上海房屋買賣糾紛案例

1. 中海地產與婁堃商品房買賣合同糾紛案

遼寧省沈陽市中級人民法院

民事判決書

(2007)沈民(2)房終字第114號

上訴人(原審被告)：遼寧中海房地產開發有限公司。住所地：沈陽市大東區中學堂路5-7號。

法定代表人：祝春梅，該公司董事長。

委託代理人：張榮文，遼寧同澤律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：婁堃，女，1958年9月26日出生，漢族，無職業。住址：沈陽市鐵西區南六東路25號213。

委託代理人：周爽，遼寧同方律師事務所律師。

上訴人遼寧中海房地產開發有限公司(以下簡稱中海公司)與被上訴人婁堃因商品房買賣合同糾紛一案，不服沈陽市鐵西區人民法院(2006)沈鐵西民二房初字第428號民事判決，於2006年11月1日向本院提起上訴，鐵西區人民法院於2007年1月9日將該案報送至本院，本院於同日受理後，依法組成由本院審判員曹桂岩擔任審判長、代理審判員才玉瑩主審、代理審判員李方晨參加評議的合議庭，於2007年1月31日開庭公開審理了本案，上訴人中海公司的委託代理人張榮文、被上訴人婁堃及委託代理人周爽均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原審法院審理查明：2004年6月20日，婁堃與中海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定婁堃購買中海公司開發建設的位於沈陽市鐵西區雲峰綜合市場2r-5號攤位，面積4平方米，房款60,000元，合同約定中海公司於2004年8月31日前依照國家和地方人民政府的有關規定，將驗收合格的商品房交付婁堃。在此之前婁堃於2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，總計婁堃共支付中海公司購房款60,000元，中海公司為婁堃出具了收款收據。2004年8月31日，中海公司按合同約定交付婁堃2r-5號攤位。

2006年7月19日，婁堃以中海公司未在訴爭攤位交付後辦理房屋所有權證為由訴至原審法院，請求法院判令：1、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》;2、判令中海公司退還已付購房款60,000元;3、判令中海公司按銀行逾期貸款利率承擔利息;4、中海公司承擔本案訴訟費用。

原審法院認為，婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》有效。中海公司應在交付婁堃購買的攤位後國家規定的時間內協助婁堃辦理土地使用權證和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明。而中海公司在婁堃訴訟之前仍未向婁堃交付辦理房屋所有權登記的所需有關證明，致使婁堃無法進行所購房屋產權登記。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定：「商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」婁堃要求解除與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》及支付利息的要求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規定，原審法院判決：1、解除婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》;2、中海公司於本判決發生法律效力後10日內給付婁堃購房款60,000元;3、中海公司於本判決發生法律效力後10日內給付婁堃購房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判決確定給付之日止，利息按照中國人民銀行規定的同期逾期貸款利率計付);四、駁回婁堃、中海公司的其他訴訟請求。案件受理費2,410元，由中海公司負擔。

（以上回答發布於2014-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 解除房屋買賣合同糾紛案例

法律分析：2015年1月11日，經過南京某房地產經紀有限公司居間，甲乙雙方簽訂一份《房地產買賣合同》，約定乙出賣其位於本市鼓樓區某小區某號某室房屋，雙方對於合同價款、支付時間等做了明確約定。合同簽訂當日，甲按照約定向乙支付了12萬元定金，交中介費45000元。合同簽訂後，乙均未按照合同約定的時間履行相應的合同義務。由於乙不能解決其房屋解押問題，甲乙及某房地產經紀有限公司三方多次協商仍不能解決。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第五百六十二條 當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第五百六十四條 法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。

3. 如何處理記周某某訴梁某某房屋買賣合同糾紛案

舒軍

案情簡介

原告：周某某，女，1956年生，漢族，住杭州市江干區。

被告：梁某某，男，1955年生，漢族，住杭州市江干區。

原告周某某與被告梁某某於1991年簽汀《契約》一份，約定將沿山村四組的私有瓦房出售給被告，出售房屋面積為三間大、三間小，出售價格為人民幣1500元，原告只出售房屋而不包括宅基地，此房屋自雙方簽字之日起，其產權歸被告所有，合同自雙方簽字之日起生效等。杭州市江干區丁橋鎮人民政府沿山村村民委員會以「監證單位」身份在該契約中加蓋印章。被告已按約支付原告人民幣15-00元，且所出售的私房由被告居住至今。

