天津房屋買賣糾紛案例

① 二手房房屋買賣合同無效案例

近日，江蘇省連雲港市中級人民法院召開二手房買賣居間合同糾紛新聞發布會，同時向公眾發布了8件典型案例。據發布會信息，2015年以來，連雲港兩級法院共受理涉二手房買賣居間合同糾紛400件。其中2016年受理19件，2017年同比增長了468%；2018年又同比增長了51%；2019年1至9月份，兩級法院就已經受理此類案件達一百多件。此外，連雲港兩級法院今年以來連續舉行兩場全市房地產經紀從業人員法律培訓活動，參訓人數達到近500人。該院還與連雲港市房地產經紀協會以及多家房地產經紀機構共同召開座談會，對房地產經紀行業市場現狀及存在的問題進行深入調研。同時，連雲港中院利用司法公開平台，將典型案件的庭審向全社會進行直播，定期邀請人大代表、政協委員、中介機構現場旁聽庭審，通過各類媒體發布二手房買賣居間合同糾紛的典型案例，進行普法宣傳，形成全社會共抓、共建、共享的良好氛圍。法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

② 房地產買賣典型案例剖析及相關最新法規的目錄

第一部分 典型案例解析
一、房屋買賣合同糾紛案例解析[案例1—案例3]
二、房屋買賣糾紛案例解析[案例4—案例8]
三、房屋租賃糾紛案例解析[案例9—案例13]
四、貸款擔保糾紛案例解析[案例14]
五、房屋質量糾紛案例解析[案例15—案例18]
六、房屋面積糾紛案例解析[案例19—案例20]
七、合作開發糾紛案例解析[案例21—案例22]
第二部分 適用法律法規
一、綜合管理
(一) 中華人民共和國城市房地產管理法(摘錄)(1994年7月5日)
(二) 中華人民共和國合同法(摘錄)(1999年3月15日)
(三) 城市房地產開發經營管理條例(1998年7月20日)
(四) 建設項目環境保護管理條例(1998年11月29日)
(五) 房地產開發企業資質管理規定(2000年3月29日)
(六) 經濟適用住房管理辦法(2004年5月13日)
(七) 最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)1999年12月29日)
(八) 廣告管理條例施行細則(2005年1月1日)
(九) 溫家寶主持常務會議研究促進房地產業健康發展措施(簡稱「國六條」)(2006年5月7日)
二、土地管理
(一) 中華人民共和國土地管理法(1998年8月29日)
(二) 最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2005年8月1日)
三、招標投標管理
(一) 建設部關於進一步加強工程招標投標管理的規定(1998年8月6日)
(二) 建築工程設計招標投標管理辦法(2000年10月18日)
(三) 房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法(2001年6月1日)
(四) 建築工程施工發包與承包計價管理辦法(2001年11月5日)
(五) 工程建設項目貨物招標投標辦法(2005年3月1日)
四、拆遷管理
(一) 城市房屋拆遷管理條例(2001年6月13日)
(二) 建設部關於印發《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(2004年1月1日)
(三) 城市房屋拆遷工作規程(2005年10月31日)
五、合同文本
(一) 建築企業流動資金借款合同
(二) 建設工程借款合同
(三) 基本建設貸款合同(一)
(四) 基本建設貸款合同(二)
(五) 建設工程施工合同(示範文本)
(六) 國有土地使用權出讓合同示範文本(2000年10月31日)
(七) 保證擔保借款合同(參考文本)
(八) 抵押擔保借款合同(參考文本)
(九) 商品房買賣合同說明
(十) 房屋買賣合同(參考文本)
(十一) 商品房預售定金協議書示範文本
(十二) 委託購房合同(參考文本)
(十三) 北京市商品房預售合同
(十四) 北京市商品房認購書
六、施工管理
(一) 中華人民共和國建築法(1998年3月1日)
(二) 建設工程質量管理條例(2000年1月30日)
(三) 建設工程安全生產管理條例(2004年2月1日)
(四) 建設部關於印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知(1998年5月12日)
(五) 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定
(六) 房屋建築工程質量保修辦法(2000年6月30日)
(七) 房產測繪管理辦法(2001年5月1日)
(八) 建設工程質量檢測管理辦法(2005午11月1日)
(九) 建築工程安全防護、文明施工措施費用及使用管理規定(2005年9月1日)
(十) 最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2005年1月1日)
(十一) 房屋建築工程質量保修書
(十二) 建設部關於落實新建住房結構比例要求的若干意見(2006年7月6日)
七、房地產交易
(一) 城市房地產轉讓管理規定(2001年8月15日)
(二) 北京市城市房地產轉讓管理辦法(2003年9月2日)
(三) 商品房銷售管理辦法(2001年4月4日)
(四) 城市商品房預售管理辦法(2004年7月20日)280
