房屋租賃合同糾紛案例分析

『壹』 求個房屋租賃合同糾紛案例，簡單點不要很復雜的

房屋租賃合同糾紛案例分析

案情簡介
2006年10月18日，沈某與某醫葯公司簽訂了《房屋租賃合同》，將自己的房屋出租給某醫葯公司從事醫療服務。合同第四條約定年租金為380000元。補充條款約定，每年的12月1日和6月1日各付一次半年租金。第十一條約定，租賃期間，乙方（醫葯公司）如無正當理由逾期支付租金超過15天的，未超過30天的，每逾期一日，則乙方須按未付租金的3%支付違約金。
2008年12月1日是合同約定的交付租金的時間，但某醫葯公司未按約定交納租金。經沈某多次催促後，某醫葯公司仍未交納。於是，沈某一紙訴狀將某醫葯公司訴至人民法院，要求醫葯公司按合同約定支付拖欠的租金190000元及延期支付租金的違約金171000元。
在庭審過程中，某醫葯公司辯稱，未交納租金的情況屬實，但責任不在醫葯公司，而是醫葯公司找不到沈某，無法交納租金。所以，醫葯公司不應承擔延期交納租金的違約金，而且沈某計算的違約金過高，即使應支付違約金，也應減少違約金。

案件結果
經法院審理後，判決醫葯公司向沈某支付拖欠的租金190000元，關於違約金部分，法院採信了醫葯公司的觀點，認為違約金過高，酌情判決醫葯公司支付違約金20000元。

案件分析
本案是房屋租賃合同糾紛，法律關系明確，某醫葯公司拖欠租金事實清楚，判決醫葯公司支付拖欠的租金沒有爭議。本案的爭議焦點是違約金是否過高，如何判斷違約金過高。我國《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
但具體如何判斷違約金過高，如何調整過高的違約金，此前，我國相關法律法規並沒有作出進一步的規定，因此，實踐中有不同的意見，類似的案件，不同的法院有不同的判決。
本案中沈某認為，《房屋租賃合同》是雙方真實意思的表示，關於違約金的標准也是雙方協商的結果，未違反有關法律法規，是合法有效的，雙方均應遵守履行，醫葯公司未按約定的時間交納租金，存在違約行為，應按約定支付違約金，而且違約金並未超過190000元的基數，不存在過高的情形。實踐中，也有人持此觀點，認為既然合同法規定當事人之間可以約定違約金，又沒有規定上限，只要這種約定是雙方當事人的合意，則法官不應隨便調整違約金。
關於調整過高違約金的做法，主要有以下幾種：一是以實際損失為准；二是以違約金總額不超過本金為限；三是參照中國人民銀行新近利率的四倍認定；四是將實際損失的一定比例作為標准；五是違約金總額不超過合同未履行部分的總值。
本人認為，違約金具有補償性和懲罰性的雙重性質，並以補償性為主，如違約金過高時，可對違約金適當下調整，但法院應充分尊重當事人的意思自治，謹慎行使自由裁量權。
以實際損失、實際損失的一定比例、利息的四倍作為調整違約金的標准，不能顯示違約金的懲罰性，尤其是實際損失較小時。因此，個人贊成以違約金總額不超過本金為限作為認為違約金過高的標准。
2009年5月13日生效的最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）對此作出了規定。
第二十九條當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的「過分高於造成的損失」。
（轉自：http://www.lawtime.cn/article/lll103767865103772959oo140657）

『貳』 關於房屋租賃合同的案例分析

甲將自己所有抄的一一間簡襲屋出租給乙使用，乙將該屋用於水果零售，後乙業務發展，又向他人租借了更大的場地，便擅自將向甲租借的房屋，以自己的名義租借給丙，盡管乙始終按時支付房租，但甲得知後，便以乙擅自轉租為由，訴至法院要求解除其與乙的合同。正在訴訟期間，該地區遭遇百年不遇的強台風的襲擊，導致該出租房屋的倒塌，造成丙財產損失5000元。請根據合同法原則，回答下列問題：
（1）甲的合同解除主張能否獲得法院支持，為什麼？
（2）如何評價乙與丙間的租賃合同？請具體說明理由。
（3）如果甲與乙的合同解除了，丙如何維護自己的權利？
（4）該出租房屋倒塌造成丙的損失，應由誰承擔，為什麼？

