僑基花園物業糾紛

A. 90年代外銷房有何政策規定

摘要 (1)建設者

B. 作文：城市，讓生活更美好（話題）

城市,讓生活更美好」2010年的主題.是我們每個上海市民的目標。一位友人說過：「上海，就是東方的巴黎，讓人神往，讓人陶醉。」是啊,上海這座國際化的大都市這短短幾年的變化，就向世人證明了一切！
上海的「水文化」的特色明顯，特別是蘇州河，蘇州河是一條「沉澱了上海的繁華、往事、傳說和所有的垃圾」的河。 多少年來以黑臭文明的蘇州河改頭換面了。現在站在蘇州河畔，看到的是潔凈的水面、粼粼的波光、長長的綠化帶、親水的平台、還有綠蔭下漫步的遊人。
上海的浦東最能代表上海的變化，它已是上海的一顆閃耀明珠，浦東江邊以從過去的一片沒人要的「不毛之地」變為今天一塊炙手可熱的商業寶地，金貿大廈，東方明珠，陸家嘴金客中心等等。浦東跨世紀的變遷，證明了上海將以更新、更繁榮、更輝煌的一面來迎接外國友人的到來。
上海居民的住房條件和生活條件也越來越好，我們的住房條件是隨著上海的經濟發展而在不斷改變，就說我家吧，原來一家5口擠在兩室戶的老公房裡，現在住的是花園小區，小區里有兒童樂園，老年健身器材。樓里有電梯，物業管理。家裡是空調、電腦、家庭影院應有盡有。媽媽說以前我們是要吃飽吃好，現在我們生活條件更好了吃的要豐富、要健康、要營養。
這就是上海的變化。上海的磁懸浮，上海的博物館，上海的科技館，上海的張江高科技，上海的國際電影節。嗨！有那麼多國際的中國的明星露臉。還有老外喜歡轉悠老半天的熱鬧、擁擠不堪但有著濃郁的東方味道的城隍廟，還有眾多的上海美味小吃，時刻提醒著人們這就是上海！獨一無二！
城市讓我們的生活更美好，更豐富多彩！
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「「城市,讓生活更美好」這是2010年的主題.是我們每個上海市民的目標。一位友人說過：「上海，就是東方的巴黎，讓人神往，讓人陶醉。」是啊,上海這座國際化的大都市這短短幾年的變化，就向世人證明了一切！
上海的「水文化」的特色明顯，特別是蘇州河，蘇州河是一條「沉澱了上海的繁華、往事、傳說和所有的垃圾」的河。 多少年來以黑臭文明的蘇州河改頭換面了。現在站在蘇州河畔，看到的是潔凈的水面、粼粼的波光、長長的綠化帶、親水的平台、還有綠蔭下漫步的遊人。
上海的浦東最能代表上海的變化，它已是上海的一顆閃耀明珠，浦東江邊以從過去的一片沒人要的「不毛之地」變為今天一塊炙手可熱的商業寶地，金貿大廈，東方明珠，陸家嘴金客中心等等。浦東跨世紀的變遷，證明了上海將以更新、更繁榮、更輝煌的一面來迎接外國友人的到來。
上海居民的住房條件和生活條件也越來越好，我們的住房條件是隨著上海的經濟發展而在不斷改變，就說我家吧，原來一家5口擠在兩室戶的老公房裡，現在住的是花園小區，小區里有兒童樂園，老年健身器材。樓里有電梯，物業管理。家裡是空調、電腦、家庭影院應有盡有。媽媽說以前我們是要吃飽吃好，現在我們生活條件更好了吃的要豐富、要健康、要營養。
這就是上海的變化。上海的磁懸浮，上海的博物館，上海的科技館，上海的張江高科技，上海的國際電影節。嗨！有那麼多國際的中國的明星露臉。還有老外喜歡轉悠老半天的熱鬧、擁擠不堪但有著濃郁的東方味道的城隍廟，還有眾多的上海美味小吃，時刻提醒著人們這就是上海！獨一無二！
城市讓我們的生活更美好，更豐富多彩！」這是2010年的主題.是我們每個上海市民的目標。一位友人說過：「上海，就是東方的巴黎，讓人神往，讓人陶醉。」是啊,上海這座國際化的大都市這短短幾年的變化，就向世人證明了一切！
上海的「水文化」的特色明顯，特別是蘇州河，蘇州河是一條「沉澱了上海的繁華、往事、傳說和所有的垃圾」的河。 多少年來以黑臭文明的蘇州河改頭換面了。現在站在蘇州河畔，看到的是潔凈的水面、粼粼的波光、長長的綠化帶、親水的平台、還有綠蔭下漫步的遊人。
上海的浦東最能代表上海的變化，它已是上海的一顆閃耀明珠，浦東江邊以從過去的一片沒人要的「不毛之地」變為今天一塊炙手可熱的商業寶地，金貿大廈，東方明珠，陸家嘴金客中心等等。浦東跨世紀的變遷，證明了上海將以更新、更繁榮、更輝煌的一面來迎接外國友人的到來。
上海居民的住房條件和生活條件也越來越好，我們的住房條件是隨著上海的經濟發展而在不斷改變，就說我家吧，原來一家5口擠在兩室戶的老公房裡，現在住的是花園小區，小區里有兒童樂園，老年健身器材。樓里有電梯，物業管理。家裡是空調、電腦、家庭影院應有盡有。媽媽說以前我們是要吃飽吃好，現在我們生活條件更好了吃的要豐富、要健康、要營養。
這就是上海的變化。上海的磁懸浮，上海的博物館，上海的科技館，上海的張江高科技，上海的國際電影節。嗨！有那麼多國際的中國的明星露臉。還有老外喜歡轉悠老半天的熱鬧、擁擠不堪但有著濃郁的東方味道的城隍廟，還有眾多的上海美味小吃，時刻提醒著人們這就是上海！獨一無二！
城市讓我們的生活更美好，更豐富多彩！
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浦東現代建築尤為壯觀，世博園規劃突出現代建築特色，為的是給世界留下一個全心的博覽會印象。筆者認為，世博園現代規劃要素固然重要，但應該避開千篇一律的內容。世博會，應該是「博」字的亮點中，還應該有我們民族傳統特色。在突出現代主題上，是不是也應該做一點傳統的文章作點綴。把我們最富有民族特色的商業交流，生動地再現出來，這樣會使世博園錦上添花，而且能夠抓住世界的視線。

綜觀中國歷史，我們古代最有代表性的商業繁榮景象，是一幅「清明上河圖」所展示的豐富內容。畫中商業交流街景，亭台樓閣，小橋流水，富有中國傳統特色，其欣欣向榮景象，濃縮了一幅古代中國商貿繁榮興旺的瑰麗畫卷，極具代表性。況且這幅名畫在世界范圍知名度高，與世博會主題想吻合。如果在靠黃浦江邊世博園規劃區，劃出一塊區域，建立一個現實中的「清明上河圖」，讓這幅舉世聞名的名畫，重新生動地再現黃浦江邊。這樣，既可作為旅遊景觀，又可作為一初中國各民族傳統商品展覽會聚地，而且能夠抓住外國人喜歡中國古代建築和傳統商品的心理，可謂一石二鳥，其意義非同凡響。

浦東聚集了太多現代建築物，高樓大廈，給人一種壓抑的感覺。如果有這樣一處「清明上河圖」仿古建築群來解放人們的實現，潤色人們返樸歸真的心理，可起著畫龍點睛之妙趣！而且坐落在浦東「清明上河圖」與隔江相望的城隍廟遙相呼應，在開完世博會後，可把它規劃為南來北往的商旅們傳統商品交易中心，使之真正體現現代「清明上河圖」的興旺繁榮。不但有極高的欣賞價值，而且還有著不可估量的實用價值。同時也使世博園中添一抹古香古色的風采！可以預見，將來「清明上河圖」所展現的現實意義，不是一般的商業貿易區，而是一處高品位的人文景觀，其濃郁的中國傳統特色風味，必將為世人所樂道！
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隨著全球一體化的發展進程，隨著全球經濟的迅速發展，現代化大工業與信息化引起社會結構急劇的轉型，城市化已成為現代社會普遍現象之一。在上述大趨勢演變過程中，經濟模式和文化模式正在由農村型向城市型逐漸過渡。城市化顯著特徵表現於：城市人口越來越多，城市數量越來越多，城市多元文化大融合，城市的經濟方式等特徵正在向農村擴展。一個眾所周知的事實是：全球城市化帶來城市多元文化的相互碰撞與相互融合。上海做為國際大都市，正在走向一個前所未有的多元文化大融合時期，各種文化思潮在此進行激烈的碰撞、交鋒與融合。在上海這個多元文化匯聚的國際大都市之中，傳統文化與創新文化，一元化與多元化，各種地域文化和城鎮文化等觀念正在激烈地分化與融合，從而構成一系列本質性的矛盾統一體。任何一個城市都是在特定文化背景下應生的，具有個性的城市有利於增強人們的文化歸屬感和認同感，有利於提高城市自信心和知名度。上海是中國的經濟、金融與文化的中心城市，是一個開放的有個性城市。2010年世博會將在上海舉行，在展期六個月的世博會期間，觀眾人數將突破五千萬人次，有望打破6340萬人次的世博會最高記錄。2010上海世博會將主題定為：「城市讓生活更美好」。「城市讓生活更美好」這一命題緊緊抓住了國際上城市化進程這一大趨勢。「城市讓生活更美好」這一命題，預示著上海及其他城市將要利用和改造自然環境而創造出來的高度人工化的生存環境，造福全體城市居民。
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上海是一座集古老傳統與現代文明於一身的國際大都會。上海在秦漢時屬於海鹽及婁縣，唐時屬華亭縣，宋始設上海鎮。元代設立上海縣。鴉片戰爭後，上海被清政府辟為商埠，經過一百餘年的建設，成為今日之大上海。上海，由於特殊的地理環境與人文環境，由於城市的背景及其發展過程不同，其在城市的產業結構、經濟特點和生活習慣等方面，都有著強烈的地域文化色彩。上海的城市特點：能夠融合多種地域文化，並能夠吸取外國先進文化，兼收並蓄，奮發向上。上海的城市精神簡言之就是：「開放與進取」。上海的城市特點是和城市精神歷史之積累與文化傳承的結果，具有強烈民族性與地域性，是上海的精華與象徵。

