順德房屋建築面積縮水糾紛

『壹』 造成房屋面積「合法」縮水的原因是什麼

徐某兩年前買了一套期房，合同約定的建築面積是76平方米。產權登記時發現，房屋總的建築面積與當初約定的沒有變，但是使用面積由59平方米減為56．8平方米，公攤面積由17平方米增加為19．2平方米。徐某氣憤地認為，公攤面積是否增加了，我無法測量；使用面積少了2．2平方米，是我們實實在在的損失。根據合同約定，開發商並沒有違約，不需要承擔違約責任。房屋面積縮水是合法的，購房者只能是啞巴吃黃連，有苦無處說。

依法分析

開發商一般是以房屋的建築面積來銷售的。房屋建築面積包括套內建築面積和公攤面積，套內建築面積就是套內使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積之和。而所謂公攤面積，就是整棟房屋的建築面積減去整棟房屋的套內建築面積，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、經營性用房、車棚及人防工程等建築面積。將整棟房屋的公用建築面積除以整棟房屋的各套內建築面積之和，得到房屋的公用建築面積分攤系數，而每戶購房者所應分攤的公用面積就是用公用建築面積分攤系數乘以套內建築面積。

《商品房銷售管理辦法》第20條規定，按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。（面積誤差比等於產權登記面積減去合同約定面積再除以合同約定面積後乘以百分之百）。

在實踐中常常出現這種情況，房屋的建築面積沒有變動或者變動很小，在合同約定的3％范圍內，而套內建築面積減少，公攤面積增多。在此情況下，開發商並沒有違約，不需要承擔違約責任，但顯然是購房者的利益受到損害，而又得不到任何的補償，對購房者來說是非常不公平的。

造成這種情況有兩個可能，一是開發商在建設過程中的正常誤差；二是開發商在核算面積中的惡意行為。對於前一種情況，是開發商在建設過程中的技術失誤，是屬於其自身應該承擔的損失，現將該不利的後果讓購房者來承擔，顯然是不對的；對於後一種情況，則是典型的欺詐行為，如果有證據的話，開發商是要承擔法律責任的。

技巧提示

怎樣避免或減少購房者的損失?

第一，購房者在簽訂購房合同時，依據《商品房銷售管理辦法》第21條的規定，可以要求和開發商簽訂補充協議，約定房屋建築面積不變而套內建築面積發生誤差的范圍，最好是在1％左右。范圍約定太大的話，就失去約束開發商的意義了。這樣在交房時套內建築面積誤差大於約定的范圍，則購房者有權解除合同或要求開發商支付違約金。

第二，在補充協議中約定房屋的實際使用率，也就是套內使用面積與建築面積的比率。購房者可根據開發商最初承諾的比率來約定，因為開發商為吸引購房者，一般承諾的使用率都是比較高的。如果開發商同意和購房者簽訂這樣的補充協議，那麼對購房者來說，房屋面積問題就沒有什麼大的風險了。

——引自延邊人民出版社《法律高手》

『貳』 面對房屋縮水，打官司司如何找證據

原告稱2003年購買的一套商品房面積為109．54平方米，購買房屋後原告請有關部門對房屋的實際面積進行了測量，結果實際面積只有106．71平方米，縮水2．58％。原告多次與開發商交涉，要求其退回多收的房款，但是遭到拒絕，因此原告請求法庭判決被告房地產開發總公司退回多收的購房款13584元，並按照銀行相關利率標准支付利息。

依法分析

2001年6月1日開始施行的《商品房銷售管理辦法》規定，按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款。

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。

買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。

產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

以上關於「面積縮水」的合同約定的處理辦法和合同未約定的處理辦法，為更好地解決「面積縮水」問題提供了一套行之有效的規則，這必將大大地減少這方面的法律糾紛。

技巧提示

國家《房產測量規范》推行預售面積的核准制度，開發商在預售商品房之前，必須先到房地產商品房管理部門取得公用面積分攤辦法審核確認，並到房地產測繪部門進行預售面積測算後，再辦理預售許可證進行預售。無論是商品房銷售面積還是商品房的使用面積，只有通過產權登記來得到國家的認可與法律的保護。商品房銷售面積或建築面積經產權登記後成為商品房產權面積，而在登記前，都要經過房地產測繪部門重新核測。因此，專門測繪部門的核測結果是重要證據。

