帶底商住宅樓產權糾紛

Ⅰ 底商沒裝修出現質量問題開房商應該賠償嗎

住宅底商相關法律問題分析
隨著人們生活水平和居住條件的提高，一方面為了滿足廣大住戶對居住環境、居住質量和居住功能的需求，另一方面開發商為了追求高額的利潤，目前大多數住宅小區內規劃有底商。所謂住宅底商，是指位於住宅樓底部的商業房產。主要包括以下兩種形式，一種是位於住宅樓一層、二層或地下層的房產，一種是屬於住宅建築物的「裙樓」 即屬於住宅建築物的附屬房屋，大都為一至三層，全部是商業用途。在建築形式上表現為依附於住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或地下層的用途為商業，樓上建築的用途為居住。在經營形式上表現為經營與人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施的特點。商業地產顧名思義是指用於商業用途的地產，而住宅底商作為商業地產一個重要分支，因其區別於其他商業地產的建築特點，決定其在經營中也區別於其他商業地產。本文主要探究住宅底商在產權年限、用途以及租賃經營過程中的相關法律問題。
一、住宅底商的產權年限及房屋用途相關法律問題
（一）住宅底商的產權年限
居民購買商品房，對商品房有完全的產權，即佔有、使用、收益及處分的權利且沒有時間限制。但商品房所佔用的土地僅有使用權且使用權是有年限的。根據《憲法》的規定，我國城市土地的所有權歸國家所有。但是土地的使用權可以依法轉讓。但土地的使用權根據不同用途是有不同時間限制的。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定：居住用地的土地使用權出讓最高年限是七十年；商業、旅遊、娛樂用地的土地使用權出讓最高年限四十年； 綜合或者其他用地的土地使用權出讓最高年限五十年。普通居民住宅的土地使用權是七十年，一般商業地產的土地使用權是四十年。根據此條規定如果住宅小區的開發加入商業開發後，土地的性質變成綜合用地，土地的使用權年限由七十年變成五十年，而且在使用權屆滿時需辦理的手續也有很大不同，對於普通住宅居民利益有很大損害。對於此問題，房產開發企業的做法一般是向當地的土地部門提交兩份申請，一份是底商的商業用地的申請；一份是上層住宅的用地申請，在同一土地上進行分別處理。住宅底商並不因為其建築的居住用地上，其土地使用年限就變為七十年，住宅底商的依舊作為商業用地，使用年限是四十年。同時也不因為住宅底商的加入而影響居民住宅的使用年限。
土地使用權年限屆滿以後怎麼處理？《城市房地產管理費》第二十二條規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖然申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。」根據該條規定，建設用地使用權期限屆滿，必須辦理續期申請和審批手續，如未申請或未經審批，在土地使用權由國家無償收回。此種做法未區分住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權，不利於保護住宅居民的利益。因此，《物權法》對此做出了調整規定。《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明的，依照法律或行政法規的規定辦理。」但是物權法並沒有規定有關自動續期的具體問題。例如自動續期後的期限如何確定，自動續期後權利人是否應當支付費用，費用如何計算。對於非住宅用地在建設用地使用權屆滿後，建設用地使用權的續期依照法律的規定辦理，即適用《城市房地產管理法》第二十二條的規定。住宅底商其土地性質應該屬於非住宅用地，在建築用地使用權屆滿前應按照《城市房地產管理法》的相關規定，及時辦理相關續期申請手續。
（二）住宅底商的用途
在我國土地用途和房屋用途是有明確規定的。城市房屋用途取決於兩個方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向;二是規劃設計的用途，它決定了房屋用途的內容｡ 住宅是專供居住的房屋，商業服務用房是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋｡底商無疑是商業服務性用房。又因其上層建築不可分割的建築特點，開發企業在規劃建設之初就應該對土地性質和規劃設計的用途特別注意。
