㈠ 房屋合同糾紛最有效的處理
法律分析：房屋合同糾紛解決的方法有：
1.協商，當事人自行協商解決合同糾紛;
2.調解，雙方當事人自願在第三者的主持下，進行和解;
3.仲裁，第三者依據雙方當事人在合同中訂立的仲裁條款或自願達成的仲裁協議;
4.進行起訴處理。
法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
㈡ 商品房買賣合同糾紛怎麼處理
房屋買賣合同糾紛可以通過和解或者調解處理。當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據買賣糾紛內容向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。
【法律依據】
《仲裁法》第二條
平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。
《民事訴訟法》第一百二十二條
當事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調解的，先行調解，但當事人拒絕調解的除外。
㈢ 商品房預售合同糾紛適用商品房買賣合同司法解釋嗎
您好，商品房預售合同糾紛可以適用該司法解釋。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
相關法律法規：《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
㈣ 購買買期房常見糾紛有哪些 如何避免
房屋預售也稱商品房預售，俗稱期房銷售或樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。由於沒看見房子就交錢購買了，很容易產生糾紛，那麼期房銷售糾紛有哪些，如何避免期房銷售糾紛呢？
一、期房預售糾紛有哪些？
由於商品房預售是一種新鮮事物，有關立法還不完善，一些開發商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預購方又處於明顯弱勢地位，導致商品房預售場的糾紛不斷暴露。商品房預售糾紛主要有以下兩大類：
（一）標的瑕疵糾紛。標的瑕疵在商品房預售糾紛中佔有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經交付並辦理產權登記的房屋如果仍存在抵押。質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標准與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉賣而引起等。
二、商品房預售糾紛如何避免？
期房在開發建設過程中，購房者需要時時關注預售開發經營企業的工作動態，當發現其有挪用商品房預售款項不用於有關工程建築，無正當理由遲遲不進行動工開發工作，以及在預售合同簽訂過程中發現開發商不依法辦理商品房預售許可證，不按規定辦理備案和登記手續等違法情形時，購房者均可向行政主管部門反映上述情況，由房地產管理部門對其處以警告、責令停止銷售、責令補辦手續、吊銷商品房預售許可證，並可處以罰款等處罰措施。
若預售合同的雙方當事人對行政處罰不服，通常是購房者認為處罰較輕，或認為行政處罰執行損害了自己的權益，或預售方認為處罰較重，可以向作出行政處罰的房地產管理部門所屬的人民政府提出行政復議申請。若其他預售合同中未規定的事項雙方對之有爭議，可以簽訂補充協議，購房者可以在補充協議中與開發商協商解決，維護自己的合法權益，協商仍不能解決問題的，購房者可向房地產所在地的法院提起訴訟。
（以上回答發布於2015-10-17，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈤ 期房銷售糾紛有哪些，如何避免期房銷售糾紛
一、常見的期房買賣糾紛有哪些？
購買預售商品房較購買現房風險更大，因此對房地產開發企業的商品房預售應嚴格規范。從現階段商品房買賣糾紛來看，常見的期房買賣糾紛有以下幾種：
（一）開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言。在預購人付了房款之後，一般無法取得預定的房屋，合同被宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息；
（二）預售商品房的抵押問題。不少開發商會將在建的房屋與土地使用權作為抵押物向銀行申請貸款，以繼續修建房屋。如果開發商資金鏈斷裂，房屋無法完工，就會引發購房者、開發商、銀行三者間的糾紛；
㈥ 商品房預售買賣合同糾紛與商品房買賣合同糾紛立案方面有區別嗎
[起訴狀內容] (1)標題居中寫明：「民事起訴狀」。(2)原、被告的基本情況。(3)案由：商品房預售合同糾紛。(4)訴訟請求：開發商提起訴訟的：購房者未按約支付房價款的，請求判令購房者支付相應房價款及違約金；其他。購房者提起訴訟的：開發商逾期交房的，請求判令開發商支付違約金；購房者交付定金後，開發商解除合同的，請求判令開發商雙倍返還定金；其他。(5)事實和理由：原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。[立案時應當提供的材料](1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。(2)原告的身份證明。(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證復印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。(5)違約行為證明材料。(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。[管轄]屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。[備注]商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入的資金達到總投資的25%以上，並已確定竣工交付日期；向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。
㈦ 關於購房限購的問題-商品房預售合同糾紛
只要在一審訴訟之前符合購房條件的，法律上都會確認合同的法律效力的
㈧ 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條 件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條 對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條 根據《合同法》第九十四條 的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
㈨ 簽訂購房合同應注意什麼，如何防範商品房買賣合同糾紛
一、簽訂購房合同應注意什麼
1、認購書及定金
認購書是商品房交易時，購房者交納一定的定金後而訂立的，在約定的時間內與開發商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，如果購房者違約，定金將不予退還。對於定金是否應該退還，有些購房者並不清楚，根據最高人民法院《關於審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定，如果因對合同條款內容如何約定而達不成一致意見時，屬於不可歸責於任何一方的責任，定金應當退還。
2、合同條款約定
開發商取得預售許可後，為盡早回收資金，事先約定好合同條款後把合同製成一個統一的模板，便通知購房者簽訂合同，所以購房者在簽訂合同時一定要看清楚合同里的每條手寫規定，南京鴻信提醒尤其是對開發商免責條款及補充條款，其中補充條款是合同中沒有約定而補充說明的。合同內容應該是雙方約定的，如果購房者覺得不滿意，千萬別草草簽字。
3、廣告內容約定
每個開發商在推出房產時都作有廣告宣傳，有些廣告內容對購房者是，而對開發商有束力。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的規定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬於要約邀請，購房者有權要求將相關內容寫入合同，對日後維護自己的合法權益是非常必要的。
4、規劃設計變更
如果開發商在交付房屋後，將原有的景觀、綠化等進行拆除改為他用，就會損害購房者的利益，由於合同條款中很少涉及，如果可以，雙方協商盡量把相關材料也附到補充條款中。