商品房買賣合同糾紛案例

① 房屋買賣合同糾紛有哪些

處理房屋買賣合同糾紛有和解、協商、仲裁、訴訟四種方式。雙方應按照平等互利的原則私下進行和解，和解不成可提請第三方加以協商解決；協商不成時可以根據房屋買賣合同的內容交由指定機構進行仲裁，仲裁仍未解決的可以向人民法院提起訴訟。
【法律依據】
《仲裁法》第二條
平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。
《民事訴訟法》第一百二十二條
當事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調解的，先行調解，但當事人拒絕調解的除外。

② 房屋買賣合同糾紛常見案例有哪些

1、銀行的抵押權如沒有進行登記，抵押合同無效；如進行了登記，則銀行有優先受償權。專
2、銀行抵押屬權未登記的情況下，購房人購買房屋也存在登記與否的問題，登記了，購房人獲得房屋產權，後續的抵押權無法設立；若無登記，則後續抵押有可能獲得登記並取得抵押權，購房人利益必將難以保障。銀行抵押權合法登記情況下，購房人顯然無法順利獲得房屋產權，而後續抵押權人的抵押權仍有可能成立。
3、如購房人合法取得房屋產權，另外一人是不能從原產權人手裡獲得抵押權的，除非其抵押合同未登記或購房人未取得房屋產權。

③ 商品房買賣常見糾紛處理

商品房買賣常見糾紛處理
內容提要
未取得預售許可證所簽訂的商品房認購協議的效力探討
(一)一起案例
1.案件事實
2.原告訴請及理由和被告的辯駁理由
3.一審的認定
4.二審的認定
未取得預售許可證所簽訂的商品房認購協議的效力探討
(二)相關問題探討
1.哪個法院的認定是正確的?
2.對合同法52條第(5)項應如何理解?
(1)法律和行政法規的范圍
(2)強制性規定的范圍及識別
如城市房地產管理法第39條和45條
3.對商品房買賣合同糾紛司法解釋第四條應如何理解?
(1)適用的前提是否必須是取得預售許可證?
(2)認購協議與商品房預售合同是什麼關系?
(3)相對於定金合同的主合同是哪個合同?
4.法律實務中如何對疑難法條進行理解並說服法官?
(1)權威機關的解釋或說明(如上述司法解釋的第4條)
(2)體系解釋、邏輯解釋(同上及物權法的第74條)
(3)立法背景和目的(物權法的74條)
(4)社會效應(先交物業費後交房)
買受人能否以貸款政策變化是不可抗力為由主張解除商品房買賣合同的問題探討
(一)一起案例
1.案件事實
2.原告訴請及理由和被告的辯駁理由
3.一審的認定
4.二審的認定
(二)相關問題探討
1.一審認定存在的問題(合同法41條和125條)
2.二審認定存在的問題(可預見、格式條款的效力認定)
3.合同法第39條中「採取合理的方式」的界定
4.對合同法第40條的理解
5.合同法第39條和40條的邏輯沖突及對司法解釋第10條的理解

④ 買房遭遇過哪些糾紛這五種情形這樣應對

對於國人來講，買房可能意味著兩代人共同為了一生的居住條件買單。付出巨大代價購來的商品，如果遭遇糾紛，導致權益受損，該怎麼辦？一起來看看逾期交房、定金不退、樓盤虛假宣傳該怎麼應對。

一、逾期交房

案例：業主李先生反映，他在2013年12月與某開發商簽訂了購房合同，約定交房時間為2015年4月，但實際上，開發商直到2015年7月才交房，延期交房超過了90天。

建議：當遇到開發商延期交房時，若與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購房人可依據合同約定的金額要求開發商賠償延期交房的違約金。

若無約定，則依法確定開發商逾期交房違約責任，違約金按逾期交付使用房屋期間，有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

根據《合同法》的規定，當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權解除合同，可要求開發商返還所交的預售購房款和利息。

二、定金糾紛

案例：2015年10月，謝小姐在某開發商售樓處認購了一套商品房，交了2萬元認購金並簽訂了認購書。認購書對房屋位置、面積、價款、簽訂商品房買賣合同的時限等都進行了約定。