土地及其上的房屋是緊密結合的，土地的用途與房屋的用途是一致的｡國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條規定：「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記｡」 《中華人民共和國房地產管理法》第43條規定：「以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市､縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金｡」《河南省<中華人民共和國城市規劃法>實施辦法》第35條第1款規定：「建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證規定的內容不得擅自變更，確需變更的必須經城市規劃行政主管部門同意，並辦理變更手續｡」 改變房產用途的行為從土地管理角度上看是改變土地用途，從規劃上看是變更《建設工程規劃許可證》內容的行為。因此，開發企業在進行住宅底商開發時，應特別注意明確房屋產權證上的房屋用途，最好能獨立寫明住宅底商樓層的房屋用途。
二、住宅底商在租賃經營中的法律問題
底商，是以出租或出售為目的，有開發商或業主自行經營。在各種商業地產的操作模式中，主要涉及的當事人有：開發商（經營管理公司）、投資者（業主）、經營者（顧客）、消費者（租戶），在這四方當事人中存在著開發商與投資者的商品房買賣合同和返租（與經營管理公司）合同關系；開發商與經營者之間的租賃合同關系；經營者與消費者之間的買賣或服務合同關系。在此主要探討住宅底商的租賃和經營中的法律問題。
（一）售後包租的法律風險和規避
商品房的售後包租是指房地產開發經營企業為促進銷售，在其商品房銷售時與買受人約定，在出售後的一定時期內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。」第四十五條又規定：「本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。」對於售後包租的處罰第四十二條規定：房地產開發企業在銷售商品房中採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。從以上法律分析可以看出，開發商違規進行售後包租，其行為可能被行政機關責令停止，並承擔相應行政責任，但由於不違法法律、行政法規的禁止性規定，開發商與業主簽訂的商品房買賣合同和包租合同還是有效的。對於此種風險從法律關繫上規避的最有效的方法是：成立專門的商業地產經營公司，對商業地產項目進行統一管理。在商品房買賣合同關系中，由開發商作為出賣人與業主簽訂合同，在租賃關系中，由商業地產經營公司作為合同當事人與業主簽訂租賃合同，這樣就從形式上避免了售後包租的法律風險。
根據建設部《城市房地產租賃管理辦法》第五條的規定：未取得房屋所有權證的房屋不得出租。《城市房地產管理法》第五十三條以及《城市房屋租賃管理辦法》第十三條明確規定了房屋租賃應向房地產管理部門登記備案。房屋租賃的登記備案是國家基於房屋租賃合同標的物的特殊性，為了進一步規范房屋租賃市場所進行的行政管理行為，不涉及對租賃合同效力的法律評價。在售後包租的實際操作中，辦理租賃備案時無法提供房屋產權證明，就無法進行登記備案。房屋租賃合同的登記備案規定作為一種管理性規范不影響租賃合同的法律效力，可以在取得房屋產權證後再進行租賃備案登記。
（二）住宅底商在租賃中的裝修條款糾紛
在住宅底商租賃過程中，商戶通常會按照自己的要求對房屋進行裝修。商鋪的租賃雙方在簽訂租賃協議時，應對裝修條款詳細加以約定。第一是裝修范圍。首先應當書面徵得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最後明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。第二是裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬於「裝修免租期」。承租人在該期限內除需付物業管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。第三是裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金。

