學區房糾紛案例

❶ 二手房買賣糾紛頻現 購房者如何才能不糟心

對於在京打拚的大部分人而言，能購買一套屬於自己的房屋本應是一件開心的事情，然而，隨著越來越多糾紛的發生，很多人沒有感受到購房帶來的喜悅，反而因為購房使其更為糟心。近日，海淀法院總結幾個常見的糾紛案例，以期對購房者帶來一些啟示。

一、戶口問題

劉先生為了女兒能上中關村某重點中學，購買了蔣先生位於該學區內的一套80平米的房屋，價款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應於房屋過戶後30日內將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價款萬分之五的違約金。後劉先生支付完所有購房款，並將房屋過戶至自己名下，但蔣先生並未按期將房屋內戶口遷出，而劉先生亦因戶口遲遲未遷入該房屋內耽誤了女兒上該重點中學的時間，多次溝通無果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，並要求其按日支付總房款萬分之五的違約金。蔣先生辯稱，自己已經積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院經審理後認為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應支付違約金，鑒於雙方對於違約金標准明顯過高，且蔣先生請求法院酌減，法院最終根據案件具體情況依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

【法官提示】：

依據《合同法》第114條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。北京市實行學區房政策以來，許多家長為了讓孩子能上有名氣的學校，不惜花費巨資購買學區房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內，影響買房人的戶口遷入以及實際使用。部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責任；部分人在合同中約定了限期遷出戶口，亦約定了逾期遷出的違約責任，對於前者而言，因違約責任不明，往往很難得到法院的支持；對於後者，雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時候，對違約金的數額亦會根據具體情況判定，無論何種形式，買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而非法院，法院亦無權判令強行將戶口遷出，由此，購房者的問題很難得到解決。而購房者往往已經支付完畢房款，甚至已經辦理完房屋過戶手續，該類糾紛愈發增多。在此情況下，法官建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部或者購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內現有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一，以對是否購房作出理智的判斷。

二、房款問題

小劉在京打拚多年，終於攢夠了買房的錢，2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元價格購買馬女士的房屋。後小劉支付了馬女士50萬元預付款，並將剩餘房款分兩次匯款到了一個名為張甲的賬戶，不料，小劉匯完款項後，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩餘的房款是按照馬女士的要求匯到張甲的賬戶的，對此，馬女士予以否認，小劉未提交相關證據證明馬女士指示其將相關錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號亦非張甲。現該案正在進一步的審理中。

【法官提示】：

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己提出的主張應當及時提供證據。《人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。在市場交易中，許多購房者因為是沒有經驗，抑或是粗心大意，抑或是出於對對方的信任，抑或是法律知識的欠缺，沒有養成將重要事項簽訂書面協議進行確認並保留證據的習慣，往往聽信口頭約定，一旦對方反悔，如果提供不出確鑿的證據，便會帶來莫大的損失。尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應對關健事項用書面合同形式明確約定，並由雙方簽字蓋章確認，對於合同履行中有變更事項，亦應當簽訂補充協議予以明確，類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣人委託他人收款的書面、錄音錄像、簡訊、電子郵件等相關證據。

三、交房問題

2013年8月，張先生購買了陳先生位於知春路的一套房屋，後張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過戶手續。正當張先生喜滋滋的准備入住新房屋時，卻發現該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿，張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。現該案正在進一步的審理中。

【法官提示】：

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。《民通意見》第119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主急需有效。上述即買賣不破租賃原則，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生影響，買受人不能以其已經成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。在二手房買賣中，買房人應對房屋實際使用狀況進行全面的了解，及時現場勘查；同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。

四、「凶宅」問題

張女士訴稱，2013年3月初，在某中介公司的居間服務下，張女士花費300萬元購買劉女士所有的位於本市海淀區四季青的房屋，簽訂合同中，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒有人居住，更沒有出過事。後張女士全家入住該房屋，不料入住後張女士每夜噩夢連連，在偶然和一位鄰居聊天的過程中，張女士得知劉女士的丈夫曾在該房屋內上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，並要求劉女士對裝修進行補償。

法院經審理後認為，房屋買賣的雙方應遵守誠實信用原則，賣房人應如實披露房屋的實際情況。雖然房屋內發生非正常死亡時間客觀上未就房屋的實際使用價值產生影響，但該情況會影響購房者的心理感受包括恐懼、忌諱等，從而造成房屋交易價值降低，構成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。劉女士故意隱瞞房屋內曾發生過兇案的行為，違背了誠實信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當事人的真實意思表示，構成欺詐，法院判決支持了張女士的訴訟請求。