歷史上的上海是一座新興移民城市。東西方文化在這里交流，國內文化精英曾經在這里匯聚。鴉片戰爭改變了上海的命運。當時上海成為國際著名的自由港和移民城市，奉行投資者一律平等的原則，任何人不需要簽證就可以登岸。上海僑民曾經一度高達10萬餘人，有全球「冒險家樂園」之美譽。在外國人移居上海同時，國內精英紛紛向上海匯集。機靈的江南人、聰慧的廣州人、勤勞的山東人和蘇北人，從各地遷居上海。綜上所述，華人洋人雜處，上海本地人與外鄉人混居，客觀上促進了上海文化和經濟繁榮。從全國各地移居來的農民、手工藝人、知識分子，在上海這個移民城市中，感悟現代文明真締，成為現代文明的傳播者，這是上海對於中國的極大貢獻。於是，精明的上海人成為全國仿效的楷模，在全國范圍內掀起一場「海派文化普及風暴」。海派文化是上海文化的代名詞。多元與創新是海派文化精華之所在。上海是東西方文化交流的橋頭堡，不論是中國文化，還是外國文化，上海都兼容並包。上海以海納百川的氣勢，以開放創新的意識，生機勃勃地屹立於東海之濱。

2010年上海世博會，是一次展示上海城市形象和傳播上海城市精神的最佳時機，亦是一次促進建築藝術設計及建材發展的新契機，也是一次展現科學技術發展成果的平台。「溫故而知新」。綜觀歷屆世博會的舉辦過程，思考成功地舉辦2010年上海世博會要素，有以下幾個問題是值得關注的。其一，中國政府的支持，是成功舉辦2010年世博會的重要保證。從1935年比利時布魯塞爾世博會到2000年德國漢諾威世博會，從「通過競爭，獲取和平」之主題到「人類——自然科技發展」之主題，歷屆世界貿易博覽會都得到了本國政府的大力支持。中國政府高瞻遠矚，將上海2010年世博會看成是中國經濟發展的動力之源。中國政府承諾：要為廣大發展中國家參展提供1億美元的專項基金。其二，廣大人民群眾的積極參與和支持。是辦好世博會的群眾基礎。2010年世博會在上海舉辦是明智的選擇。上海的良好文化氛圍是國內所有城市之中，首屈一指的。有人說，多元共存的寬容環境是文化繁榮的肥沃土壤。從這個意義上講，上海的人才優勢與科技優勢，是成功舉辦2010年上海世界博會的基礎要素。其三，主辦國的綜合國力是辦好2010年上海世博會的物質基礎。中國經濟的快速發展使中國的綜合國力不斷提升，而綜合國力的提高，使2010年上海世博會的舉辦有了堅強的後盾。其四，2010年上海世界博會的成功舉辦，還有賴於完善的基礎設施和高效業運營模式。完善的基礎設施應當包括：現代化的展覽館硬體設施，一流的交通與物流、一流的組織和服務等等。高效的商業運營模式指世博會是一個優於專業雜志、報紙、新聞發布會等等的營銷中介模式。利用這一高效的商業運營模式能為上海這個城市創造良好的經濟效益和社會效益，增加上萬個就業崗位，從而使之成為這個城市的一個巨大的「聚寶盆」。

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21世紀是城市世紀，人類發展史即是一部城市發展史。城市誕生於農業革命，工業革命使城市成為世界的主宰，而21世紀撲面來的知識經濟的誕生將成為第三次城市革命（或稱之為新城市時代）的重要標志。

21世紀的城市將以人為本，追求對人的最大關心和陶冶。未來城市將以獲得最佳的可持續發展的生活方式為最大實現，從而使人真正成為城市的主人和核心。

人類發展過程也就是不斷追求和探索更佳城市生活的歷史。從英?霍華德的〈〈田園城市》追求「把積極的城市生活的一切優點同鄉村美麗和一切福利相結合在一起的目標」的理想城市」；法?勒?柯布西埃〈〈明天城市〉〉和〈〈光輝城市〉〉強調城市必須集中，建設集中有生命力的垂直的花園城市；沙里寧的「有機疏散論」建設有秩序的符合大自然進化規律的有機城市；美?賴特的〈〈廣畝城〉〉中探求代表和體現人類願望的民主的現代城市生活；人本主義思想家芒福德則提出「城市發展的最優模式是關心人、陶冶人」等等，這些城市生活方式執著的先輩們為人類追求和建設美好城市和更美的城市生活描繪了至今仍值得人們借鑒的寶貴財富並為此作出了巨大貢獻。

不僅如此，除了上述先哲的個人努力外，人類也逐漸認識到，建設更好的城市，創造更美的城市生活，必須讓全人類共同行動，形成共同的目標准則和行動綱領。從世界建築師大會的《雅典憲章》第一次提出城市的居住、工作、交通、遊憩四大基本功能，並以思想上認識到城市中廣大人民的利益是城市規劃的基礎，強調「人們的需要和以人為出發點的價值衡量是一切建設工作成功的關鍵」；而《馬丘比亞憲章》則強調「必須努力創造一個綜合的、多功能的，具有歷史和文化感的城市生活環境；在《華沙宣言》中，確定了建築人和環境作為整體的城市理念，並強調「市民參與城市發展過程，應當認作一項基本權利」，並將「重要的歷史、宗教和考古區，有特殊價值的自然區，應該為子孫後代妥為保護，並且要同現代生活和發展結合起來。一切對塑造社會面貌和民族特徵有重大意義的東西，必須保護起來」；而在《環境與發展宣言》和《21世紀議程》中則重申和強調「由於各國的發展階段不同，發展的具體目標也各不相同，但發展的內涵卻應當是一致的，即改善人類的生活質量，提高人類的健康水平，創造一個保證人們平等、自由、教育、權利和免受暴力的社會環境」，因此，「人類應當有與自然相和諧的方式過健康而富有生產成果的生活的權利」等等。人類城市發展已經證明，以上宣言已成為全人類城市發展和追求更美城市生活的共同遵循的價值取向和行動綱領。

由此看來，追求更美好的城市生活，提升和實現高質量的城市美好生活，不僅是發達國必須正視和解決的問題，當然，也是發展中國家今後和未來發展中更需要優先考慮並解決的主題和難題。

正如古希臘先哲亞里斯多德所說：「人們來到城市是為了生活。人們居住在城市是為了生活得更好。」（People come together in cities in order to live; They stay there in order to live well.）

「城市，讓生活更美好」這一主題，表達了全人類追求未來更加美好生活的共同願望。
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1.1「城市，讓生活更美好」，體現了21世紀人類追求發展的新境界。在全球城市化進程中，將加速人與自然、人與社會以及人與人之間的關系的重建與整合。在世界城市化進程中，各國除了實施城市物質現代化的共同目標外，更應注重各國家和城市個性化、人性化和民族化的挖掘和重建，以期待創造多層次、豐富多彩、各具特色的城市生活，使城市具有親和感、主人感和和諧感。

1.2「城市，讓生活更美好」，表達了人類關注自我發展前途和命運的重新審視。城市的命運實際上就是人類共同的命運，精心愛護和經營我們的城市，實際上就是愛護一個國家和民族的未來。創造可持續發展的城市，使居住在城市的人具有自豪感、家園感和認同感。

1.3「城市，讓生活更美好」，追求一種城市要素間的和諧共生關系。強調城市發展與資源、環境的和諧，強調人與自然的和諧，強調人與人之間的和諧。在強調追求城市物質高質量的同時，必須強化對人的權利和情感的最大保障、滿足和提升，特別要體現因地制宜對反映各國城市特有生活習慣、地方民族習俗和歷史文化的尊重和保留，並使之在現代化、城市化進程中不斷發揚光大，使城市具有文化感、歷史感和歸宿感。