(五) 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年6月1日)
(六) 關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知(2006年7月6日)
八、房屋權屬管理
(一) 城市房屋權屬登記管理辦法(2001年8月15日)
(二) 建設部《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(2002年5月1日)
(三) 商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(摘錄)
九、房地產金融
(一) 中華人民共和國擔保法(1995年10月1日)
(二) 城市房地產抵押管理辦法(2001年8月15日)
(三) 貸款通則(1996年6月28日)
(四) 個人住房貸款管理辦法(1998年5月9日)
(五) 最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋(2000年12月13日)
(六) 建設部關於規范房地產市場外資准人和管理的意見(2006年7月11日)
(七) 國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知(2006年5月29日)
快速鏈接
(一) 房地產企業的開發條件、經營資質及相關法律責任
1.《城市房地產開發經營管理條例》第10條—第40條
2.《房地產開發企業資質管理規定》第1條—第28條
3.《城市商品房預售管理辦法》第10條—第17條
4.《商品房銷售管理辦法》第6條—第13條
(二) 房屋買賣合同的相關問題
1.《商品房銷售管理辦法》第2條—第4條、第16條
2.《中華人民共和國合同法》第37條、第44條、第52條、第62條、第130條—第175條
3.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條、第10條
4.《城市房地產開發經營管理條例》第24條、第27條、第28條、第33條
5.《城市商品房預售管理辦法》第9條、第10條
(三) 商品房預售合同登記備案的相關問題
1.《中華人民共和國合同法》第36條、第37條、第44條
2.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第40條—第42條
3.《城市房地產開發經營管理條例》第27條
4.《城市商品房預售管理辦法》第10條、第12條、第13條
5.《最高人民法院關於適用(中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條
(四) 房屋的銷售廣告及其相關宣傳材料的說明、限制及法律責任
1.《中華人民共和國合同法》第13條—第20條
2.《商品房銷售管理辦法》第14條、第15條、第24條
3.《城市商品房預售管理辦法》第9條
(五) 房屋的認購、定購、預訂的糾紛處理及有關罰責
1.《中華人民共和國擔保法》第89條—第91條
2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第115條—第122條
(六) 因出賣人惡意違約、實施欺詐行為及與第三人惡意串通所導致的糾紛的法律責任
1.《中華人民共和國合同法》第42條、第52條、第54條、第58條、第93條、第94條、第107條、第112條、第113條、第120條—第122條
2.《中華人民共和國擔保法》第49條
3.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第6條、第18條、第38條、第39條、第42條
4.《商品房銷售管理辦法》第10條、第39條
(七) 因房屋主體質量不合格和房屋質量瑕疵所導致糾紛的處理問題
1.《城市房地產開發經營管理條例》第16條、第17條、第31條、第32條、第37條
2.《商品房銷售管理辦法》第30條—第35條
3.《建設工程質量管理條例》第39條—第41條
4.《房屋建築工程質量保修辦法》第3條、第6條—第19條
5.《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第1條—第15條
(八) 房屋面積誤差的處理問題及相關賠償
1.《商品房銷售管理辦法》第18條—第21條
2.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第34條、第35條、第46條—第49條
3.《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第10條—第12條
(九) 房屋租賃糾紛的處理
1.《中華人民共和國合同法》第212條—第236條
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》第52條—第55條
(十) 商品房買賣與擔保貸款的相關處理問題
1.《城市房地產抵押管理辦法》第3條
2.《個人住房貸款管理辦法》第2條—9條
3.《最高人民法院關於適用(中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第7條一第10條
4.《中華人民共和國擔保法》第5條