【法官提示】：

《合同法》第五十四條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。在實際交易中，大部分的房屋買賣雙方並不認識，部分不誠信的賣房者規避房屋曾發生的問題，對於買房者而言處於信息不對等的狀態，在此情況下，一方面，買房人可以在買賣合同中約定補充條款，就「凶宅」問題約定違約責任；另一方面，簽訂合同之前，應多方面通過居委會、派出所、周圍鄰居、社區論壇等了解房屋情況，以免誤買「凶宅」。

（以上回答發布於2015-08-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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❷ 定金可以退嗎 買二手房交定金注意風險

有一位購房者相中了一套二手房，直接跟房東聯系，交了一萬元定金，簽了定金協議，之後找房東過戶，房東一直稱很忙不給辦。他的疑問來了：如果這樣拖延下去，導致他到協議規定期限未付完餘款，房子沒過戶，這房他還能買么？買不了定金能退么？

專家建議，房產交易中如果業主違約定金必須雙倍返還。這位購房者現在只有和業主協商把收全款的日子往後延，如果業主不同意的話他只能以業主惡意拖延騙取定金的理由要求解約定退還定金。

專家並提醒，當協議中標明的是「訂金」時，購房者可要回；如標明的是「定金」而您又未在認購書中規定的期限內進行進一步協商，從理論上講，要回定金就比較困難了。

所以，對於購房者來說，為了避免喪失認購金或定金，千萬不要急於在簽訂認購書時馬上交錢，而是要考慮清楚後再說。一旦決定交錢認購，不妨在認購書中書面約定，如果購房者決定放棄認購的房屋，房主應當將定金或認購金退還。

以下是購買二手房交定金前需要注意的事項：

1、核實房本

你首先要弄清楚房屋所有權是否真實、完整、可靠。房屋所有權人是否與他人擁有「共有權」關系？房屋有無其他債權、債務糾紛？但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的「房屋所有權證」。其次要弄清楚所購「二手房」的准確面積（統稱建築面積）。要核實「房屋所有權證」標明的面積數與實際面積是否一致？還要考究地段、環境、價位和房屋結構、格局、採光條件以及物業管理等相關的具體規定。最後要弄清楚辦理購買「二手房」規定程序。購買「二手房」切勿輕信賣方所謂的「承諾」。購買「二手房」，必須由買賣雙方簽定《房屋買賣合同》，並到房屋所在市、縣房地產交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規定的稅費等手續。

2、確認房主：核實真實身份

首先要確定房產證上的名字是房主本人，簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性和其與業主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規避資金風險。房產交易屬於大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委託資信好、品牌響、專業強的經紀公司承擔擔保責任，由其在中間驗證雙方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對雙方行為進行制約。

3、 小心中介吃差價

如果您是通過中介公司買的房子，那就要小心了，現在的中介公司很少有不吃差價的，所以您一定要找企業比較大，信譽教好，品牌公司去買，而且一定要要求見房主本人，與房主當面把價錢談清楚，如果中介說房主忙啊，過不來，或者是讓他兒子、妹妹、姐姐或者別的親屬代替房主本人來跟你談，你一定不要相信他們的話，他們找的那些人，都是托，根本就不是房主的親戚，還得以房本上的業主為主。如果他們一再推辭的話，那肯定是有鬼了，中間一定有差價，您一定要堅持見到房主本人再交定金，而且一定要求簽三方合同（房主、你、中介），不要只跟中介簽單方合同，一定要簽三方。中介公司的人都特別會說，不要一時聽信了中介的好話，被他們繞進去了。

以下就在北京發生的一些二手房糾紛案例，提醒購房者警惕「雷區」。

交定金先明晰產權

「80後」租房一族小王決定出手了，鎖定了北京的二手房。但他剛剛看上海淀區的一套二手房，業主就提價了。小王又看上了豐台區的一套二手房，因擔心業主提價，他急著付了定金。後來，中介門店經紀人告知小王，該房屋還有銀行抵押，小王十分後悔。

「買房人購買二手房不能盲目的支付定金，一定要先明晰房屋產權。」北京市隆安律師事務所合夥人鄭磊律師說，買房人可以要求中介經紀人對房屋產權進行核查，如發現房屋存在債務糾紛、抵押貸款等產權不清的情況，就不要向賣房人支付定金，以免造成不必要的損失。