2003年初，原告以「1972年建造平房三問」，「今房屋地基礎均開裂，房頂砌體鬆散」等為由申請建房用地重建房屋。2003年4月15日，經相關部門批准，「同意使用原宅基地建住宅，建築佔地面積63平方米，三層，總建築面積189平方米」。

據此，原告以宅基地屬於農村集體所有，村民只有使用權而沒有處分權，不得擅自轉讓為由，認為原告與被告簽訂的該契約無效，訴請法院要求：一、依法判定原告與被告於1991年簽訂的《契約》無效；二、判令被告從《契約》中所涉房屋中遷出，並將房屋及其佔用范圍內的宅基地歸還給原告；三、本案訴訟費用由被告承擔。

被告辯稱，原告的訴訟請求系兩個不同的法律關系，不能在同一訴訟中合並處理，對於第二項訴訟請原告應另行起訴；且原告的第一項訴請沒有事實和法律依據，原、被告簽訂的契約系雙方真實意思表示，沒有違反相關法律規定，被告於1991年住進訟爭房屋內，且契約明確約定被告只向原告購買房屋，不包括土地使用權，該契約得到沿山村村委會的確認，購買房屋後，被告已付清購房款1500元，已居住該房屋達16年之久。現原告以土地使用權不得轉讓為由要求認定該協議無效，沒有事實依據，要求駁回原告的訴訟請求。

爭議焦點

本案爭議的焦點是原、被告雙方於1991年簽訂的《契約》是否有效。

審理判決

杭州市江干區人民法院經審理認為，宅基地使用權具有一定的身份性質，不適宜自由轉讓，即使轉讓也只能在集體經濟組織成員間進行，非農村集體經濟組織成員均不得享受農村的宅基地使用權。因此，農村村民對其在依法申請審批取得宅基地使用權的集體土地上所建造的房屋，原則上只能向本集體經濟組織以內的農業戶口居民出售。本案中，原、被告雙方雖約定買賣的僅為房屋，按照「地隨房走」的原則，住房轉讓時，與房屋不可分割的宅基地使用權實際亦一並轉讓，故雙方所作的約定違反了國家政策的限制性規定，應屬無效，造成該買賣協議無效，雙方均有過錯。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項、第二款的規定，判決如下：(1)周某某、梁某某於1991年簽訂的房屋買賣「契約」無效；(2)梁某某於本判決生效之日起六個月內，將坐落於鮑家渡自然村45號上述「契約」所涉的房屋及該房屋佔用范圍內的宅基地騰退交還周某某。

4. 陰陽合同」逃稅那些事，你可能會遇到，看看法院怎麼判

近日，利用「陰陽合同」逃稅的話題被熱議。
小編整理了部分逃稅典型案例，
這些你也可能遇得到！
裁判規則
1.為避稅另行簽訂房價較低的房屋買賣「陽合同」的，應認定該合同無效——龔福明訴上海天蓬房地產投資咨詢有限公司第八分公司等買賣合同糾紛案
案例要旨：房屋買賣中，買賣雙方在簽訂第一份合同（「陰合同」）後，辦理過戶手續時，為了減少交稅，又簽訂了一份約定房價較低的合同（「陽合同」），由於第二份合同是雙方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的，第二份房屋買賣合同約定的房價並非雙方當事人的真實意思表示，且該行為損害了國家利益，應當認定第二份合同無效。
評
案號：（2007）崇民一（民）初字第612號
來源：人民法院案例選.總第66輯（2008.4）
2.扣繳義務人不將其已扣、已收稅款足額上繳行為的立案追訴標准應低於納稅人逃稅的立案追訴標准——李某逃稅案
案例要旨：扣繳義務人從納稅人處已扣、已收稅款，但違反法定義務，不將其已扣、已收稅款足額上繳給稅務機關，其主觀惡性比納稅人更大，其立案追訴標准應該更低。

