國有建設用地使用權出讓合同糾紛

1. 國有土地使用權出讓合同糾紛是行政糾紛還是民事糾紛

您好，國有土地使用權出讓糾紛要根據合同雙方的當事人確定糾紛的性質。專

如果雙方是個人或企業屬間土地使用權轉讓的，則屬於民事糾紛。

如果合同一方是代表國家的如土地局，市政動遷等，則屬於行政糾紛。

相關法律規定：《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

2. 國有土地使用權出讓合同糾紛的救濟途徑

國有土地使用權出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權出讓合同，土地管理部門作為國家所有權的代表以民事主體身份收取土地出讓金，同時又作為國家土地管理的行政機關，以行政主體身份對合同的履行實施監督管理權、處罰權等。這個過程中，民事法律關系和行政法律關系交織在一起。當前在我國，行政合同的概念僅限於理論探討，在法律上還沒有明確化。國有土地使用權出讓合同履行發生爭議時，土地管理部門在執法實踐中自行摸索，各自採取不同的解決辦法。由於判例的影響，司法實踐中，大量的此類合同糾紛由民庭受理，適用民事訴訟的有關規則來審查土地管理部門的行政行為，更使土地管理部門無所適從。

國有土地出讓合同的性質是行政合同對兼有民事與行政法律關系的合同，其屬性應以居於主導、核心地位的那一種法律關系來認定。如果以行政法律關系為主導，則是行政合同；如以民事法律關系為主導，則是民事合同。毋庸置疑，國有土地使用權出讓合同必然具有契約性，即具有合同的性質。合同雙方法律地位平等，按照平等、自願、有償的原則，遵循要約、承諾的有關規定簽訂合同，合同的履行也要遵循適當、全面、及時的原則。但是在國有土地使用權出讓合同中，作為簽約的一方，土地管理部門不以通常形式的民事主體而存在，而保持其原有公權力主體的身份以及單方對合同行使公權力的強制性特權。無論是在合同的簽訂中還是履行中，作為出讓方的土地管理部門始終居於主導地位，出讓方與受讓方之間管理與被管理的行政法律關系始終處於主導核心地位。具體表現如下：

土地出讓的目的是為了實現行政管理目標

土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同的目的是為了貫徹國家有關土地管理的法規及政策，行使土地管理職權，按照市場方式配置土地資源，取得最佳土地利用效益，而非單純追求經濟利益。合同本身是出讓方進行土地管理和執行土地政策的一種方式。根據《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，依法出讓土地是土地管理部門法定的行政職權，不行使出讓權或越權行使，土地管理部門應負行政責任，而非民事後果。

合同雙方的權利義務不對等

作為出讓方的土地管理機關在合同中僅負有交付土地的義務，享有收取出讓金的權利，並且享有監督檢查權、處罰權、單方解除合同權等行政權力，這些都是民事合同中民事主體所不能享有的特權，並且土地管理機關不得放棄這些權力，否則構成不作為。而出讓合同中的受讓方除負有繳納出讓金的義務外，還負有按照合同約定的時間、條件開發利用土地，不得閑置、不得改變用途等義務。民法中的契約自由在出讓合同中受到極大的限制。

另外，合同的性質還可以通過簽訂合同的基礎行為的性質來認定。如商品買賣合同，簽訂這種合同的基礎行為是商品買賣，而商品買賣行為是民事法律行為，所以商品買賣合同也自然而然是民事合同。同樣的道理，國有土地使用權出讓合同的性質也可以通過國有土地使用權出讓這種行為的性質來認定。國有土地使用權出讓的性質在《行政許可法》中有明確的規定。《行政許可法》第十二條規定，「下列事項可以設定行政許可．．．．．．（二）有限自然資源開發利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業的市場准入等，需要賦予特定權利的事項．．．．．．」。《行政許可法》第五十三條規定：「實施本法第十二條第二項所列事項的行政許可的，行政機關應當通過招標、拍賣等公平競爭的方式作出決定……行政機關按照招標、拍賣程序確定中標人、買受人後，應當作出准予行政許可的決定，並依法向中標人、買受人頒發行政許可證件。行政機關違反本條規定，不採用招標、拍賣方式，或者違反招標、拍賣程序，損害申請人合法權益的，申請人可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。」