簽定金協議寫清細節

為了孩子上學，老李把小房子賣了，准備換個學區房。老李看中了西城區的一套學區房，就通過中介門店與業主簽訂了定金協議。但他不知道在定金協議里是否需要把學區房寫進去。

鄭磊律師表示，「買房人在交付定金之前，要與賣房人簽訂定金協議，落實有關交易的細節。比如在定金協議中寫明房屋地理位置、房屋交易價格、車位號、車位價格等具體內容。」

對於購買學區房的買房人，鄭磊律師建議說，要注意在定金協議里寫明房子屬不屬於學區、學區名額有沒有使用過等情況，防止買了房卻上不了學。

「20%」是定金上限

小孫選定了石景山區的一套二手房，總價300萬元。小孫與賣房人商議支付定金的數額犯了難，因為對方索要70萬元，她手裡沒有那麼多現金。

「定金的數額由雙方當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。買房人交付大額定金，可以選擇資金監管。在這起交易中，小孫只需要向賣房人支付定金60萬元。」鄭磊律師說。

對於定金的法律效力，鄭磊律師解釋說，定金協議對於買賣雙方產生約束力，雙方當事人必須按照約定履行義務，否則要承擔一定的法律後果。如果買房人不按協議約定完成二手房交易，賣房人可以不再退還定金；如果賣房人不按協議約定完成二手房交易，買房人可以要求賣房人雙倍返還定金。

（以上回答發布於2016-03-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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❸ 父母去世後房產都歸子女大錯特錯！

很多朋友都認為：身為獨生子女的70，80，90後，如果有一天父母不在了，那麼父母名下的房產就肯定是自己的。這么簡單的問題還用討論嗎？我是父母唯一的孩子，父母過世之後的所有財產，當然由我來繼承咯！

燃鵝，事實真的是這樣嗎？

來看看下面這個最近刷爆朋友圈的案例吧：

父母去世，留下一套學區房後……

小麗是獨生女兒，父親十年前去世，母親今年剛過世。父母親生前在杭州留下一套127平米的房子，價值約300萬元。房產原先登記在父親名下。父親去世時小麗還未成家，因此沒去辦理手續。現在母親已經去世，小麗也已成家，女兒兩周歲，再過一年就上幼兒園了。因為父母留下的房子是學區房，小麗就想把房屋過戶到自己名下，然後把戶口遷進去。

房管局拒絕辦理

小麗拿著房產證和父母的死亡證明到了房管局，要求過戶。房管局卻說，僅憑這些東西沒法給小麗辦過戶手續。小麗要麼提供公證處出具的繼承公證書，要麼拿法院的判決書去，他們才給辦。小麗沒辦法，誰願意沒事打官司啊，就馬上去了公證處。