Ⅱ 樓下是商業,樓上是住宅,這樣的話,樓下40年產權到期,樓上沒到期，如何處理

住宅首層建為底商，是現在通行的做法。開發商辦理土地使用權證時，是按照相關商業和住宅面積分別繳納土地出讓金的，所購房屋的產權證上也有區別。
房屋所用土地年限到期，目前國家頒布的法律是「自動延期」，沒有後續更詳細的規定。但依照我的分析，從國家費改稅的改革大趨勢來看，地權到期後，會嘗試今後每年繳納土地使用稅的方法，而不再使用一次性繳納土地出讓金的方法。
如你所說，樓下商業到期了，自有房地局或地稅部門找他要土地使用稅，與樓上未到期住宅不會有關系。

Ⅲ 住宅底商產權怎麼算的

你好，一，我國現行的法律規定了「建設用地使用權」的期限：
(1)居住用地「使用權」是70年
(2)工業用地、綜合用地「使用權」50年
(3)商業用地「使用權」40年
底商，顧名思義就是底層商業房產，商業房產的使用權年限是40年。
二，《物權法》第一百四十九條規定：
(1)住宅「建設用地使用權」期間屆滿的，自動續期。
(2)非住宅「建設用地使用權」期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
三，住宅「建設用地使用權」期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。自動續期，解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題。消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂！將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定。不過，隨著後續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。
望採納，謝謝。

Ⅳ 上面是住房，下面是商鋪，住房產權是70年嗎

40年產來權的商鋪主要針對純源商業地塊，我們地塊的用地性質是兼容住宅和商用的，但商鋪產權都是70年，因此可以放心。這種在住宅底下的商鋪，可以按照普通商品住宅的產權算。

房子40年（商鋪）或70年（住宅）到期後自動續約。土地的所有權是國家的，我們只是有使用權，商鋪的40年就是指的土地的使用權年限，到期的只是土地租用時間，不是房產，到時候可以繼續繳納土地出讓金即可重新取得房屋土地使用權。

土地如果到期，所有人具有優先向國家申請延續土地使用權的權利，如果國家沒有拆遷計劃，則該土地可以由原所有人按照現行（到期日）的土地價格，交納土地出讓金以繼續使用土地。

(4)帶底商住宅樓產權糾紛擴展閱讀

《根據中國城鎮國有土地使用權出讓條例》第十二條規定：商鋪土地使用權出讓高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他商鋪用地五十年。

Ⅳ 商鋪發生產權糾紛，做為租戶該如何維權

現在的問題是房屋確權問題，如果法院將產權確認給甲方，乙方的分期轉專讓合同無效的話，你屬與乙方簽訂的承租合同就無效了，如果是這樣當然找乙方賠償你的損失了。甲、乙雙方在訴訟期間甲方不可以限定你時間讓出房屋，你可以向公安報案維護權益，待法院判決書生效後再落實該房的歸屬問題。
如果乙方與你簽訂的合同無效，其責任就不是乙方單方的了，你沒有弄清楚乙方是否有權出租該房屋就與其簽訂了承租合同，雙方都有一定的責任了。造成的損失雙方協商解決，協商不成訴訟解決，你要准備好直接損失和間接損失的相關證據了。

Ⅵ 有底商的樓房與普通居住樓房的區別購買需要注意哪方面

有底商的樓房一般情況是該樓棟的1、2層為臨街商鋪，以上樓層為住宅的情況。一般來說底商都為商業通途，對樓上的業主生活還是會造成一些影響的，比如噪音、油煙等不利因素，但是優點就是生活配套相對便利。
在選擇帶底商的樓房時，需要注意的是樓下底商的用途，如果有作為餐飲、娛樂等用途時，需慎重考慮。但是如果開發商明確不會作為餐飲、娛樂用途的時候，帶底商的住宅還是值得考慮的。

Ⅶ 關於底層商鋪住宅產權的問題

一般能蓋住宅的用地是居住用地，住宅樓下能帶幾層商鋪要看當地有無規定，也就是說是否限制商鋪面積占總建築面積的比例。但不論比例多少，商鋪和上面住宅的使用年限應該都是一樣的70年。

Ⅷ 房屋產權糾紛要怎麼訴

房屋產權糾紛訴訟應由當事人攜身份證件、房產證件、起訴狀等材料向房產所在地人民法院申請立案，法院通知雙方受理案件後當事人應備好證據資料，由法院送達開庭公告並在七個工作日內通知雙方開庭時間，開庭當日當事人帶齊資料到庭。
【法律依據】
《民事訴訟法》第三十三條
下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：
（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；
（二）因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；
（三）因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。
第一百二十條
起訴應當向人民法院遞交起訴狀，並按照被告人數提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，並告知對方當事人。
第一百二十六條
人民法院對決定受理的案件，應當在受理案件通知書和應訴通知書中向當事人告知有關的訴訟權利義務，或者口頭告知。