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北京學區房糾紛

發布時間:2022-05-17 10:42:50

⑴ 學區房貓膩多 教你三步驟辨別真假學區房

近日趙薇出席活動時承認會讓女兒入讀香港的學校,早前還傳出,她為女兒在香港買下天價學區房。張柏芝也曾斥巨資在新加坡買房移居,她透露也是為讓孩子就讀當地的國際學校。其實,此前也時有傳出某某明星為了孩子上學等原因,擲豪金買下大宅改善生活環境的消息。

「學區房」是房地產市場的衍生品,是現行教育體制下的一個獨特的現象,隨著社會競爭日益激烈,為使孩子不輸在教育的起跑線上,一些重點學校附近的房產受到學生家長青睞,不惜花費重金購買。然而,許多人最終未能如願,並由此產生糾紛。買學區房到底有多大意義?如何辨別真假學區房?本期解密維權由北京安博(成都)律師事務所黃磊律師、胡曉律師、律師助理鍾曉麗為您詳細解答。

"學區房""學位房"一字之差傻傻分不清楚

【搜狐焦點網】什麼是學區房?什麼是學位房?學區房與學位房的區別?

【律師解答】學區房是指,在指定區域內購房,其購房者本人的子女可就讀區、市、省級的重點學校,可以是小學也可以是中學。

學位房,是孩子在小學及小學升初中時為了得到該地段相對應學校的學位而在該學校所規劃的學區房內購買房產,以使得孩子得到該學校的學位。

「學區房」是政府根據生源情況來劃分的,按最新政策規定,如若業主戶口已遷入「學區房」,那麼其子女可以按規定入讀在戶口所在地分配的學校,即「免試就近注冊登記入學」。但「學區」存在變數,有可能某片區去年還是坐擁某幾所學校,今年便換了另一撥,原來的「學位」也就失效了。

「學位房」是因業主在買房後能獲得相關學校「學位」。一般來說,項目有「學位」名額是因為其引進了學校,或與某些「名校」有聯建、合作方面的關系。這種情況下,業主子女入讀指定的學校無須跟別的孩子一起參加入學考試、電腦派位等程序。但有的「學位房」由於名額有限,並不能保證100%的直讀率。

就算買到真正學區房也不一定能上好學校

【搜狐焦點網】是否買上學區房就能上重點學校?為什麼?

【律師解答】不是。即便買上學區房,還要看該房屋是否在該重點學校的規劃入學范圍內。該重點學校是否還有學位。首先,學位有人數限制。一般情況下,樓盤在規劃修建、改建之前,按照一定的教育配套措施在附近的學校有一定學位,但這種學位並不一定能夠滿足所有業主子女的需求,因此開發商在銷售樓盤時,就會有先到先得的情況。其次,學位有年限。部分學位是年限限制的,有可能等業主的子女長大,准備入學的時候,該學位已過期。再次,學位被佔用。針對二手房的購房者,在購買前必須先了解清楚該房屋的學位和戶口是否被佔用,若戶口已經被使用則,則要求前業主遷出,以便自己戶口的遷入,且有的學校有同一戶口前後入學時間的限制。

教你「三步驟」辨別真假學區房

【搜狐焦點網】如何辨別真假學區房?

【律師解答】首先,購房者要清楚各中小學布點的規劃。根據《成都市普通中小學(公辦)布點規劃(2006-2020》的規定,小學服務半徑原則上為300-500米、中學服務半徑原則上為800-1000米,1.5-3萬人口可配套18-30班的小學一所、3-5萬人口可配套24-36班中學一所。一般情況下在這一范圍內買房,小孩子就讀的可能性會更高。

其次,到教育主管部門了解學區劃分的動態變化。購買學區房不能光看物理距離,教育部門會根據各區域內適齡學生的數量、入學人數的波動、城區規模的變化對學區規劃進行調整,因此在購買學區房時還應時刻關注教育部門有關學區規劃工作的動態。

最後,購房者在購買學區房前可以要求開發商出示其與學校簽訂的招生協議,到相關學校進行詳細地咨詢,看是否與開發商所承諾的一致,並將開發商的承諾載入購房入學的相關條款寫進購房合同或補充協議中。若開發商不同意寫進合同,那麼購房者購房入學的權益則無法得到有力的保障。

(以上回答發布於2016-12-05,當前相關購房政策請以實際為准)

