❶ 物業管理常見的問題及解決方案
物業管理常識性問答問:
1、 業主委員會依法如何產生？
答：住宅區入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩 年的，開發建設單位或其委託的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到告知之日 起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應當協助召集業主大會。
分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委 員會的權利、義務相同。問：
2、 業主委員會的成員必須是業主嗎？
答：業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由 業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員。業主委員會聘請執行秘書一至二名，負責處理業主委員會日常事務。問：
3、業主委員會有哪些職權？
答： （一）召集和主持業主大會；
（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
（三）採取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，並與其訂立、變更或解除委託管理合同；
（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標准；
（六）監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。問：
3、 開發商有權單方指定物業管理公司嗎？
答：住宅區開始入住後兩年內，開發建設單位自行或者委託物業管理公司對住宅區進行物業管理；業主委員會在此期間成立的，業主委員會應與開發建設單位簽訂委託管理合同，並行使本條例規定的各項職責，但不得終止委託管理合同；開始入住兩年後，業主委員會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。
在住宅區開始入住兩年後業主委員會仍未成立的，由開發建設單位自行或委託物業管理公司繼續管理。問：
5、開發商應當向業主委員會移交哪些建設施工資料？
答：（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
開發建設單位應按規劃或合同的約定完成住宅區相關配套設施的建設。 問：
6、房屋的維修責任是如何劃分的？
答：（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯 、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
（三）住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
問：
7、什麼是公共設施專用基金，該基金如何管理使用？
答：開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設 總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。公用設施專用基金用於購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
公用設施專用基金由區住宅主管部門設立專帳管理。區住宅主管部門對業主委員會正常使用公用設施專用基金不得干涉。問：
8、《中山市住宅物業服務標准》規定普通商品住宅保潔服務應到什麼標准？
答：中山市住宅物業服務標准》規定普通商品住宅保潔服務范圍為：小區規劃紅線內，業主戶門以外；服務內容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；（2）設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；（3）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃；（5）按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。（7）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行清洗和消毒，加強對業主的宣傳維持正常的生活秩序。問:
9、物業管理企業在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？
答：物業管理企業在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防範措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。物業管理企業原策上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承擔賠償責任。問:
10、物業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委託專業公司？
答：可以，一個物業管理區域應由一家物業管理企業實施統一管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委託給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理業務以並委託給他人。問:
11、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權對違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行制止？
答：是。物業管理企業按照業主（臨時）公約的規定以及物業服務合同的授權，有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，對業主違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行勸阻、制止或按業主大會、業主委員會的授權採取其他處理措施。問:
12、車輛停放時停車人享有什麼權利？應遵守什麼規定？
答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區域停放車輛，停放車輛不能佔用、堵塞消防通道和消防設施等。
問:
13、經濟適用住房小區如何交納物業服務費？
答：目前，按照〈〈廣東省物業管理條例〉〉建設部第33號令〈城市新建住宅小區管理辦法〉及地方有關物業管理法律、法規。經濟適用住房小區物業管理服務費用分為兩部分：物業管理服務費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建築面積分攤計算。物業管理服務費用於公共區域的保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、小區的日常管理、房屋及小區共用部位公用設施設備的小修。收費標准為2.0元/平方米.月（綠化率30%以下），1.0元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。問:
14、普通住宅如何交納物業服務費？
答：目前，按照省物價局、建設廳〈〈關於貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知〉〉及〈〈中山市物業服務收費管理辦法〉〉（中價〔2005〕57號），普通住宅的物業管理服務費分為兩部分：一、住戶個人交費項目1. 裝修房屋垃圾外運費2. 保潔費3. 保安費4. 各項費用統收服務費5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）6. 機動車存車費；二、 產權人交費項目1. 綠化費2. 化糞池清掏費3. 管理費4. 小修費5. 中修費6. 大修費7. 小區共用設施維修費8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。問:
15、公房、安居房出售後，物業服務費用怎麼交納？
答：公房、安居房出售後，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產權人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。
問:
16、高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定？
答：高檔住宅、非住宅類物業的物業服務費採取市場調節價的定價形式。在業主大會、業主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業主大會、業主委員會成立後，由業主大會與物業管理企業協商定價。問:
