⑴ 高空拋物砸傷人的起訴書代理詞
好來居高空拋物案「法律責任分析已有 259 次閱讀 2008-08-03 20:11 標簽: 高空 物業管理 拋物 責任 法律 來源:《中國物業管理》2008年第3期 作者:鹿欽連 備受社會各界關注的深圳「好來居高空拋物案」在近兩年後終於迎來了一審判決。一審法院駁回了原告對73名業主的賠償要求，同時認為物業服務公司未能盡力履行職責，判決其承擔30%的責任。本人認為此案在沒有查清關繫到影響責任認定的一些基本事實，沒有準確界定物業服務企業在物業服務當中所應承擔的職責之前，就做出如此判決確有許多不妥之處。案件回顧2006年5月31日下午，小學四年級學生鍾某放學回家，在走至位於南山區南山大道與海德二道交叉口處的「好來居」大廈北側的人行道時，被從樓上「落下」的玻璃擊傷頭部，後經南山區人民醫院搶救無效死亡。事故發生後，南山警方進行了現場勘驗，但是警方未給出玻璃是從具體哪一業主家掉落的書面調查結果。鍾某的父母把「好來居」有可能高空拋物的73個業主和物業服務企業都告上了法庭，要求各被告賠償原告喪葬費、死亡賠償金、精神撫慰金等約76萬元，並承擔本案訴訟費用。對《民法通則》第126條的理解《民法通則》第126條規定：「建築物或者其它設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外」 ，這是我國《民法通則》對建築物及設施等致人損害的規定，簡稱建築物致人損害。（一）建築物致人損害的歸責原則包括江平、 王利明教授在內的民法學界專家都普遍認為《民法通則》126條所規定的賠償責任是過錯推定責任，按照民法理論過錯推定仍然屬於過錯責任的范疇，但它又與普通的過錯責任不同。過錯推定是由法律假定行為人有過錯，因此受害人無須對行為人的過錯進行舉證和證明。行為人如果要免除自己的責任，則有義務證明自己沒有過錯。這實質上是一種部分舉證和證明責任的倒置。基於這種考慮，構成此類侵權責任，仍以過錯為要件。（二）物業服務企業不是《民法通則》126條意義上的管理人根據126條規定建築物致人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。這里的「所有人」，根據《物權法》的有關規定不難理解和認定，但是什麼是「管理人」，本人認為一審法院的理解有些偏頗。從世界范圍考察，各國民法對此類侵權行為的責任人的規定不盡相同。如法國《民法》規定為所有人；德國《民法》規定為所有人、佔有人和保養義務人。各國民法都沒有規定「管理人」。我們認為，《民法通則》126條規定的管理人相當於外國民法中的佔有人，業主也依法享有共有和共同管理的權利。同時根據國務院的《物業管理條例》，物業管理是指「業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。」根據建築物區分所有權理論和物業管理的定義，可以看出業主是根據物業服務合同約定，將其對共有部分共同管理的權利部分委託給物業服務企業。所以物業服務公司是對建築物的共有部分進行管理，而不是對建築物專有部分進行管理。同時物業服務企業對共有部分進行管理，既不是共有部分的佔有人，也不是共有部分的使用人，因此不是126條意義上的「管理人」。所以「好來居高空拋物」案件的原告要求物業服務企業作為好來居物業的管理人承擔民事賠償責任於法無據。對建築物墜物、拋物的法律責任分析無論是拋物還是墜物致人損害，對於建築物的所有人或使用人所應承擔的民事責任而言並無無本質區別。比如全國人***工委起草的《民法草案
⑵ 關於物業服務合同糾紛的幾個常見問題
您好：
1
前期物業合同並非由業主簽訂，合同對業主是否有效？
普通物業服務合同即人們通常所說的物業服務合同,是由業主委員會與物業服務企業簽訂的。業主委員會需要由業主召開業主大會，才能成立業主委員會。而業主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數要達到一定比例。現實生活中，開發商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經過較長的一段時間後，小區業主的人數才能達到第一次業主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業主大會，也未必能馬上成立業主委員會。但是在這段過渡時間內，房屋已經交付給業主，業主存在著物業管理的需求。因此，這一階段由開發商選聘物業服務企業來對物業進行有效管理。開發商與物業服務企業所簽訂的臨時性、過渡性的物業服務合同，就是前期物業合同。
根據《物業管理條例》第25條規定：「建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容」。換言之，開發商與購房者簽訂買賣合同時，已經將前期物業服務合同作為了買賣合同的構成部分，業主認可由開發商簽訂的前期物業服務合同。依據業主與開發商之間簽訂的房屋買賣合同，業主應當履行向物業公司支付物業服務費的義務。除了業主與開發商之間的合同約定外,最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋》第一條也規定了前期物業服務合同對業主具有約束力，業主若以其非合同當事人為由提出抗辯,法院不予支持。
因此，某甲不應當以其並非前期物業合同的當事人，拒絕繳納物業服務費。
2
業主能否以房屋質量問題為由拒絕繳納物業服務費？
開發商與物業服務公司是兩個不同且相互獨立的企業法人，兩者對於物業所應承擔的責任也不相同。小區的房屋質量問題在質保期之內是由開發商負責維修，質量瑕疵擔保責任由開發商承擔，質保期滿後業主維修房子需要啟動小區維修基金進行維修。而物業公司作為一個服務主體，僅提供對公共區域的清潔、安保等服務，房屋質量瑕疵問題並非其物業管理的職責范圍。物業服務與房屋買賣分屬兩個不同的法律關系，業主不能以房屋質量存在問題為由，遲交、拒交物業服務費。