③ 關於房地產中介詐騙的案例

購房簽約要注意哪些問題？
五類合同陷阱需多加註意
商品房是大額消費品，而一些開發商在合同中預設了一些條款，使購房人掉進陷阱。

第一類，訂購金陷阱。有些購房人在沒有考慮充分的情況下，就聽從售樓員的話交了定金，到後來不想買了，想把定金要回來卻難上加難。如在消費者購買商品房的時候，開發商沒有說明這個房子的情況，在與購房人制定商品房買賣合同時，就向購房人提出新要求，而簽訂認購書中明確寫明認購金在簽約不成時不予退還。

第二類，約定房屋貸款辦不下來，不給退還定金。有些房產項目開發商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購房人利益受到損失。

第三類是合同違約責任規定含糊，開發商承諾不兌現時，購房人權益受損。如延期交房，按合同規定可以退房的，甚至有擅自改變設計，商用房的游泳池變成了停車場，該建的不建，或者根本不建，嚴重影響了居民的生活，對一些關鍵的問題，開發商與消費者簽定合同時或者不約定，或者在約定中設下陷阱。出現糾紛後千方百計地推卸責任。

第四類是在面積的漲水和縮水違反規定放寬對開發商的限制。根據規定，如果房屋面積絕對值誤差比超過3％的，購房人就有權退房，但實際情況由於一些開發商在合同中做出不利於購房人的約定，購房人很難索賠。由於面積縮水的數額很大，計算的依據透明度也差，同時造成了面積爭議引起的投訴也逐年在遞增。

第五類是合同中關於產權證辦理條款的陷阱，因為開發商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產權證。

■補充條款應對陷阱

一般情況下，以下五方面內容最好在補充協議中體現：

一、房屋面積：開發商應以套內面積簽訂購房合同，對套內面積和訂房階段的建築面積之間的換算方法必須進行明示，並以套內面積為單位公布每平方米單價和房屋總價；開發商應承諾交房時使用面積應和簽合同時的套內面積相等。對於交房之後實際套內面積和合同簽署面積的差值，正負偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業主可按照合同單價進行購買，不足部分開發商必須以合同單價退還買受人。

二、關於裝修標准：開發商承諾的裝修標准必須以書面的形式進行，對於裝修時所使用的所有材質（指包括公共部分裝修時使用的工程材料）和型號（指裝修時使用的廚房用具、衛生間用具等），必須進行明示；請開發商註明精裝修的保修年限是多久。

三、關於車位：地上車位是否有產權，業主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位，費用如何，該收費標準的時限為多久？制定依據是什麼。

四、關於物業和綠地：物業收取的費用，服務的內容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行，入住後一年內，所有業主有權對物業公司進行評估，如果認為物業公司不能勝任小區的物業工作，有權進行解聘和新物業公司的聘用。

五、關於入住條件和房產證的辦理：入住條件必須達到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬頻。

■開發商拒簽補充協議怎麼辦

建議購房人在交納定金前，要求開發商出示商品房買賣合同文本，並與開發商協商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協議達成一致意見後再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發商作出約定。

什麼叫二手房?
二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(全部產權)，可以進入住房二級市場(即房地產三級市場)交易的房產。如取得所有權的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、經濟適用房等。

「二手房」買賣法律問題攻略

共有二手房出售需全體共有人同意

我國《民法通則》規定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由於房地產所有權採用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產買賣合同》上簽字，買家應注意這些簽字的真實性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權書，該授權還應經過公證機關的公證。需要特別注意的是，如果當作夫妻共有財產的房屋子產權僅登記了一方的名字時，買家需要確認夫妻雙方出售房屋的意願是一致的。

在實踐中，有時會出現這樣的情況；屬於共有財產的房屋子未經全部共有人同意而被個別人出售後，其他共有權利人提起拆訟要求確認買賣行為無效時，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經全體共有人同意且房屋已經過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩定房地產交易秩序並便於司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權利人追究責任。

