分割式售後包租商鋪群體糾紛案例

Ⅰ 什麼是產權式商鋪，什麼是獨立式產權商鋪

獨立產權商鋪：即「投資者擁有對商鋪的自主產權，所有人是單個自然人或者法人。」簡單來說，就是你購置了一套房產，你成為這套房子的戶主，房產證上只寫你的名字，今後用作出售，你想怎麼處置這套房子都可以。

產權式商鋪：即開發商將商鋪賣給小業主，然後再協助其出租招商。作為一種常見商業地產運作模式，其是否合適和有效，長期以來一直是業內爭論的焦點之一，也是近年來在地產界除房價外爭議最多的一個概念，但潘石屹顯然在此方面獲得了不錯的收益。SOHO中國開發了北京CBD地區1/5的土地，卻幾乎從不持有物業，不僅散售，而且費盡心機地切割成小塊，以求「雜碎」的效果。

(1)分割式售後包租商鋪群體糾紛案例擴展閱讀：

為了滿足人投資商業的需求，SOHO商業主要是以散售為主。這種拆散銷售，出現了業權分散的情況，一旦出現問題，因為小業主的群體較大，眾口難調，所以很容易發生糾紛。一方面，不能保證業態的合理搭配，開發商不能對業態進行統一的管理和布局 。另一方面，在分散的產權商鋪里，業主對租金的期望值不一樣。

「這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業的氛圍，已經租出去的商鋪經營業績也不會理想，最後形成了一種惡性循環。SOHO尚都和建外SOHO的商家入駐率都很低就是這樣引起的。當時對業主的承諾不能達到，業主自然會抗議。

Ⅱ 已經購買了售後包租的商鋪怎麼辦

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房」。

第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售」。國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾」。「售後包租」其實是已為法律明確規定違法行為。

售後包租的風險隱患確實不能不引起投資者重視。概括如下：可能存在欺詐，開發商在所開發的商品房為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款消失；

開發商融資或變相融資後，將資金挪用，一旦項目某個環節出現問題會導致資金鏈斷裂；項目建成後經營不善，無法達到預期的收益，沒有現金兌付投資人；投資人購買的房屋位置不確定，無法辦理產權證；涉及復雜的權利義務關系，引發的債權債務糾紛。

盡量不要購買包租類的產品。即便要買，也要選擇有獨立產權界線、獨門獨戶的產品，如沿街的商鋪，這樣處置與轉讓起來都較方便。同時最好選擇大品牌的開發商，開發商的信譽與實力、商鋪所處的地理位置、商業管理品牌都是需要考慮的因素。

綜合實力雄厚的開發商在後期成功進行運營的概率會相對較高，從而消費者的收益在一定程度上也能得到保證。需要看合同的具體約定，建議委託專業律師提供幫助。

(2)分割式售後包租商鋪群體糾紛案例擴展閱讀：

商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第四十五條

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

非法吸收存款

親友間集資不違法

此次司法解釋明確，構成非法集資需同時具備非法性、公開性、利誘性、社會性。

《解釋》規定，違反國家金融管理法律規定，向社會公眾（單位和個人）吸收資金的行為，應同時具備：未經有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金；

通過媒體、推介會、傳單、手機簡訊等途徑向社會公開宣傳；承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報；向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

未向社會公開宣傳，在親友或者單位內部針對特定對象吸收資金的，不屬於刑法規定中的非法吸收或者變相吸收公眾存款。

售後包租可定罪

《解釋》規定，如符合上述違法特徵，實施以下情形之一，將以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購等方式非法吸收資金；不具有銷售商品、提供服務的真實內容或不以銷售商品、提供服務為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金；

不具有發行股票、債券的真實內容，以虛假轉讓股權、發售虛構債券等方式非法吸收資金；不具有募集基金的真實內容，以假借境外基金、發售虛構基金等方式非法吸收資金；

不具有銷售保險的真實內容，以假冒保險公司、偽造保險單據等方式非法吸收資金的；以投資入股的、委託理財的方式、民間「會」、「社」等組織非法吸收資金等。

及時清退可免刑罰

《解釋》規定，非法吸收或變相吸收公眾存款的數額，以所吸收的資金全額計算。案發前後已歸還的數額，可以作為量刑情節酌情考慮。非法吸收或變相吸收公眾存款，主要用於正常的生產經營活動，能夠及時清退所吸收資金，可免予刑事處罰；情節顯著輕微的，不作為犯罪處理。