3
業主能否以物業服務質量不到位為由拒絕繳納物業服務費？
既然業主不能以房屋質量存在問題拒交物業服務費，那能否以物業服務質量水平低、不達標為由拒絕支付物業服務費？答案也是否定的。小編認為，首先，雖然業主認為物業服務公司所提供的服務質量「不達標」，但是物業服務的質量標准應由物業服務合同明確約定，業主不應當以其所提供的管理服務不符合自己的需求或者自己認定的標准為由拖欠物業服務費。其次，業主一般只能舉證證明物業公司提供的服務有瑕疵，而不能證明物業公司沒有提供服務、沒有履行合同義務。而且，物業服務公司所提供的服務具有整體性，比如對公共區域的綠化和保潔，雖然無法細分到每個業主身上，但卻對每個業主都有整體的作用。在此情況下，物業服務公司並非完全不履行自己的義務，業主可以針對物業公司不完全履行的部分拒絕繳納相應的物業服務費，但不能拒絕繳納全部的物業服務費。
風險提示
實踐中不少業主以自己並非合同當事人、物業服務公司提供的服務質量差為由，拒付物業服務費，由此產生了大量糾紛。與開發商、物業服務公司相比，業主雖然為較為弱勢一方，但業主應當合法、理性維權，以免無理由拒付物業管理費，屆時還將產生違約金的損失。
⑶ 物業服務合同糾紛案,業主有證據證明物業未履行合同,判決結果會怎麼樣
物業服務合同糾紛，業主有證據證明物業未履行合同，那麼有可能會判業主勝訴，在這種情況下，往往是業主拖欠物業費，物業才把業主起訴的，所以還是盡快繳納物業費。
物業費，是這樣的情況。
物業管理公司為業主或用戶提供的管理和服務項目，向業主或者用戶收取物業管理費時天經地義的。但是無論如何，有關物業管理費的事宜，物業公司應當符合我國法律法規的相關規定。
商品房的物業管理費一般由以下一些項目構成： (1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。 (2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。 (3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。 (4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。 (5)物業財產保險(及各種責任保險的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。 (7)清潔公共地方及幕牆、牆面的費用。 (8)公共區域植花、種草及其養護費用。 (9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。 (10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。 (11)節日裝飾的費用。 (12)管理者酬金。 (13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。 (14)公共電視接收系統及維護費用。 (15)其他為管理而發生的合理支出。
物業維修范圍。
1、物業負責管理房屋的公用部位，是指一棟住宅樓中業主、物業使用人共用房屋的基礎、內外承重牆體、梁、板、柱、屋頂等，此外還有樓梯間、通道、專用房間、外牆面、屋面防水、樓內自行車存車庫等。
2、共用設施是指住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建築小品、化糞池、非市政排水管線、窖井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。
3、共用設備是指住宅樓內業主、物業使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房；非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、垃圾桶、垃圾箱。
⑷ 物業服務合同糾紛代理詞
法律分析：被告拖欠原告物業管理服務費事實清楚，證據確實充分，被告不僅應向原告支付拖欠的費用，還應按照合同約定承擔相應的違約責任。原告訴求之物業管理服務費均未超過訴訟時效，該訴求應當得到支持。被告辯稱因原告在履行合同中存在違約行為導致被告拒交物業費，該說法無事實和法律依據。被告要求原告履行維修義務並賠償怠於履行上述義務給被告造成的損失，該反訴請求不應得到支持。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第四百六十四條 合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。
婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議，適用有關該身份關系的法律規定;沒有規定的，可以根據其性質參照適用本編規定。
第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。
依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。
第四百六十六條 當事人對合同條款的理解有爭議的，應當依據本法第一百四十二條第一款的規定，確定爭議條款的含義。
合同文本採用兩種以上文字訂立並約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的相關條款、性質、目的以及誠信原則等予以解釋。
⑸ 物業常見的法律糾紛