三方需明確各自的權責利

賣方在委託中介時，應與中介簽訂書面的委託協議。協議中要明確房屋的出售價格，賣家應注意區分「凈到手價」「出售價」及「合同價」，明確房屋的權屬和使用現狀， 以及委託許可權等。這份委託協議賣家應有一份原件。需要注意的是。
買家通過中介找賣家時，應該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委託協議。協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委託期限及委託中介公司向買方收取定金的規定。買家與中價簽訂的書面協議，應包括房價、保留期限及定金處理等條款，並蓋有中介公司的印章。買家應至少有一份合同原件。在與中介簽好協議後，實際交付定金前，買家還應確認中介是否經過上家授權可以代收定金。在交付定金時應要求中介出具收據。該收據有中介經辦人員的簽字，還應加蓋中介公司的印章。

買家須實地查看賣家房屋有無出租

如果二手房出售前已經有房客承租，那麼在租期內，有同等條件下，房客享有優先購買權。賣家應該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況，並告知房價等出售條件，房客最晚應在三個月內盡快決定是否行使優先購買權。如果房客放棄優先購買權，賣家有得到房客出具的書面表示後，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給其他人，則房客有權向法院主張買賣行為無效。對於買家而言，為避免出現此類問題，應該對房屋進行實地考察，確定是否有房客居住其內，以確保交易的安全性。

妥善解決簽約後的後續事項

買賣雙方簽好買賣合同後，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些後續問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此，買家賣家也要妥善處理，避免發生不必要的糾紛。在簽訂《房地產買賣合同》時，買家賣家應將買家付款方式與賣家交房情況結合，以保證各自的權益。比如，雙方可約定合同簽訂後付房款30%，交房時付房款30%，產權過戶時付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時，雙方還要明確違約責任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金；超過多少天時，一方有權選擇違約金，超過多少天時，一方有權選擇解除合同並要求違約方承擔違約責任等。總之，買賣合同的內容越詳細，履行起來的可操作性就越強，也越能促成買賣的順利進行。

「兩個定金」大不同

定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是買賣雙方沒能充分理解「定金」的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現在買賣雙方對中介進行委託的過程中，用來擔保買家賣家在約定的時間內，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產買賣合同》。如屆時買家反悔不來與賣家簽訂買賣合同，要承擔定金被賣家沒收的風險，如賣家反悔不簽《房地產買賣合同》，要承擔雙倍反還定金的責任。

第二個定金出現在《房地產買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂後，買賣雙方能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現違約的情況，違約方要承擔相應責任。

當然，買賣雙方也可以不通過中介直接簽訂《房地產買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂的合同後，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。

三類二手房權利受限制，交易前必須嚴加審查

常見權利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設有抵押的二手房需徵得抵押權人的方面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系後方可進行交易過戶，二是被法院等機關查封。一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封後，方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時，對今後的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之後單位將房屋作為實物分配給予職工。職工盡管是「小產證」上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。

④ 房屋買賣合同糾紛案常見案例 看看都需要注意什麼

1、銀行的抵押權如沒有進行登記，抵押合同無效；如進行了登記，則銀行有優先回受償權。
2、銀行抵押權未登記答的情況下，購房人購買房屋也存在登記與否的問題，登記了，購房人獲得房屋產權，後續的抵押權無法設立；若無登記，則後續抵押有可能獲得登記並取得抵押權，購房人利益必將難以保障。銀行抵押權合法登記情況下，購房人顯然無法順利獲得房屋產權，而後續抵押權人的抵押權仍有可能成立。
3、如購房人合法取得房屋產權，另外一人是不能從原產權人手裡獲得抵押權的，除非其抵押合同未登記或購房人未取得房屋產權。

⑤ 這個案例怎麼解決，急！！！！

問題一，現狀是按產權證的登記為准。但公司可以申請房產登記部門撤銷，或者打行政官司要求撤銷！
問題二，應以問題一為基礎。若如你問題所言，那麼原告的損失是房屋現價以及過戶的費用。
問題三，現行後民。