案例分析：
（1）甲的合同解除主張能獲得法院支持，轉租應視為合同變更，需合同訂立雙方同意否則無效。
（2）乙與丙間的租賃合同應視為可變更的合同，只要得到甲的同意便可生效，否則便無效。且雙方無惡意串通。
（3）如果甲與乙的合同解除了，丙可向法院起訴乙，要求賠償損失。
（4）該出租房屋倒塌造成丙的損失，應由丙承擔，因為強台風的襲擊屬於不可抗力事件。

『叄』 3. 2003年6月，陳某同仇某簽訂了為期一年的房屋租賃合同，租賃仇某的一套兩室一廳的住房居住。2004年5月，

在仇某與陳某房屋租賃糾紛案中， 有兩個值得探討的法律問題： 第一是陳某在租賃合同 期滿後拒不搬出仇某的房屋的行為性質。 陳某拒不搬出仇某房屋的行為無疑構成了對仇某房 屋所有權的侵害， 仇某有權要求陳某返還房屋。 根據上文對所有權返還原物請求權的要件的 分析，陳某在租房合同期滿後，雙方沒有達成續租協議，因此陳某不再享有合法佔有、使用 仇某房屋的權利， 因此陳某繼續居住的行為是對仇某房屋的無權佔有， 仇某作為房屋的所有 權人， 可以依據法律享有所有權返還原物請求權。 第二是仇某私自進入陳某居住的房屋強行 把陳某物品搬出形成的侵權爭議。 所有權返還原物請求權是一種請求權， 請求權的行使必須 以權利相對人（在本案中即陳某）履行義務的行為作為權利實現的條件，如果權利相對人拒不履行法定義務，請求權人可以請求法院給與保護，也可以採取一定的自救措施，但是必須注意的是， 請求權人採取自救措施的時候， 不能侵害權利相對人的合法權益， 否則構成侵權， 要承擔民事侵權責任。 本案中涉及的情況在現實中十分普遍， 房屋租賃期間屆滿後承租人繼續居住房屋， 此時 可能出現兩種情況。 如果出租人對承租人繼續居住沒有異議， 而且照常接受承租人繳納的租金時，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期，其法律依據是《合同法》第 236 條： 「租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效， 但租賃期限為不定期。 」如果出租人與承租人沒有就續租達成協議，且出租人要求承租人退還房屋時，則承租人的繼續居住構成對出租人房屋所有權的侵害，也就是本案中的情況。而對於出租人仇某來說，房屋所有權受到侵害後，最好的救濟方式就是迅速向法院提起訴訟， 請求法院判令承租人立即搬出自己的房屋，而不是採取案中提到的自力救濟的方式。

『肆』 房屋租賃合同糾紛案如何舉證

法律分析：（一)當事人主體適格身份證或法人營業執照復印件。(二)房屋租賃合同糾紛需證明房屋租賃法律關系成立的證據1、證明房屋產權的證據;2、租賃許可證及租賃登記證明;3、證明轉租合法性的證據;4、房屋租賃合同。(三)房屋租賃合同糾紛需證明房屋租賃合同履行情況的證據，相片、錄音錄像、相關的票據：如交付定金(或保證金或押金)、租金、管理費、水電費等費用的發票或收據等。(四)房屋租賃合同糾紛需當事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應提交詳細的計算清單。

法律依據：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十一條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十二條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十三條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

『伍』 什麼情況下房屋租賃合同無效

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法專律若干問題的解屬釋》的規定，有以下幾種情形的，可能屬於無效合同：