2.「城市，讓生活更美好」五個副主題（城市多元化的融合、城市新經濟的繁榮、城市科技的創新、城市社區的重塑、城市與鄉村的互動）的深化

2.1城市多元文化的融合。21世紀是一個呼喚文化精神的世紀。城市是人類文明的結晶，多元文化的聚集與交融是城市的特質。每一個民族、每一種文化，都在城市中表現出他們最豐富的想像力和最獨特的創造力和魅力。全球化要求世界各國和各城市採取活躍和開放的對外文化改革，而世界的多樣性在城市的多樣性中得以集中展示。共享時代文化，城市在多元文化的融合中尋求和諧發展，尋求歷史文化與空間的連續性具有普遍和現實的意義。如各種文化節、電影節、音樂節、舞蹈節等。

城市多元化並存與交融發展，體現了世界各國城市發展的本身特徵。城市是歷史積累的產物，本身歷史悠久的城市更是屬於世界人民最寶貴的物質與精神財富。經過反思和重新審視，世界各國已對城市歷史和城市遺產在國際社會達成廣泛共識。在全球化趨勢日漸加速的今天，基於對多元文化、地方文化保護的呼籲而展開的種種爭論也與歷史城市遺產保護密切相關，因為，越是歷史的，越是民族的，也才越是世界的。

2.2城市「新經濟」的繁榮。「新經濟」是21世紀全球經濟發展的發動機。富有活力的城市經濟是國家經濟實力的象徵，而21世界的新經濟更應是「綠色經濟」。未來城市經濟是以「保護環境、崇尚自然、維護生態循環」為核心的新經濟活動。實施城市「新經濟」戰略，使城市變成最潔凈、最引人注目、最具影響力和最有國際竟爭力和「雙贏」的「綠色城市」，而新經濟體現在各個行列中，如金融、貿易、保險、會展、電信、網路、環保、休閑等。

城市經濟的發展或現代化方式和道路都應尊重各國的國情，因地制宜地制定各國城市經濟發展必須建之於特殊的資源環境和人口制約和背景下，但不管如何，世界生態體系的可持續性關繫到世界城市的未來。因為今日之生態政治已遠遠超出了「可持續發展」只在一個城市裡發生的事件不能算是「可持續性」，除非它成為各處城市今天和未來的准則。

2.3城市科技的創新。科技創新是城市可持續發展和解決城市問題的根本動力。城市是科技創新的載體和核心，而科學技術飛速發展和城市科技創新加快了城市的更新和生活的提升。在信息時代的今天，人類藉助新科技，不僅有能力更好地解決城市發展中的種種「病端」和問題，而且有能力利用科技創新成果創造全新的更具活力、魅力和高質量的城市人居新模式，並為我們的發展和交流開拓前所未有的城市新時空，如智能城、科技城、歷史城、文化城、信息城、綠色城、健康城、生態城、太空城等。

城市科技創新在尋求不同國別和不同發展階段、經濟條件下由於科技水平制約而帶給城市生活的種種弊端，並提供解決此類問題的辦法和有效途徑，而更重要的是通過城市科技創新描繪和創造更美的城市，更好的城市生活。

2.4城市社區的重塑。21世紀將賦予城市社區更新更豐富的內涵。城市社區是城市和人類生活的「細胞」，是城市「地域性社會利益共同體」。良好的城市社區既強調人與地緣環境的和諧，又重視共同實現多元目標的人與人之間關系的和諧。如包括家庭、鄰里的和睦相處，教育、醫療、保健等高水平服務的終身享受，以及豐富多樣的娛樂休閑形式供人們選擇。

在此基礎特別關注和重視為所有人提供合適的住房，以解決由此而起的劇增的城市問題，以及現有城市居住模式所體現出的社區割裂與社會分層、大量流動人口涌現等等，都迫使城市要重新審視與思考居住與社區發展的種種問題，與此同時，要使美好的城市社區貼近每一個城市居民生活，增加城市公民參與社區管理廣度和深度，使城市社區具有充分的凝聚力，同時也增強城市社區中主人翁作用是城市有效管理的基礎，而這種作用將貫穿於城市不同體系和層次的所有社區。

2.5城市與鄉村的互動。城市與鄉村是人類復合生態系統中不可替代的有機整體。城市化是人類社會發展的動態過程與形態發展趨勢，但是，在一方面強調城市化發展的同時，必須注重鄉村與城市協調發展同樣是不能忽視的。可以說，鄉村是城市的「底」，而城市則是鄉村的「圖」，城市與鄉村互動實質是圖底交替互換的必然要求與結果，是人類社會形態、空間形態、物質經濟形象和環境形象的內在特質與外在表現。

城鄉互動就是強調城鄉平等可持續發展，而不是先城市，後鄉村的發展，或者以犧牲鄉村發展城市。要將城市與鄉村放在平等位置，而對於中國特殊國情而言，中國的城市化核心在農村、重點在農村、關鍵在農村、成敗更在農村。也就是說實質上中國農村的發展狀況決定著中國城市化前途與命運。而城鄉互動協調，就是更加強調與注重城鄉和諧共生的和具有持久發展動力的新型城鄉關系、城鄉結構和城鄉形態。

3.主題意義的深化

21世紀是城市的世紀，21世紀是新城市時代，21世紀是城市化經濟時代。我們已經進入了人類歷史上一個全新的時代，全球的城市化時代和城市的全球化時代。在全球化浪潮下，21世紀人類之發展，城市將作為主體在全球網路中參與競爭。只有城市，沒有國界；只有全球之城，沒有政治之都。誰搶灘，誰就獲得新的發展機遇，而城市間的綜合競爭力的提升將是這場角逐中的關鍵。通過對城市發展和美好生活的展示，通過對主題的溝通、研討與交流，有利於推動全球城市化的進程和城市可持續發展戰略實施，有利於「創建綠色城市，構築和諧家園」理念的實踐，有利於提高人類關於城市發展以及城市生活的反思和再認識。

關於城市以及城市生活的問題具有一定的專業性，而消除發展過程中的不和諧因素、創造美好的城市生活，永遠是人類努力的一個方向。以Better City, Better Life為主題，有利於吸引不同國別、不同層次的人們關注、參與這方面的問題，從而，激發人們對人類未來、城市未來的全面思考和長慮。

上海既是中國，又是發展中國家城市化的一個典型代表，在上海舉辦以城市為主題的世博會，可以為參觀者提供兩個舞台：一個是世博會現場的場館舞台，世界各國各方面在這里展現各具特色的城市歷史、現在與未來；另一個是上海及長江三角洲城市群的現實舞台，參觀者可以考察和體驗這座東方都市及其城市群組的獨特魅力。

主題對目前和將來仍將出現的城市發展新理念、模式、方向、經驗、教訓、「城市病」、老齡化、倫理、社區、文化、科技發展等國際性問題的探討與解決，具有重要的相互交流、借鑒和促進作用。

這是一組來自迎世博600天行動社會動員指揮部的數據——最新一次測評結果顯示：全市迎世博環境文明、秩序文明、服務文明指數分別為79.06、83.45、83.68，比首次測評的分數均明顯上升。當然對廣大市民來說，親身感受也許比數據更有說服力——路面整潔了、社區美化了，大家更講文明了，公共窗口的服務也更有人情味了……「城市，讓生活更美好」的世博主題，正化作市民身邊一樁樁一件件實實在在的變化。

迎世博進入倒計時300天，記者從有關部門獲悉，截至目前，全市范圍的「集中文明行動」共開展了9次，從今年4月起，每逢5日、15日、25日，申城都有百萬市民參與到「三五」集中行動中來，有854.3萬人次主動參加了各類迎世博培訓，284.9萬居民通過了世博知識測試……「迎世博」引燃了上海人的熱情。