由此可見，國有土地出讓是行政許可行為，而且是一種雙方行政行為。國有土地使用權出讓合同是行政合同，應適用行政法規則。導入民事合同規則，是對行政法規則作出的修正。國有土地使用權出讓合同是行政權力和契約精神的有效結合，是市場經濟條件下，國家以合同方式來行使管理和配置土地的行政職權的一種手段，相對於單方行政行為而言，這種方式更靈活、更柔和，更符合現代民主行政的精神。

國有土地出讓合同糾紛的救濟途徑

實踐中，因土地管理部門違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因受讓方違約，土地管理部門對其進行制裁而引起的糾紛。出讓方和受讓方因合同的有關條款發生爭議時，應尋求何種途徑解決糾紛，《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》均未作出規定，最高人民法院2005年6月18日公布的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）也迴避了這一問題。

國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於仲裁機構仲裁

根據《仲裁法》第二條規定，民事仲裁僅適用於解決「平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛」，而國有土地使用權出讓合同並非平等的民事主體之間的合同，其一方當事人的行為具有一定的行政屬性，因此，國有土地使用權出讓合同的糾紛不在《仲裁法》的適用范圍之內。

國有土地使用權出讓合同糾紛不適用於尋求民事訴訟救濟

首先，依民事訴訟審理對保障行政機關依法行使職權不利。這有多方面表現：一方面，在民事訴訟中法庭認為國有土地使用權出讓合同的雙方當事人地位是平等的，土地管理部門是以民事主體的身份與相對人簽訂合同，因而法庭可能會否認土地管理部門在合同行為中的制裁權、處罰權、提前解除合同權等行政優先權。因此，土地管理部門正當行使行政優先權的行為可能被法庭認定為是非法利用行政權的行為，從而認定是違法的，這對於土地管理部門依法行使職權不利。

另一方面，民事訴訟不適用行政訴訟中的起訴不停止執行原則，這會導致合同因提起訴訟而被迫停止執行，影響行政職能的有效運轉和實現。例如，土地管理部門因受讓方閑置土地而解除合同，收回其土地使用權時，若適用民事訴訟規則，則在訴訟期間，土地依然被閑置而不能被有效利用。

其次，民事訴訟的規則也不利於保護相對人的合法權益。民事訴訟的舉證規則是「誰主張、誰舉證」，提出主張而舉不出證據證明者則承擔不利的法律後果。土地出讓方可以在不與受讓方協商的條件下單方面作出行政決定，改變合同的正常形態，而對於出讓方的行為是否合法、合理，受讓方沒有足夠的舉證能力，從而可能會使自己的合法權益得不到保障。

最後，監督制約行政權是行政訴訟區別於民事訴訟的重要功能，依民事訴訟規則審理國有土地使用權出讓合同糾紛，不利於司法權對行政權的監督制約。適用民事訴訟審判程序，法庭僅僅能審查合同本身，注重合同的訂立、履行情況，而忽略對行政行為的審查，從而使違法的行政行為可能得不到糾正，無法實現司法權對行政權的制約。

國有土地使用權出讓合同糾紛宜尋求行政訴訟救濟

（以上回答發布於2013-09-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 沒簽土地出讓合同時發生爭議的，該怎麼打官司

您好！一般屬於行政訴訟。最高法院認為，「修改後的《行政訴訟法》第十二條第（版十一）項有將此類糾權紛納入行政訴訟范圍的趨向，但該行政訴訟法直到2015年5月1日才實施，不能作為本案審理依據。至於此法實施後發生的法律行為產生爭議是否按行政爭議處理，再依據新修改的《行政訴訟法》及其司法解釋作出判斷。」本書作者在寫作中也關注到新修訂的《行政訴訟法》實施後，已有高院裁判文書依據上述規定認定國有土地使用權出讓合同糾紛屬於行政訴訟的受案范圍。
土地行政主管部門通過拍賣、掛牌出讓國有建設用地使用權，與競得人簽署成交確認書的行為，屬於具體行政行為。在僅簽署成交確認書但未簽訂土地出讓合同時發生爭議的，競得人應當提起行政訴訟。