然而，當謝小姐如約前往售樓處簽訂合同時卻發現，開發商在購房合同補充協議中有許多內容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責條款，無法辦理按揭款應3日內以現金補足等。對此，謝小姐認為這是一份不公平的購房合同，拒絕簽字，要求協商更改合同。隨後，開發商通知謝小姐沒收其定金。

建議：依據最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

在這個案例中，開發商在事先未告知的情況下，要求謝小姐簽訂有不對等條款的合同，侵害了謝小姐的合法權益。在謝小姐提出合理異議後，開發商拒絕協商變更合同條款，並單方提出沒收定金；因此，致使購房合同不能簽訂的責任在開發商。依照上述法律規定，開發商應當雙倍返還定金。

三、樓盤廣告與實際銷售不符

案例：市民張先生2014年購房，購房過程中，開發商的宣傳廣告上註明，小區內將配套150平方米的會所，還有數千平方米的綠地供老年人休閑娛樂。

交房後，承諾的會所變成了對外經營的酒樓，綠地也變成了停車場。張先生氣憤地表示，當初選擇這個小區，就是看中配套齊全，環境優越宜於養老；現在承諾無法兌現，開發商卻以合同未出現相關約定為由拒絕兌現。

建議：廣告是對整個樓盤的宣傳，不會具體到某套商品房，購房者應對具體的單元、樓層、朝向、戶型等做具體的了解。比如說「二房變三房」「贈送小花園」「俯瞰江景」,「毗鄰公園」等定義較為模糊的宣傳，如果購房者是看廣告宣稱的內容而購房的，為了避免這種情況的出現，建議購房者一是不能只輕信廣告，應以實物為准，最好到現場觀看。

此外，廣告及銷售人員所承諾的事項法律上是以書面合同約定為准，購房者在購買商品房時應注意合同上是否標明相應的條款。當購房者在簽訂購房合同時，為了預防後期出現問題時維權難，最好能夠將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內容加入到合同正式文本或合同附件中；或者通過留存資料，甚至手機拍照等方式取證，以便於在產生糾紛時更好地維護自身權益。

四、逾期辦理產權證

案例：周女士很氣憤，因為其買房4年了，可房產證一直沒有拿到。據她介紹，2011年她在某樓盤購買了一套房子，當時開發商口頭承諾在9個月內辦下產權證。2015年，周女士打算將該房子出讓，但是因為沒有產權證而遲遲無法交易。

建議：在項目建設過程中未按規劃、建設等相關部門的審批組織施工、建設，以致出現規劃及竣工驗收困難，是造成產權證逾期的重要原因之一。遇到這種情況，可向法院起訴，要求退房。

最高人民法院在2003年出台的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律基本問題的解釋》中，對房開商不按時辦理產權證也有明確規定。購買商品房遲遲拿不到產權證，可向人民法院或仲裁機構申請賠償損失，通過法律途徑維護自身合法權益。

五、房產面積差異糾紛

案例：2014年1月羅先生購買了某小區房屋一套，在2015年12月份開發商交房時，羅先生發現房屋面積由120平方米減小到了117平方米，這種時候他該怎麼辦？

建議：根據相關法律規定，開發商交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1.面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，以此請求解除合同的，不予支持；

2.面積誤差比絕對值超出3％，請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔；

房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還，面積誤差比超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還。

（以上回答發布於2016-04-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 商品房退房糾紛案案例

【案情摘要】

2000年11月16日，原告就購買被告開發的某大廈某號商品房與被告簽定《商品房購銷合同》。按照合同約定，被告應當於2001年10月31日前將原告所購房屋交付原告使用，但在交房時，原告因被告未按合同約定的期限向原告交付房屋而與被告發生糾紛。原告將被告訴至法院，並提出如下訴訟請求：（一）要求解除原、被告所簽《商品房購銷合同》；（二）要求被告退還原告購房款63萬元並支付利息35154元；（三）要求被告支付原告違約金216720元。

山西成誠律師事務所劉銀棟律師接受被告委託，作為其代理人參與了本案一審的訴訟活動。

原告訴稱：原、被告簽訂合同後，原告於2000年10月27日向被告交清全部購房款63萬元，但時至今日，被告仍未能按合同約定交房，被告的行為構成根本違約，故原告要求解除合同，同時，請求法院依據法律規定和合同約定判令被告退還原告購房款並支付利息及違約金。