C. 廣州碧桂園的簡介

園區建築以品質卓越的低密度花園洋房為主，組團式布局，空間開闊；頗具嶺南特色的小區園林景觀設計，兼顧自然環境與小區環境、組團環境與單位家居環境的融合，讓自然成為家居風景中最重要的元素。歷經四年的建設，廣州碧桂園已經完成了「大型成熟社區」各項配套設施和社區服務與管理體系的構建：建築面積35000多平方米的大型「碧桂園俱樂部」（會所），集康體健身、中西餐飲、娛樂休閑、商業購物等設施/場所於一體；另外，秉承「給您一個五星級的家」的開發理念和服務宗旨，碧桂園物業為5000多戶業主提供了公共安全管理、公共清潔衛生管理、個性化家居服務等完善的物業管理服務；並通過系列社區文化活動的舉辦，大力倡導「友好睦鄰，相互關愛」的高尚社區精神培育健康、人性化的社區生活氛圍。
自開盤以來，廣州碧桂園及碧桂園企業集團受到消費者的追捧和市場的青睞，並屢獲殊榮： 1998—1999年度廣州市十大明星樓盤、99廣州十大明星樓盤、1998—1999年度廣州市房地產開發綜合實力十強業、2000—2003年發展經濟先進單位、首屆廣東地產資信20強、綜合實力30強企業、2002年度新人居雙十佳品牌發展商、2002年廣東省房地產企業誠信金獎及廣東省房地產誠信聯盟發起企業。
公交車：廣州碧桂園總站，番禺區內1號線、場305路、高峰快線13、高峰快線13(節假專線)，另小區有專車來 放天河，深圳。還有免費擺渡車在洛溪的百佳旁邊。
公交地鐵接駁：專線4、專線3（均從3號線的廈滘站出來)。
地鐵：地鐵2號線南浦站C出口（就在廣州碧桂園大門口）。
自駕車：新光快速路。 學校：華師附中番禺小學、幼兒園、華師附小學、華師附中學
商場：碧桂園超市、順客隆超市、七十一便利店、順聯廣場
醫院：寵物寶寶醫療館、廣東省醫療器械研究所（洛溪新城吉祥北街）、廣州貝斯特醫療科技有限公司、廣東富達醫療設備有限公司、廣州千佳醫療設備有限公司
銀行：農村信用社、農業銀行、工商銀行、中國銀行、建設銀行
娛樂：益康堂、時空廊、橋東名匠美發美容形象設計第六分店、僑東名匠鴻圖美發美容設計第六分店、麗江花園體育館 佔地面積:666000平方米
總建築面積:500000平方米
總戶數:約5000戶
銷售許可證：穗房預字第990001號 裝修情況:基本裝修
建材裝修描述:內牆：客飯廳及卧室牆身刷上等乳膠漆。
門窗：大門及房門均用櫸木類夾板門，全層裝高級鋁合金窗
廚房：牆身鋪砌淡彩瓷片到頂，地面鋪砌高級防滑地磚，塑料扣板天花吊頂。
衛生間：牆身鋪砌高級淡彩瓷片到頂,附送高級座廁、洗手盆。
供電：每戶均設獨立電表（10A），預埋暗線暗管。
供水：每戶均設獨立水表。
採暖：每戶裝有冷氣機位及插座。 開盤時間：
1999年
入住時間：
現樓 物業管理公司:碧桂園物業發展有限公司

D. 什麼是商品房什麼是經濟適用房

經濟適用房是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。經濟適用房相對於商品房具有3 個顯著特徵：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。

E. 求一份成立商業房屋租賃公司的可行性分析報告（好的可追加懸賞）

實際上你需要的是一份公司章程。只是把公司的業務改成「租賃商業房屋」即可
請參照以下公司章程，並和你們的情況對號入座：
第一章總則
第一條為規范公司的行為，保障公司股東的合法權益，根據《中華人民共和國公司法》和有關法律、法規規定，結合公司的實際情況，特製定本章程。
第二條公司名稱：
公司住所：
第三條公司由×××××××、×××××××、×××××××共同投資組建。
第四條公司依法在工商行政管理局登記注冊，取得企業法人資格。公司經營期限為年。（以登記機關核定為准）。
第五條公司為有限責任公司，實行獨立核算，自主經營，自負盈虧。股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
第六條公司應遵守國家法律、法規及本章程規定，維護國家利益和社會公共利益，接受政府有關部門監督。
第七條 公司的宗旨：××××××。
第二章經營范圍
第八條 經營范圍：×××××××
（以登記機關核定為准）。
第三章注冊資本及出資方式
第九條公司注冊資本為人民幣萬元。
第十條公司各股東的出資方式和出資額為：
（一）×××××××以出資，為人民幣元，占％。
（二）×××××××以出資，為人民幣元，占％。
（三）×××××××以出資，為人民幣元，占％。
第十一條股東應當足額繳納各自所認繳的出資，股東全部繳納出資後，必須經法定的驗資機構驗資並出具證明。以非貨幣方式出資的，應由法定的評估機構對其進行評估，並由股東會確認其出資額價值，並依據《公司注冊資本登記管理暫行規定》在公司注冊後個月內辦理產權過戶手續，同時報公司登記機關備案。
第四章股東和股東會
第十二條股東是公司的出資人，股東享有以下權利：
（一）根據其出資份額享有表決權；
（二）有選舉和被選舉董事、監事權；
（三）有查閱股東會記錄和財務會計報告權；
（四）依照法律、法規和公司章程規定分取紅利；
（五）依法轉讓出資，優先購買公司其他股東轉讓的出資；
（六）優先認購公司新增的注冊資本；
（七）公司終止後，依法分得公司的剩餘財產。
第十三條 股東負有下列義務：
（一）繳納所認繳的出資；
（二）依其所認繳的出資額承擔公司債務；
（三）公司辦理工商登記後，不得抽回出資；
（四）遵守公司章程規定。
第十四條公司股東會由全體股東組成，是公司的權力機構。
第十五條股東會行使下列職權：
（一）決定公司的經營方針和投資計劃；
（二）選舉和更換董事，決定有關董事的報酬事項；
（三）選舉和更換由股東代表出任的監事，決定有關監事的報酬事項；
（四）審議批准董事會的報告；
（五）審議批准監事會或者監事的報告；
（六）審議批准公司的年度財務預、決算方案；
（七）審議批准公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；
（八）對公司增加或者減少注冊資本作出決議；
（九）對發行公司債券作出決議；
（十）對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議；
（十一）對公司合並、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議；
（十二）修改公司章程。
第十六條股東會會議一年召開一次。當公司出現重大問題時，代表四分之一以上表決權的股東，三分之一以上的董事或者監事，可提議召開臨時會議。
第十七條股東會會議由董事會召集，董事長主持。董事長因特殊原因不能履行職務時，由董事長指定的副董事長或者其他董事主持。
第十八條 股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。一般決議必須經代表過半數表決權的股東通過。對公司增加或者減少注冊資本，分立、合並、解散或變更公司形式以及修改章程的決議，必須經代表三分之二以上表決權的股東通過。
第十九條 召開股東會會議，應當於會議召開15日以前通知全體股東。股東會對所議事項的決定作出會議記錄，出席會議的股東在會議記錄上簽名。
第五章董事會
第二十條本公司設董事會，是公司經營機構。董事會由股東會選舉產生，其成員為人（三至十三人，單數）。
第二十一條董事會設董事長一人，副董事長人、董事長和副董事長由董事會全體董事選舉產生。董事長為公司的法定代表人。
第二十二條董事會行使下列職權：
（一）負責召集股東會，並向股東會報告工作；
（二）執行股東會的決議；
（三）決定公司的經營計劃和投資方案；
（四）制訂公司的年度財務預、決算方案；
（五）制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；
（六）制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；
（七）擬訂公司合並、分立、變更公司形式、解散的方案；
（八）決定公司內部管理機構的設置；
（九）聘任或者解聘公司經理，根據經理的提名，聘任或者解聘公司副經理、財務負責人，決定其報酬事項；
（十）制定公司的基本管理制度。
第二十三條董事任期年（每屆最長不超過3年）。董事任期屆滿， 連選可以連任。董事在任期屆滿前，股東會不得無故解除其職務。
第二十四條 董事會會議每半年召開一次，全體董事參加。召開董事會會議，應當於會議召開十日以前通知全體董事。董事因故不能參加，可由董事或股東出具委託書委託他人參加。三分之一以上的董事可以提議召開臨時董事會會議。
第二十五條董事會會議由董事長召集和主持，董事長因特殊原因不能履行職務時，由董事長指定副董事長或者其他董事召集主待。
第二十六條董事會議定事項須經過半數董事同意方可作出，但對本章程第二十二條第（三）、（八）、（九）項作出決定，須有三分之二以上董事同意。
第二十七條董事會對所議事項作成會議記錄，出席會議的董事或代理人應在會議記錄上簽名。
第二十八條公司設經理，對董事會負責，行使下列職權；
（一）主持公司的生產經營管理工作，組織實施董事會決議；
（二）組織實施公司年度經營計劃和投資方案；
（三）擬訂公司內部管理機構設置方案；
（四）擬訂公司的基本管理制度；
（五）制定公司的具體規章；
（六）提請聘任或者解聘公司副經理、財務負責人；
（七）聘任或者解聘除應由董事會聘任或者解聘以外的負責管理人員；
（八）公司章程和董事會授予的其他職權。經理列席董事會會議。
第六章監事會
第二十九條公司設監事會，是公司內部監督機構，由股東代表和適當比例的公司職工代表組成。
第三十條監事會由監事3名組成（不得少於3人，單數），其中職工代表名。監事任期為三年。監事會中股東代表由股東會選舉產生，職工代表由公司職工民主選舉產生。監事任期屆滿，連選可以連任。
第三十一條監事會設召集人一人，由全部監事三分之二以上選舉和罷免。
第三十二條監事會行使下列職權：
（一）檢查公司財務；
（二）對執行董事、經理執行公司職務時違反法律、法規或者公司章程的行為進行監督；
（三）當董事和經理的行為損害公司的利益時，要求董事和經理予以糾正；
（四）提議召開臨時股東會。
監事列席董事會會議。
第三十三條監事會所作出的議定事項須經三分之二以上監事同意。
第七章股東轉讓出資的條件
第三十四條股東之間可以相互轉讓其全部出資或者部分出資，不需要股東會表決同意，但應告知。
第三十五條股東向股東以外的人轉讓出資的條件：
①必須要有半數以上（出資額）的股東同意；
②不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，若不購買轉讓的出資，視為同意轉讓；
③在同等條件下，其他股東有優先購買權。
第八章財務會計制度
第三十六條公司應當依照法律、行政法規和國務院財政主管部門的規定建立本公司的財務、會計制度。
第三十七條公司應當在每一會計年度終了時製作財務會計報告，依法經審查驗證、並在製成後十五日內，報送公司全體股東。
第三十八條 公司分配當年稅後利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金，並提取利潤的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。當公司法定公積金累計為公司注冊資本的百分之五十以上的，可不再提取。但法定公積金轉為資本時，所留存的該項公積金不得少於注冊資本的百分之二十五。
第三十九條公司法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的，在依照前條規定提取法定公積金和法定公益金之前，先用當年利潤彌補虧損。
第四十條公司彌補虧損和提取法定公積金、法定公益金後所餘利潤，按照股東出資比例分配。
第九章公司的解散和清算辦法
第四十一條公司有下列情況之一的，應予解散：
（一）營業期限屆滿；
（二）股東會決議解散；
（三）因公司合並和分立需要解散的；
（四）違反國家法律、行政法規，被依法責令關閉的；
（五）其他法定事由需要解散的。
第四十二條公司依照前條第（一）、（二）項規定解散的，應在十五日內成立清算組，清算組人選由股東確定；依照前條第（四）、（五）項規定解散的，由有關主管機關組織有關人員成立清算組，進行清算。
第四十三條清算組應按國家法律、行政法規清算，對公司財產、債權、債務進行全面清算，編制資產負債表和財產清單， 制定清算方案，報股東會或者有關主管機關確認。
第四十四條清算結束後，清算組應當製作清算報告並造具清算期內收支報表和各種財務帳冊，經注冊會計師或執業審計師驗證，報股東會或者有關主管部門確認後，向原工商登記機關申請注銷登記，經核准後，公告公司終止。
第十章附則
第四十五條本章程經股東簽名、蓋章，在公司注冊後生效。
第四十六條本章程修改時，應提交章程修正案或章程修訂本，經股東簽名，在公司注冊後生效。
第四十七條本章程由全體股東於金華市簽訂。
×××××××（蓋章） 代表簽字
×××××××（蓋章） 代表簽字
×××××××（蓋章） 代表簽字