據悉，這是考慮到金融體制現狀、經濟發展、社會穩定等因素，以及貫徹寬嚴相濟刑事政策。最高法刑二庭庭長裴顯鼎稱，認定其是否屬於正常的生產經營活動，主要是看公司經營的主業是什麼，融資的渠道和主要目的及資金款項的實際用途。

Ⅲ 商鋪包租違法嗎

您好，《商品房銷售管理辦法》規定房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
已竣工的沒有禁止性規定，但最高人民法院公布了《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，解釋中規定不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑
望採納

Ⅳ 有誰真得懂法律嗎幫幫忙

你好,我來解答一下吧.希望會對你有所幫助

商鋪銷售的法律糾紛的案例及應該及注意的問題

遲遲不來的租金讓高回報成空

2003年10月，梁先生看到一則產權商鋪的廣告，廣告中承諾只要購買了該項目的商鋪，開發商保證每年返還10%的租金。受到高回報率的吸引，梁先生在該項目購買了兩套產權商鋪（有全款支付和貸款支付），合同規定開發商負責經營，每季度返租金，產權證在一年之內辦好，最長延三個月。

合同簽訂後，2004年1月、4月、7月的租金都按時打入了梁先生的賬戶，高額的回報讓他感到非常滿意。

不料，到了2004年9月底，開發商來電通告，2004年三季度租金因資金問題需要推遲支付，之後又書面通知業主，說要推遲到12月15日發，而2004年四季度和2005年上半年的租金則統一到2005年6月底發放。梁先生為這些遲遲不來的租金感到非常頭痛，高額的商鋪月供也使得他倍感壓力。

投資者購買產權商鋪過於盲目

去年以來，越來越多曾經打出高回報率的商鋪項目陷入經營困境，產權商鋪則更是首當其沖，業界甚至做出了近兩年將是產權商鋪項目倒閉年的判斷。北京通商商業地產服務機構總經理吳煥賢指出，產權商鋪的銷售過程中，往往會有不少吸引投資者的煙霧：時髦但空洞的概念，高回報無風險的廣告承諾，售樓人員口頭上的無風險保證等等，這都使得購房者在購買產權商鋪時過於盲目，落入陷阱。

北京市瀚文律師事務所主任吳維丁律師分析認為，由於產權商鋪投資涉及開發商、客戶、經營公司等多方主體和買賣合同、租賃合同等多層法律關系，因此產權式的投資行為遠比單純的房屋買賣行為復雜。產權式商鋪糾紛在民法中屬於「委託代理」產生的糾紛。開發商把產權出讓給業主，業主委託開發商進行經營和管理，開發商和業主兩者就形成了委託代理的關系，開發商是代理人即被委託人，業主是委託人。

民法中規定，代理人收取傭金只負責代理，但代理的結果好壞和代理人沒有直接關系，代理人不承擔代理後果。所以一旦出現經營不善的情況，開發商也能夠逃避責任。

長期投資回報難以保證

受到商鋪市場負面輿論不斷的影響，在剛剛結束的房展會上，商鋪展位出現了罕見的冷場。吳煥賢指出，不少產權商鋪的開發商以房地產的推廣模式進行包裝，盡可能賣高價，卻不考慮後期經營問題。這樣的項目，即使在銷售過程中一帆風順，也往往在後期經營上問題不斷，甚至一開業就停業。

從商業經營的常識來看，商鋪的長期高投資回報是很難保證的，市場隨時會出現各類風險，投資者在購買商鋪時首先必須有這樣的思想准備。

但商鋪投資也並非沒有規律可循，投資商鋪，選好地段、價位、時機，充分把握相關政策、了解周邊的配套和設施變遷，是投資者保證回報必須關注的課題。而對於被開發商吹得天花亂墜的高回報率，投資者也一定要冷靜分析。投資者一定要通過各種渠道詳細了解開發商的背景和經營管理公司的實力，看開發商是否具有長期、穩定經營的能力。