被告辯稱：被告在合同約定的期限內通知原告驗房，並辦理交房手續，但原告在驗房時提出被告的房屋存在風裂問題，不具備交付條件，而拒絕接收合同約定的房屋（向法庭提供了相關的證據）。所以，並不是被告未在合同約定期限內交房，而是原告未按合同約定接收房屋。原、被告在履行合同中原告違約，因此原告訴訟請求的違約金和利息不能成立，被告依法不應該承擔違約責任。

被告代理人代理意見摘要：

一、原、被告雙方簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，應受到法律的保護，合同雙方均應當按合同約定履行自已的義務。

二、《商品房購銷合同》不具備解除條件，依法不應予以解除。

1、合同約定的解除條件不成立。合同明確約定被告逾期三個月不能交房的，原告可以解除合同。事實上，在合同約定期限內，被告已通知並接洽原告交房驗房，被告沒有違約。

2、法律規定的合同解除條件亦不成立。原告請求解除合同的理由，不符合《中華人民共和國合同法》第94條法定解除條件的規定。

3、原、被告雙方未就解除合同的條件訂立過補充協議，亦未達成變更原合同的協議。

三、原告所提的房屋風裂問題並非質量缺陷。

1、在《商品房購銷合同》中，原、被告約定了質量保修條款。也就是說，房屋作為一種產品而言，其出現一些小的質量問題是不可避免的，所以，原、被告通過合同的形式設定了被告在所交付房屋存在一些細小的質量問題時的保修責任。

2、被告已於2001年11月15日將原告所述的風裂問題全部予以整改，該商品房已完全具備交付使用條件。

四、原告不按照合同約定接收房屋，應當承擔違約責任。

1、被告提供的「樓宇接收記錄」證據證明：被告按合同約定通知原告驗收交房，原告也於2001年11月4 日對其所購房屋進行了驗收，並非被告不交房；

2、被告提供的「 關於某大廈內牆抹灰質量情況的說明」及「竣工驗收說明書」證據證明：原告所購房屋內牆抹灰是作為樣板房之一，工程驗收後出現的內牆風裂現象，此問題不屬於質量問題，並且，被告已於2001年11月15日針對該問題作出全面處理。同時，「竣工驗收說明書」證明該工程施工質量等級為優良，完全具備交付條件。

3、被告提供的「會談紀錄」證據證明：原告不按合同約定接收三層的房屋，而是要求八層的房屋，在其無理要求遭到拒絕的情況下，就以種種借口要求退房的事實。

綜上，真正的違約方是原告，而非被告。原告應當按照合同約定承擔違約責任。

法院認定事實及判決結果：

在本案經過開庭後，在法庭的主持下，原、被告自願達成和解， 調解協議如下：

一、解除原、被告之間簽訂的《商品房購銷合同》；

二、被告在二00三年二月一日前退原告購房款二十一萬元，二00三年三月三十一前退原告購房款四十二萬元；

三、訴訟費一萬三千八百二十九元由原告承擔。

【審裁結果評析】

合同經雙方當事人協商一致達成合意而形成，根據我國《合同法》的規定，合同解除分為：協商解除和單方解除。協商解除是在合同履行過程中，經雙方當事人協商一致，解除合同，是合同權利義務終止的一種方式。單方解除是指在合同履行過程中，一方當事人根據法律的規定或合同的約定向對方當事人提出解除合同的要求。故單方解除又分為法定解除和約定解除。

本案中，原告根據《合同法》關於法定解除的規定，以被告未按約定的期限向原告交付房屋，已構成根本違約為由向被告主張其法定解除權。事實上我國《合同法》對法定解除權作了非常嚴格的規定。在審理過程中，被告及其代理人有充足的證據證明其履行了交付房屋的義務，而原告並無相反的證據以支持其訴訟主張，被告如此抗辯為其最終達成較成功的的調解協議奠定了基礎。

法院在查清事實的基礎上，主持雙方當事人進行調解，使原告同意放棄主張違約金和利息，並以低於其訴請的金額即二十一萬元的價款與被告達成協議，其實溯其本源還是由於各方當事人均遵循了「以事實為根據，以法律為准繩」的基本原則。