⑥ 五大常見案例分析！買賣商品房遇上這類案情，法院會如何判決

買房對於普通民眾來說是人生大事，每一位購房者都期望可以順利買到心儀的房子，然而現實生活中關於購房的維權糾紛時有發生，遇到這類案件該如何處理？法院又會如何判決？鳳凰網房產攜手山西弘韜律師事務所，為你分析常見的購房和維權案例。

1、「雙合同」銷售房屋引發糾紛該如何解決？

基本案情：

某房地產公司與購房人簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，合同約定房屋是裝修交付。同時，購房人與案外人某裝修公司簽訂《裝飾工程委託協議書》。上述兩份合同簽訂後，購房人支付了裝修款和房價款，兩公司分別開具了發票。後因房地產公司逾期辦證產生糾紛，購房人起訴要求支付逾期辦證違約金。購房人述稱其簽訂的《裝飾工程委託協議書》是在售樓部簽訂，簽完後由房地產公司拿回去蓋上房地產公司的公章。裝修公司不予確認，但並未明確否認。購房人稱裝修款項是支付到房地產公司的賬戶。

一審法院判決：

一、房地產公司為購房人辦理案涉房屋的不動產權證並交付給購房人。

二、房地產公司向購房人支付逾期辦證違約金[標准：參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮40%的標准]。

二審法院判決：

一、維持一審判決第一項；

二、變更一審判決第二項為：自本判決發生法律效力之日起三十日內，房地產公司向購房人支付逾期辦證違約金[以房屋價款1603785元為基數，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮40%的標准，從2017年11月1日計至房屋產權過戶登記手續辦妥之日止，違約金總額以本金為限]。

裁判要旨：

近年來，在政府對房地產市場不斷出台調控政策下，部分樓盤開發商利用「雙合同」（買賣合同+裝修合同）模式銷售房屋引發糾紛。開發商主導購房者與裝修公司簽訂的裝修合同，並非合同雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。依照《中華人民共和國民法總則》第146條的規定，簽訂裝修合同是雙方以虛假的意思表示實施的民事法律行為，故該裝修合同應為無效。虛假的意思表示隱藏的是簽訂買賣合同的真實意思表示，所以以虛假的裝修合同表現出來的行為後果應該由真實的買賣合同來承接，故案涉房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和。

2、面對虛假銷售宣傳，法院會如何判決？

基本案情：

某房地產公司與多個購房戶分別簽訂了《商品房買賣合同》，各戶所購房屋面積及價款不等，房款均已付清。在合同履行過程中，購房者獲悉房地產公司銷售宣傳的「水景公園」區域實為市政公用設施用地，該區域市政規劃也未明確存在「水景公園」規劃建設。並且，購房者所購商品房臨近「變電站」項目，該變電站屬於電磁強輻射設施，對所售商品房的居住品質存在一定程度的損害。但是在購房者購買商品房時，房地產公司從未以任何方式告知過該變電站在所售樓盤臨近選址規劃擬建的事實。購房者以房地產公司對並不存在規劃建設的「水景公園」進行虛假銷售宣傳，故意隱瞞高壓變電站選址規劃擬建的事實，構成欺詐為由，向人民法院提起訴訟。

一審法院判決：

被告房地產公司補償購房等人損失（金額按照購房款2%確定）；二審法院維持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」本案出賣人違反誠實信用原則，給買受人造成損失的，應當根據《中華人民共和國合同法》第四十二條規定承擔締約過失責任。

3、房屋認購定金能否退還？

基本案情：

吳某與某房地產公司簽訂房屋認購單1份約定：吳某認購某房地產開發公司房屋一套，認購總價為人民幣1000萬元，簽訂認購書時付定金人民幣52萬元；簽署認購書後，購房人應在10月10日前攜帶相關證明文件及本房屋認購單至售樓處簽約，逾期按購房人違約處理，賣方可不經催告，將房屋另行處置。購房人所交定金，不予退還。……當日，吳某向該公司支付了52萬元，該公司向吳某開具了收款事由為「訂金」的收據。後因為雙方在10月10日為花園問題沒能達成一致意見，致使認購書約定需要簽署的商品房買賣合同也沒能訂立。10月14日，該公司向吳某發出違約告知函，稱認購單已經失效，所交定金52萬元不予返還。房地產公司承認其銷售人員在銷售時曾經承諾購整層房屋贈送花園。雙方一致認可是因為花園問題沒能達成一致意見，造成商品房買賣合同沒能訂立。