■案例解答

案例1--如果項目價格偏高警惕自付利息陷阱

許先生：我打算購買一個產權商鋪，但這個項目的價格要比周邊的項目貴。售樓小姐說這是因為開發商已經和紅星美凱龍公司簽了10年的合同，收入有保障。

我們去看房時，也已經看到承租商在做內部裝修。現在開發商包租10年，每年返10%（稅前），租期滿後會按照戶型圖將鋪位分割好交給業主，請問這種投資模式有沒有風險？

解答：10%的回報率相當誘人，但要警惕開發商是不是通過提高商鋪售價，已將今後要付給投資者的利息預提出來了。舉例說明，一個原本只值2萬元/平方米的商鋪（可以和周邊的經紀公司了解這個區域商鋪的平均銷售價格），開發商將售價提高到4萬元/平方米。

假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，也就是說，10年後，投資者雖然承租收益為100%（每年10%×10年），共收到租金4萬元/平方米，但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到2萬元/平方米，則在每平方米商鋪上的實際年收益也只有：（4萬-2萬）÷4萬元÷10年=5%·年，這其實只比銀行存款高一點，遠不及開發商宣稱的10%年收益率。

案例2--轉手經營易出風險慎簽委託經營合同

時女士：我上周去看了一個商鋪項目，現在正猶豫要不要購買。售樓小姐說今後會有開發商下屬的一個專業的經營公司進行統一經營，而且這個經營公司可以和我簽訂《委託經營合同》，請問有沒有風險？

解答：這里需要搞清楚一個法律概念，時女士與經營公司簽訂的合同是「委託合同」，這當中隱含比較大的風險。舉例說明，這個項目的開發商把商鋪賣給業主後，只要他能夠按時交房，那麼開發商的責任就已經履行完畢。由於是其下屬的一個經營公司和時女士簽訂的合同，而且是《委託經營合同》，即使到時候這個經營公司違約，無法達到合同承諾的高回報率，時女士也只有兩個選擇：要不就解除委託合同，另找經營者，要不就向法院提出訴訟，索要賠償。但如果這個經營公司資不抵債（這類公司的注冊資本大多數額不高），最後只能是宣布公司破產，業主的損失還是要不回來。

建議時女士還是和開發商（不是經營公司）簽訂一個租賃合同。將商鋪租給開發商，再由開發商委託經營公司經營，就算經營公司經營得不好，開發商在合同中承諾的租金，也必須如數返還給業主。

案例3--貸款購買產權商鋪銀行放貸額度較低

張先生：購買某處的產權商鋪，銀行最多隻提供50%的按揭貸款，可後來發現銀行對底商的貸款可達到60%.既然產權商鋪的前景可觀，銀行為何不願多放貸呢？

解答：據了解，銀行之所以不願意向產權商鋪提高放貸額度，主要是有以下幾個原因：首先，買產權商鋪和買底商門面截然不同。前者往往是在大商場分割出的一小間，不需要投資人自己經營，但是經營得好不好並不取決於地段，完全取決於商場的經營，風險不可控；後者是沿街店面，風險可控性較強。其次，貸款人購買的產權商鋪，是整體建築不可拆分的一部分，即使抵押給銀行，將來銀行在業主不能還貸時很難對其實現變現。此外，產權式商鋪屬於風險較高的投資，其中暗藏的危機主要集中在「商鋪賣出去後的經營管理上」，所以銀行在對產權商鋪提供貸款時相對保守。

■常見模式

「包租式投資回報」

開發商承諾按時返給固定租金，承諾回報率不等

計算方式

年投資回報率=固定年租金收入/房款總價

（開發商通常以此計算，當中暗含的風險是「年租金收入」能否實現）

可能陷阱

（1）提高商鋪單價，加大投資回報率，開發商從提高的單價中獲得較高的利潤，從而加大了未來的經營成本，使租金按期收回增加了風險。

（2）不按照商業規律進行布局，為將來再次使用設置障礙。

「自主經營式投資商鋪」

投資人根據開發商的分割面積進行購買，開發商不返租，投資人自主出租，收取租金

計算方式

年投資回報率=預計年租金收入/房款總價

（開發商通常以此計算，當中風險是對「預計年租金收入」的預測是否准確）

可能陷阱

（1）過高評估周邊租金水平。開發商往往會以最好的商鋪租金作為計算標准，掩蓋了真實的租金水平，投資人很難分析出周邊真實的租金水平。

（2）沒有統一管理，經營無序，預定的租金難以實現。

■關鍵環節

購買產權商鋪時最難抵抗的就是售樓人員做出的種種承諾，實際上，這些看似板上釘釘的事情，往往在履行起來非常困難，建議廣大購房者從以下方面判斷這些承諾的可信度：

售後包租

判斷標准：很多產權商鋪的開發商會承諾10-15年的8%~10%的回報率，如果說是2~3年，還可以理解，5~10年，風險就比較大。商鋪比較正常的回報率在4%左右，如果超過8%就已經比較危險。從香港的經驗看來，投資回報率應為6%左右。