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⑵ 確定!北京「空掛戶」將變「公共戶」 專家:學區房戶籍佔用將得到有效解決

6月7日,北京市公安局發布了《關於印發戶籍派出所設立公共戶工作規定(試行)的通知》(以下簡稱「試行文件」),為推動戶籍管理工作理念和機制創新,有效解決暫不具備市內遷移條件的本市戶籍人員落戶問題,北京市決定在全市戶籍派出所設立「公共戶」,符合條件的可以申請在「公共戶」落戶。

一直以來,「空掛戶」是北京二手房市場上長期存在的一個交易難點,居民搬遷後戶口卻留在原住址,導致的房價貶值和一系列房屋糾紛等問題。有業內人士分析,北京市「公共戶」的設立將有利於解決北京二手房市場上長期存在的「空掛戶」問題,減少房屋由於戶口問題帶來的糾紛,尤其是涉及到學區房的戶籍佔用問題,將有一個明確的解決辦法。

「空掛戶」問題或得到緩解

「空掛戶」由來已久,且對二手房的影響很大。所謂「空掛戶」,指的是商品房發生產權變更後,居民搬遷,戶口卻留在原住處的現象。有的購房者花巨資購入房產,卻遇到原房主遲遲不遷出戶口的問題,形成「空掛戶」,在房屋再次轉讓時,房價會遠低於市場價,且較難出手,購房者只能承擔由此而造成的房屋貶值損失,尤其是東西海朝豐有大量有戶口「賴著」的房子,這也是北京二手房市場上長期存在的一個交易難點。

一位購房者曾經在人民網的領導留言板上反映,「我們現在自己的房子,有原始住戶的戶口沒有遷走,是因為當初買房子時沒有查戶口這一項,而現在房子附加值越來越多,導致出售時一定會查戶口,如果有原始戶口,並且人家不願意遷走,會導致我們的房子要比市場價低很多才能出售,甚至有賣不出去的風險。」

根據最新試行文件,符合六種情況的北京市戶籍人員,可以在戶籍所在地派出所申請「公共戶」落戶。其中涉及到房屋產權變更的情況包括兩種,一種是因房屋產權交易戶口須遷出,但本人、配偶或其他直系親屬(其他直系親屬包含父母、子女、(外)祖父母、(外)孫子女)在本市無合法產權住房,戶口無法遷出的;一種是因房屋交易所有權變更或者公有住房承租權變更,現房屋權利人申請將原戶內人員遷出的,原戶內人員無正當理由拒不遷出的。

在北京市出台「公共戶」政策之前,已有多個城市出台了類似政策,2011年,上海市公安局就發布了《關於常住戶口「公共戶」設立與日常管理工作通知》,規定人民法院判決或房屋出售、房屋拆遷、婚姻變化、家庭矛盾等原因須將戶口遷出,而在上海市確無處落戶的,經批准可以遷入「公共戶」。山東濟南、江蘇等地也有類似規定。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受記者采訪時表示,「空掛戶有一個隱患涉及到拆遷款,很多地方的拆遷政策同戶籍相關,規定每戶的每個人可以分多少拆遷款,如果拆遷時房子還有原戶主的戶口,就會產生巨大的利益糾葛,新文件的提出將避免很多房屋糾紛。

二手房交易將會避免因戶口留存帶來的糾紛

2020年12月31日,北京市公安局公布了《關於在戶籍派出所設立「公共戶」的工作意見(徵求意見稿)》,此次試行文件在上次徵求意見稿的基礎上有所改動。在原來的徵求意見稿中,在推行效果方面,政策具有強制措施的特性,當時文件提到要「對於房屋所有權已發生轉移,房屋權利人強烈要求原戶內人員遷出,對拒不遷出或者無法通知的,可根據房屋權利人申請,直接將其戶口遷至『公共戶』」。

相比之下,此次出台的試行文件在執行方面屬於「半強制」性質的。試行文件規定,「房屋所有權人或公有住房承租人可以申請將本房滯留戶口人員遷入『公共戶』,滯留戶口人員或其監護人收到告知後或公告期滿後7日內未進行陳述和申辯或未遷移戶口的,或陳述和申辯理由未被公安機關採納的,公安機關自行對戶口予以遷移至『公共戶』」。