17、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？
答：交了住宅專項維修資金後，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。問:
18、自用部位、自用設施的維修養護費用怎麼交？
答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年（季度、月）交給物業管理企業，也可以發生時再交納。問:
19、出租房屋時，物業服務費用由誰來交納？
答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。問:
20、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？
答：開發企業已竣工但尚未出售的物業應全額交納物業服務費用。
問:
21、公房上市後，物業服務費用如何交納？
答：公房上市後，原有產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋購買人承擔。問:
22：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？
答：電梯費用由樓內全體產權人按建築面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。問:
23、物業管理企業收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？
答：物業管理企業應負責停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，只提供場地不負責保管。（24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務。問:
24、裝修時也是否要交納裝修押金和裝修服務費？
答：裝修時，業主應當按照裝修服務協議繳納裝修押金和裝修服務費。對於裝修押金，業主裝修工程完工後，沒有違反協議的，物業管理公司應當退還押金。物業管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節因裝修引發的鄰里糾紛；業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
問:
25、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？
答：不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對於開發遺留問題，業主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。問:
26、業主或業主大會是否可以聘請專業機構對物業費用進行審計？
答：物業服務費用實行包干制的，業主大會主要對物業管理企業的服務質量進行考核，不對物業服務費用進行審計。物業服務費用實行酬金制的，業主大會與物業管理企業可以在合同中約定對物業服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委託，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方都有約束力。 問:
27、建立專項維修資金的法律依據是什麼？
答：《物業管理條例》規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」 問:
28、專項維修資金的用途是什麼？
答：專項維修資金專項用於住宅共用部位共用設施設備的保修期滿後的維修工程，即除日常運行維修養護以外的中修、大修以及更新、改造工程。
問:
29、誰應交納商品住宅專項維修資金？
答：凡是1999年 1月 1日以後簽訂商品住宅（包括經濟適用住房，與住宅結構相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經營或自用的開發商也應交納專項維修資金。問:
30、不交納專項維修資金的怎麼辦？
答：不繳納專項維修資金的，房地產管理部門將不予辦理其立契過戶手續和權屬登記手續。問:
31、業主交納專項維修資金的標準是什麼？
答：商品住宅（異產毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積後有變化的以結算價款為准）。此外，非異產毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。問:
32、業主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？
答：商品住宅專項維修資金是屬於業主所有的，在業主委員會成立前由市小區辦負責代管，並存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、專款專用。根據國家規定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。問:
33、小區里公有住房建立過專項維修資金嗎？
答：公有住房售後維修資金由售房單位負責歸集並存至市住房資金管理中心系統，由市中心出具交存證明。公有住房出售後，其住宅區成立業主委員會的，經業委會申請，原代收（售房）單位應將維修資金移交給業委會管理，市住房資金管理中心負責監督執行。
問:
34、專項維修資金何時能劃回到小區進行管理與使用？
答：業委會成立後，市小區辦應將維修資金劃轉給業主委員會統一管理，業主委員會代表物業管理區域內的全體業主在指定銀行系統（以下簡稱經辦行）開戶存儲。經業主大會決議，業委會應委託物業管理企業代為管理，並由業委會與物業管理企業簽訂《維修資金委託代管協議》，明確雙方權利和義務。按照「專戶存儲，專款專用，按幢設帳，核算到戶」的原則進行管理。問:
35、維修資金的支取使用程序是什麼？
答：總體來說維修資金的使用應當遵循「年度普算--制定維修計劃--編制工程預算--批准預算--委託施工--工程驗收--分攤費用與支取資金--公布賬目」的程序。問:
36、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？
答：住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任人承擔費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業主）原則分攤使用維修資金。問:
37、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？
答：如業主維修資金不足首次歸集額的30%時，業委會應提議續籌。籌集的標准和具體辦法由業主大會決定，續籌金額一般按業主所擁有的建築面積分攤，由業主直接交存到經辦行，計入業委會賬戶和業主明細戶。 問:
38、物業管理區域內的公共建築和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？
答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。業主確需改變公共建築和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，並告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理相關手續.問:
39、因維修物業或者公共利益，業主、物業公司或其他單位需臨時佔用、挖掘道路和場地怎麼辦？
答：因維修物業或者公共利益，業主或其他單位確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。問:
40、業主、物業公司能否擅自佔用物業共用部位、公用設施設備？
答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自佔用。如需佔用物業共用部位、共用設施設備，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理公司同意後，按照規定辦理有關手續。問:
41、業主、物業管理企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？
答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。如需經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用於補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
問:
42、能否在房屋樓頂架設廣告牌?