來源：人民法院報2015年12月24日第7版
3.公司為逃稅簽訂「陰陽合同」，逃避稅款數額較大構成逃稅罪的，對單位應判處罰金，對直接責任人員應追究逃稅罪的刑事責任——雲浮天成電力開發有限公司、盧某某、黃某某逃稅案
案例要旨：公司在轉讓其控股公司股權、土地等資產過程中，為逃避稅款，採取欺騙、隱瞞手段與資產受讓方簽訂「陰陽合同」，將其中的巨額資產轉讓收入不入賬，也不申報納稅，逃避企業所得稅千餘萬元，收到稅務機關處理決定後，仍未繳交稅款、罰款及滯納金的，構成逃稅罪，對單位應判處罰金，對直接責任人員，應當追究逃稅罪的刑事責任。
案號：（2017）粵5302刑初236號
來源：中國裁判文書網2017-11-28

5. 房地產買賣典型案例剖析及相關最新法規的目錄

第一部分 典型案例解析
一、房屋買賣合同糾紛案例解析[案例1—案例3]
二、房屋買賣糾紛案例解析[案例4—案例8]
三、房屋租賃糾紛案例解析[案例9—案例13]
四、貸款擔保糾紛案例解析[案例14]
五、房屋質量糾紛案例解析[案例15—案例18]
六、房屋面積糾紛案例解析[案例19—案例20]
七、合作開發糾紛案例解析[案例21—案例22]
第二部分 適用法律法規
一、綜合管理
(一) 中華人民共和國城市房地產管理法(摘錄)(1994年7月5日)
(二) 中華人民共和國合同法(摘錄)(1999年3月15日)
(三) 城市房地產開發經營管理條例(1998年7月20日)
(四) 建設項目環境保護管理條例(1998年11月29日)
(五) 房地產開發企業資質管理規定(2000年3月29日)
(六) 經濟適用住房管理辦法(2004年5月13日)
(七) 最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)1999年12月29日)
(八) 廣告管理條例施行細則(2005年1月1日)
(九) 溫家寶主持常務會議研究促進房地產業健康發展措施(簡稱「國六條」)(2006年5月7日)
二、土地管理
(一) 中華人民共和國土地管理法(1998年8月29日)
(二) 最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2005年8月1日)
三、招標投標管理
(一) 建設部關於進一步加強工程招標投標管理的規定(1998年8月6日)
(二) 建築工程設計招標投標管理辦法(2000年10月18日)
(三) 房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法(2001年6月1日)
(四) 建築工程施工發包與承包計價管理辦法(2001年11月5日)
(五) 工程建設項目貨物招標投標辦法(2005年3月1日)
四、拆遷管理
(一) 城市房屋拆遷管理條例(2001年6月13日)
(二) 建設部關於印發《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(2004年1月1日)
(三) 城市房屋拆遷工作規程(2005年10月31日)
五、合同文本
(一) 建築企業流動資金借款合同
(二) 建設工程借款合同
(三) 基本建設貸款合同(一)
(四) 基本建設貸款合同(二)
(五) 建設工程施工合同(示範文本)
(六) 國有土地使用權出讓合同示範文本(2000年10月31日)
(七) 保證擔保借款合同(參考文本)
(八) 抵押擔保借款合同(參考文本)
(九) 商品房買賣合同說明
(十) 房屋買賣合同(參考文本)
(十一) 商品房預售定金協議書示範文本
(十二) 委託購房合同(參考文本)
(十三) 北京市商品房預售合同
(十四) 北京市商品房認購書
六、施工管理
(一) 中華人民共和國建築法(1998年3月1日)
(二) 建設工程質量管理條例(2000年1月30日)
(三) 建設工程安全生產管理條例(2004年2月1日)
(四) 建設部關於印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知(1998年5月12日)
(五) 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定
(六) 房屋建築工程質量保修辦法(2000年6月30日)
(七) 房產測繪管理辦法(2001年5月1日)
(八) 建設工程質量檢測管理辦法(2005午11月1日)
(九) 建築工程安全防護、文明施工措施費用及使用管理規定(2005年9月1日)
(十) 最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2005年1月1日)
(十一) 房屋建築工程質量保修書
(十二) 建設部關於落實新建住房結構比例要求的若干意見(2006年7月6日)
七、房地產交易
(一) 城市房地產轉讓管理規定(2001年8月15日)
(二) 北京市城市房地產轉讓管理辦法(2003年9月2日)
(三) 商品房銷售管理辦法(2001年4月4日)
(四) 城市商品房預售管理辦法(2004年7月20日)280
(五) 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年6月1日)