預防措施：將關於售後包租的承諾寫進合同，如租金多少、包租合同和誰簽訂、包租的具體形式、租金的支付方式、相關的違約責任等等都要有明確的約定。

有擔保

判斷標准：有些承諾回報商鋪用自己的經營收入作擔保，然而經營收入是不可知的；有些以抵押過的未完工項目作擔保，銀行有權先收回資產；即使有項目用集團數十億元資產作擔保，可是投資者很難知道資產狀況。這些問題都要問清楚。

預防措施：注意擔保方的經濟實力，考察有沒有承擔擔保責任的能力。值得注意的是，開發商自身資金提供擔保是沒有任何意義的，擔保人必須是合同之外的第三人。

品牌商家入駐

判斷標准：大型商家入駐的考察，主要看是否簽有合同或意向書，有很好商譽的商家不會隨意簽意向書，也不會同意開發商宣傳的。

預防措施：這種承諾一般不是十分可信，也很難寫進合同中去，最好要看到大型的品牌商家進入的合同等，看合同約定的租賃時間。

■合同範本

一、關於租金返還事項

1、租金數額：元；

2、租金支付方式：現金、轉賬、其他；

3、租金支付時間：每季度（月）的日支付；

4、違約責任：每遲延支付一天，甲方應當按租金總額的支付違約金。

二、關於擔保事項

公司承諾對甲方（開發商）的履行合同行為進行擔保，一旦甲方出現問題無力兌現合同承諾，則由公司以全部資產承擔連帶責任擔保。

（開發商能否如約返還穩定租金回報、履行到期交割鋪位等約定義務，是投資者面臨的重要風險。如果能引入第三方進行擔保，可以降低一定的投資風險。）

三、關於今後經營

1、如果商鋪的經營商是開發商指定，則開發商承諾對商鋪的商業經營進行監督和擔保，確保商鋪經營檔次。

2、如果因開發商的原因導致商鋪經營不善，則購房者可選擇退房。

■律師信箱

可單方撤銷委託但需賠償損失

劉小姐：我繳700元辦產權已有一年了。每次詢問何時辦好，開發商總說要等。現在我想自己辦理產權證，是否可以用書面通知的方式撤銷對開發商的授權，結束雙方之間的委託代理關系？

律師解答：你對開發商的授權可以隨時撤銷，依據合同法，委託代理合同的委託人可以隨時解除合同，但是你需要賠償對方的經濟損失。

直系親屬代購房也需簽訂委託書

陳小姐：我打算在南城買一套房子，由於我經常出差外地，所以想以我父親的名義來買房。不過我的父親今年55歲，剛剛退休。請問這樣做可不可行，他這種情況可以辦理貸款手續嗎？

律師解答：按照各銀行的相關規定，因為你父親已經退休，所以無法辦理按揭貸款。建議你先和你的父親簽一份委託代理合同，詳細約定委託買房的許可權事宜，然後再由你的父親拿著委託書和個人身份證去代理購房。

房屋滲水屢修難止可向開發商索賠

潘先生：我收房時發現次卧頂棚有水印，填在收房登記表上，也簽了字。

後由物業做閉水試驗，發現大面積滲漏，並且延伸到了廚房及陽台，經過多次維修，也沒有根本解決，一直是滲漏，請問我現在應該怎麼辦？

律師解答：嚴重的質量問題，你可以提出退房要求，一般的質量問題，開發商有維修的義務，因此給你造成的損失，開發商也需要承擔。

延期交房想退房先看是否符合條件

蔣先生：我去年貸款買了一套期房，今年開發商延期2個多月交房，我想在收房前退房或是轉讓。請問如果我退房，法律上如何規定開發商應付的延期違約金？

律師解答：建議你先詳細閱讀合同，看看按照合同約定，你是否已經符合退房的條件。如果符合條件，你可以行使退房的權力，開發商應該退還本金以及合同約定的違約金，因退房而造成的其他損失也可以向開發商索賠。