答：一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬於全體業主共有。如需在小區樓頂上架設廣告牌，應徵得業主大會、物業管理企業同意後，依法辦理有關手續。所得收益主要用於補充住宅專用維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。問:
43、業主能否不按規定或約定封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚？
答：封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業主（臨時）公約》和小區有關規章制度的規定。問:
44、鄰居佔用了公共樓道怎麼辦？
答：公共樓道屬於共用部位，鄰居佔用了公共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止佔用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。問:
45、物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？
答：物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位委託物業管理企業負責維修養護。問:
46、物業管理公司需要入戶維修，業主是否應該配合？
答：小區內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業具有系統性等特點，致使物業局部安全隱患不僅會業主、使用人，還會影響到相鄰的業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。即物業安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當配合。問:
47、業主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？
答：由於業主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業主大會、業主委員會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。問:
48、小區內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？
答：如果是人為造成小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業主按所擁有的建築面積比例分擔。問:
49、為什麼要規范房屋裝飾裝修行為？
答：我國住宅房屋多數屬於集合式樓房。在住宅小區中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當的裝飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規范，因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。問:
50、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業管理企業嗎？
答：裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業管理公司有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理公司。問:
51、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？
答：業主應當在裝飾裝修房屋前與物業管理企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。問:
52、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？
答：按照建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建築主體和承重結構；（2）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房；（3）擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連接陽台的磚、混凝土牆體；（4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；（5）未經批准，不得搭建建築物、構築物；改變住宅外立面，在非承重牆上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。（6）其他影響建築結構和使用安全的行為。