法律分析：物業管理服務合同糾紛、前期物業管理服務合同糾紛、保管合同糾紛、相鄰關系糾紛、高度危險作業致人損害糾紛、地面(公共場所)施工損害賠償糾紛、堆放物品倒塌損害賠償糾紛、緊急避險損害賠償糾紛、名譽權糾紛、雇傭人損害賠償糾紛、無因管理糾紛等。
法律依據：《物業管理條例》 第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
⑹ 物業服務糾紛司法解釋
法律分析：物業服務在我們生活中特別重要，給與了我們生活安全和方便，但是實踐中，物業管理的過程並非完全盡如人意，在很多時候都會存在一定的糾紛。物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第二百七十五條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建築物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
⑺ 物業合同糾紛答辯狀是怎樣的
您好：
物業合同糾紛答辯狀
答辯人：
地 址：
電 話：
答辯人就物業管理合同糾紛一案提出答辯如下：
1、起訴狀所述「原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關費用」，這與事實不符，答辯人不同意這樣的說法，事實是這樣的：
原告沒有按約履行合同在先。合同第1頁第一條甲方權利義務中明確寫明「根據本協議對房屋共用部位、共用設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理」，合同第3頁第二條對共用部位和共用設施做了解釋，包括樓梯間和綠地。而本人所居住的XX花園X號樓南面的公共綠地已成天然的停車場(照片為證)，經多次想物管反應，未果。其次，本人所居住的X單元，從上至下多處樓梯間牆面損壞(照片為證)，尤其本人居住的X樓，門前牆壁毀壞嚴重，已有2年多的時間，期間數次向物管反映，未果。以上事實表明，本小區物管沒有按約履行合同在先，而不是「原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關費用」。
2、事實並非原告起訴狀所述「經催要未果」。今年，在原告起訴前曾上門要過物業管理費，前後一共3次，有兩次有同一負責人在場(據了解是X主任)，從第1次物管上門收費從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問題，
一是門口的樓梯間兩年多無人維修;
二是車庫門前不時有汽車甚至是非小區業主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購置的車庫的汽車不能出庫，耽誤本人及家人的時間;
三是本人車庫門前衛生狀況太差，雜草叢生，無人問津;四是車庫門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴重，不能靠近。來訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當庭提供訪談記錄。本人清楚的記得，第3次物管到訪後，本人明確表明，只要解決上述問題，本人立刻繳費。但時隔1個多月，物管沒有任何答復，連起碼的舉手之勞拔草也沒有兌現，足以表明物管沒有解決問題的誠意，而不是起訴狀所說的「經催要無果，無奈訴至法院」。此外，在毫無溝通的前提下，一紙訴狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權利。
3、對於XX物業的管理水平和資質，本人提出疑義。理由如下：
一，每次，本人遇到汽車停在車庫不得出去的情況，均會找到值班保安，遇到素質差的保安，答復「汽車出不來，我也沒辦法啊，我也不知道是誰家的車」;有時「幸運」，碰見素質高的值班保安，責任心強，但也只能到樓下叫喊「誰家的車」種種，並不能快速解決問題。隨後，本人也向保安建議，要在門口進行出入車輛登記，起碼記錄車牌號以及車輛歸屬業主的住址、電話。可至今，「無主車」的事件還是時有發生。
二，就是眼前是事情了。本應訴通知書等文件的快遞上，居然寫錯了業主的電話號碼。這對於「做最有潛力的物業管理企業」的XX物業管理有限公司，差距太大。本次快遞上的郵戳是8月15日，時逢全家人出去旅遊，8月12號下午出發，直至21日(周日)晚11時才到家。昨天，也就是22日中午11時20分左右，法院X法官上門說找業主，請下午2點30分在法院東門口等。直至昨天下午2點30分，本人才看見通知書，試問，如果本人旅遊回來再晚兩天，貴方如何通知!為便於管理，物管應該對業主的資料有起碼的了解、收集、掌握、存檔，以便及時通知業主有關事項，而且，物業管理合同上，物管公司的義務里也明確寫明「建立健全的物管管理檔案資料」。
三，在物管第3次上門收費之後的一個深夜我家被盜，經濟和精神都受到較大損失，感覺住在這個小區不安全，隨後便在XXX派出所報了案。同時找到物管想看監控，幫助公安破案，物管說監控不帶紅外線功能，夜間不起作用，還說正在和開發商交涉，請問1個多月過去了，有結果沒有。四，小區里大多數面朝西的門面房都開了後門，直接影響小區的安全，還有小區亂停車的問題，請問物管作何解釋。合同第4頁，對物管的服務質量，包括房屋外觀、環境衛生、綠化、車輛停放秩序等有明確的要求，請問，物管做的如何。合同對雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務，也有享受服務的權利，不談優質服務，起碼是合同規定的;物管不是只有收費的權利，也有按合同履行服務的義務。
基於上述理由，本人要求原告XX漣水縣物業管理公司撤銷將本人列為被告，同時對本人曾三次向上門收費物管人員提出的要求做出答復。
此致
XX人民法院
答辯人：****
****年**月**日