合碩機構首席分析師郭毅在接受記者采訪時表示,過去如果房子存在「空掛戶」的房產,是比較難賣出去的,需要跟「空掛戶」的戶籍方協商一致,或者業主不得不降低房屋的價格,才能在二手房市場上流轉,這次政策對於這種交易中的「空掛戶」現象,將有一個明確的解決辦法,會利好這部分房產的交易。

中國的很多公共資源都和房產相掛鉤,比如教育資源,「公共戶」設立後有利於解決學位佔用的問題。郭毅指出,有著「空掛戶」問題的房產,在將歷史遺留戶籍挪入「公共戶」之後,房屋的產權會變得明晰,尤其是涉及到學區房的問題,在交易過程中就可以避免各種問題和糾紛的產生,房子的估值也會提高。

⑶ 才買的學區房就碰到學區變動 能不能退房

近些年,學區房一直是熱點話題,也成為房地產推銷的熱詞,相關二手房交易價格也是一路水漲船高,北京的天價學區房賣出46萬元/平米,更是刷新全球房產記錄,11.4平米,530萬!加之二胎政策出台,學區房熱點再次被推到風口浪尖。擁有一套房區房已然成為很多家庭的夢想,然而買賣學區房確實存在一定的風險。


能否退房?取決於合同如何簽訂


從法律上解讀,學區房買家的要求能否得到支持?取決於其《房屋買賣合同》如何簽訂了,如果合同中明確約定房屋是學區房,且在其子女入學前學區不會調整,則購房人有權要求退房,其請求可以得到法律支持;否則,購房人的請求因沒有法定和約定依據,將難以得到支持。


根據我國《合同法》第六十條規定:當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。在此糾紛中,雙方合同本已履行完畢,從維護交易穩定性角度,也不宜隨意撤銷,且考量合同是否顯失公平等,也是以合同簽訂時的客觀情況為准,而不應以合同履行完畢後的市場變化去評判;反之,如果所購房屋調整為更好的學區,賣房人也無權要求增加房款。


友情提醒


房屋買賣合同約定越詳細越好


諸如此類購房風險還有很多,如學位被占、落戶時間要求等等。建議是:家長們購房前了解清楚入學政策,並在買賣合同中約定詳細。當雙方合意約定將孩子落戶上學作為合同目的時,孩子落戶上學可被解釋為合同目的,如合同目的無法實現,買房人有權解除合同並追究違約責任。


另外,針對開發商對商品房的學區房宣傳,國家工商總局已進行規范,在2016年2月1日開始施行的《房地產廣告發布規定》中,明確規定房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。家長們購房裡,千萬別輕信開發商之言,謹慎對待。

(以上回答發布於2016-05-25,當前相關購房政策請以實際為准)

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⑷ 學區房價格越來越高了,如果孩子上不了好小學怎麼辦

業內人士表示,「簽合同的時候會查詢房子的戶口和學區問題,一般不會出現不能上學的問題。但因新出台的多校劃片政策,最大的問題是可能上不了買房所在學區的學校,調劑到別的學校」。

律師:購房前應核實戶口情況,購房目的寫明上學

對此,有人想說:買了學區房,萬一學校搬走了豈不是涼涼?其實這種擔心大可不必,一個城市的學區劃定是多年形成的,一定要保持穩定,而且重點校的位置也是經過各級主管部門多年深思熟慮的,好多名校已經成為了一座城市的地標性建築,同時名校一旦搬遷將涉及附近居民的穩定問題。所以,有這種擔心的人大可放心。有這種想法的人想想就得了。想上名校就安心琢磨買學區房吧!

⑸ 買二手房涉及到學區房和戶口這些問題必須要知道

每個人能都想有一套屬於自己的房子,但是每個人買房也都有這自己明確的需求,有的是為了自己結婚居住,有的是為了投資不讓資金貶值,有的是為了在大城市裡落戶紮根城市,有的則是為了給自己的孩子提供優質的上學條件。今天我們就重點講一下學區房和落戶的戶口房應該注意的一些問題。

溫馨提示:

戶口遷移屬於國家行政機關管理范疇,不屬於法院受理的范圍,一般法院都不會受理買方單獨就戶口
遷移提起的訴訟。當買賣合同雙方因戶口遷移問題產生糾紛起訴至法院時,法院不會強制遷出戶口。

以上就是關於學區房以及戶口需要重點注意的問題,特別對於首次買房的客戶,很容易被一些房產中介人員給帶偏,到最後孩子上不了想上的學校,影響孩子的入學得不償失,一定一定要注意。