問:
53、業主裝飾裝修房屋過程中，物業管理企業能否進行入戶檢查？
答：業主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束後，物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的予以制止；情節嚴重的，及時向有關部門報告。問:
54、住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規定？
答：按照市建委、市規委、市國土房管局《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規定(試行)》每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鑽等產生雜訊的裝飾裝修活動。問:
55、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？
答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。問:
56、住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？
答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外牆面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。
❷ 物業管家怎麼給業主處理矛盾糾紛
作為物業管理的職業經理人取得物業管理師的職業資格是一種考驗，而怎樣在實踐中成為一名真正合格的職業經理則是一個更大的考驗。在此，筆者結合自己從業的親身體會，就物業管理師應具備的素質提出一些自己的看法。
高尚的職業操守
高尚的職業操守是指物業管理師應具有高尚的職業道德、強烈的使命感和責任感，對企業要有極高的忠誠度。
由於物業管理師受聘於物業管理企業，肩負著企業經營的重擔，同時手握重權，控制著企業大量的資源，而物業管理企業的經營管理活動紛繁復雜、受很多無法准確預計和客觀衡量的因素影響，企業出資人無法完全監控經營管理人員的行為。如果物業管理師不講職業道德、沒有強烈的使命感和責任感、對企業缺乏忠誠度，就很難擔負起肩上的責任，甚至會因抵禦不了金錢和物質的誘惑，給企業、業主乃至社會造成更大的危害。
物業管理師的強烈使命感和責任感包括物業管理行業和所服務的物業管理企業兩個方面。也就是說，既要熱愛、忠誠於物業管理行業，為行業的發展盡心盡責，同時又要對所管理與經營的企業負責，對企業的發展壯大負有高度的事業心和責任感。
物業管理行業的特點是外部關聯部門多，服務對象差異性大，服務內容涉及門類雜、專業性和科技含量廣，企業內部管理上員工層次多、標准化高、難度大，加之行業起步較晚，整體職業素質和服務水準都有待提高，對物業管理師的專業知識、管理技能和經驗要求都很高。
1 、綜合的專業知識。
物業管理師應該是復合型的人才，除掌握物業管理知識外，還要懂經濟學、管理學、工程或土建類學、財務學、社會學、心理學以及有關法律、法規。隨著客戶需求的提升，行業內部電子化、信息化、智能化的提高以及新技術、新產品的引入，職業經理更要不斷學習充電、更新知識、填補知識空白以跟上物業管理發展的要求。
2 、管理技能。
管理技能就是專業知識、相關知識在物業管理工作中的運用能力。
要掌握企業管理的基本技能。比如企業管理的基本原理和知識、財務管理的基本知識及相關技能、熟知投資的基本理論知識、熟悉國家有關宏觀政策和法規尤其是行業政策和法規。只有具備豐富的企業管理專業知識並善於運用、解決經營活動中的各種問題，才能不斷推動企業的持續發展。
要掌握財務管理。在保證管理服務質量前提下，追求企業利潤的最大化也是對每一位職業經理人的基本要求，因此物業管理師要會管理、懂財務，尤其要有成本意識和節約意識。一方面具備財務管理基本能力，能對物業管理費為主要項目的費用收支編制預算實施監控，組織定期向業戶公布各項目的財務收支狀況，同時還要充分挖掘企業的資金運營能力，使企業沉澱資金保值和增值，使得企業不斷壯大，抗風險能
力不斷加強。另一方面在高度自覺的成本控制意識和節約意識下充分發揮職業經理的財務管理才幹，在經營管理中要當好企業的「好管家」，從節約每一分錢和節省使用每把拖布開始，全面控制人、財、物這三大資源，同時在各類資源間建立起合理有效的配置，最大限度降低經營成本。
3 、卓越的人力資源配置能力。
企業的競爭歸根到底還是人才的競爭。出色的職業經理人都有自己獨特的選人、用人、育人的能力。人力資源的架構，不是一個天才和 1000 個助手的模式，而是一個職業經理人和經營團隊的模式。因此，作為物業管理師，要尊重員工、重視員工、知人善任、心胸開闊，樹立人本意識，充分激發和調動員工的積極性和創造性，發現和挖掘人的潛質並加以培養和使用，使員工的個人發展和企業的發展融為一體，實現人才資源的優化配置，實現最佳的經濟效益和社會效益。