年月日

F. 陳永裁是誰

裕景興業集團是陳永栽財團在香港設立的全資子公司，在香港地產界雖沒有長江實業、新世界等一線老牌地產公司名氣大，但其豪宅專家的身份卻是赫赫有名，在香港一直專著於高端地產市場的開發，如香港知名的「裕景花園」、「嘉文花園」、「西九龍中心」、「龍庭」、「裕景商業中心」等均屬於裕景興業開發的頂級物業。

陳永栽的深謀遠慮，敢於承擔風險的創業精神，在商界是出了名的，因此善於在別人不注意的地方抓住商機。他常說：「勝敗乃兵家常事。機會與風險同在，危機中蘊含無數商機。」1987年，香港回歸談判之際股市暴跌，不少香港工商界人士或觀望或將資金轉移到歐美，市場顯得有些混亂，這個時候恰逢裕景花園地皮拍賣，陳永栽毫不猶豫斥資5億港元投標中的，此舉讓很多人感到不可思議，但1994年，裕景花園價值已高達百億港元，令商界同仁嘆服。1989年，面對「沙漠風暴」戰爭不確定因素，裕景興業買地開發香港西九龍中心，這後來又被證明是一個英明的決策。1994年，在社會對香港97回歸所引發的各種對社會、政治和金融的重重顧慮之下，裕景興業投資開發了嘉文花園項目，這一項目甚至建立了香港頂級住宅物業的新設計標准。基於這些可以說是大獲全勝的業績，陳永栽又相繼在香港投資飯店、寫字樓、商場、高級住宅、九龍城等項目，雪球越滾越大。

2004年，裕景興業在香港接到世界超級品牌組織的通知，裕景興業公司品牌被該組織評選為「超級品牌（Superbrand）」。世界超級品牌組織（The Superbrands Organization）總部設在倫敦，是一家奉行「獨立公正」原則的世界權威品牌評審機構。該品牌稱號按照5項基本條件評選，即市場佔有率、消費者認知的持久性、顧客信用度、顧客忠誠度以及市場整體接受程度。全香港一共只有兩家地產公司入選，由此可見裕景興業的實力非同一般。

進入內地

即使在香港取得了如此驕人的業績，但對於內地房地產界而言，陳永栽的裕景興業卻是一個相當陌生的名字，但沒有多少人知道，10年前，陳永栽就開始在內地拓展房地產業務。

1995年，裕景興業透過達力集團從別人手中買下北京朝陽園地塊，1997年開始動工，1998年起對外銷售，那時，朝陽園與第一商城、潘石屹的現代城並列為北京東部的三大高檔樓盤。但由於當時對當地市場、政策和操作方式不了解，加之陳永栽做事的一貫低調，朝陽園賣的並不好，28萬平方米的朝陽園做了七八年。

一直到十年後的2005年8月，裕景興業位於上海的第一個房地產項目——位於陸家嘴中央商務區的裕景國際商務廣場的竣工，並以25000元/平米的均價首日銷售額超過億元大關，陳永栽布局內地房地產的雄心才引起大眾的注意。人們在羨慕該樓盤驚人的銷售業績同時，也把目光聚焦在了陳永栽身上。裕景國際商務廣場總建築面積約12萬平方米，總投資額約12億元，是一個綜合性項目，集酒店、寫字樓、商業於一體。

此舉被視為陳永栽全面啟動中國內地房地產市場布局的標志。

對於選擇這個時間，在宏觀調控的陰影下大規模進軍上海地產市場，陳永栽的理由是：「房地產熱了，很多人擠了進來，你就要想辦法退出。反之，房地產冷了，你就要趕快進去，抓住商機。一個企業家要有長遠的眼光，眼下可能是賠錢的項目，但從長遠看，則可能是賺大錢的項目。」

選擇合適的儲備土地時機一直是裕景興業所擅長的。1993－1994年中國房地產市場泡沫逐漸騰起之時，正是陳永栽在中國進行土地儲備的一個集中期，當時為買地總共花了3億多美元。似乎在靜悄悄下，陳永栽在內地的土地儲備總量多達200萬平方米以上，總投資額約人民幣50億元。這些土地儲備有不少是在10年前取得的。儲備項目分布在深圳、廈門、上海、北京、大連五個城市。

陳永栽進入內地投資首先選擇廈門，更多出於感情因素，包含著回報家鄉的心意。在廈門最繁華的商業地段——夏禾路上，裕景興業擁有多塊優質土地，總量在10萬平方米，是夏禾路改造的最大投資商。對於陳永栽進入內地做房地產，首先進入的城市是廈門而不是上海。一位業內人士評價，從商人的角度看，這個決策不無失誤，有可能是其在內地房地產業務發展緩慢的原因。

公司構架本地化是陳永栽全面啟動中國計劃的一個標志。由於目前裕景興業在中國的項目投資仍屬於外資，為了加快現金周轉，陳永栽在中國大陸成立了一家房地產集團公司——裕景地產集團，由這家投資公司來管理下屬所有的房地產項目公司。而在當前中國大陸房地產市場在宏觀調控下上海房地產市場遭遇明顯挫折的大背景下，新的御景地產集團選擇把總部設立在中國的上海，除了顯示出陳永栽對大陸房地產市場後市的看好外，也顯示出陳永栽實力與氣魄。

和國內房地產商習慣仰賴於銀行來墊款買地相比，陳永栽在中國所有的房地產投資前期資金投入均來自於集團。對於一個財團而言，可能資金不用過多擔心，但現金運作經驗仍然無法完全防範隨時可能出現的經營風險。在中國房地產市場尚未出現寡頭的情況下，仰仗銀行單極杠桿撬起來的地產繁榮因為宏觀調控而產生了微妙的變化，而陳永栽卻悄悄地在這場資金博弈中逐步發力。

而裕景興業接下來將啟動中國內地5個城市的10個房地產開發項目，項目總投資額將超出200億元人民幣。這個金額幾乎相當於CEPA（「內地與香港關於建立更緊密經貿關系的安排」的協議）簽訂之後，香港新鴻基在內的數家大地產公司宣布在上海增資開發房產的投資總量。不知不覺中，陳永栽已經完成了全面布局中國大陸的房地產業務。