契稅不是入住前提購房人可拒絕收房

汪先生：開發商通知我們收房，但現在小區還沒有安防系統，其他合同約定的入住條件也沒有達到。我是否可以拒絕收房？

律師解答：開發商要求你先交物業、取暖、有線電視費等才給你鑰匙的行為，如果沒有合同的約定，你可以拒絕收房，由此導致的延期交房責任需由開發商承擔。

Ⅳ 分割式產權商鋪被坑,如何挽回損失

可以與投資方協商，不成的話就聘請律師，憑《商鋪購買合同》以及相關證據，向人民法院起訴。律師調查整理所得的充分證據下，法院一般會支持原告的訴訟請求。

【律師評析】

關於分割式產權商鋪購買需要注意的事項：

一、分割式產權商鋪，即指商鋪權屬人將取得產權的商用物業分割成若干個小商鋪，並用作出售。作為這幾年比較流行的一種投資方式，出賣人多利用誇張的廣告渲染，讓投資者產生高收益、穩升值的錯覺，然後進行投資。

二、實際上，投資分割式產權商鋪是存在著高風險的。首先，由於此類商鋪的出售，往往需通過有關政府部分的審批通過，諸如建設、消防、衛生等各地均有相應的法律規定，一旦違反有關規定，將無法辦理房產證。

三、投資者在購買該類商鋪前，應首先深入核實該商鋪是否具有房產證。其次，即便有房產證，投資者亦應注意是否權屬人是否為自然人，畢竟商鋪在出售後合同約定無法履行的話，權屬人甚至能一走了之。因此建議：

1、 投資前先做好有關調查，明確產權、土地使用年限等問題;

2、 切勿輕信華麗的廣告詞，最好能實地考察，搜集真實有用的信息;

3、商鋪的買賣合同絕大部分均是提前擬定的格式合同，但使用有關政府部門監制的版本或只是使用出賣人擬定的版本則截然不同，且投資者也應當仔細閱讀合同條款，尤其注意限制買受人權利、免除出賣人義務的條款。

Ⅵ 什麼叫產權分割式商鋪

最普遍的介紹：分割式商鋪是投資者購買享有產權但不直接經營，而是由開發商或專門的經營公司負責統一經營管理，承諾業主獲取定期、定額回報，而將整體的商業建築物分割為若干獨立的部分分別銷售，各獨立銷售的面積之間不設物理間隔的商鋪。

舉例說明應用場景：分割式商鋪源於上個世紀70年代末的歐美，1994年傳入國內，2003年在深圳、廈門、上海、北京、廣州等發達城市流行，2010年席捲國內其他省會城市，並逐漸向內地二、三線城市發展。其實質是以虛假宣傳為手段，承諾定期回報為誘餌，製造火爆銷售的假象，騙取投資者購買，火爆開始，蕭條關門結束，商鋪所有權、經營權、管理權三權分離，鋪合人不合，資合心不合，開發商受益，投資者受騙，社會穩定受害。實踐中產生許多問題與糾紛，給社會穩定帶來巨大壓力。

其它含義：分割式商鋪在我國興起之時，恰逢國企改革、職工身份買斷之際。以湖北棗陽為例，當時棗陽煙廠、金蘭公司、金華公司、自行車廠等十幾家國有企業陸續改制，加之央行降息，職工沒有投資經驗，亟待尋求投資方式。分割式商鋪在棗陽有得天獨厚的條件，商鋪分割後具有的「投資門檻較低、回報相對穩定」的優勢，在棗陽推出就迅速成為人們追捧的熱點。

分割式商鋪糾紛處理_搜狐財經_搜狐網

Ⅶ 可以把一個大商鋪分割銷售嗎

法律分析：商鋪分割銷售是不符合法律規定的。法律明確規定，房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。所以，商鋪分割銷售是不符合法律規定的。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》

第十一條 房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

第四十二條 房地產開發企業返本銷售或者變相返本銷售商品房的，採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的，應責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