三、出色的戰略眼光和決策能力
經營戰略是企業為求得生存發展而進行的總體謀劃，決定的是企業的發展目標。在市場經濟條件下，企業所處的經營環境大大不同往日，新技術、新工藝、新材料和新產品層出不窮，市場競爭日益激烈化和全球化，顧客消費需求愈加多樣化、復雜化和高級化，企業經營環境的復雜化和動盪化已是明顯的特徵，這在客觀上要求產生一種能夠在經營環境復雜多變的情況下主動進行變革、創新以保持企業的長期持續發展的現代管理方法，以應變性、創新性為重要特徵的企業戰略就應運而生了。競爭能力是企業生存的重要條件，也是企業發展的前提，它的實質是企業戰略在市場中的運作能力。物業管理師如果沒有戰略頭腦，不能為企業制定正確的戰略決策，就會隨時被市場競爭的海洋所淹沒。
社會的發展、環境的變化，要求物業管理師在制定企業戰略決策時要有市場導向意識、顧客至上意識，迅速轉變觀念，逐步樹立起居安思危、高瞻遠矚、銳意進取、大膽創新、敢冒風險、靈活多變等與企業戰略思想相一致的觀念與意識；要准確把握外部經營環境現狀及對未來變化准確預測，對企業所處的外部環境經常進行科學細致的分析，制定在復雜多變環境中求生存和發展的一系列戰略。
四、人格魅力
人格魅力不是一個空洞的辭藻，職業經理人用自己的人格魅力感染整個團隊，促進團隊價值觀的形成，營造和諧、公平、蓬勃向上的企業文化。
堅強的意志。作為企業的統領和中堅力量的物業管理師，在帶領企業前進的過程中，必然會遇到各種困難和阻力，其個人意志品質將直接影響企業的整體士氣。如果你能積極進取，有強烈的成功慾望，一旦確立目標就用百折不撓的精神，所帶領的團隊也必然是蓬勃向上、充滿活力的；反之，則必然是士氣低落，缺乏戰鬥力，往往遇到困難就會退縮甚至逃脫。作為企業的帶頭人，重要的是時刻保持一種旺盛的進取精神，用自己的積極情緒、堅強意志去感染團隊。當遇到困難時，要以積極、平和、永不言敗的心態去對待，把困難看作是一種機遇、一種挑戰。
善於溝通。溝通協調是物業管理的一項最基本的，也是最重要的工作。物業管理師必須具備善於與人溝通協調的能力。作為物業管理師要與業主、員工、各管理部門打交道，所以溝通協調能力更為重要。在與業主打交道時，除了協調處理與業主的矛盾糾紛外，物業經理要主動與業主交流溝通，了解業主的各種需求，從而不斷關注和滿足業主的需要。而業主知識背景和需求存在很大的差異性，物業經理要勇於溝通、善於溝通，有與不同的人群溝通交流的能力。如何處理自己與同僚之間的關系、如何安排下屬的工作范圍和工作環境，是檢驗一個物業管理師是否合格的另一個重要標准。「和於同僚，信於下屬」，也就是同事之間的平等互利，對於下屬的用人唯賢，是解決這個問題的根本方法。
❸ 物業管理矛盾糾紛怎樣處理
您好：
物業管理矛盾糾紛處理治理
物業服務合同糾紛
很多業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有的小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有的小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。
這是因為對於物業管理服務合同的認識不同所造成的。如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。
在委託關系的情況下，一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼後果將與物業公司沒有任何關系;同時由於委託合同的委託人依法可隨意終止合同，而不需要任何理由，這也不利於小區物業管理的穩定性。
解決方法：在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」。
與開發商關系糾紛
《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由於難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處於優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的「父子關系」依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛後，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。
解決方法：入住小區的業主們在符合條件後，也就是說小區內房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首套房屋出售並且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主委員會，通過業主委員會來維護自身權益。
公共配套設施糾紛