——引自延邊人民出版社《法律高手》

『叄』 房屋面積縮水業主砸破鄰居牆是怎麼回事

近日，因房屋面積「縮水」，業主周女士起訴開發商要求返還相應的面積未果，竟找人將家裡與鄰居共用的牆壁砸破。鄰居劉先生接到物業通知後，趕去阻止，也報了警，周女士向民警表示不砸了，但在民警走後，接著又開始動手。最終，牆被砸了個大洞，劉先生家的衛生間裝修受損。

鄰居劉先生說，自己的房子剛准備出租，這一砸把事情都耽擱了，他希望肇事者賠償損失並致歉。他希望，對方能夠賠償，並向他道歉。

劉先生認為，周女士對判決不滿，有權利上訴，但不能採取這么過激的行為。周女士的律師則表示，如果劉先生認為自己的權益受到了侵害，也可以起訴周女士，要求賠償。

(3)順德房屋建築面積縮水糾紛擴展閱讀

法院判決賠付購房款：

因與開發商協商未果，周女士於今年4月起訴開發商武漢世紀龍陽置業有限公司。6月，此案開庭審理，劉先生作為第三人參加了庭審。周女士請求法院判決開發商還原房屋結構，返還房屋面積，並賠償因房屋面積縮水導致的租金損失。

庭審中，劉先生說自己交房收房、裝修合法合規，他也是受害方，並且他已經裝修了，希望能夠簡化解決糾紛。

法院通過核查房產平面圖、武漢市商品房買賣合同、工程竣工驗收備案證明書、收房意見書、業主交房辦理程序單等資料，證實906室二層確有面積為1.3米×1.6米的空間被劉先生佔用。但對於周女士要求返還房屋面積的訴請，與雙方在合同中對面積差異的約定不一致，且雙方均已裝修，還原其面積將造成較大的損失，法院不予支持。

記者了解到，因為906室的一層面積並未縮水，二層確實有2.08平方米被劃給了905室，相當於建築面積少了1.04平方米。7月份，漢陽區人民法院判決，開發商賠付周女士購房款14921.92元，駁回周女士的其他訴求。

周女士對此判決表示不滿，聯系了律師上訴。就在判決結果出來後的第12天，周女士帶人砸壞了劉先生家的牆壁。

『肆』 拿到房產證後發現房屋面積縮水 能退錢嗎

1、按照商品房買賣合同約定的處理。
2、看其與合同約定面積的比例。低於3%，按合同價格結算。如果少了,應退回多收的房款.
3、實際面積比合同約定面積多的，誤差在3%以內的，超出部分按實際增加的面積計算，由業主補交購房款。
4、誤差在3%以上的，業主只追加3%的房款，3%以上部分由開發商付款。
5、如果實際面積少於合同約定的面積，誤差在3%以內的，售房單位按實際減少的面積退款。
6、誤差超過3%，業主有權利要求退房或者按實際減少的面積退款。

『伍』 購房遇面積縮水 法院判決開發商退還購房款

採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利義務。當遇到格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。福建省連城縣法院15日披露，該院審結一起房屋買賣合同糾紛案件，原被告雙方就合同內容解釋各執一詞，最終該院一審判決開發商退還楊某購房款16371.30元。

2010年4月20日，楊某與連城某房產開發商簽訂商品房買賣合同，雙方約定：建築面積249.7l㎡，每平方米3630元，合計906447元;在合同關於面積確定及面積差異處理的規定，楊某選擇了按建築面積計算的計價方式(有打√標記)。合同簽訂後，楊某分二筆支付了全部購房款，房產公司在2013年交付了房屋。

2016年4月15日，楊某高高興興去拿房產證，最後卻發現房產證上的房子面積與合同上的不一樣。該證書確定楊某所購房屋建築面積為245.20㎡，與出賣房屋的面積少了4.51㎡。為此，楊某多次要求退回多收的4.51㎡的購房款，但房產公司始終以各種理由不退款。最終，楊某起訴至連城縣法院，希望通過法律途徑解決。

庭審過程中，房產公司辯稱，雙方除了簽訂商品房買賣合同外，還簽訂了補充合同即商品房買賣合同附件6，附件6第三條約定：涉案房屋按套出售，若產權登記面積與合同約定的建築面積誤差比絕對值在10%以內互不補差價，差比絕對值在10%以上的超過部分按3000元/平方米結算。本案涉案房屋實際面積為245.20㎡，誤差4.51㎡在10%以內，不用補差價，請求駁回楊某的訴訟請求。

法院經審理認為，楊某與房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，具有法律效力，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。本案雙方爭議在於雙方是按面積計算價款還是按套計算價款，雖然在合同中第四條計價方式與價款及第五條面積確認及面積差異處理在「按面積計算處」和「按套計算處」均有打「√」，但從當時商品房登記信息可以得知該商品房預售面積為249.71㎡，按每平方米3630元計，總金額為906447元，因此實際上雙方是選擇按面積進行結算。