Ⅷ 非法集資建設的合法房產能否按比例分解給集資參與人

當前房地產行業非法集資活動，主要有以下三種模式：一是以分割銷售商鋪並承諾售後包租的形式非法集資。該模式多出現在商業、服務業樓盤項目中。二是以預售房屋的形式非法集資。該模式多出現在未取得建設、銷售等相關審批手續的房地產項目。三是利用房地產項目開發進行非法集資。

當前房地產行業非法集資活動呈現出以下特點：一是數額大。房地產的單體價值量大，非法集資參與者往往是傾其所有進行投資，以謀取收益。二是隱蔽性強。許多非法集資參與者都是在親戚和朋友的介紹下參與的，通常在一定時期內還有明顯較高的收益，一般不會進行舉報，只有造成危害後才進行報案。三是處置難。房地產項目涉及開發建設單位、施工單位、投資方、購房人、抵押權人、承租人等多個群體，一旦發生非法集資案，各方權利關系復雜，易引發復雜的法律問題，資產處置難。

房地產行業非法集資活動涉及面廣，危害極大，蘊藏著巨大風險。一是參與者的利益容易受到損害。購買分割銷售商鋪的，可能因項目非法分割銷售無法取得房屋產權，商鋪如果整體經營不善，不僅租金難以保障，房地產企業也可能無法兌現回購的承諾。購買非法預售房屋的，可能因房地產企業資金鏈斷裂而無法取得房屋或不能索回購房款，也可能因「一房多賣」而產生權屬糾紛等問題。對於投資房地產開發項目的，可能因房地產企業資金鏈斷裂而血本無歸。二是容易引發諸多社會問題。房地產行業是資金密集型行業，房地產企業以高息為誘餌進行非法集資，加大了融資成本，開發經營的風險加大，資金鏈一旦斷裂，容易產生爛尾樓，從而引發工程款無法落實、合法購房的群眾利益受到損害、發放貸款的銀行無法收回本金和利息、城市土地資源浪費等諸多問題。由於涉及群體眾多，還容易引發群體性事件，造成惡劣的社會影響。
【松江區律師】http://www.lawtime.cn/songjiang