例：某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。
這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定
同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。
解決方法：這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。
物業費糾紛
物業費糾紛來自兩方面：一、物業費包含的費用項目;二、物業費收取不到。
物業費，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等混合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20～30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。
解決方法：在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。
建立完善物業管理糾紛調解機制的對策
(一)建立完善各級物業管理糾紛調解組織。積極探索人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業管理糾紛調解模式，充分發揮人民調解工作在預防物業管理糾紛中的作用。進一步加強和完善縣(區)、街道和社區物業糾紛調解委員會職能作用，發揮好對所轄區物業糾紛調解工作組織領導和整體協調作用，綜合協調調解解決轄區重大疑難物業管理糾紛。基層司法所要負責調解本轄區復雜性物業管理糾紛，指導社區人民調解組織開展物業糾紛調解工作。建立社區物業糾紛調解委員會，以預防物業管理糾紛為主，宣傳物業管理法規政策，調解一般性物業管理糾紛。
(二)大力加強物業糾紛調解隊伍建設。認真做好物業管理糾紛調解員的選任工作。實行專兼職相結合，從房管部門、司法機關、社區居委會、社區律師或在社區有一定威望的群眾中，挑選一批熱愛公益、公道正派、素質較高的人員擔任人民調解員。深入開展「律師進社區」活動，組織廣大律師、法律工作者深入社區積極參與社區物業糾紛的調處工作，為社區人民調解工作提供法律保障。充分發揮律師職能優勢，利用自身的法律知識，擔任社區物業公司的法律顧問，提供決策咨詢法律服務，確保物業公司規范有序健康發展。司法局要加強對物業糾紛調解隊伍的管理，定期共同組織開展物業糾紛調解業務培訓，對於成績突出的集體和個人給予表彰獎勵。
(三)加大物業管理糾紛排查力度。組織社區調解員深入小區調查走訪，對群眾反映的有關物業管理方面的問題認真登記，甄別問題性質，對於屬於物業管理糾紛的要切實做好人民調解工作，對於不屬於物業管理糾紛的，要引導群眾通過其他正當手段解決問題，做好人民調解與行政調解的銜接。注重敏感時段和敏感地區的物業管理糾紛排查，對入住率超過50%的新住宅小區給予高度關注，進一步加強對業主大會的籌建給予幫助引導，著重做好對物業公司選聘和退出引發的矛盾糾紛預防和調處工作。 (四)加強業務培訓和法治宣傳。充分利用社區工作覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優勢，運用具體案例在社區群眾中開展生動直觀的法治宣傳和人民調解工作宣傳，引導居民學法用法、知法守法，從源頭上預防和減少矛盾糾紛的發生。組織業主委員會的主要成員、物業公司的負責人、街道辦事處及居委會有關人員進行業務及法律培訓，引導物業服務企業增強依法守約意識、服務意識，按照合同約定為業主提供質價相符服務。引導全社會了解物業管理行業特徵，澄清對於物業管理的認識誤區，釐清對物業管理的職能定位，進一步提升對物業管理行業的認識度。
❹ 物業和業主發生沖突怎麼解決
業主與物業矛盾糾紛解決對策：
1、業主與物業管理公司協商解決；
2、由第三人調解。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解；
2、提交仲裁機關仲裁。依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生後自願訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛；
4、提起訴訟。業主通過以上三種方式仍無法解決糾紛時可以將糾紛訴至法院或直接向當地人們法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。
物業亂收費可以找哪個部門投訴
業主大會成立前，普通住宅物業服務收費標准根據評定的物業管理服務等級和政府指導價確定。
業主大會成立後，物業服務收費由業主大會決定，並報價格主管部門備案。
逐步建立業主委員會和物業公司協商確定、質價相符的市場化價格機制。
關於物業管理方面亂收費的問題住戶可直接向市、區物價部門進行反映。