公證處碰壁

「公證處的人說讓我把我爸媽的親戚全部找到，帶到公證處去才給辦公證。可我爸媽的親戚全國各地都有，有的都出國了，我到哪去找他們？」小麗要哭出來了。

這是非常典型的一個案例——沒有狗血劇情，沒有復雜糾紛，但作為獨生女的小麗，卻無法順利獲取父母去世後留下的房產。

這是為什麼呢？聽聽律師怎麼說！

即使小麗費盡周折找到她遍布全國甚至在國外的七大姑八大姨，眾堂表親兄弟姐妹，她也不一定能達到將房子過戶到她名下的目的！

律師詳細詢問了小麗父母雙方家庭的情況，最後得出的結論是，小麗父母留下的這套房子

按法定繼承的分配結果是：

沒錯！！

房子被分的支離破碎，傳說中的七大姑八大姨的也來分房子！

接著往下看她和律師的對話。

律師：小麗你是獨生女？

小麗：是的，我爸媽就我一個女兒。（核心家庭關系很簡單）

律師：你父母哪一年結婚的？

小麗：好像是1983年。

律師：房子是什麼時候買的？

小麗：2003年。

律師：房產登記是什麼時間？

小麗：2004年11月。

律師：房產登記在誰的名下？

小麗：我爸爸一個人名下。

律師：你爸爸什麼時候過世的？

小麗：是十年前過世的，應該是2006年年底吧。

律師：你爸和你媽過世時有沒有留下遺囑？

小麗：我爸沒有，我媽生前跟我口頭說過，她走後這套房子歸我。（口說無憑啊，等於沒有）

律師：你爸爸過世時你爸爸的父母是否還健在？（這個問題是關鍵，如果已經過世，事情就好辦多了）

小麗：我爸爸過世時我爺爺已經去世，我奶奶還在，我奶奶是我爸爸過世後不到一年過世的。

完了！事情來了！

律師：那你爸爸有兄弟姐妹幾個？

小麗：我爸爸有四個兄弟姐妹。（咱父母輩的兄弟姐妹四個不算多！）

律師：那你把你爸爸的兄弟姐妹的家庭情況，包括在不在世、婚姻情況、子女情況跟我一個一個說一下。

小麗：我爸爸在家排行老三，大伯在我爸過世時已經過世，我大嬸還在。大伯大嬸有三個孩子，兩個在上海，一個出國了。二伯還在，不過五年前離婚了。二伯二嬸有兩個孩子，一個在杭州，一個在北京。我小姑姑和小姑父在黑龍江，有一個女兒。我爸爸和爺爺奶奶過世後，就沒怎麼走動，姑姑姑父家的具體情況我不太清楚。

律師：你媽媽在你爸爸過世後沒再成家吧？

小麗：沒有沒有，我媽一直跟我過。

律師：你媽過世時，你外公外婆是否還健在？

小麗：都過世了。

律師：這套房子，要由你一個人繼承，除非其它有繼承權的人到公證處或者法院明確表示放棄。

律師分析

1、這套房子是你父母的婚內共同財產，你父親去世，這套房產的1/2屬於你母親，1/2屬於你父親的遺產。

2、你父親死亡時，有三個繼承人，那就是你母親、你、還有你奶奶。如果沒有特殊情況，那麼三人平分1/2。因此你母親在原有1/2的基礎上再獲得1/6，合計2/3，你分得1/6，你奶奶分得1/6。

3、你奶奶過世後，屬於你奶奶的?本該由你爸四兄弟姐妹轉繼承，一人1/24，但這時你大伯和你爸先於奶奶過世了。根據法律規定，由你大伯和你爸的晚輩直系血親代位繼承，也就是你大伯的1/24由你大伯的三個孩子繼承各1/72，你爸的1/24由你繼承。加上前面的1/6，你現在有5/24。

4、你二伯的1/24，根據法律的規定，婚內繼承的遺產除非遺囑指定歸個人，否則就是夫妻共同財產。從理論上講，你二伯離婚後，這1/24應該分成兩半，你二伯1/48，你二嬸1/48。

5、你小姑姑和小姑父沒離婚，因此共同擁有1/24。

6、現在你母親過世，你母親只有你一個繼承人，因此你母親的財產全部由你繼承。所以你最終的財產繼承份額是5/24+2/3 =7/8。

小麗聽完趙律師的分析，直接哭不出來了！

律師建議：年邁父母生前能立下遺囑

小麗這樣的家庭結構，不就是我們大部分人的家庭結構嗎？小麗父母的做法，不就是我們或者我們父母現在通行的做法嗎？

律師表示這只是給小麗算理論上的房產繼承份額而已，具體要怎麼把這套房子分配下去，那就更復雜啦。

（以上回答發布於2017-04-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 遇到房屋買賣糾紛，想找律師咨詢一下