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

(5)房屋租賃合同糾紛案例分析擴展閱讀：

根據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十三條規定：

（1）出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區主管機關繳納房屋租賃管理費。

（2）出租房屋辦理備案手續的，出租人應當按月租金的百分之三向區主管機關繳納房屋租賃管理費。

（3）房屋轉租的，轉租租金高於原租金的差額部分，應當按上述規定的標准，由轉租人繳納房屋租賃管理費。

『陸』 關於民法的案例分析！

1．乙與丙訂立的租賃合同是否有效？為什麼？

解析：合同性質屬於效力待定，合同最終歸於無效。

該租賃合同屬於效力待定的合同或該合同可被撤銷。由於甲的不予追認，而歸於無效。或丙發現乙無權代理，丙有權行使撤銷權，將合同歸於無效。

因為，如果乙以甲的名義出租就是無權代理，根據合同法第四十八條的規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力。

這時被代理人甲如果追認，合同有效，同時，如果丙在甲之前行使撤銷權，合同歸於無效。由於乙明顯沒有授權文件且不是房產物權人，因此不可能構成表見代理，不可能自然使合同有效。

如果乙以自己的名義出租就是無權處分，因此該合同屬於效力待定的合同，如果甲追認，合同有效，反之，合同無效。由於最後甲不予追認，因此，該合同的最終歸於無效。

但是，注意該合同屬於效力待定的合同。合同無效是結果，合同性質屬於法理判斷。

法律依據：合同法
http://www.gdgs.gov.cn/cyfg/htf1.htm#3

第三章 合同的效力

第四十八條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。

相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。

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2．乙出租房屋的行為是否構成無因管理？為什麼？

解析：不構成無因管理。

首先，乙是否為了甲的利益出租的主觀目的案例中沒有體現，不能自然認定。要構成無因管理最基本的要求，就是無因管理人存在為了他人的利益的主觀目的。

乙到底是利用照管甲房子的機會獲取不當得利還是為了給甲增加收益而實施的租賃行為，案例中並沒有體現，顯然不能自作多情的認為乙是無因管理。

其次，乙的租賃行為是否真的有利於甲還存在問題，如果不僅沒有對甲有利，而且有礙甲的需求，不能簡單認為有收益就是有利。甲顯然沒有租賃房屋的意圖，否則也不用讓乙無償自住一間。

最後，乙擅自將甲的房屋租賃的行為構成對甲房屋使用權的侵犯，屬於侵權行為。租賃房屋的行為屬於用益物權的行使，任何非物權人不能代替物權人擅自行使。

因此，乙出租房屋的行為不構成無因管理。

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3．甲可否要求乙提前終止合同並返還房屋？

解析：可以要求乙提前中止合同並返還房屋。

因為，雙方成立委託合同關系，根據合同法第四百一十條的規定：委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責於該當事人的事由以外，應當賠償損失。

本案中，甲作為委託人可以隨時解除委託合同。

法律依據：合同法

第二十一章 委託合同

第四百一十條 委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責於該當事人的事由以外，應當賠償損失。

『柒』 合同法關於房屋租賃的問題 求大神幫忙案例分析下！！！

如果我作為法官會支持黎某的訴訟請求。
因為租賃協議在前，房屋買賣合同在後。租賃關系存續期間，房屋所有權雖然轉移到魯湘手上，但對租賃關系不產生影響。在法理上我們稱之為「買賣不破租賃」。
我國合同法和民法通則也承認了這一原則，《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」
從利益不相關第三人的角度看，魯湘僅以房子已在自己名下為由，要求黎明搬出，對黎明顯然是不公平的，也有礙正常的社會交易秩序，否則以後長期的租賃合同也變得沒意義了，總是會擔心房東隨時轉讓房產。

『捌』 合同法案例分析之二

劉某的行為屬於先履行抗辯權，不屬於違約，法律依據是《合同法》第六十七條規定：當事人互負債務，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。

『玖』 房屋合租的案例分析題，下面的這個案例：甲乙解除租房合同的協議是否有效為什麼

甲乙雙方所簽訂的兩份合同均有效，合同法第五十二條規定有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
所以合同自訂立之日起生效，但是根據合同法第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
所以甲方可以通過主張乙方有欺詐撤銷第二份合同。