⑹ 中介說是學區房結果不是,可不可以要求退款

當然可以,既然當時說好是學區房,到後來不是是可以要求退款的。

⑺ 注意購學區房的N種風險

與學校有關的風險


一般公認的學區房的概念是,在幼兒園升小學,小學升初中時在學校所規劃的吸收孩子入學的學區內的房產就叫學區房。

學區房的政策風險


最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動,有人總結了一句話叫「五年一大變,三年一中變,一年一小變」,意思就是學校的主管部門經常會根據不同的情況,改變年限。比如,在購房時規定落戶一年就能就近入學,而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況,買房時在學校規劃地段內,准備入學時有可能被劃出地段。

學校本身發生變化的風險


學校自身的教育資源配置出現問題,導致教學質量下降,該學校片區內的房價出現明顯下降。另一種情況則恰恰相反,一直以來一所教學質量不高的學校,因為自身的變革一躍成為一所重點學校。

確認招生范圍 注意門牌號


買學區房時一定要看準房子的位置,差一個號碼可能就被安排到另外一個學區。尤其要注意查看房屋的單號或雙號,是尾號時就要更加註意。現在是人為地將學區房劃分復雜化,即使在學校周邊的房子也有可能不屬於該學區,所以購買學區房一定要認真。


學區房並不是所有人認為的那樣,「就近原則」離得近就可以入學,要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊,可學區並不對口,容易受開發商的誤導,最後影響了子女教育。

學區房購買的各種糾紛


以上情況是與學校有關的風險,下面我們主要講一下與房有關的風險。學區房的房源一般分為兩類,一類是一手商品房,即直接從開發商處購買的房屋,另一類是二手房即存量房。


一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如,在簽商品房預售合同時,開發商承諾入住後一年,即可頒發房產證,但實際情況是頒發房產證的時間,被一拖再拖,遲遲辦不下來,導致業主子女無法上學。


二手房的風險相對多一些,主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

產權糾紛


第一類產權糾紛,又可分為兩種,一種是共有人之間糾紛,另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。


先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例,在北京海淀區某著名的學區房片區內,張女士從劉先生處購買了一所房產准備為自己孩子上學所用,在張女士支付完首付款後,突然接到另外一位劉先生打來的電話,明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中,希望她放棄購買,因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一,不是唯一所有權人,因此,跟她簽訂的合同存在瑕疵。


為什麼會出現這種情況?因為大多數的學區房都屬於年代比較久遠的房屋,而房產的原所有人很可能已經去世,這類房屋很可能發生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性,我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區房時,一定要向賣方詳細詢問房屋的來源,是從市場購得,還是繼承取得,並將房屋的來源情況,作為合同的一部分寫入房屋買賣中,以保障自己的權益。


產權糾紛的另一種情況是,房屋的產權能否過戶。說到這一點,很多人可能認為誇大其詞,其實這種情況在很多單位房改房的小區內最為常見。因為,有些單位的房改並不徹底,導致賣房人雖然有產權證,但始終不能從單位拿到上市交易審批表,從而導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣一個案子,在北京天壇附近的某學區房,楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易,但楊先生的房子單位就是不同意賣,導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此,在購買學區內單位房改房時,一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

戶口糾紛


戶口糾紛分為兩種情況,一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出,按照一般的一房一戶的戶籍管理原則,買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致,一房可以有一個以上的戶口本,但賣房子女還在學校就讀,該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。


不管是哪一種情況,最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定,如果原房主不將戶口遷出,應該支付多少違約金,並且這種違約金一定要按天計算,每逾期一天遷走,就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔,才能保證交易安全。


除了在合同中約定違約責任外,在決定購買該學區房前,最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關,共同核實房屋內戶口情況。


房產中介虛假信息糾紛


這類糾紛直接與房產中介的職業素質有關系,我們遇到的大多數案子,都是中介運用自身的信息優勢忽悠買賣雙方簽協議,等發生糾紛後,自己置身事外,坐山觀虎鬥。


給大家介紹一個案例,楊女士有一居室想要出售,房產中介小王為了得到這套房源,就向楊女士暗示,自己通過朋友關系獲知楊女士的這套房產所在的小區明年就會被劃歸為學區房,到時房價一定會大漲。楊女士聽了小王的話,就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。後來,小王就將此房推薦給趙女士,並跟趙女士介紹說,聽房主說此房明年劃歸學區房。如果今年購買,明年一定能賺一大筆。結果楊女士與趙女士就在小王的撮合下,簽訂了買賣合同,並支付房款。但到了第二年此房並未被劃為學區房,這時趙女士先找到楊女士討要說法,楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王,小王解釋說,自己當時只是推斷可能會成為學區房,這本身就是一種風險。