4. 什麼是建設用地使用權合同糾紛

依據《物權法》，建設用地使用權是指權利人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，權利人有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，但新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權。建設用地使用權出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門以土地所有者的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，土地使用者支付出讓金的合同。依據《物權法》第137條的規定，設立建設用地使用權，可以採取出讓或劃撥等方式。建設用地使用權的出讓可以採用拍賣、招標或協議等方式，但工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開竟價的方式出讓、採取出讓方式設立建設用地使用權，應當訂立書面合同，合同一般包括下列條款：當事人的名稱和住所;土地界址、面積;建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及其支付方式;解決爭議的方法。建設用地使用權轉讓合同是指建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓給受讓人，受讓人支付價款的合同《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，將出售、交換和贈與等土地使用權的轉移方式都統稱為「轉讓」，而《物權法》則將「轉讓」與互換、出資、贈與等並列，單指買賣建設用地使用權轉讓合同應當採用書面形式，使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。建設用地使用權的轉讓，應當向登記機構申請變更登記。

5. 國有土地出讓合同糾紛是民事案件還是行政案件

您好，國有土地使用權出讓糾紛要根據合同雙方的當事人確定糾紛的性版質。

如果雙方權是個人或企業間土地使用權轉讓的，則屬於民事糾紛。

如果合同一方是代表國家的如土地局，市政動遷等，則屬於行政糾紛。

相關法律規定：《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

6. 最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。第二條開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。第三條經市、縣人民政府批准同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。第四條土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。第五條受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標准調整土地出讓金的，應予支持。第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

^^二、土地使用權轉讓合同糾紛第七條本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。第九條轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；
（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；
（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。第十一條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。第十二條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。第十三條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

^^三、合作開發房地產合同糾紛第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。第十五條合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。第十六條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

7. 建設用地使用權出讓有哪些法律風險

建設用地使用權出讓法律風險及防範

取得建設用地是房地產開發最為重要的條件，有人將房地產開發的土地與建築物形象的比喻為「麵粉」和「包子」的關系，個人認為非常貼切。由此可見建設用地在房地產開發過程中的重要地位。建設用地使用權的取得不符合法律規定勢必會對整個房地產開發產生致命的影響。今天我將和大家一起分享房地產開發中建設用地使用權出讓中的法律風險及防範。

一、建設用地使用權取得的方式

（一）出讓：1、招拍掛取得；2、協議取得；

（二）劃撥用地；

（三）轉讓：1、資產轉讓；2、股權轉讓；3、直接轉讓土地

（四）合作開發

以上土地取得方式中，（一）、（二）類屬於土地一級市場范疇，（三）、（四）類屬於土地二級市場范疇。

二、建設用地使用權出讓的法律風險

（一）無效的法律風險

1、未經法律授權的主體簽訂的國有土地使用權出讓合同的法律風險

根據我國法律規定：出讓國有土地使用權的適格主體為市、縣級人民政府土地管理部門。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條第二款 土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。

問題：區級人民政府、省級人民政府、直轄市人民政府土地管理部門、開發區管委會有無土地使用權出讓主體資格？

根據上述法律及司法解釋的規定：只有市、縣級人民政府土地管理部門享有法定的土地出讓權，法律、法規從未賦予過省級人民政府、區級人民政府土地管理部門行使土地出讓權。土地出讓權本質上屬於行政專屬權利，法無授權不得行使。

直轄市人民政府土地管理部門在這里應當屬於市級人民政府范疇，具有土地出讓權利。如果將直轄市人民政府歸為省級人民政府，下轄區級人民政府也無土地出讓權，必將導致直轄市范圍內的很多土地無法出讓，這並不是房地產管理法及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例立法的應有之義。

最高人民法院通過司法解釋明確規定：開發區管委會作為土地出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同，應當認定無效。解釋施行前，開發區管委會與受讓方簽訂的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣級人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。因此：開發區作為出讓主體簽訂的土地出讓合同原則上無效，但滿足兩個條件後可以認定有效（1）開發區管委會與受讓人簽訂的土地出讓合同的時間是在解釋施行前；（2）起訴前經市縣級土地管理部門追認。

最高人民法院對省級人民、區級人民政府土地部門作為出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同的效力雖沒有明確規定，但根據其對開發區簽訂土地出讓合同的態度可以推定：解釋施行後，無土地出讓權的主體與受讓人簽訂的建設用地使用權出讓合同應當一律認定無效。

2、2002年《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後， 以協議方式出讓經營性建設用地的法律風險

《中華人民共和國城市房地產管理法》第13條確立了土地使用權可以採取招標、拍賣或協議三種方式。

《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》第四條規定 商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 前款規定以外用途的土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

至此，我國國有土地使用權出讓有招標、拍賣、協議和掛牌四種方式。

《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》各類經營性用地及經營性用地之外的土地有兩個以上的意向用地者的，必須以招拍掛方式出讓。該規定勢必限制了以協議方式出讓經營性用地。