物業斷水斷電可以找哪個部門投訴物業斷水斷電系屬違法行為。
拓展資料：業主和物業，到底誰才是「真正」的主人？？
業主和物業，真正的主人當然是業主。我們從字面上就很容易理解這個問題，業主，業就是物業的業，主就是主人的主。業主擁有房子的絕對的支配權和房產權，當然業主才是房子真正的主人，物業只是業主的管家，幫助業主管理一些具體的事情，他們根本就沒有權利去決定房子的事情。
法律依據：《物業管理條例》第四十八條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
❺ 你會如何合理有效的治理物業
加強對員工和業主的宣導不少人對物業管理還存在認識上的誤區：有的人認為物業公司與業主之間是管理者與被管理者的關系；有的則認為業主與物業公司之間是「主人」與「僕人」之間的關系。這些誤解導致物業管理工作難以開展。其實，物業管理企業受託對物業實施管理，主要是為業主和使用人提供服務，物業管理服務合同一經簽訂，雙方就是平等的合同關系，應依照合同和相關法律各自享有權利、履行義務，並沒有主次之分。因此在處理物業公司與業主之間關系時，要著眼於雙方是平等的民事主體，要以相關的法律、法規和各種合同關系的約定為基本准繩來分清雙方責權，並以實事求是的態度，充分採用人性化、靈活性的方式處理具體問題。
❻ 如何有效化解物業管理過程中的矛盾和沖突
管理處要高效的完成小區的日常基礎服務工作，如：保潔、綠化、工程維修等，保證小區時刻處於優秀的狀態，時刻的讓服務人員保持高昂的工作激情。只有真正的了解了業戶的需求，有針對性去改正以前的工作方式，去迎合業主的真正需求，盡最大的努力讓業戶滿意，只有這樣才能取得最好的效果。現在小區的業主較大部分群體是家裡--上下班的路上--公司等三點一線，高節奏的工作和生活，可能讓他們不能更多的參與到小區的管理中來，對於管理處所作的一些工作，他們可能無法及時的或是不能深層次的了解到，如：小區組織的社區文化無暇參與、管理處組織的業主間的溝通也沒有時間參與，長往下去，鄰居之間變得比較陌生，管理處與業戶之間也較為陌生，長而久之，就會犯了一個城市通病：小區變的很冷淡，業主之間沒有太多的溝通而變得很陌生。如果管理處工作人員從鄰里之間的溝通和小區的文化建設上入手著重建設和諧社區，相信客戶滿意度會有一個質的提升。針對業主的訴求，要第一時間的去響應。並要根據不同的訴求應用不同的處理程序，確保業戶的工作和生活不受影響。對於業戶投訴的問題不要去護短，要學會用感謝的心態去對待業戶的投訴，要感謝用戶的投訴改變了我們的工作思路和工作效率，在處理日常投訴中，盡可能的把「對」讓給業戶，這樣才能處理問題，而不至於激發矛盾！雲家佳的物業管理平台可以有效解決物業管理難、處理問題效率低下等問題，提升物業管理品質，減少物業管理中的矛盾。
❼ 住宅小區物業管理存在問題及解決方案
住宅小區物業管理的發展，為改善人們居住條件和環境上起到了重要作用，是新型化小區建設不可或缺的部分，對穩定人民生活和促進社會和諧發展，推進城市化進程有重大意義。
住宅小區物業管理存在問題及解決方案
積極的面對物業管理中的問題，並用相適應的對策處理問題，使物業管理在傳統管理小區的方法上添加新的內容，緩解小區服務與居民生活在對接中產生的新矛盾，使之更符合現代化小區建設的要求，走人性化、親民化的物業管理路線，與小區居民和諧互助，才是物業管理得以有效開展的真諦。
為響應國家號召，建設現代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環境的同時，也帶來種種問題。例如小區的公共秩序，公共安全，生活配套設置，衛生環境等都需要新的管理方式來應對這些問題。物業管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時俱進，參與新問題的解決。隨著社會保障體系的發展，人們追求高的生活質量與品質，物業管理勢必經歷一個由發展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰可以促進物業管理自身的完善，是不可或缺的一環。
1、物業管理面臨的難題和挑戰
1.1 缺乏專業高素質人員的配備
一般的小區用傳統的物業管理模式就可以應對，現代更多的傾向於高檔住宅區的追求，目前專業人員明顯不足，能夠在日常雜務中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對高科技智能運用和引入信息技術的小區，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會發展需求，他們嚴重缺乏相關操作經驗，面對出現的問題往往「有心無力」。配備高素質物業管理人員也少不了專業技能，如使用電腦系統，善於公關，掌握多語言等，都是對人員配備上的要求。
1.2 管理人員缺乏專業素質和法律意識