一審法院判決：

某公司應在七日內返還吳某定金52萬元。二審法院維持原判。

裁判要旨：

商品房預售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內繼續就商品房買賣進行誠信談判的一種擔保義務。商品房預售合同簽訂後，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當事人磋商不成，並非一方當事人對認購協議無故反悔，應認定雙方均已履行了認購書約定的義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯，定金罰則不應適用，賣方應向買方返還定金。

4、房屋交付不符合標准，購房者該怎麼辦？

基本案情：

張某與某房地產公司分別簽訂兩份《商品房買賣合同》，約定張某購買某房地產公司開發的房屋兩套，合同約定房屋價款分別為99萬元及14萬元，兩份合同均約定交房日期為2017年2月16日前，房屋交付條件為「該商品房五大主體驗收合格」。合同簽訂後,張某依約繳納了購房款，但某房地產公司未能在合同約定的時間交付房屋，且未出示房屋經過驗收合格的相關證明文件及《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。庭審中張某自認於2017年8月10日拿到房屋鑰匙並開始裝修。現張某主張房屋質量存在問題，雙方產生糾紛。另，涉案房屋已於2015年9月25日經過五大主體即建設、監理、施工、勘察、設計單位驗收合格。

法院判決：

某房地產公司應支付張某逾期交房違約金（從2月16日計算至8月10日）。

裁判要旨：

關於竣工驗收標准問題張某與某房地產公司之間合同約定的房屋交付條件為「五大主體驗收合格」，根據《建設工程質量管理條例》的規定，建設工程的驗收由建設部門組織驗收。因此雙方之間的合同約定並不違反法律法規的強制性規定。由於某房地產公司提交的證據證明涉案房屋所在的樓座已經過五大主體驗收合格，故涉案房屋已經達到交付條件。張某主張涉案房屋未經驗收交付的理由不能成立。

5、購房者辦理按揭貸款，卻未如約向銀行提供完整有效的申請資料，是否構成違約？

基本案情：

李某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》一份。《商品房買賣合同》約定：該商品房按建築面積計算為80平方米，單價每平方1萬元，總價款80元。李某的付款方式為簽約時支付30萬元，餘款50萬元申請按揭貸款。李某應向指定銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需的相關手續，逾期視為違約。簽訂《商品房買賣合同》當日，李某向房地產公司支付了30萬元的購房款。李某應最遲在簽訂《商品房買賣合同》當日向銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需手續。但是李某並未如約向銀行提供完整有效的申請資料，沒有按時辦妥按揭貸款所需手續。為了催促李某盡快履約，房地產公司向李某發送告知函，但李某仍置若罔聞。

法院判決：

李某應向房地產公司支付違約金。

裁判要旨：

若商品房買受人以買賣合同中關於辦理按揭貸款手續的期限約定不明確為由而拒不辦理按揭貸款手續;在辦理按揭貸款的條件已經成就，經開發商催告後買受人仍不履行辦妥按揭貸款手續的合同義務的，應承擔相應的違約責任。

⑦ 房屋糾紛案件告天津市河西房地產開發公司案件有多少

法律分析：具體可以上裁判文書網查詢。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》

第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

⑧ 因為限售導致無法過戶的案例

案例簡介：限購問題引糾紛，賣方拒絕履行合同

2016年6月11日，原、被告簽訂《房地產買賣居間協議》，2016年8月2日，原被告簽訂了《上海市房地產買賣合同》，約定被告將系爭房屋轉讓給原告，轉讓價款為310萬元，雙方於2016年9月30日之前辦理過戶手續。合同簽訂後，原告按約付清首付款93萬元，但是被告卻拒絕配合進行房屋過戶，故原告訴至本院請求判如所請。被告辯稱，不同意繼續履行，原告簽訂買賣合同時不滿足在上海的購房條件，是限購的，被告沒有理由配合原告規避限購令。法院判決：過戶日原告已具備購房條件，判決合同繼續履行