(六) 關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知(2006年7月6日)
八、房屋權屬管理
(一) 城市房屋權屬登記管理辦法(2001年8月15日)
(二) 建設部《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(2002年5月1日)
(三) 商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(摘錄)
九、房地產金融
(一) 中華人民共和國擔保法(1995年10月1日)
(二) 城市房地產抵押管理辦法(2001年8月15日)
(三) 貸款通則(1996年6月28日)
(四) 個人住房貸款管理辦法(1998年5月9日)
(五) 最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋(2000年12月13日)
(六) 建設部關於規范房地產市場外資准人和管理的意見(2006年7月11日)
(七) 國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知(2006年5月29日)
快速鏈接
(一) 房地產企業的開發條件、經營資質及相關法律責任
1.《城市房地產開發經營管理條例》第10條—第40條
2.《房地產開發企業資質管理規定》第1條—第28條
3.《城市商品房預售管理辦法》第10條—第17條
4.《商品房銷售管理辦法》第6條—第13條
(二) 房屋買賣合同的相關問題
1.《商品房銷售管理辦法》第2條—第4條、第16條
2.《中華人民共和國合同法》第37條、第44條、第52條、第62條、第130條—第175條
3.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條、第10條
4.《城市房地產開發經營管理條例》第24條、第27條、第28條、第33條
5.《城市商品房預售管理辦法》第9條、第10條
(三) 商品房預售合同登記備案的相關問題
1.《中華人民共和國合同法》第36條、第37條、第44條
2.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第40條—第42條
3.《城市房地產開發經營管理條例》第27條
4.《城市商品房預售管理辦法》第10條、第12條、第13條
5.《最高人民法院關於適用(中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條
(四) 房屋的銷售廣告及其相關宣傳材料的說明、限制及法律責任
1.《中華人民共和國合同法》第13條—第20條
2.《商品房銷售管理辦法》第14條、第15條、第24條
3.《城市商品房預售管理辦法》第9條
(五) 房屋的認購、定購、預訂的糾紛處理及有關罰責
1.《中華人民共和國擔保法》第89條—第91條
2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第115條—第122條
(六) 因出賣人惡意違約、實施欺詐行為及與第三人惡意串通所導致的糾紛的法律責任
1.《中華人民共和國合同法》第42條、第52條、第54條、第58條、第93條、第94條、第107條、第112條、第113條、第120條—第122條
2.《中華人民共和國擔保法》第49條
3.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第6條、第18條、第38條、第39條、第42條
4.《商品房銷售管理辦法》第10條、第39條
(七) 因房屋主體質量不合格和房屋質量瑕疵所導致糾紛的處理問題
1.《城市房地產開發經營管理條例》第16條、第17條、第31條、第32條、第37條
2.《商品房銷售管理辦法》第30條—第35條
3.《建設工程質量管理條例》第39條—第41條
4.《房屋建築工程質量保修辦法》第3條、第6條—第19條
5.《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第1條—第15條
(八) 房屋面積誤差的處理問題及相關賠償
1.《商品房銷售管理辦法》第18條—第21條
2.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第34條、第35條、第46條—第49條
3.《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第10條—第12條
(九) 房屋租賃糾紛的處理
1.《中華人民共和國合同法》第212條—第236條
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》第52條—第55條
(十) 商品房買賣與擔保貸款的相關處理問題
1.《城市房地產抵押管理辦法》第3條
2.《個人住房貸款管理辦法》第2條—9條
3.《最高人民法院關於適用(中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第7條一第10條
4.《中華人民共和國擔保法》第5條