後來,因為楊、趙沒有證據證明當時小王存在欺騙,訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是,目前我國房產中介的業務水平參差不齊,不管是賣方還是買方在決定交易前,一定要去學校或其上級主管部門核實情況,再決定是否交易。

賣方惡意漲價糾紛


這類糾紛是最常見的一類,說白了就是因為房價上漲過快,賣方想多賺錢,並且只要違約金的數額低於房價上漲的幅度,賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為,最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任,使賣方不敢越雷池半步。


一般我們都是這樣約定,首先約定延期履行的違約金,在明確約定了支付首付款或剩餘房款後,一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。


其次,還要約定如果出現一房二賣或多賣時,要支付不低於總房款20%的違約金。


最後,還要約定如果房價上漲過快,違約金不足以補償損失的,應按照買方實際的差額損失賠償。

(以上回答發布於2014-01-09,當前相關購房政策請以實際為准)

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⑻ 「學區房」屬於商品房買賣合同內容嗎

隨著房地產政策、教育政策的不斷變化,學區房買賣所涉及的法律問題愈加復雜多樣。比如開發商利用學區房作虛假宣傳;學區房房屋學籍被佔用;購房後出賣人遲遲不遷出戶口,使得入學路愈加坎坷等。

【案例】

中糧萬科公司系北京市房山區長陽鎮半島項目的建設單位,公司在其銷售中宣稱「百萬米教育大盤,成就無限未來」,「買長陽半島,上北京四中」。張先生購
買了中糧萬科公司開發的長陽半島的房屋。後來,業主得知,就讀北京四中房山分校,超過六年不再享有就讀的條件,廣大業主開始了大規模的維權活動。

2011年12月12日中糧萬科公司稱,北京四中房山分校「一房一名額」,不存在「六年有效期」的限制,但具體的入學要求以屆時相關教育部門、學校的
制度、通知為准。經過一系列的維權活動,長陽半島廣大業主就讀北京四中房山分校的問題,始終處於不確定狀態,還要取決於其他條件,不僅沒有結果反而出現了
倒退。

業主張先生把中糧萬科公司起訴到法院,要求:依法確認中糧萬科公司關於長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區初中的允諾(一房一名額),對中糧萬科公司具有法律效力。

中糧萬科公司辯稱:我公司確與張先生簽訂了《北京市商品房預售合同》,我公司開發的商品房屬於學區房,我公司的業主可以行使一次按照國家九年義務教育
就讀北京四中房山校區初中的權利,具體能夠入學北京四中房山分校,取決於屆時的教育政策。我公司開發的區域名稱是半島家園祥雲灣,只是長陽半島的一部分,
我公司無權對教育問題作出安排,因此張先生要求確認關於長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區初中的允
諾具有法律約束力的請求,不應得到法院的支持。

本案的爭議焦點:商品房的銷售廣告和宣傳資料是否應該成為合同內容。

首先,關於商品房的銷售廣告和宣傳資料是否是合同內容的問題。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規
定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規則范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及
房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的應承擔違約責任。因此,該承諾應當
視為合同內容的一部分,對中糧萬科公司具有法律約束力。

其次,關於張先生所要求的配建小學問題,在宣傳廣告中及宣傳單中並未明確,因此張先生要求確認該承諾具有法律約束力的請求,不予支持。

根據相關法律規定,當事人訂立、履行合同,應當遵守法律、行政法規的規定。因此,中糧萬科公司在銷售廣告中承諾的北京四中房山分校初中的允諾(一房一名額),對其具有法律效力。

【分析】

開發商所做的銷售廣告和宣傳材料,是不是合同內容,需要就宣傳的具體內容進行定性。要看宣傳內容對訂立合同的訂立以及房屋價格的確定是否有重大影響。本案中的宣傳內容因其內容明確且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響,所以根據法律規定應為合同內容。

如果開發商最終無法保證買房人通過購房而入學,其宣傳構成虛假宣傳,違背了誠實信用原則,開發商應當承擔相應責任,對買受人予以補償。

(以上回答發布於2016-09-09,當前相關購房政策請以實際為准)

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