與歷任總統的糾纏

成為首富的陳永栽並不是沒有麻煩，他和這個世界上眾多的富翁的遭遇一樣，避免不了和政治的糾纏。

陳永栽與已故菲律賓前總統馬科斯關系密切，在1986年馬科斯下台後，陳永栽在隨後的阿基諾和拉莫斯總統當政期間一直保持低調，但這兩位總統都積極追查他逃稅。並指控陳永栽為馬科斯的幾家公司打掩護。稅務局曾指控他在前總統拉莫斯執政期間逃稅。法院的一位官員聲稱，根據指控，陳永栽的煙草公司從1990年到1992年一直逃稅，利用空殼公司逃稅250億比索（合4.45億美元）。但是這個案件沒有審下去，陳永栽向初審法院遞交了申訴書，在送達最高法院的一系列上訴中設法在司法部調查結束之前暫停了審理這些指控，最後法院推翻了控告他逃稅的9項罪名。對對自己的控告，陳永栽認為，法院指控他是因為他在1992年不支持拉莫斯作候選人。

陳永栽是埃斯特拉達在1998年競選總統時的主要支持者。他跟埃斯特拉達的密切關系，招致輿論批評埃斯特拉達關照少數商人朋友或「朋黨」。但埃斯特拉達否認其與陳永栽的朋黨主義，也否認接受經營者數千萬美元的賄金。受賄事件以及菲律賓經濟的不景氣，結果導致國民的憤怒，包括菲華商聯總會在內，有十多個商業組織呼籲埃斯特拉達下台，並警告政治危機若拖延下去，將危害已脆弱不堪的經濟。身為菲華商聯總會理事長的陳永栽盡管和埃斯特拉達關系密切，但最後仍表明：「遵從大家的意見」，並開始疏遠埃斯特拉達，響應呼籲埃斯特拉達為顧全經濟大局而辭職的動議。最終在2001年埃斯特拉達由於腐敗問題而下台。

但對於阿羅約總統公開承認菲律賓正處於財政危機之中，菲眾議院議長德貝內西亞發出的倡議，要求菲全國5000個最富家庭各捐100萬比索(約2萬美元)，成立一個50億比索的「愛國基金」，幫助國家渡過困難時期的倡議，陳永裁當即表示他捐獻200萬比索。

多面人生

陳永栽說「人應該在生命的終點回首一看，發現自己為人類做了許多事情，那樣才能夠認為自己成功。」

陳永栽又是個慈善的人，常以仁慈之心廣施善款，扶危濟貧，特別是在捐資助學方面，更是不惜重金。僅僅中國內地的大中小學陳永栽資助的就多達20多所，總金額達數千萬元人民幣。1984年陳永栽設立了「亞啤醫學獎學金」，用於提高菲律賓的醫療水平。1986年他又以其父之名，成立了陳延奎基金會，該基金會的慈善項目大部分用於振興教育，捐建校舍，令大批失學兒童獲得讀書的機會。1991年，菲律賓皮納圖博火山大爆發後，他捐款40萬美元予以救助。2005年陳永栽獲得西岷蘭佬國立大學頒授的人文學榮譽博士榮銜，以表揚他關懷民生疾苦，對推動社會福利慈善事業和教育等做出的貢獻。

陳永栽，這位在員工眼裡，永不言敗的老闆，集團發展壯大的精神支柱；競爭對手眼裡，最難被打垮的勁敵；子女眼裡，慈愛而又嚴厲的父親；父母眼裡，不折不扣的孝子；叱吒風雲、縱橫商海，勇氣十足與又充滿智慧的傳奇人物，在不同的人眼裡扮演著不同的角色，表現出多姿多彩的人生，而這樣的人生早已達到了令芸芸眾生無法企及的高度。

位於亞洲東南部，與中國台灣省遙遙相對的菲律賓，是一個由7107個大小島嶼組成的群島國家。在這個有一定數量華裔的島國，陳永栽的名字幾乎無人不曉，陳永栽同時擁有諸多身份：菲律賓航空公司董事長、聯盟銀行董事長、菲華商總名譽理事長、菲律賓華人首富等……與之相對應的是同樣一長串的榮譽——他被稱為「銀行大王」、「煙草大王」、「啤酒大王」、「航空大王」……他的業務遍及十幾個國家的十個幾不同行業。

而和很多富人不同的是，首富陳永栽的座駕不是豪華轎車，而是一架直升機，從家中到公司寫字樓只需要五分鍾，陳永栽常常坐著直升機在馬尼拉上空飛來飛去，指揮著他的商業王國的運轉。

因此，當《福布斯》雜志2004年9月公布東南亞40名富豪，70歲的陳永栽以16億美元資產列第十二位時，陳永栽在菲律賓繼續保持著的首富地位無人撼動。

但是，如果因此認為陳永栽是一個純粹的商人就錯了，在他的投資行為中，往往會考慮感情、榮譽、責任等因素。菲律賓航空是亞洲第一家航空公司，但卻長期處於困境之中而無力自拔，陳永栽花費巨資將其收購，對此陳永栽表示，他的收購行為「不是為了錢而是為了國家」，陳永栽得到的榮譽，在當地華人無出其右。

對大多數人來說，或許陳永栽只是一個傳奇，從平凡到輝煌，從貧窮到富有的經歷聽起來更像是神話。而這種傳奇與神話卻是陳永栽通過一步步的奮斗換來的，是真實的。陳永栽的身上充滿著華人的智慧。

勇氣的力量

沒有人相信，如今的首富陳永栽半個多世紀以前，一家人初到菲律賓時生活的貧窮，幾乎是一貧如洗。

1934年7月17日陳永栽出生於福建晉江市，4歲跟著父母到菲律賓謀生。9歲那年，陳永栽的父親生了一場重病，母親帶著一家人回到家鄉。但兩年後，因家鄉遭遇災荒，剛滿11歲的陳永栽不得不跟著叔父再次來到菲律賓，並在一家煙廠當雜役，從此開始了他人生的第一步。

在煙廠當雜役的那段日子，可以說是陳永栽一生中第一次面對人生的艱苦，當時的陳永栽一邊賺錢養家，一邊自學，以半工半讀的方式修完了馬尼拉遠東大學化學工程系的所有課程，並順利畢業，生活的艱苦甚至超出一般人的想像。畢業後，陳永栽並沒有立即離開煙廠，而是被煙廠提升為化學師繼續留下來工作。不過，此時的陳永栽已經具備了豐富的化工知識和在煙廠多年的工作經驗，又擁有與商界的密切聯系，因而決定要開拓自己的事業。

1954年，決心創業的陳永栽離開了煙廠，在親友的幫助下，剛滿20歲的陳永栽創辦了一家澱粉加工廠。但他在商海的第一次闖盪以失敗告終。在一次菲律賓舉行的某個企業家論壇上，陳永栽曾談起最初的這次創業經歷：「眾所周知，我是白手起家的——和成千上萬有志向的其他菲律賓商人一樣。那時，我沒有什麼積蓄，有的只是勇氣。我在20世紀50年代後期首先創辦了一家玉米澱粉小加工廠，但由於競爭激烈，我在商海里的首次嘗試以失敗告終。」

陳永栽沒有被挫折打敗。從初次經商的失敗中，陳永栽學到了一個寶貴經驗，認為任何事情都有好壞兩個方面，關鍵是將不利條件轉變為有利條件。澱粉加工廠嘗試失敗後不久，跌倒後的陳永栽又迅速站了起來，用借來的本錢，開辦了一家化學製品生產和貿易公司。當時用的全是是二手機器和破舊卡車，但當初誰也想不到，這家公司後來成為陳永栽龐大事業的基石。

創業歷程

1965年，在馬尼拉的一所小房子里，陳永栽和他當年在煙廠一起工作的朋友們，創辦如今有名的「福川」煙廠。「福川」取英文fortune的音和意，煙廠用的同樣是二手設備。

實際上，在創辦煙廠的1965年，菲律賓煙草市場競爭已十分激烈。一家資本少而又毫無名聲的小煙廠怎麼樣才能擠進市場並佔有一定的市場分額，這個問題擺在了陳永栽面前，陳永栽的分析充滿一個商人的敏銳與智慧：高檔煙價格太貴，消費者不多；低檔煙質量太差，不能持久留住消費者；中檔香煙消費者眾多，各階層都喜歡，價格不貴，又不失身份，生產這類香煙能獲得穩定利潤。於是他決定投產中檔香煙，並要求質量超過其他廠家。經過努力，福川煙廠的產品很快就打開了銷路。

事業並不總是一帆風順，即使他是首富，創業時期也不可能避免風險與挫折。1968年，煙廠生意剛剛有所起色，一場突如其來的台風卻摧毀了福川煙廠的廠房，大多數設備被毀。面對天災，陳永栽表現出堅毅的勇氣，他和工人們一起不分晝夜的搶修廠房，挑揀被雨水淋濕的煙草，修理面目全非的機器。

遭受打擊的陳永栽和一般人與眾不同的是，他非但沒有因此而氣餒，反而更堅定了要將事業做成功的決心。於是為了徹底改變落後的制煙設備，他把世界先進的制煙生產流水線和現代化的卷煙機引進菲律賓，並在此後不斷引進先進設備，使福川煙廠的設備和技術處於世界先進水平。如今，福川煙廠已發展成為菲律賓最大的香煙製造公司，並占據菲律賓七成以上的香煙市場份額，在歐美、日本和中東的香煙市場上都有一席之地，陳永栽本人因此成為赫赫有名的「煙草大王」。