6. 房屋買賣合同糾紛案常見案例 看看都需要注意什麼

1、銀行的抵押權如沒有進行登記，抵押合同無效；如進行了登記，則銀行有優先回受償權。
2、銀行抵押權未登記答的情況下，購房人購買房屋也存在登記與否的問題，登記了，購房人獲得房屋產權，後續的抵押權無法設立；若無登記，則後續抵押有可能獲得登記並取得抵押權，購房人利益必將難以保障。銀行抵押權合法登記情況下，購房人顯然無法順利獲得房屋產權，而後續抵押權人的抵押權仍有可能成立。
3、如購房人合法取得房屋產權，另外一人是不能從原產權人手裡獲得抵押權的，除非其抵押合同未登記或購房人未取得房屋產權。

7. 因為限售導致無法過戶的案例

案例簡介：限購問題引糾紛，賣方拒絕履行合同

2016年6月11日，原、被告簽訂《房地產買賣居間協議》，2016年8月2日，原被告簽訂了《上海市房地產買賣合同》，約定被告將系爭房屋轉讓給原告，轉讓價款為310萬元，雙方於2016年9月30日之前辦理過戶手續。合同簽訂後，原告按約付清首付款93萬元，但是被告卻拒絕配合進行房屋過戶，故原告訴至本院請求判如所請。被告辯稱，不同意繼續履行，原告簽訂買賣合同時不滿足在上海的購房條件，是限購的，被告沒有理由配合原告規避限購令。法院判決：過戶日原告已具備購房條件，判決合同繼續履行

經審理查明，原被告確實簽有購房合同，對房屋交易的一系列事項作出約定，本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。原告與被告通過簽訂《房地產買賣居間協議》及所附《房屋買賣合同》以及《上海市房地產買賣合同》(第二版)就系爭房屋成立的買賣合同關系，是雙方當事人之間的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，為有效的合同，雙方當事人均應恪守。之後為了進行過戶，雙方簽訂示範文本的《上海市房地產買賣合同》對部分合同條款如過戶時間、交付時間作出了不同於此前合同的約定，應視為雙方對已成立合同關系內容的部分變更，原被告就合同履行的細節應該按照雙方最後簽訂的《上海市房地產買賣合同》(第二版)進行。

被告認為雙方之間的合同無法履行的原因在於原告限購，對此，本院認為，通過原被告在履行合同過程中的種種表現來看，原告已經充分注意到自己作為非本市戶籍人員在本市購買商品房要需符合相關的政策要求，而原告的社保記錄從雙方約定的簽訂網簽版合同、過戶時間來看也符合通常意義上的理解，但由於交易中心對政策做了釋明之後原告和被告重新簽訂了一份網簽版本的買賣合同，對過戶時間做了變更，對此被告也是予以配合並未提出異議，而且就第二版合同約定的時間上看也不存在故意規避限購政策的意思表示。

律師說法：因限購令致使房屋無法過戶，可以解除合同嗎

因限購令引發糾紛，是我們在房屋交易中現在經常會遇到的問題。遇到限購令糾紛我們該如何解決。對此，律師表示：住房限購政策在性質上具有公共政策的性質，確實會對房屋買賣合同能否繼續履行造成重大影響。對於合同訂立後由於住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人;當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，法院一般不予支持;經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。

而上述案例中為什麼法院會判決合同繼續履行呢?這主要是因為是根據原告提供的社保記錄，截止到約定的過戶時間，原告已經具備了購房資格，不存在故意規避限購政策的意思表示。因此，法院判決合同繼續履行。

8. 買房遭遇過哪些糾紛這五種情形這樣應對

對於國人來講，買房可能意味著兩代人共同為了一生的居住條件買單。付出巨大代價購來的商品，如果遭遇糾紛，導致權益受損，該怎麼辦？一起來看看逾期交房、定金不退、樓盤虛假宣傳該怎麼應對。

一、逾期交房

案例：業主李先生反映，他在2013年12月與某開發商簽訂了購房合同，約定交房時間為2015年4月，但實際上，開發商直到2015年7月才交房，延期交房超過了90天。

建議：當遇到開發商延期交房時，若與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購房人可依據合同約定的金額要求開發商賠償延期交房的違約金。

若無約定，則依法確定開發商逾期交房違約責任，違約金按逾期交付使用房屋期間，有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

根據《合同法》的規定，當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同，可要求開發商返還所交的預售購房款和利息。