房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，如果和你正在經歷的糾紛相似，希望可以幫助到你，本案件是一起騰退房屋的案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。 （為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名） 一、原被告訴求 原告訴稱：2015年10月21日，原告與被告簽署了《存量房屋買賣合同》，同日，原告與被告北京林家房地產公司簽署了《補充協議》。約定：被告所售房屋坐落於某區627號號，房屋成交價格為一千萬元，原告當天向被告支付購房定金人民幣一百萬元， 2015年11月17日支付購房款四百萬元，2015年12月21日過戶，並且支付購房款五百萬元；被告應當在過戶當天將房屋交付給原告。買賣合同及補充協議簽署後，原告依約當天向被告支付了定金一百萬元及中介服務費。付款後中介機構北京林家房地產公司安排原被告雙方辦理網簽手續，原告立即按要求准備齊相關資料，被告卻一再拖延，使無法辦理網簽手續。由於被告原因，原告提出辦理網簽的同時當面交易，網簽時原告可立即支付購房款四百萬元，但被告仍拒不網簽。被告已構成違約，現為維護個人合法權益，原告特訴至法院，要求判決被告繼續履行房屋買賣合同，協助原告辦理房屋網簽手續及過戶手續，交付房屋。 被告辯稱：同意繼續履行合同，同意為原告辦理房屋產權手續、交付房屋，但是原告要求被告不按照真實的房屋買賣合同的價格一千萬元進行網簽，而是要按照四百五十萬元進行網簽，被告不同意，被告要求按照真實的房屋交易價格進行網簽。原告為了避稅，在讓被告簽訂陰陽合同，被告認為要承擔法律風險。不同意違反法律規定去簽訂網簽合同。 二、審理查明 2015年10月21日，原告與被告經北京林家房地產公司中介簽署了《存量房屋買賣合同》，約定：被告所售房屋坐落於某區627號，房屋成交價格為一千萬元，原告於簽訂合同當天向被告支付購房定金人民幣一百萬元，原告於2015年11月17日向被告支付購房款四百萬元，原告於2015年12月21日過戶當天支付購房款五百萬元；自本合同簽訂之日起九十日內甲乙雙方向房屋登記部門辦理該房屋的權屬轉移手續；被告應當在過戶當天將房屋交付給原告。買賣合同約定房屋成交價格為一千萬元，房屋凈價四百五十萬元，其他費用共計人民幣五百五十萬元，買賣雙方一致同意按照房屋凈價交易。 房屋買賣合同及補充協議簽署後，原告依約於簽訂合同當天即2015年10月21日向被告支付了定金一百萬元。付款後中介機構北京林家房地產公司安排雙方辦網簽，原告准備齊相關資料，被告因中介公司提供的網簽合同上載明的房屋價款為四百五十萬元，不同意按照該價款簽訂網簽合同，原告亦未向被告支付購房款。訴訟中，原告於2015年12月16日向被告匯款四百萬元購房款。 三、判決如下： 1、原告李琳琳與被告胡麗靜繼續履行《北京市存量房屋買賣合同》。 2、原告李琳琳給付被告胡麗靜剩餘購房款五百五十萬元。 3、被告胡麗靜於按照一千萬元的房價款配合原告李琳琳辦理過戶手續。 4、駁回原告李琳琳其他訴訟請求。 四、資深房產律師靳雙權點評 資深房產律師靳雙權認為，原告與被告之間依法簽署的房價為一千萬元的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效。但雙方之間簽署的房屋凈價款為四百五十萬元的補充協議，是雙方為了避稅而簽訂的，該協議約定的房屋價款並非雙方當事人真實意思表示。現被告表示同意履行房屋買賣合同，拒絕按照四百五十萬元的房價進行網簽，只同意按照一千萬元的價格辦理網簽、過戶手續，於法有據。

❺ 新買的"臨時學區房"以後能"轉正"嗎

「梁半湖」：我們三口之家，孩子6歲上學在即，所以買房子首要考慮學區房，經過一段時期的看房，終下定決心在市區里購置了一份基本屬於高端的小區。但入住後，本來承諾的學區不讓去，想知道，開發商承諾的學區房無法兌現怎麼解決，可以退房嗎？

答：先來說下退房條件吧，再看看你的問題能否對號入座。收樓過程中，如果遇到質量小問題，可以讓開發商及時補修，但如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。

1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。

2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

4.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預售許可證的除外）。

5.開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。

6.不能或不能按期辦理產權過戶的。

7.購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的。

8.合同中約定的其它退房條件出現時。

根據上述條件，從法律角度講，學區規劃與實際承諾不符應該屬於第三條或者第八條，如果開發商不能滿足協商退房那完全可以向法院提起公訴，但要確定一點，是否真的屬於開發商臨時變更了規劃，或者是開發商假承諾，政策上一直就沒滿足過這樣的學區劃分，屬於欺詐行為的炒作價值點，這兩點勝訴基本是板上釘釘。但如果是因為學區在交房之後產生變動就另當別論。畢竟學區是要根據城市規劃以及資源優化而來，本身就不穩定。

讀者吳先生：我和妻子來連打工兩年，現在還沒買房子，今年想接孩子來大連上學，想知道，我們可以在所租房屋附近的學校上學嗎？

答：按規定，我市小學實行就近入學政策。教育部門安排學生就近入學的主要依據是學生家長的戶口簿、房產證，學校根據上述「兩證」並核實學生實際居住地後，接收由縣級教育行政部門統一劃定的本學區學生入學就讀。對於無房產證租賃房屋者，依據房管部門開具的學生家長房屋登記信息查詢結果及《房屋租賃備案表》，到縣級教育行政部門指定的學校就讀。

有下述情況之一的，由居住地縣級教育行政部門根據學校實際情況，本著公開、公正和有利就近入學的原則進行統一調配：

1.無房產證在其老人、親屬或租借他人房屋居住的;

2.與其他人（包括老人）共有房產證的;

3.集體戶口無固定住房的;

4.在公建房居住的;