【糾紛成因分析及避免糾紛的方法】

在商品房買賣合同的履行過程，開發商與購房人之間發生糾紛已屢見不鮮。而本案是一起因當事人退房而引發的糾紛，究其原因，還是歸結為合同的履行存在瑕疵。開發商在開發整個小區，或大規模的樓盤時，難免會出現各種令業主不夠滿意的情形，但是業主在購房主張權利應嚴格按合同約定來行使。房屋質量存在瑕疵並不絕對意味著開發商已構成根本違約，而我國《合同法》對法定解除權行使的許可權范圍基本界定在「對方構成根本違約」的這樣一個范疇內，所以業主在主張權利時應按合同約定向開發商提出要求，並准確領會 「根本違約」的概念精髓，只有這樣，才能有效地得到法律的支持。否則不但增大了訴訟成本，甚至會給自己造成較大的經濟損失。

總之，只有嚴格依法訂立合同、依約履行合同，才能有效地實現保護自身合法權益的問題。對此，律師建議：

一、細化合同中的重要條款； 二、注重合同履行過程中的證據收集。

（以上回答發布於2014-07-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑥ 注意!這五種情況下簽訂的房屋買賣合同無效

導讀：實踐中，常有當事人借房屋買賣合同之名，掩蓋非法目的和意圖，實施規避法律的行為。本文整理了各類以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣合同被認定無效的典型案例，供讀者參考。

5.以倒房為目的簽訂的房屋買賣合同非買方真實意思表示，該買賣合同不成立——吳某某與尤某某房屋買賣合同糾紛案

【案例要旨】

買方利用其具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，而與賣方簽訂房屋買賣合同，但其真實的目的是將房屋轉售第三人，並非要購買房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。

【法官說法】

濱海新區法院塘沽民二庭副庭長李桂華表示，此類案件多為房地產中介人員，利用具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價轉賣給他人從中牟利。為了保證其順利實施倒房行為，此類合同一般都約定交付定金後便騰空並移交房屋，此舉是為方便讓實際買房人看房。同時還會約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶。當賣方人陷入了倒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，並索要高額違約金。

濱海新區法院塘沽審判區認為，此類案件中簽訂買賣合同只是先佔房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉售他人從中牟利。而並非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同並非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，倒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。

（以上回答發布於2017-05-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑦ 東西湖宏圖雅居房屋竣工驗收了沒有