2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即「71號令」)，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。也就是說，在2004年8月31日之前，各省區市不得再以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性國有土地使用權，以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。831大限

問題：《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後，以協議方式出讓經營性建設用地的合同是否有效？

個人認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》為法律，《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》為部門規章，規章的內容與法律規定相抵觸，應當適用法律的規定，同時，根據《合同法》解釋一的規定：違反法律、行政法規的強制性規定合同才無效。《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行後，通過協議方式簽訂的經營性建設用地出讓合同雖然違反部門規章，或者也可以說是違反國家政策，但未達到違反法律行政法規的強制性規定的程度。所以，違反該政策並不導致合同無效。但違反該政策可予以行政制裁，即合同有效但因存在違反國家的政策而不能實際履行，合同雙方均可申請解除合同，根據雙方各自的過錯程度承擔相應的法律責任。

2009年《中華人民共和國物權法》施行後，將經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓國有土地上升為法律的強制性規定。今後，未通過招拍掛而以協議方式簽訂的經營性建設地用地的土地出讓合同應當被認定為無效合同。

【風險防範】在簽訂國有土地出讓合同時注意取得土地是否符合法律規定的方式，否則可能無效。尤其是在BT項目中政府部門以土地換項目的情況。

3、出讓合同中缺乏土地規劃條件的法律風險及防範

規劃條件是土地出讓的前提條件之一，非經規劃，土地不得出讓。《中華人民共和國城鄉規劃法》第39條規定：規劃條件未納入國有土地使用權的出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批准用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批准文件；佔用土地的，應當及時退回；給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。該條規定明確規定因缺乏規劃條件而致使土地出讓合同無效，同時沒有任何補救辦法。因此出讓合同中沒有關於出讓土地的規劃條件必將導致出讓合同無效。

《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》第五條 出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規劃。

出讓的地塊，必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。

第六條 規劃設計條件應當包括：地塊面積，土地使用性質，容積率，建築密度，建築高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設施、工程設施，建築界線，開發期限以及其他要求。

【風險防範】國有土地使用權人在與土地出讓部門簽訂土地使用權出讓合同時應當注意確認對方的主體身份，出讓主體為市縣級人民政府土地管理部門以外的任何主體均可能導致合同無效。【風險防範】審查土地出讓合同中應當嚴格把握合同中是否有關於出讓土地規劃條件的條款，沒有該條件的合同應慎重簽訂。

【風險防範】土地受讓人受讓建設用地後，應當按照約定履行合同義務，遵守出讓合同約定及法律、行政法規的相關規定，變更土地用途應當同時取得規劃主管部門及市縣級土地管理部門的雙重同意，否則可能導致合同被解除而土地開發無法繼續的法律風險。

二、受讓方違約，出讓方解除合同、收回土地的法律風險

1、受讓方變更土地用途，未經出讓和和規劃部門的雙重同意

土地用途是建設用地使用權出讓合同的基本內容，確保土地用途不變是土地受讓人應當履行的基本義務，也是土地出讓人監督受讓人如何利用土地的重中之重。土地用途的審批許可權在於政府規劃部門。

問題：土地受讓人取的了建設用地使用權後經規劃部門同意變更土地用途後，是否可以直接按照規劃部門同意變更後的土地用途利用土地？

《城市房地產管理法》第18條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市縣級人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

所以，建設用地使用權人取得了土地使用權後要變更土地用途需同時滿足兩個條件：1、取得規劃行政主管部門的同意；2、取得出讓方的同意，並簽訂補充協議或重新簽訂出讓合同，調整土地出讓金。

2、未按土地出讓合同的約定按時足額繳納土地使用權出讓金；

3、改變土地規劃條件；

4、未按時開發導致土地閑置等 情形的可能被土地出讓人收回土地。

以上第（1）（2）、（3）種收回為解除合同後收回，從法律規定的表述來看，該三種通過解除合同後被收回土地的，除非出讓合同約定不退還出讓金的，否則應該退還出讓金，由出讓人承擔違約責任。第（4）中為行政強制無償收回，帶有行政處罰性質。

《城市房地產管理法》第16條規定：土地使用者必須按照出讓合同的約定支付土地使用權出讓金，未按照出讓合同約定支付出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以要求違約賠償。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第6條規定：受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，出讓方請求解除合同的，應予支持。