而且商品房買賣合同是房產公司提供的，對於條款有兩種不同選擇的，應當傾向於由對方進行選擇，因此，楊某選擇按面積進行計算價款，法院予以支持。《商品房買賣合同》第四條、第五條已經約定了按建築面積計算價款、建築面積與產權登記面積發生差異時以產權登記面積為准、建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的按實結算房價款等，該約定對簽約的雙方均有約束力。

法官認為，本案中，楊某已經支付建築面積249.7l㎡的購房款906447元，而房產公司出售給楊某的房屋產權登記面積只有245.2㎡，少於合同約定的面積4.51㎡，其面積誤差比絕對值在3%以內范圍，應當按合同約定據實結算。據此，遂作出前述判決。

（以上回答發布於2017-02-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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『陸』 收房時實際面積不足怎麼辦 實際面積縮水賠償嗎

買房子都是寸土寸金，一平米也是好多錢，但是買完房子之後交房時，卻發現實測面積比合同約定少了好幾平米，怎麼辦？要求開發商賠償需要怎麼做？

等了兩年的房子終於交付了，但實測套內建築面積足足比合同約定的少了4.57平方米，開發商卻僅僅肯賠付房子建築面積的差價，遇到此類情況該如何處理？律師建議：若是套內建築面積與合同約定的差異較大，可要求開發商賠償一定損失。

案例：

交房後發現實際使用面積明顯縮水

2012年3月，在朋友推薦下，徐先生（化名）看中了紹興市柯橋區一在建樓盤，房子總建築面積為89.94平方米，去除公攤面積後，套內面積72.68平方米。

幾番議價，最終這套房子以折後13705元的單價成交，總房款約123萬元。3月12日，徐先生與開發商簽訂正式的《浙江省商品房買賣合同》並支付該套房子的首付款。買賣合同約定：合同約定面積與產權登記面積存在差異的，以產權登記面積為准。為確保自身利益，合同簽訂同時徐先生還與開發商簽訂了一份《補充協議書》，協議書內寫明房子交付時，若商品房面積測量規范、建築面積規范發生政策性調整時應如何處理。

2014年9月底，徐先生購買的商品房正式竣工，經當地房管局測量，該套商品房的建築面積為89.92平方米，套內面積為68.11平方米。按照徐先生簽訂的《浙江省商品房買賣合同》第六條約定，商品房買賣合同以建築面積作為計價方式，商品房交付後，產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房款。

測量結果顯示，徐先生購買的這套房子，建築面積僅比合同約定的少了0.02平方米，誤差比在合理的范圍內。但套內面積即使用面積比合同上的要少4.57平方米。到10月13日徐先生辦理房屋交接手續，簽署《商品房交接書》時，開發商表示按建築面積少0.02平方米進行房價款補差，並開具銷售不動產統一發票。

這時徐先生認為，建築面積雖然僅差了0.02平方米，但套內面積卻整整少了4.57平方米，這意味著這套房子的得房率少了許多。同年11月16日，徐先生以商品房存在嚴重瑕疵為由，要求開發商返還部分房款共計10萬元。開發商反駁稱《補充協議書》中約定，若產權登記面積與合同約定面積差異在合理范圍內，就不能以商品房套內面積與合同約定面積誤差比超過3%為理由要求賠償，且雙方合同已履行完畢，要求法院駁回徐先生的訴訟請求。

法院經過審理認為，房屋建築面積變化所導致的套內建築面積變化具有一定的合理性，但徐先生購買的這套房子套內建築面積明顯減少，因而綜合考慮合同的性質、實際履行情況及開發商的過錯程度等因素，酌情認定開發商應賠償徐先生2萬元損失。

律師點評：

套內面積與合同約定差異較大可索賠

胡增冬：浙江三道律師事務所律師

根據《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定，開發商交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，購房者請求解除合同的，不予支持；2、面積誤差比絕對值超出3%，購房者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

購房者同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）的房價款由購房者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸購房者；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還購房者。

由於雙方選擇的是以建築面積的計價方式，而非套內面積進行計價，因而不能僅憑套內面積與合同約定面積誤差比超過3%為由要求賠償，依然要按建築面積（套內面積+公攤面積）這一計價方式來處理。因而司法解釋的規定只適用於建築面積的差異，不能直接適用於套內面積的差異。