裁判要旨
房屋未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。但購房人實際收房的，未驗收合格的房屋的交付行為有效。
案情簡介
2009年4月6日，王雲安與日照港房開公司簽訂團購預定協議：王雲安認購日照港房開公司開發的城市風景小區20號商住樓一棟（簡稱「案涉房屋」），總房款合計為6544萬元；交房時間為2011年8月1日，逾期超過30日起日照港房開公司按日向王雲安支付已交房價款萬分之三的違約金。
2010年10月28日，案涉房屋取得商品房預售許可證；至2011年3月5日，分部分項驗收合格。2011年9月9日，經日照港房開公司同意，王雲安進場裝修。
2015年6月4日，案涉房屋取得建設工程施工竣工規劃驗收合格證，於當月11日通過日照港房開公司組織的勘察、設計、施工及監理單位的竣工驗收，於2015年8月31日完成竣工備案。
雙方至今未簽訂正式商品房買賣合同，也未辦理樓房交接驗收手續；王雲安未取得房產證。
雙方因糾紛成訟。其中，王雲安訴訟請求，日照港房開公司支付其逾期交房違約金1156.2萬元（自2011年9月1日計算至2013年12月31日）。日照港房開公司抗辯，2011年3月5日分項分部驗收合格已達到交房標准，王雲安於2011年9月9日進場裝修可證明日照港房開公司履行了交房義務，即使存在逾期交房，也只需承擔9天的逾期交房違約責任。訴訟中，王雲安自認自2014年1月1日實際使用房屋。
本案歷經一審（日照中院）、二審（山東高院）及再審（最高法院）；最高法院認定，日照港房開公司向王雲安交付案涉房屋的時間為2014年1月1日；並再審判決，維持原審法院判決支持的逾期交房違約金（自2011年9月1日起至2013年12月31日止）。
實務指南
本案爭議焦點之一為日照港房開公司向王雲安逾期交房的具體日期，且爭議體現在計算逾期交房違約金的截止日期。王雲安自認自2014年1月1日實際使用房屋，即主張2014年1月1日為交房日期。日照港房開公司抗辯，2011年3月5日分項分部驗收合格已達到交房標准，王雲安於2011年9月9日經公司同意進場裝修可證明公司履行了交房義務，即2011年9月9日為交房日期。最高法院一錘定音，認為交房條件是「經驗收合格」，交房行為是「轉移佔有」；並認定交房日期為2014年1月1日，支持王雲安的主張。
筆者認為，日照港房開公司的抗辯，錯認交房條件與交房行為，蒼白無力。首先，關於交房條件。2011年3月5日的分項分部驗收合格，並非2015年6月11日的五方驗收合格，並非法定交房條件，具體裁判觀點參見本號《房產裁判指南》往期文章，不再贅述。其次，關於交房行為。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。王雲安進場裝修並非雙方約定或同意的交房方式，案涉房屋並未移轉佔有，並非交房行為。因此，法院根據查明事實及自認規則，認定交房日期為2014年1月1日，並作為計算開發商逾期交房違約金的截止日期，並無不妥。
本案是刀光劍影，化於無形。假設王雲安變更訴訟策略，並未自認2014年1月1日實際使用房屋；而是主張案涉房屋直至2015年6月11日才經五方驗收合格並具備法定交房條件，之前的交房行為無效；且案涉房屋一直未交付使用，逾期交房違約金應計算至雙方實際辦理交房手續之日止。則案情為之一新，爭點為之一變。筆者認為，此為本案隱藏的重大爭議問題，即未驗收合格的房屋的交付行為是否無效。本案中，最高法院雖點到了交房條件與交房行為，但側重在於不採納開發商的抗辯，對兩者之間的因果關系著墨不多。但從裁判結果上看，最高法院認定交房日期為2014年1月1日，明明白白，並未因此時案涉房屋尚不符合法定交房條件而否認交房行為的效力，即變相承認了未驗收合格的房屋的交房行為有效。
司法實務中，未驗收合格的房屋的交付行為是否無效，存在「有效說」與「無效說」的爭議，且爭議巨大（參見關聯案例），甚至在同一高院（如河南高院、廣西高院）竟然有截然相反的裁判觀點，亟待最高法院出台司法解釋或指導性案例予以一錘定音；其中，「有效說」更尊重當事人意思自治，是當前的主流裁判觀點：甲、有效說。具體理由：《城市房地產管理法》、《建築法》的相關規定，未經驗收合格的房屋不得交付使用，屬於管理性強制性規定，而非效力性強制性規定；其立法目的是加強對房地產開發項目工程竣工驗收環節的規范與管理，而非否定未辦理竣工驗收手續的商品房交付行為的效力。且房屋交付屬於當事人意思自治范疇。房屋交付時雖不符合交房條件，但買受人實際收房的，應視為對開發商交房行為的認可，買受人有權繼續請求開發商依約完善交房條件。乙、無效說。具體理由：房屋未經五方驗收合格的，並不符合法定交房條件，交付行為無效，且在此日期之前即使買受人在交房手續上簽字亦不能視為有效交房。
裁判理由
本院認為，一、關於二審判決對日照港房開公司承擔逾期交房違約責任的認定是否適當的問題。