目前物業管理是一個新發展行業，管理人員的素質良莠不齊，加上管理企業不願意花成本去讓物業人員參加培訓，也懈怠於對內部員工職業道德素質的強化，沒有完整規范化的管理體制，工作內容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致於整體管理水平較差，服務質量受人詬病，服務和被服務的主體關系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實的。
物業管理服務於小區，畢竟不單單是道德上和素質上的要求，它是有法可依的。目前管理人員的法律意識淡薄也是一個重要問題。從整體形勢上看，物業管理存在的隱患多半在法律認識上出錯，全國都缺乏系統完善的物業管理體系，半數以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規，即便有落實的效果也是差強人意，這些問題都制約了物業管理的發展。
1.3 物業管理中設施、安全、環境等問題
管理企業自接手物業管理，就該清楚自己的法律義務和責任。從不同省份不同地區都出現過類似與開發商相關的法律糾紛。主要現象有：房屋質量差，小區開發時與入住後環境差異大，許多內容與宣傳時候不符合。等房屋出現大面積的漏水、開裂等問題，環境無法居住，沒有按承諾書按裝設施等。業主的問題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業身上，各種不滿和情緒上來時，最常見以不繳納物業費為主要表現。
大多數業主對物業管理存在認識上的誤區，他們意識里的物業無非是替小區搞衛生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區公共設備等，認為這些都是低成本的服務運作，涉及不到物業費高收取。因此在物業管理費繳納問題上出現的事情也較多。前面講述業主的問題，使管理企業無形中增加了收費困難，還有問題是物業本身管理工作不合理，業主以服務不周投訴，更有甚者物業公司為謀取利益偷偷設項多收物業費，為了利益使企業形象受損。
2、針對物業管理出現的問題可採取的對策
2.1 依法管理
參考我國物業管理立法的情況，物業管理的相關法律體系所包含的內容有：(1)物業管理對建築房屋的管理范圍;(2)小區相應配套設備的管理和維護;(3)環境衛生條例的制定;(4)區域安全和消防設施的管理;(4)組織業主，大家共同參與組建物業管理委員會;(5)物業管理人員職責范圍和責任承擔的劃分;(6)策劃宣傳小組，給業主和管理人員普及法律知識。以上是主要的法律涉及面，通過法律法規的約束和保障，物業管理才能順利開展。
2.2 引入專業化和規范化的管理模式
專業化是指物業管理針對小區具體問題採取專業解決方案，減少矛盾和糾紛的發生。所謂專業不是單單增加物業管理成本，配備超員的專業管理人員，而是在發揮資源共享上，實現資源的合理利用。例如小區衛生可交給清潔公司負責，既能減少物業的工作量，還能專業化的裝點美化環境;小區的安保人員聘用專業培訓公司的職員，他們在巡邏方面受過專業訓練，提升小區的安全級別，提高業主居住的身心舒適感;小區的設施定期請專業公司進行檢查和維護，及時修理問題設備，最大程度的保養，延長設備使用年限，減少物業支出。
規范化是指認清服務主體，增強服務理念，管理企業認識自身的不足主動引進國內外已經成熟的物業管理經驗，來規定和完整物業管理體系。通過調查業主所需，更好的提高服務質量。
2.3 科技的運用管理
在通訊技術，計算機網路、多媒體、近遠程式控制制等現代科技的普及上，為物業管理增加科技化設備，已成為一種高效的需求。科技在物業管理上發揮的最大優勢是建立完整的管理系統，同時大大節約了管理成本。高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業管理系統建立後，企業就可以隨時隨地的檢查和監督小區物業管理問題，系統都能把問題及時、准確的記錄，給企業提供可參考資料，使企業能根據相關情況及時制定應對措施。
2.4 政府監管制度的加強
物業管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。獨立靠企業運行，有時候確保不了執行力度，政府雖在相關領域制訂了一系列法律法規，但是對小區物業管理委員會等組織的參與度不夠，沒有給予物業行政人員相應的處事許可權，使得一些物業投訴問題告誡無門。政府監管後，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導管理人員更好的服務於小區業主。
3、結語
物業管理是市場經濟下的產物，只有認真面對物業管理中出現的問題，企業才能意識到問題出現的源頭所在，為更好的解決問題和採取相關對策。逐步減輕物業管理在工作施展上的壓力，通過提高自身素質和專業訓練，經受住現實問題的考驗，才能使管理企業在適應社會發展需求上充滿勃勃生機和進取的動力。
（以上回答發布於2015-11-09，當前相關購房政策請以實際為准）
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