A. 合作建房糾紛要點是什麼
一、關於合建契約的法律性質
合建契約是指當事人之問關於一方提供土地使用權，由另一方出資建設，並按照一定比例分配完成後的房屋與基地使用權的協議。這種合同關系既可以發生在公民個人之間、公民與法人之間，也可以發生在建設單位與房地產開發公司之間。為此，有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態：一是土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。二是以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成後，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一並轉讓給開發商。三是以開發商的名義進行建設，房屋建成後，開發商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所佔用土地使用權轉讓給開發商。四是雙方共同組成一個新的房地產開發公司，並以該公司的名義進行開發建設，等所建房屋售出後依約分配所得收人②。按照其中第四種方式合作建築的房屋屬於項目公司所有，對此沒有產權糾紛。只是股東間利益分配的糾紛。由公司法進行調整，本文只討論前三種合作建房形式。
現在可以肯定的是。合建契約是一種諾成性的、雙務、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方須完成建築，雙方均負有義務，且互為對價。但它究竟屬於哪一類有名合同，在理論上是有爭議的我國台灣學者有四種觀點：一是承攬契約。將基地權利人分得的部分房屋視為建築商承攬的定作物；把建築商取得的部分基地權利看做基地權利人給付的報酬。二是互易契約。將合建契約當做部分基地權利與部分房屋所有權的交換。三是合夥契約。基地權利人以土地為出資，建築商以資金與勞務為出資，共同建築房屋，並分享權益四是買賣與承攬並存的混合契約。建築商為土地權利人完成一定工作，土地權利人以轉讓建築商取得的部分房屋所佔用的基地權利作為報酬，而建築商又以此項報酬抵充買受其房屋佔用基地的款項
對於合建契約的性質不可一概而論，應該具體問題具體分析。在前述我國實踐中常見的四種合作建房形式中，第一種是土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。土地使用權人與房地產開發商共同出資、共同經營、共享利益，在預售房地產權利轉移之前，依合夥的規定合建房屋由雙方共有。當只有房地產開發商一方出面經營而土地使用權人僅提供地皮並不參與實際建設時，也不能解釋為「名為合夥實為借貸」，因為出面經營者為實際出資人，只能按照合夥契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成後，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一並轉讓給開發商。這時可以將土地使用權人看做定作人，把房地產開發商當做承攬人，將開發商根據合建契約取得的房地產權益看做是承攬報酬，故可以看做是承攬。第三種合作建房形式是以開發商的名義進行建設，房屋建成後，開發商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所佔用土地使用權轉讓給開發商，這時可以認為是土地使用權人將其部分土地使用權與開發商的部分房屋所有權進行交換。故可以看做是互易。盡管建築行為是一種提供勞務的行為。但畢竟也是一種可以用金錢評價的商品，自然可以成為互易的客體。混合契約說是對承攬說的進一步解釋，但既然已經認定是承攬關系，而且將承攬的部分建築物作為報酬，那麼就再沒有必要解釋為買賣契約。
筆者認為問題的關鍵是，實際出資者能否取得其所建房屋的所有權？我國《城市房地產管理法》第六十條第二款規定：「在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。」這是為了貫徹房與地的權利主體一致原則。根據我國建設部2001年發布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條第一款的規定，「新建的房屋，申請人應當在房屋竣工後的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，並應提交用地證明文件或者土地使用權證。建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。」我們知道，不動產物權變動的生效要件是辦理不動產登記，根據上述規定，取得房屋所有權須持有多種證件，但並沒有申請人必須是這些證件惟一權利人的強制性規定。我國《城市房屋權屬登記管理辦法A第三條第三款規定：「本辦法所稱房屋權利申請人，是指已獲得了房屋並提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。」其中「已獲得了房屋」一語甚為不詳，若解為房屋的佔有人，則須具有本權才能成為受法律保護的佔有權。這種本權。在合作建房中，除土地使用權外，還可以是根據合建契約而取得之債權。於是，並非只有土地使用權人才能取得合建房屋的所有權。
B. 合夥建房,產權糾紛該怎麼解決
一、適用的法律法規及司法解釋
目前處理合作建房合同糾紛案件所依據的法律、法規及相關司法解釋有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》、最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權糾紛案件適用法律問題的解釋》。
二、合作建房(開發)合同的幾種形式及效力認定
合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金作為共同投資，共用利潤，共擔風險合作開發房地產為基本內容的協定。合作開發房地產合同，要求合同一方當事人具備房地產開發經營資質，如雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產開發經營資質或者依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應認定合同有效。土地使用權性質與合作方式不同，合同性質及效力也不一樣：
1、 利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權的一方取得了建房所需的"兩證一書"（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、居民（個人）興建住宅用地批准通知書），但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應認定無效。
2、 未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應當認定合同無效；但起訴前已經辦理了批准手續的，應認定合同有效。
3、 合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權的一方當事人不參與經營活動，不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定雙方所簽合作合同為土地使用權轉讓合同。
4、 合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋、只收取固定數額貨幣或者只使用房屋的，應認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。
三、合作建房合同糾紛的處理
1、 當事人請求分配需經有批准權的人民政府主管部門批准而未經批准、未取得建設工程規劃許可證或擅自變更建設工程規劃的房地產專案利益的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。
2、 利用宅基地合作建房合同被確認無效後，房屋歸宅基地"兩證一書"的申辦人所有；同時，由宅基地"兩證一書"申辦人將投資款及利息返還出資人。
3、 超出規劃建築面積的房產，補辦批准手續後合作雙方對該部分房產的分配協商不成的，一方當事人請求按合作合同約定的利潤分配比例分割的，應予支持；對該部分房產增加的投資額的承擔比例，協商不成的，應按約定的投資比例或利潤分配比例承擔。
4、 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有關行政管理部門認定為違法建築並責令拆除的，合同當事人對損失的承擔比例協商不成的，應按雙方過錯大小、投資比例或利潤分配比例確定。
5、 合作建房合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，一方當事人未按合同約定的比例出資，請求按合同約定的比例分配利潤的，不予支持，雙方利潤按實際投資比例分配。