從此，陳永栽的事業迎來全面崛起時期，業務范圍擴展到銀行、釀酒、航空、旅館等諸多行業。他在1970年創設的福牧農場，發展成東南亞最大規模的養豬場；他在1982年投資創辦的亞洲啤酒廠，成為菲律賓第二大啤酒廠；1970年代後期，陳永栽開始涉足金融業，收購了面臨倒閉的通用銀行，更名為菲律賓「聯盟銀行」，並親自擔任董事長，在半年內資產便由8000萬美元增至2.55億美元，盈利260萬美元，取得了讓人驚訝的業績。目前，該銀行在菲律賓有285個分行，總資產達1350億比索，成為全菲資產最多的銀行之一。該銀行獲得《亞洲銀行家雜志》授予的「2001年亞洲最佳零售銀行獎」。聯盟銀行後來還在廈門成立了全資分行，成為中國改革開方後第二家外資銀行。

陳永栽的商業王國在一步步的發展壯大中建立起來，但陳永栽並不是一味的追逐利潤，有一個例子是，1999年，陳永栽收購了馬尼拉世紀公園喜來登酒店，他對喜來登酒店每年的豐厚利潤似乎並不熱衷，他說：「我經營酒店的目的是讓一些朋友聚聚頭，賺錢倒是次要。」回顧起自己的事業，陳永栽的總結是：「許多人想知道我『從無到有』的成功秘訣。其實，我與大家沒有什麼不同，沒有什麼特別的，有的就是努力工作，面對風險，抓住機遇。」

陳永栽又是一個個性豪爽的人，而且經常有一些出人意料的大決定。他常說：「人家不敢摸的老虎屁股我敢去摸。一件事不幹則已，干必干好。」1995年，陳永栽收購連年虧損的菲律賓國有航空公司時說，「菲航」代表菲律賓，不能垮，我要辦好「菲航」，為菲律賓爭光。信心十足的陳永栽向股東們保證，菲航在6年內將扭虧為盈，否則他願以約定的股價購入其他股東的股份。這句保證的背後，是一旦不能扭虧陳永栽將損失100億比索。此後陳永栽大刀闊斧地進行管理改革，注資40億美元，陸續更新了40架飛機，並開辟了多條國際新航線，菲航終於從2000年開始扭虧為盈，陳永栽此舉深受菲律賓人敬佩。喜歡挑戰的陳永栽，其冒險精神從中可見一斑。

熱衷華文文化

沒有人能想到，生活在菲律賓多年，富甲一方的陳永栽會對中華古典名著喜愛、甚至精通。陳永栽的身上充滿著儒雅的氣質，作為商人的他可以說是一位儒商。而這一切是有著深遠的原因的。

還是在煙廠當雜役時，即使每天工作很勞累，但收工之後，陳永栽仍會堅持在燈下閱讀中國的演義小說，《三國演義》這樣的描寫群雄爭霸戰術與策略的著作深深的吸引了少年陳永栽。

對中國古典名著的愛好，幾乎一直伴隨了陳永栽的成長，並影響著他的一些為人處世風格。即使如今成了首富，也已年逾古稀，陳永栽最大的業余興趣仍然是閱讀歷史、地理著作。據說，陳永栽和任何人談話，或演講、接受采訪時，幾乎都會引用書中的典故，來說明當前事件中的道理。而且他對中國歷史的精通達到令人驚訝的地步，從黃帝到清朝，他可以從頭講下來，甚至每一個皇帝在位時期的歷史他都十分清楚，一開口就滔滔不絕。二十四史中的故事在他口中如數家珍。有時候他也談論孔子或孫子兵法。他對《易經》的研讀也很有心得，能隨手畫出易經的六十四卦。他還和自己的私人教師，廈門大學人文學院退休教授黃炳輝，合寫了多部文史專著，包括《老子章句解讀》、《文史經典解讀》和《椰風窗前共琢磨》等，縱談古今，內容可謂豐富多彩。

陳永栽經常把中國歷史和成語的道理，應用在處理問題上。1995年，陳永栽進入菲律賓航空公司擔任董事長兼行政總裁。在他接手時，菲律賓航空公司已經面臨嚴重的財政危機。而在此後，東南亞又遭遇了金融風暴、工潮等重大襲擊，菲律賓航空公司一度風雨飄搖。1998年，在一次接受采訪時，陳永栽被問及為何投資長期虧損的菲律賓航空公司、又如何扭轉乾坤，他就講述了漢朝名將班超的故事，表達「置之死地而後生」的態度。他說：「不入虎穴，焉得虎子？沒有置之死地的決心，哪有死而後生的變數？」陳永栽不但自己對中華古代文化非常入迷，也要求子女具備中華文化的素養。他家有個不成文的規定，孩子們都在華文學校接受啟蒙教育，並堅持在家中講華語。他還仿照父親教育自己的方法，讓孩子們從小背誦古詩詞，有的還被送到北京大學進修中國文學與歷史。其對華文的熱愛由此可見一斑。

一個重要的事實可以證明陳永栽是多麼熱心中華文化，從2001年起，陳永栽每年都要贊助菲律賓華校學生赴廈門進修，舉辦漢語夏令營，讓學生學習漢語、書法、國畫、舞蹈、武術、中文歌曲等。這不僅是為了提高學生的華文水平，更重要的是讓他們了解中華文化以及中國的歷史。陳永栽認為，中華文化博大精深，凝聚了中華民族的智慧和刻苦耐勞的美德，使中華民族創造了一次又一次的輝煌，是維系海內外華夏子孫感情的紐帶。辦好華文教育，是海外傳承中華文化，保持中華民族精神，增強華人社會、華人社團凝聚力的基礎工程。
陳永栽特別看中語言的功能，強調華裔新生代要從學會說漢語入手，了解中華文化。他形象地比喻說：「語言就像運輸工具一樣，是交流思想、傳播文化的載體。因此，海外華裔新生代會說漢語對了解中華文化至關重要。」如今，菲律賓許多華裔新一代已經不會說華文了，陳永栽希望中華文化能在華人社會一代一代地延續下去，為此，他捐資組織學生來華學習漢語，希望華裔的後代能繼承中華文化。陳永栽也總是以自己學習中華文化的經歷鼓勵年輕人，告訴他們學說漢語不要怕難，要努力去領悟。「即使現在有些問題不明白，但等長大了，隨著理解能力增強了，就會了解學習中華文化的好處。」 他認為，隨著中國與東盟國家政治、經濟往來越來越密切和中國經濟的發展，掌握漢語、了解中華文化將為華裔青少年未來自身發展創造機會，他們也可以在促進中國與東南亞國家的友好關系中發揮作用。

陳永栽常說「中華文化是孕育了5000多年的文明結晶，是世界文化寶庫珍貴的財富，源自中國，卻屬於全世界」。針對目前菲律賓華裔新生代已不大懂華文的情況，陳永栽在菲律賓大力呼籲要振興華文教育，一再出資開展「挽救行動」和「留根工程」，5年來，陳永栽資助來華短期培訓的菲律賓華裔多達2000多人。不但資助學生，陳永栽還出資組織菲律賓華文學校的教師到廈門、泉州等地進行業務培訓，以提高華文學校的教學水平。

2002年7月，陳永栽在菲律賓還開辦了一座以父親陳延奎命名的兩層樓的華文圖書館，總面積540平方米。圖書館有書庫、參考區，兒童讀書區、期刊報紙區、閱覽室等，館藏量約25000多冊圖書，類別涉及各學科，其形式包括書籍、報章、雜志、地圖等，甚至還擁有兩套珍貴的影印四庫全書，圖書館是目前菲律賓最大的華文圖書館，為學習、研究中國傳統文化提供了良好的條件。可以說陳永栽為海外華文教育傾注了大量的心血，為了感謝陳永栽對傳承中華文化所做出的貢獻，國務院僑務辦公室向他頒授了「傾心華教，澤被僑胞」的牌匾。

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H. 為什麼番禺僑基花園的房子比旁邊的房子便宜一半的價錢

主要是結構，但其實買房子主要是地段，和配套。那邊的交通很方便，地鐵口，小學，中學，都有很好的學校，生活很便利。所以出租價格高。 出租價格高，回收現金流高。到時自然房價就會漲

I. 關於買二手房小紅本

購二手房要考慮那些要素：

向房地產相關部門咨詢，及時了解手續、費用、程序上的變化等最新的信息。

確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。

價格和面積。根據自己的資金，決定可能購買何種區位、多大面積的住房。

交通狀況。選擇一處好的住所，等於節省了日後在交通方面的時間和金錢的支出。

房屋價值。通過反復比較判斷房屋的價值；委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。

確認房屋面積。包括建築面積和使用面積。產權證上一般標明的是建築面積。最保險的辦法是測驗量一下房屋內從牆角到牆角的面積。

觀察房屋的內部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業公司的費用以及水、電、煤費用。

物業管理。水、電、煤費用如何收取；電梯的品牌、速度及管理方式；小區保安水平怎樣；綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務。