5.因房屋動遷造成戶口簿和房產證不一致的（須出具房管部門開具的有關證明、實際居住地的房屋居住證明和戶籍管理部門的證明）。

據此規定吳先生的孩子可以在教育部門的統一調配下就近入學。

友「畫甲肖張」：本人三口之家，孩子已經5歲了，買房首先看學區，小學對以後的學習方法和態度的養成很重要，經過一段時間的看房經歷，結合自身現狀，感覺某個樓盤很適合。不過他家的學區是臨時性的，說政策在路上，就是孩子上學暫時在這個學校，等政策辦好後就貨真價實的這個學區了。想了解，臨時學區什麼意思，是借讀的嗎？

答：根據網友「畫甲肖張」的敘述，首先要確定這個項目的對口學校是哪兒，不能聽信開發商一面之詞。確定信息方法可以到教育局網站或者政府咨詢處查詢，那裡會有及時的學區規劃信息。所謂臨時學區，其實更多是用在本身學區在建中，孩子暫時落在此學區，建好了還要回去。這個當然不算是借讀。借讀的定義：（1）學生的學籍在甲校而在乙校就讀，則為借讀（2） 學生的戶籍在甲地而在乙地就讀，則為借讀

讀者王女士：我和老公名下各有一套住房，一套學區好些，一套一般。但學區一般那套房子大，我們平常也都住在那；學區好的那套面積稍小，現在正對外出租。想知道，是不是只要我們把出租的房子收回，孩子就可去好學區上學了？

答：您的孩子不能去您所謂的好學區上學，除非你們全家去面積小的那套房子里住。因為，市內五區有兩套或兩套以上住房者，在實際居住地學區入學，初中學區以小學畢業年級學區認定時為准。

「大秦逐鹿」：雖然老婆剛懷有4月身孕，但我們已經開始著手購買學區房了。看好一個剛交房不久的小區，但小區的對口學校是開發商自己蓋的。想了解，這樣的學校相關手續齊全嗎，以後對口的中學是就近原則嗎？

答：首先開發商自建學校肯定是得到政府支持，所以相關手續以及學籍落戶等問題不必擔心。而且這樣的學校軟硬體都相對水平不低，對口初中也基本是就近原則。但具體情況還是建議上教育局官網查詢，那裡有你想要了解的對口學校信息，而且每年6-7月份還會更新新的學區劃分。

相關知識課堂就近入學的「兩證」規定如何理解?

解釋：小學、初中實行免試就近入學。教育部門安排學生就近入學的主要依據是學生家長的戶口簿、房產證，學校根據上述「兩證」並核實學生實際居住地後，接收由縣級教育行政部門統一劃定的本學區學生入學就讀。對於無房產證租賃房屋者，依據房管部門開具的學生家長房屋登記信息查詢結果及《房屋租賃備案表》，到縣級教育行政部門指定的學校就讀。

有房無房入學時都需要啥手續?

解釋：本市戶籍適齡兒童入小學報名時，須憑學生家長的身份證、戶口簿、房產證、學生預防接種證等證件原件以及戶口簿學生一頁的復印件辦理入學。因貸款購房暫無房產證的，須提供學生家長購房合同、商品房交款專用收據、貸款保險單、完稅證等原件並依據房管部門開具的學生家長房屋登記信息查詢結果,在實際入住後辦理入學。

無房產證租賃房屋者，須提供房管部門開具的學生家長房屋登記信息查詢結果和《房屋租賃備案表》。非本市戶籍適齡兒童入小學報名時，還須提供有效的《大連市居住證》、在連就業證明等家長在本市工作或生活的相關證明材料原件。

購買「小產權房」風險太大

不受任何法律保護

【案例】林女士近看中了一處在城郊農村宅基地上蓋的房屋，想簽買賣合同。她認為隨著城市郊區拆遷、城中村改造等大規模的進行，農民宅基地上的房屋價值迅猛上漲，未來還有可能升值，但林女士也擔心會出現糾紛問題。林女士想了解，農民宅基地上房屋買賣合同是否有效？

【律師解析】遼寧省高級人民法院的意見為，分為三種情況：1、當事人之間一並轉讓農村宅基地使用權及地上住宅房屋所有權的房屋買賣合同，買賣雙方為同一農村集體經濟組織成員的，可以認定合同有效。2、買賣雙方為不同農村集體經濟組織成員的，經房屋所在地農村集體經濟組織同意，也可以認定合同有效。3、城鎮居民買受農村宅基地使用權及地上住宅房屋的，原則上應認定合同無效。處理此類案件，應當本著尊重歷史、照顧現實的原則，綜合平衡買賣雙方的利益關系。