徐先生購買的房子套內面積與合同中的比例存在較大差距，即得房率明顯降低。法院認為上述差距超出了合理范圍，因而綜合考慮合同的性質、實際履行情況及開發商的過錯程度等因素，酌情判定徐先生獲得部分的賠償。

在此也提示購房者，在商品房交付時，往往會碰到實際交付的套內面積與合同約定的存在一些差異的情況。如果差異確實較大，可要求開發商給以一定的賠償。

（以上回答發布於2016-02-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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『柒』 公攤面積縮水了 可以要求開發商退房嗎

現如今，想買套好房子只能選期房了。在期房當道的情況下，買房者通過合同與開發商約定房子面積，支付相應的房款。實際收房時可能會出現面積縮水或者增大的情況，圍繞房屋面積的糾紛就產生了。

現在大多數合同約定的面積是套內面積，房價也是按照套內面積來計算的，並對套內面積差異給出了處理辦法。不過很少有合同對公攤面積做出約定，如此一來，公攤面積的變化很難維權。我們建議購房者應該在正本合同之外補簽一份協議，對公攤面積的差異處理辦法作出約定。

房屋面積怎麼算的？

舉個例子，王女士買了一套面積100平米的房子，其中套內建築面積為83平方米，公攤面積為17平方米。房屋計價以套內面積計算，每平米23000元，王女士實際支付房款1909000元。

交房時，套內面積增加了，而總的建築面積卻縮水了，開發商表示，建築面積縮水是因為公攤面積減少了。

李女士認為，開發商減少公攤面積，也應該給與賠償，不過在開發商看來，商品房計價是以套內面積為准，公攤導致的建築面積縮水不應賠償。

確實，一般購房合同都是按照套內建築面積計價，所以合同中都會有針對套內面積誤差的處理方式。至於其他的面積誤差則很少做出約定，這就為開發商提供了操作空間。比如對公攤面積進行重新規劃，擠出部分公攤面積再銷售出去。

不過從法律角度來說，根據最高法院的司法解釋，如果建築面積和套內建築面積有一項不符合約定面積，如果沒有明確約定處理方式，而面積誤差又在3%以內，開發商應予以退款。

需要指出的是，商品房買賣合同的訴訟期只有2年，一般面積誤差在房產證下來後被正式確定。

（以上回答發布於2016-03-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 發現房屋面積縮水該如何維權

法律分析：發現房屋面積縮水可以通過訴訟要求解除合同等方式維權。

法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

『玖』 購房合同需謹慎 當心遭遇房屋面積「縮水」

如今，在買房置業中，面積「縮水」現象屢見不鮮。造成面積縮水現象的原因之一是購房者對於購房合同了解得不夠全面， 「縮水」會讓購房者在經濟上蒙受損失，建議購房者購房時盡量選擇品牌開發商，以避免落入「縮水」陷阱帶來不必要的麻煩。

面積縮水

建築面積與套內建築面積都要在合同中約定

張先生預購了一套商品房，預售合同約定建築面積為102平方米，套內建築面積為81平方米。還約定如果產權登記建築面積與合同約定建築面積發生誤差，比例絕對值低於3%時據實結算，超過3%時，買家可退房。交房後，張先生委託某房產測繪單位重新測量，發現總面積與約定一致，但套內建築面積比合同約定少了4%。張先生要求退房，但開發商認為不存在違約。

根據有關司法解釋，房屋套內建築面積或建築面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算，若超過3%買房人可要求退房並主張返還已付購房款及利息。專家提醒說，在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議買受人在簽合同時，要把建築面積與套內建築面積都作約定。

規劃縮水

細化補充條款防止規劃「變樣」

李先生到某樓盤售樓處，售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規劃，還重點介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時，盡管李先生看到樣本合同中「廣告宣傳內容僅供參考」字樣，但看到附件中有一期和二期的規劃圖，就放心買下了一套一期的房子。入住後不久，隨著二期建設的推進，他和其他業主發現這處景觀竟然變成了一幢樓房。於是，李先生與小區百餘名業主共同將開發商告上法庭，要求將其恢復原狀，但既成事實的東西無法改動。

部分開發商會把一期後面的規劃描繪到樓書中，並就後期規劃在合同中約定免責條款，或約定特別輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區規劃變更間的差額利益。專家提醒說，把開發商的規劃作為補充條款寫入合同，建議買房人先查明開發商是否已取得了後面地塊的開發權，再查明小區規劃是否已經過規劃部門的審批;也可要求開發商把這個規劃作為補充條款寫入合同，並在合同補充條款中約定較高違約金。

（以上回答發布於2015-12-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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