經審理查明，原被告確實簽有購房合同，對房屋交易的一系列事項作出約定，本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。原告與被告通過簽訂《房地產買賣居間協議》及所附《房屋買賣合同》以及《上海市房地產買賣合同》(第二版)就系爭房屋成立的買賣合同關系，是雙方當事人之間的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，為有效的合同，雙方當事人均應恪守。之後為了進行過戶，雙方簽訂示範文本的《上海市房地產買賣合同》對部分合同條款如過戶時間、交付時間作出了不同於此前合同的約定，應視為雙方對已成立合同關系內容的部分變更，原被告就合同履行的細節應該按照雙方最後簽訂的《上海市房地產買賣合同》(第二版)進行。

被告認為雙方之間的合同無法履行的原因在於原告限購，對此，本院認為，通過原被告在履行合同過程中的種種表現來看，原告已經充分注意到自己作為非本市戶籍人員在本市購買商品房要需符合相關的政策要求，而原告的社保記錄從雙方約定的簽訂網簽版合同、過戶時間來看也符合通常意義上的理解，但由於交易中心對政策做了釋明之後原告和被告重新簽訂了一份網簽版本的買賣合同，對過戶時間做了變更，對此被告也是予以配合並未提出異議，而且就第二版合同約定的時間上看也不存在故意規避限購政策的意思表示。

律師說法：因限購令致使房屋無法過戶，可以解除合同嗎

因限購令引發糾紛，是我們在房屋交易中現在經常會遇到的問題。遇到限購令糾紛我們該如何解決。對此，律師表示：住房限購政策在性質上具有公共政策的性質，確實會對房屋買賣合同能否繼續履行造成重大影響。對於合同訂立後由於住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人;當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，法院一般不予支持;經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。

而上述案例中為什麼法院會判決合同繼續履行呢?這主要是因為是根據原告提供的社保記錄，截止到約定的過戶時間，原告已經具備了購房資格，不存在故意規避限購政策的意思表示。因此，法院判決合同繼續履行。

⑨ 頂名買房房產糾紛案例有哪些

借名買房律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量的房產糾紛案件，如借名買房案件、房屋買賣案件等房產糾紛案件，靳律師在天通苑、回龍觀等地區辦理了大量的借名買房案件，積累了很多實戰經驗，現靳律師將這些經驗總結為借名買房案例，以期幫助更多當事人，為大家講解相關法律知識。本文是靳雙權律師曾辦理過的一件借名買房案件，現將此案件改編成為借名買房案例，望讀者耐心閱讀。

案件介紹：
張軍和陳賢系夫妻關系，朱俊和張軍系表兄妹關系。2007年9月30日，朱俊和北京某房地產公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定朱俊億貸款方式購買位於北京市昌平區的訴爭房屋，合同價款為33萬元。2007年12月11日，經雙方結算，確認購房款為33.1萬元。同日，開發商交付房屋後，張軍和陳賢對房屋進行了裝修，並在該房屋內居住。2008年9月18日，北京市城建委頒發了該房屋的所有權證書，房屋所有權登記人為朱俊，房屋性質為經適房。
2014年4月18日，張軍、陳賢曾經以房屋買賣合同糾紛為由將朱俊起訴至法院，在該案件審理過程中，張軍和陳賢稱曾在2007年8月15日和朱俊達成了口頭協議，約定朱俊將上述房屋出賣給張軍、陳賢，價款為38萬元，並約定待房屋滿五年後辦理過戶手續；朱俊則對兩人陳述不予認可，主張雙方之間系房屋租賃關系，她之所以將購房相關文件交給張軍、陳賢持有，是為了辦理房屋入住，張軍、陳賢償還的銀行按揭貸款系用於折抵房屋租金。