【案例】李先生是外地人，他聽朋友介紹，想在大連農村買房，由村委員會出一個他們蓋章的「房屋所有權證」，村裡跟他說：「這個『產權證』也受國家法律保護，況且村裡蓋了幾百套，還能不合法？」李先生想問這到底合不合法？

（以上回答發布於2017-08-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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❻ 「學區房」內容能寫入商品房買賣合同內容嗎

隨著房地產政策、教育政策的不斷變化，學區房買賣所涉及的法律問題愈加復雜多樣。比如開發商利用學區房作虛假宣傳；學區房房屋學籍被佔用；購房後出賣人遲遲不遷出戶口，使得入學路愈加坎坷等。

【案例】

中糧萬科公司系北京市房山區長陽鎮半島項目的建設單位，公司在其銷售中宣稱「百萬米教育大盤，成就無限未來」，「買長陽半島，上北京四中」。張先生購 買了中糧萬科公司開發的長陽半島的房屋。後來，業主得知，就讀北京四中房山分校，超過六年不再享有就讀的條件，廣大業主開始了大規模的維權活動。

2011年12月12日中糧萬科公司稱，北京四中房山分校「一房一名額」，不存在「六年有效期」的限制，但具體的入學要求以屆時相關教育部門、學校的 制度、通知為准。經過一系列的維權活動，長陽半島廣大業主就讀北京四中房山分校的問題，始終處於不確定狀態，還要取決於其他條件，不僅沒有結果反而出現了 倒退。

業主張先生把中糧萬科公司起訴到法院，要求：依法確認中糧萬科公司關於長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區初中的允諾（一房一名額），對中糧萬科公司具有法律效力。

中糧萬科公司辯稱：我公司確與張先生簽訂了《北京市商品房預售合同》，我公司開發的商品房屬於學區房，我公司的業主可以行使一次按照國家九年義務教育 就讀北京四中房山校區初中的權利，具體能夠入學北京四中房山分校，取決於屆時的教育政策。我公司開發的區域名稱是半島家園祥雲灣，只是長陽半島的一部分， 我公司無權對教育問題作出安排，因此張先生要求確認關於長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區初中的允 諾具有法律約束力的請求，不應得到法院的支持。

本案的爭議焦點：商品房的銷售廣告和宣傳資料是否應該成為合同內容。

首先，關於商品房的銷售廣告和宣傳資料是否是合同內容的問題。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規 定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規則范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及 房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的應承擔違約責任。因此，該承諾應當 視為合同內容的一部分，對中糧萬科公司具有法律約束力。

其次，關於張先生所要求的配建小學問題，在宣傳廣告中及宣傳單中並未明確，因此張先生要求確認該承諾具有法律約束力的請求，不予支持。

根據相關法律規定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規的規定。因此，中糧萬科公司在銷售廣告中承諾的北京四中房山分校初中的允諾（一房一名額），對其具有法律效力。

【分析】

開發商所做的銷售廣告和宣傳材料，是不是合同內容，需要就宣傳的具體內容進行定性。要看宣傳內容對訂立合同的訂立以及房屋價格的確定是否有重大影響。本案中的宣傳內容因其內容明確且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，所以根據法律規定應為合同內容。

如果開發商最終無法保證買房人通過購房而入學，其宣傳構成虛假宣傳，違背了誠實信用原則，開發商應當承擔相應責任，對買受人予以補償。

（以上回答發布於2017-05-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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❼ 注意購學區房的N種風險

與學校有關的風險

一般公認的學區房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規劃的吸收孩子入學的學區內的房產就叫學區房。

學區房的政策風險

最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，有人總結了一句話叫「五年一大變，三年一中變，一年一小變」，意思就是學校的主管部門經常會根據不同的情況，改變年限。比如，在購房時規定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規劃地段內，准備入學時有可能被劃出地段。

學校本身發生變化的風險

學校自身的教育資源配置出現問題，導致教學質量下降，該學校片區內的房價出現明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。

確認招生范圍 注意門牌號

買學區房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加註意。現在是人為地將學區房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬於該學區，所以購買學區房一定要認真。

學區房並不是所有人認為的那樣，「就近原則」離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區並不對口，容易受開發商的誤導，最後影響了子女教育。

學區房購買的各種糾紛

以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發商承諾入住後一年，即可頒發房產證，但實際情況是頒發房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業主子女無法上學。

二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

產權糾紛

第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。

先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，在北京海淀區某著名的學區房片區內，張女士從劉先生處購買了一所房產准備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款後，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

為什麼會出現這種情況？因為大多數的學區房都屬於年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，並將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。