產權。注意產權證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產權證的真實性，確認產權的完整性，有沒有抵押、共有人等。

選擇中介。可靠中介應該提供有效的營業執照執業和經紀人姓名、證號和照片，明確經紀組織的經營范圍。

二手房產權確定方式

在二手房交易過程中，經常會出現因產權不清導致的糾紛，那麼如何了解產權的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調查「二手房」產權狀況的方式及程序作一些介紹。

要了解房屋的產權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產權證書是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委託書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是註明「部分成交價」，則代表該成交價不單只包括該房屋，並且包括其它房地產成品；5、其它內容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

最後，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬於房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標准價或成本價購買的房屋，在購房後5年之內不得上市交易；5年之後，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。

總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至於有所遺漏。

如何看房產證

學會看房產證是二手房交易一門必修課。

房地產權證最常見的是偏黃色和綠色版本。隨著售後公房與商品房的並軌上市交易，這兩種版本的產證效力已經相同。

《上海市房地產權》第一頁系扉頁；第二頁由以下內容組成，（1）上海市房地產權證中英文文字，（2）房地產權證編號，該編號一般由「滬房地（所屬行政區簡稱）字（年份）第 }號」的內容組成，反映房屋的所在地和發證時間，（3）驗證條形碼，（4）登記日，一般為核准辦理該產證的時間，在該頁中還應貼有契稅完稅貼花和權證印花稅貼花，證明權利人已經繳納國家相關稅費；第三頁繫上海市房屋土地資源管理局對該份房產證的說明，證明其為國家所有土地上的房地產權利憑證，並加蓋市局公章。第四、第五頁系最重要的權利記載頁，記載了權利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項內容。其中重要的有：權利人，即房屋所有人，在較早的綠色產證中，一般只有一個房地產權利人，其他權利人大多列在共有人一項中，新版本的房地產權證則將全體房屋所有人都記載在權利人一項中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號和棟（幢）號；土地狀況記載了房屋所佔使用權土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號、部位，建築面積、類型、用途，結構、竣工日期等基本情況，在該頁中由當地房地產登記部門加蓋公章確認。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨立別墅的交易稅費和上非住宅基本相同，3％契稅和5％綜合稅或相應增值稅。認定是單體獨立別墅一般須將房屋類型和第六頁的地籍圖結合起來辨別。房屋類型雖然註明是花園住宅或別墅等的，但是在地籍圖中該房屋並非單體獨立，四面臨空，則不被認定為單體獨立別墅，交易時應按照普通住宅納稅。 第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當地房地產登記機構的騎縫章。

三種顏色四種類型 不同顏色產權證的含義

根據1996年3月1日起施行的《房地產登記條例》，上海市實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，對房地產權利人頒發統一的房地產權證。房地產權證分三種顏色，四種類型。

房產證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產主管部門對不同房地產權益實行分類發放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產權人分別享有不同的房地產權利。

綠色權利：頒發給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場。

以下情況填寫綠證：

1：以出讓方式取得土地使用權的：

2：外銷商品房：

3：己補交土地使用權出讓金的花園住宅；

4：己補交土地使用權出讓金的僑匯商品房。

以下情況應填寫綠證，並注記「限內銷房」：

1：已補交土地使用權出讓金的內資六類用地；

2：己補交土地使用權出讓金的內資聯建、參建商品房屋；

3：外資內銷房；

4：1994年4月30日前立項並取得商品居計劃，1994年12月31日前領取土地使用證的內銷商品房。

紅證所記載的房地產不能進入房地產市場。以下情況填與紅證：

1：申請集體所有的非農用地登記的；

2：申請坐落在集體所有土地上單位和個人所有的房屋登記的。

黃色權證：頒發給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產按規定辦理補地價等有關手續後，可進入房地產市場。以下情況填寫黃證：

1：以徵用劃撥方式取得土地使用權的；

2：坐落在徵用劃撥土地上的單位和個人的房屋；

3：公有住宅出售後的房屋；

4：職工購買的平價房、優惠價房等；

5：補償所得的房屋。

另外，現在市場上還有一種咖啡色房地產權證，是綠證，黃證、紅證頒發前使用的一種房產證，是當年在房、地分離時由當時的房產管理局頒發的房屋所有權證。此證自1996中3月1日起已停止發放。

最新法規規定：所有黃證將轉變為綠證。

使用權房屋將不得直接上市交易。

三、買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任，買方交付定金。

購買二手房議價巧作準備

首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高於上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經意地通過語言、表情等流露出對此物業有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放鬆。

其次，摸清上家的底細和心態。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急於出售換取現金，或者，上家必須在幾天之內賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急於出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。

最後，注意多收集所要談判的物業的相關資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業的建築和裝修質量、小區的交通、物業管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經為此做了最充足的准備，只有他讓出多少個「點」，才有把你留住的可能。

二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委託協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委託期限及委託中介公司向下家收取定金的內容。

二、與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，並一定要加蓋中介公司的印章。

三、與中介公司簽好中介協議後實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委託中介收取定金的委託書。

四、收到委託書後，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

四、買賣雙方簽訂房地產買賣合同。

簽訂二手房買賣合同七個必須

1．必須確認房主真實身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責任 因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以後出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。

3．必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

4．必須註明費用交接時間 這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的交納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而並沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主 現在有些經紀公司有「收購」業務，因此出現「一房多賣」的違規操作，即經紀公司在收暌桓隹突Ф?金後，還會帶其他客戶看房，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??

7．必須學會使用補充協議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對於如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。

簽訂前

購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產權所有人的身份證件。

2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由委託代理人替其簽章。

對即將進行交易的房產進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產權證是否屬實？

2、房產面積多大？

3、該房產用途是什麼？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？

5、該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那麼抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

6、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。

簽訂時

需要准備的證明材料。

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者准備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委託代理人，須提供經公證的委託書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證後方為有效：

1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）台灣地區：經台灣地方法院公證後由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證並經中國駐外使領館認證。

看清楚合同中的約定內容。

盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規範文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什麼時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經註明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（傢具、電器等設備隨房產一並轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；

5、交房前與交房後的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房後由購房者承擔；

6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？

《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移佔有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移佔有之日起轉移風險責任；

7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？

8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）

1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字後合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

五、買方交付首期房款或定金。

標准按揭服務流程

第一步 貸款方案咨詢

第二步 抵押物評估

第三步 預審貸款資料通過簽署貸款合同（下家)

第四步 貸款資料進銀行，銀行審核通過

第五步 房地產交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）

第六步 領取新產證、他項權利抵押證明

第七步 銀行發放貸款

第八步 結案

二手房按揭貸款知識匯總

評估個人購房能力的七大步驟

第一步：看現金等價物 此概念源自會計學，即評估你的現金，不應該看你的銀行存款，還應看變現能力比較的各類股票、債券等。

現金等價物=銀行存款+國庫券+債券+股票+基金

第二步：算資金周轉 還款是持續比較長的時間，所以一定看自己的資金周轉

資金周轉留存=平均月開支×3~5

第三步：計算籌款能力 籌款能力=現金等價物-資金周轉留存+其他突進的籌款（如典當、親友資助）

第四步：計算月收入 月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經准備賣出籌資金，則此收益不能計算入內）

第五步：每月合理還款能力 合理還款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算銀行可借款額 根據自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計算可得

第七步：估算最大房款 最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額

其中籌款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%為購新房，30%為二手房

申請購房組合貸款應注意以下幾點

1：所購住房應該符合申請銀行的個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的購房貸款范圍；

2：在具備申請個人住房公積金貸款的資格的同時，還應具備個人住房商業性貸款的條件；

3：申請個人住房組合貸款，個人住房公積金貸款最高為30萬元。

4：申請個人住房組合貸款中個人住房公積金貸款部分，按個人住房公積金貸款利率計算；個人住房商業性貸款部分，按個人住房商業性貸款利率計算。

二手房貸款所需資料

1： 申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（並隨帶身份證復印件）每人各1份。

2： 申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的戶口薄（並隨帶戶口薄復印件）各1份，如申請人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關系說明

3： 原產權證1份；現房權證中應註明是商品房、平價房或安居房

4：經由交易中心提供的上海市房地產買賣合同2份；

5： 房價30％或以上預付款收據原件及復印件1份

6： 借款申請表1份：個人住房商業性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份

7： 借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業性借款合同5本，抵押合同4本；擔保合同1份；

8： 借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號（或職工住房公積金結存單）每人各1份

9： 借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份

10： 申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等。（根據備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業員工由單位提供月收入證明；私營工商業者提供單位近期營業稅、所得稅及財務會計報表；銀行存單、有價證券以及經常性匯款來源證明等）

11： 如以上資產屬申請人家庭成員所有，需附送有關家庭成員同意共同還款承諾書1份

12： 已存滿規定期限的住房儲蓄存單和（或）存摺1份（申請住房儲蓄個人住房商業性貸款時需提供，其他類型則不必）

13： 企業允許借款申請辦理企業住房基金個人住房
參考資料：http://..com/question/38817312.html?fr=qrl3