《城市房地產管理法》第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

【 風險防範】變更用途需經雙重同意；按時交納土地出讓金，資金周轉困難應及時申請緩交取得出讓人同意；改變規劃條件應當申請；囤地有風險、及時開發，因國家機關原因或不可抗力應注意保留證據

（三）出讓方違約的法律風險

土地使用權人支付土地出讓金後，經常會面臨政府因規劃調整、征地拆遷安置未完成等情況而無法按時交出土地或已經交付的土地存在高壓線、地下管網及周邊化工廠等搬遷未能解決，未能達到三通一平、五通一平的熟地條件，土地使用權人接收土地後勢必會產生高昂的費用或者根本沒辦法開發利用土地。土地出讓方不按照出讓合同約定的時間及條件交付達到開發建設條件的土地，當然構成違約，雖然土地受讓方可以通過訴訟途徑追索損失，但「撕破臉皮後」土地受讓人作為開發企業難以保證在今後的開發過程中不被土地出讓方「穿小鞋」，整個開發過程將「舉步維艱」。所以實踐中，很少發生土地受讓人起訴出讓人要求承擔違約責任的情況。

【風險防範】鑒於土地出讓方「惹不起」，受讓人應在獲取出讓土地前應做好盡職調查及現場勘察工作。

三、國有土地使用權出讓合同糾紛的法律性質（民事還是行政？）

關於國有土地使用權出讓合同的是民事合同還是行政合同？相應的糾紛是民事糾紛還是行政糾紛？理論界和實務界爭議頗多。有人認為是民事合同，產生的糾紛應當是民事爭議。有人認為是行政合同，產生的爭議，應當通過行政訴訟解決。個人覺得各種觀點都有一定的道理，所以，本人在此持折中觀點。即：既不能簡單的把一個國有土地出讓合同糾紛當成完全的民事合同糾紛，也不能簡單的把國有土地出讓合同糾紛當成完全的行政合同糾紛。應當就合同爭議的具體內容具體評價。

民事：如土地受讓人未按約支付土地使用權出讓金或改變土地用途屬於違反合同的違約行為，土地出讓人可以基於雙方通過自願、平等、公平競價為取得建設用地使用權而簽訂的合同解除合同，收回土地，同時出讓人還可以要求受讓人承擔違約責任。這完全符合民事合同及糾紛的基本形式；

行政：如土地受讓人因未按期進行或完成土地開發，導致土地閑置的，土地出讓人可以根據法律規定無償收回土地。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款規定：未按照合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。從該條規定可以看出，國家對於閑置土地的行為採取的是具體的行政處罰措施對行政相對人的利用土地的違法行為予以處罰。同時，《閑置土地處理辦法》規定：滿兩年為動工開發的，市縣國土資源主管部門應報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。

個人觀點：對於國有土地使用權出讓合同糾紛要看糾紛的具體內容，有些糾紛應當通過民事訴訟途徑解決；有些糾紛明顯屬於具體行政行為，應當通過行政訴訟途徑解決，不能一概而論。

司法機關態度：按民事糾紛處理。

1、最高人民法院將國有土地使用權出讓合同糾紛納入民事案件案由的合同糾紛中予以規定並在《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中將國有土地使用權出讓合同糾紛定性為民事審判。（根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。）

2、最高法將國有土地使用權出讓合同糾紛歸為民事案件合同糾紛案由中予以立案處理。

8. 土地出讓合同糾紛是行政訴訟還是民事合同

您好！一般屬於行政訴訟。最高法院認為，「修改後的《行政訴訟法》第十二條專第（十一）項有將此屬類糾紛納入行政訴訟范圍的趨向，但該行政訴訟法直到2015年5月1日才實施，不能作為本案審理依據。至於此法實施後發生的法律行為產生爭議是否按行政爭議處理，再依據新修改的《行政訴訟法》及其司法解釋作出判斷。」本書作者在寫作中也關注到新修訂的《行政訴訟法》實施後，已有高院裁判文書依據上述規定認定國有土地使用權出讓合同糾紛屬於行政訴訟的受案范圍。
土地行政主管部門通過拍賣、掛牌出讓國有建設用地使用權，與競得人簽署成交確認書的行為，屬於具體行政行為。在僅簽署成交確認書但未簽訂土地出讓合同時發生爭議的，競得人應當提起行政訴訟。
如能提供更多信息，則可給出更為周詳的法律意見。