本案王雲安、日照港房開公司對日照港房開公司逾期交房的事實並無爭議，雙方爭議的是日照港房開公司向王雲安交付案涉房屋的具體時間和違約責任的承擔比例問題。（一）關於日照港房開公司逾期向王雲安交付案涉房屋的具體時間問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定：「房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。」《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：「對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」前述法律和司法解釋對房屋交付的條件和房屋的交付使用予以了明確規定。本案中，案涉城市風景小區20號商住樓於2015年6月4日取得建設工程施工竣工規劃驗收合格證，於當月11日通過日照港房開公司組織的勘察、設計、施工及監理單位的竣工驗收，於2015年8月31日在建設行政主管部門完成竣工備案。訴訟中，王雲安主張房屋自2013年年底消防驗收合格，自2014年1月1日實際使用房屋。二審判決根據查明的案件事實，並結合王雲安的自認、訴訟請求等因素，認定日照港房開公司向王雲安交付案涉房屋的時間為2014年1月1日，並無不當。
關聯法條
《城市房地產管理法》（2019年修訂）
第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
《建築法》（2019年修訂）
第六十一條交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標准，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。
建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號，2019年修訂）
第十六條建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。
建設工程竣工驗收應當具備下列條件：
(一)完成建設工程設計和合同約定的各項內容；
(二)有完整的技術檔案和施工管理資料；
(三)有工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告；
(四)有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；
(五)有施工單位簽署的工程保修書。
建設工程經驗收合格的，方可交付使用。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2021.1.1)
第八條 對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
案例索引
《日照港房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛再審民事判決書》【最高人民法院（2019）最高法民再216號】
關聯案例
1.有效說：未驗收合格的房屋的交付行為有效。
根據《城市房地產管理法》、《建築法》的相關規定，未經驗收合格的房屋不得交付使用，屬於管理性強制性規定，而非效力性強制性規定；其立法目的是加強對房地產開發項目工程竣工驗收環節的規范與管理，而非否定未辦理竣工驗收手續的商品房交付行為的效力。
案例一：《陳振良、賴菊紅商品房銷售合同糾紛再審民事判決書》【廣東省高級人民法院 （2019）粵民再346號】，本院再審認為，關於案涉交房時間認定問題。合同法第七十七條第一款規定：「當事人協商一致，可以變更合同。」案涉《廣東省商品房買賣合同》第八條第一款約定，「富康公司應在2012年9月30日前將經驗收合格的案涉房屋交付給陳振良、賴菊紅」；第十一條第一款約定，「商品房達到交付使用條件後，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，並簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。」但是，案涉房屋已於2012年8月25日開始交由陳振良、賴菊紅佔有使用至今。
本案中，富康公司主張自己在陳振良、賴菊紅的強烈要求下將未達交付條件的房屋交付使用，但未舉證證明其該項主張，且與案涉《收樓驗收聲明書》所載內容及其在再審法庭調查中的陳述不符，本院不予採納。合同法第五十二條第五項規定，違反法律行政法規的強制性規定的合同無效；合同法司法解釋二第十四條規定，合同法第五十二條第五項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定。
城市房地產管理法、建築法規定，未經竣工驗收合格的房屋不得交付使用，其立法目的是加強對房地產開發項目工程竣工驗收環節的規范與管理，而非否定未辦理竣工驗收手續的商品房交付行為的效力，屬於管理性強制性規定，而非效力性強制性規定。
富康公司以案涉房屋交付時未經竣工驗收合格為由，抗辯主張案涉交付行為無效，理據不足，本院亦不予採納。二審判決認定案涉交房時間不是2012年8月25日，而是該房屋竣工驗收合格的2016年5月28日，認定事實有誤，本院予以糾正。
房屋交付使用是購房人依約而有權佔有商品房的事實狀態，交付使用後購房人有權請求開發商依約完善商品房交付條件。開發商以商品房交付時未經竣工驗收合格為由，主張該實際交付使用行為無效的，法院不予支持。
案例二：《蔡佛財、惠東縣富康實業有限公司商品房銷售合同糾紛再審民事判決書》【廣東省高級人民法院（2019）粵民再474號】，本院認為，首先，關於涉案商品房交付使用的時間認定問題。蔡佛財與富康公司於2012年3月12日簽訂《廣東省商品房買賣合同》，該合同第八條約定2011年5月30日交付經驗收合格的商品房給蔡佛財使用，顯然，該交房期限的約定不合理亦不具有操作性，並非雙方的真實意思表示，故該合同中關於交房期限的約定為無效條款。涉案商品房已於2012年4月23日交由蔡佛財佔有使用至今。該交付使用是蔡佛財基於雙方之間的商品房買賣合同關系而有權佔有商品房的事實狀態，商品房交付使用後蔡佛財有權請求富康公司依據合同約定完善商品房交付條件及辦理過戶登記。