Ⅸ 貸款幾百萬買鋪的風險

商業地產項目的市場需求相較於住宅要小一些，如公寓式酒店、酒店式公寓 、寫字樓、產權式商鋪等，但是隨著樓市限購，商業地產憑借不限購不限貸的特點，成了不少開發商的發力點。對比住宅項目，商業地產的銷售方式讓人眼花繚亂，由於大多數業主是奔著投資回報去的，開發商抓住業主低風險高回報的心裡預期進行廣告宣傳，比如「按月返租，年底分紅」，「簽約託管享額外買房折扣」，穩定收益，原價或增值回購，承諾無風險投資，一鋪旺三代等等。律師就以商鋪銷售中最常見的三大風險做一簡要分析，供業主參考：
第一：分割銷售
商業項目並不像住宅房屋那樣有明確的戶型結構和單元分割，某些大型商業建築單層面積可達數千平米，沒有任何物理分割。《商品房銷售管理辦法》第12條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。」但對非住宅的商業房屋可否分割銷售，可分為多少產權單位，產權單位的面積最低是多少均無全國性的法律規定，這就為一些開發商提供了銷售空間。
因缺乏法律規定，全國各地對於分割銷售的態度也不盡相同。比如2004年，上海市發布的《關於商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》規定房地產權利人不得對房地產登記冊中記載為一個權屬單元的房地產擅自分割轉讓。北京市2010年出台的京建發（2010）647號《關於加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》規定：已建成的非住宅項目房屋分割測繪和登記的基本單元是由固定界限、可以獨立使用並且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間，應嚴格按照規劃批準的房屋涉及用途進行經營和使用，禁止擅自分割。南京市早在2006年因涉嫌變相融資明確叫停分割銷售。
經詢問青島市不動產交易中心，在我大青島雖然沒有出台相關規定，但辦理產權登記必須以規劃批准為前提。事實上不予辦理分割銷售商鋪的產權登記。
此類商鋪也被稱作「產權式商鋪」，是分割銷售、返本銷售、售後包租的集大成者。這類商鋪的存在就是以售後包租為前提的，並且通常會附帶返本承諾。在某些地區，產權式商鋪確實辦理了產權證，但仍然無法保證業主的權益。比如青海省西寧市中級人民法院（2017）青01民終879號民事判決書，30多位業主在取得匯通商業廣場產權式商鋪產權證並且託管協議到期後，起訴開發商及託管公司要求返還商鋪，法院認為獨立使用的客觀條件並不具備，個體獨立空間很難界定，返還商鋪勢必會侵犯大多數業主的利益，故駁回了業主訴訟請求。惠州市演達大道11號港惠新天地商業廣場，183名業主在取得商鋪產權證並且託管協議到期後，起訴開發商及託管公司要求返還有隔牆和獨立使用空間的商鋪，惠州市中級人民法院經調查證實，多處商鋪正上方存在消防卷閘簾，或是消防卷閘簾位於相鄰兩間商鋪中間，部分相鄰商鋪中間存在建築實體柱，少量商鋪之內存在消防門，少量商鋪靠牆上存在消防栓。但是，法院認為，雙方買賣的屬商業用途，非住房使用性質，以金屬銅釘明確標線的方式作為確定產權的固定界限並無明文禁止，因此業主要求返還的商鋪應具有實體牆沒有事實和法律依據。
第二：返本銷售
返本銷售，是指開發商承諾在一定期限內向買房人返還購房款的方式銷售房屋的行為。《商品房銷售管理辦法》第11條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。」返本銷售實質上是一種變相的融資方式，開發商將房屋售價提高，承諾若干年後將本金返還。返本銷售的廣告語通常為「原價回購」「增值回購」。
開發商進行返本銷售，實質是非法集資的一種形式。返本銷售的風險在於開發商的返本承諾往往不能兌現，若干年後企業破產或捲款潛逃。而買房人得到的往往是經營慘淡，質次價高的商鋪，甚至是尚未建成的期房。
青島雲鼎置業有限公司開發建設的雲鼎國際項目，在已被黃島法院、李滄法院、青島市中院、江蘇海門法院進行了10輪次查封的情況下，以聲稱購房後10年返本的方式進行銷售，大肆收受購房者的5萬團購金，竟然積累了950名購房者。黃島區國土資源和房屋管理局接到微信舉報後，發布了緊急通知告知。更「雞賊」的是，開發商將樓盤名稱更改為頤和綠城，並更改開盤時間和地點以逃避監管。
第三：售後包租
售後包租作為開發商的營銷手段，源於20世紀60年代美國房地產行業的「售後回租」，本是一個合法合情合理的解決開發商資金周轉困難的商業行為。但自20世紀90年代從香港引進我國後，可謂遍地開花，毫無節操。售後包租的廣告語大概有：「統一經營，原價回購」「提供物業補貼」「銀行擔保年收益10%」「年平均租金9%」「最高保障零風險投資」「安全創富」等等。形式包括返租回報，帶租銷售，利潤共享，保底分紅等。售後包租的特點是承諾以租金回報的方式吸引買家入場，同時簽訂商鋪買賣合同和租賃合同。其中，商鋪買賣合同約定買家購買開發商開發的商鋪，租賃合同約定買家將商鋪交由某一第三方經營管理公司（通常是開發商的關聯公司或子公司）統一託管，託管期限長達10年或20年。這樣既規避售後包租的法律風險，又可以跳過交房環節、裝修、面積等爭議，減少了很多麻煩。對開發商來講，房價是自己定的，前期支付給業主的基於房價的固定收益可以當成低息貸款，開發商既降低了融資成本，又可以迅速回籠資金，從中獲利。
西海岸新區黃河路上的華爾茲廣場，商鋪總價117萬起，號稱「可託管最高返租10%」，即與開發商簽訂10年返租協議，前三年8%，中間四年9% ，最後三年10%。城陽區凱豐國際金融廣場，說好的年收益4萬8，業主實際到手才2000多。
「好賣的物業不需要返租，不好賣才返租。」從過去幾年此類失敗的案例來看，售後包租的風險並不低，收益也並不高。更有房地產從業人士視售後包租為「定時炸彈」。這種包租行為與開發商的資金壓力大不無關系。比如項目建成後如經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付；比如開發商抵押在建工程取得銀行貸款，面臨還貸壓力；再比如開發商融資或變相融資後，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂等等。