。1984年7月合作不成散夥時，考慮到姐夫馬文良家生活困難，答應由馬文良繼續借用該房，未訂書面協議。1988年3月收回該房與馬吉林一起開電機修理門市部。同年12月從上海辦事回來，發現馬文良乘機侵佔了該房，於是假裝買此房，以阻止馬文良將房賣給他人，而起訴的真正目的是要回該房。1989年城東區法院調解時未對房屋產權作出正確處理，訴求法院判令馬文良返還房屋並賠償損失。馬文良辯稱該訴爭房是其與馬德雲、馬德林共同購買，散夥時已將房子、設備折價分攤，給馬德雲、馬德林退清了應得款項，房屋產權歸其一個所有，西寧市城東區法院審理認為：「本市七一路93號臨街鋪面二層上下四間小樓房一幢，系馬德雲所購之房屋，有證人證言，買房契約所證實，其訴訟請求應予支持。但因原、被告借房時未辦理手續，原告對造成的糾紛負有一定責任。被告馬文良主張房屋屬他所有，但不能舉證，故不予支持。」

法律依據： 《中華人民共和國土地管理法》第十六條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決;協商不成的，由人民政府處理。