二、定金糾紛

案例：2015年10月，謝小姐在某開發商售樓處認購了一套商品房，交了2萬元認購金並簽訂了認購書。認購書對房屋位置、面積、價款、簽訂商品房買賣合同的時限等都進行了約定。

然而，當謝小姐如約前往售樓處簽訂合同時卻發現，開發商在購房合同補充協議中有許多內容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責條款，無法辦理按揭款應3日內以現金補足等。對此，謝小姐認為這是一份不公平的購房合同，拒絕簽字，要求協商更改合同。隨後，開發商通知謝小姐沒收其定金。

建議：依據最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

在這個案例中，開發商在事先未告知的情況下，要求謝小姐簽訂有不對等條款的合同，侵害了謝小姐的合法權益。在謝小姐提出合理異議後，開發商拒絕協商變更合同條款，並單方提出沒收定金；因此，致使購房合同不能簽訂的責任在開發商。依照上述法律規定，開發商應當雙倍返還定金。

三、樓盤廣告與實際銷售不符

案例：市民張先生2014年購房，購房過程中，開發商的宣傳廣告上註明，小區內將配套150平方米的會所，還有數千平方米的綠地供老年人休閑娛樂。

交房後，承諾的會所變成了對外經營的酒樓，綠地也變成了停車場。張先生氣憤地表示，當初選擇這個小區，就是看中配套齊全，環境優越宜於養老；現在承諾無法兌現，開發商卻以合同未出現相關約定為由拒絕兌現。

建議：廣告是對整個樓盤的宣傳，不會具體到某套商品房，購房者應對具體的單元、樓層、朝向、戶型等做具體的了解。比如說「二房變三房」「贈送小花園」「俯瞰江景」,「毗鄰公園」等定義較為模糊的宣傳，如果購房者是看廣告宣稱的內容而購房的，為了避免這種情況的出現，建議購房者一是不能只輕信廣告，應以實物為准，最好到現場觀看。

此外，廣告及銷售人員所承諾的事項法律上是以書面合同約定為准，購房者在購買商品房時應注意合同上是否標明相應的條款。當購房者在簽訂購房合同時，為了預防後期出現問題時維權難，最好能夠將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內容加入到合同正式文本或合同附件中；或者通過留存資料，甚至手機拍照等方式取證，以便於在產生糾紛時更好地維護自身權益。

四、逾期辦理產權證

案例：周女士很氣憤，因為其買房4年了，可房產證一直沒有拿到。據她介紹，2011年她在某樓盤購買了一套房子，當時開發商口頭承諾在9個月內辦下產權證。2015年，周女士打算將該房子出讓，但是因為沒有產權證而遲遲無法交易。

建議：在項目建設過程中未按規劃、建設等相關部門的審批組織施工、建設，以致出現規劃及竣工驗收困難，是造成產權證逾期的重要原因之一。遇到這種情況，可向法院起訴，要求退房。

最高人民法院在2003年出台的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律基本問題的解釋》中，對房開商不按時辦理產權證也有明確規定。購買商品房遲遲拿不到產權證，可向人民法院或仲裁機構申請賠償損失，通過法律途徑維護自身合法權益。

五、房產面積差異糾紛

案例：2014年1月羅先生購買了某小區房屋一套，在2015年12月份開發商交房時，羅先生發現房屋面積由120平方米減小到了117平方米，這種時候他該怎麼辦？

建議：根據相關法律規定，開發商交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1.面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，以此請求解除合同的，不予支持；

2.面積誤差比絕對值超出3％，請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔；

房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還，面積誤差比超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還。

（以上回答發布於2016-04-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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9. 張某龍與黃曉明房屋買賣合同糾紛案，最終的審判結果如何

張某龍和黃曉明的房屋買賣糾紛這個案件，近日在北京市朝陽區人民法院作出了一審的判決，並且一審的判決書已經做出了公示。對於雙方的此次房屋糾紛案件，黃曉明作為原告，而張某龍是被告，最終的判決結果是北京朝陽人民法院確認黃曉明與張某龍簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，但是駁回了黃曉明的訴訟請求，而蕭紅保全費由被告張某龍承擔，案件受理費由張某龍承擔。