產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為誇大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區內最為常見。因為，有些單位的房改並不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣一個案子，在北京天壇附近的某學區房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學區內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

戶口糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。

不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，並且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。

除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。

房產中介虛假信息糾紛

這類糾紛直接與房產中介的職業素質有關系，我們遇到的大多數案子，都是中介運用自身的信息優勢忽悠買賣雙方簽協議，等發生糾紛後，自己置身事外，坐山觀虎鬥。

給大家介紹一個案例，楊女士有一居室想要出售，房產中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過朋友關系獲知楊女士的這套房產所在的小區明年就會被劃歸為學區房，到時房價一定會大漲。楊女士聽了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。後來，小王就將此房推薦給趙女士，並跟趙女士介紹說，聽房主說此房明年劃歸學區房。如果今年購買，明年一定能賺一大筆。結果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買賣合同，並支付房款。但到了第二年此房並未被劃為學區房，這時趙女士先找到楊女士討要說法，楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說，自己當時只是推斷可能會成為學區房，這本身就是一種風險。

後來，因為楊、趙沒有證據證明當時小王存在欺騙，訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國房產中介的業務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。

賣方惡意漲價糾紛

這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，並且只要違約金的數額低於房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。

一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩餘房款後，一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。

其次，還要約定如果出現一房二賣或多賣時，要支付不低於總房款20%的違約金。

最後，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。

（以上回答發布於2014-01-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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❽ 避免糾紛的發生 買二手房應注意什麼問題

對於在京打拚的大部分人而言，能購買一套屬於自己的房屋本應是一件開心的事情，然而，隨著越來越多糾紛的發生，很多人沒有感受到購房帶來的喜悅，反而因購房使其更為糟心。

戶口問題

【案例】

劉先生為了女兒能上中關村某重點中學，購買了蔣先生位於該學區內的一套80平方米的房屋，價款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應於房屋過戶後30日內將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價款萬分之五的違約金。後劉先生支付完所有購房款，並將房屋過戶至自己名下，但蔣先生並未按期將房屋內戶口遷出，而劉先生因戶口遲遲未遷入耽誤了女兒上該重點中學的時間。劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，並要求其按日支付總房款萬分之五的違約金。

蔣先生辯稱，自己已經積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院經審理後認為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應支付違約金。鑒於違約金標准明顯過高，且蔣先生請求法院酌減，法院最終根據案件具體情況依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

【分析】

依據《合同法》第114條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

北京市實行學區房政策以來，許多家長為了讓孩子能上有名氣的學校，不惜花費巨資購買學區房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內，影響買房人的戶口遷入以及實際使用。部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責任；部分人在合同中約定了限期遷出戶口，亦約定了逾期遷出的違約責任。對於前者，因違約責任不明，往往很難得到法院的支持；對於後者，雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時候，對違約金的數額亦會根據具體情況判定。無論何種形式，買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而非法院，法院亦無權判令強行將戶口遷出。

在此情況下，建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內現有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一。

匯款問題

【案例】

小劉在京打拚多年，終於攢夠了買房的錢，2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元價格購買馬女士的房屋。後小劉支付了馬女士50萬元預付款，並將剩餘房款分兩次匯款到了一個名為張甲的賬戶。不料，小劉匯完款項後，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩餘的房款是按照馬女士的要求匯到張甲的賬戶的，對此，馬女士予以否認。小劉未提交相關證據證明馬女士指示其將相關錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號亦非張甲。

【分析】

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己提出的主張應當及時提供證據。《人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

在市場交易中，許多購房者因為沒有經驗，抑或是粗心大意，抑或是出於對對方的信任，抑或是法律知識的欠缺，沒有養成將重要事項簽訂書面協議進行確認並保留證據的習慣，往往聽信口頭約定。一旦對方反悔，如果提供不出確鑿的證據，便會帶來莫大的損失。尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應對關鍵事項用書面合同形式明確約定，並由雙方簽字蓋章確認。合同履行中有變更事項，亦應當簽訂補充協議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣人委託他人收款的書面、錄音錄像、簡訊、電子郵件等相關證據。

交房問題

【案例】

2013年8月，張先生購買了陳先生的一套房屋，後張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過戶手續。正當張先生喜滋滋地准備入住新房屋時，卻發現該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿，張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。

【分析】

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。「民通意見」第119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主有效。

此案涉及買賣不破租賃原則，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生影響，買受人不能以其已經成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。在二手房買賣中，買房人應對房屋實際使用狀況進行全面的了解，及時現場勘查；同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。

（以上回答發布於2015-08-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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