因此，富康公司以涉案商品房交付時未經竣工驗收合格為由，主張該實際交付使用行為無效，理據不足，本院不予採納。二審判決以涉案商品房竣工驗收合格的時間為交付使用時間，認定事實有誤，本院予以糾正。
房屋交付屬於當事人意思自治范疇。房屋交付時雖不符合交房條件，但購房人實際收房的，應視為對開發商交房行為的認可。
案例三：《張世勤、安徽閩商置業有限公司房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【安徽省高級人民法院（2020）皖民申1851號】，本院經審查認為，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定「對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」本條主要規定了房屋的交付使用、風險轉移及買受人受領遲延問題。閩商公司於2016年7月13日交付時，案涉房屋未取得《建設工程規劃許可證（正本）》，亦未通過綜合驗收，不符合雙方《商品房買賣合同》約定的交付條件。張世勤本可以依據《商品房買賣合同》的約定拒收房屋，但其不但未拒收房屋，還在交房當日實地驗房後領取房屋鑰匙並辦理了房屋交接手續，鑒於房屋交付是雙方民事法律行為，合同雙方當事人的交付和接受，屬於當事人意思自治范疇，且雙方合同對於房屋的交付亦未作出特別約定，張世勤實地驗房、辦理了房屋交付手續的行為應視為對閩商公司交房行為的認可。
房屋在達到法定交房條件之後，購房人實際收房的，雖此時房屋不符合約定的交房條件，該交房行為亦有效；開發商履行了交房義務，並未逾期交房。
案例四：《伍升安、柳州東城置地發展有限公司商品房預售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【廣西壯族自治區高級人民法院（2020）桂民申7287號】，本院經審查認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方當事人均應按照合同約定全面履行合同義務。本案關於涉案房屋交付時間的認定，涉及被申請人是否存在逾期交房的違約問題。根據《建設工程質量管理條例》第十六條規定，建築工程經五方單位竣工驗收合格後，便具備了法定交付條件。本案涉案房屋於2019年6月26日經勘察、設計、施工、監理、建設五單位在《竣工驗收備案表》中蓋章驗收合格，具備了法定的交付條件。雖然被申請人實際交房時並未取得竣工驗收備案表，但被申請人在達到法定交房條件之後即通知再審申請人收房，再審申請人亦於2019年6月29日簽領了房屋鑰匙及相關資料，目前亦沒有證據證實爭議房屋交房後出現質量問題，也無證據證明被申請人提交《竣工驗收備案表》存在虛假。
因此，可認定被申請人於2019年6月29日向再審申請人履行了交房義務，並未存在逾期交房的違約情形。故原審判決對本案涉案房屋的交付時間認定並無不當，事實清楚，證據確鑿，處理正確。再審申請人以涉案房屋未經消防驗收、存在工程質量、竣工驗收存在虛假等問題，主張被申請人的交房行為無效，因再審申請人無新的證據足以否定原審判決認定的事實，本院不予採信。
系列案：（2020）桂民申7275號、（2020）桂民申7276號、（2020）桂民申7277號、（2020）桂民申7278號、（2020）桂民申7279號、（2020）桂民申7280號、（2020）桂民申7281號、（2020）桂民申7283號、（2020）桂民申7284號、（2020）桂民申7285號、（2020）桂民申7286號、（2020）桂民申7289號、（2020）桂民申7290號、（2020）桂民申7291號、（2020）桂民申7292號、（2020）桂民申7293號、（2020）桂民申7294號
開發商將房屋轉移給購房人佔有應視為開發商履行了房屋交付義務。購房人明知或者應當知道房屋尚不符合交付條件而接收房屋的，應視為對開發商交房行為的認可。
案例五：《李廣亮、濮陽棕櫚泉置業有限公司商品房銷售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【河南省高級人民法院（2020）豫民申3774號】，本院經審查認為：一、關於李廣亮主張的二審判決認定違約天數計算至其領取房屋鑰匙時間，事實認定不清，適用法律錯誤的理由。
首先，關於房屋交付使用的認定問題。房屋的交付使用就是出賣人將已經建成的房屋轉移給買受人佔有，其外在的表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，故房屋的交付使用是佔有的一種事實狀態，出賣人將房屋轉移給買受人佔有應視為出賣人履行了房屋交付義務。
其次，關於當事雙方約定的房屋交付條件問題。在當事雙方約定房屋交付條件的情況下，買受人有權依據約定拒絕接收不符合交付條件的房屋，並向出賣人主張相應的逾期交房違約責任。但買受人明知或者應當知道房屋尚不符合交付條件而接收房屋的，應視為對房屋交付行為的認可。
結合本案情況，李廣亮在明知合同約定的房屋交付條件的情況下，簽署入住聲明並領取房屋鑰匙，應視為對案涉房屋的交付使用和對房屋交付行為的認可，故原審判決認定棕櫚泉公司逾期交房違約天數計算至李廣亮領取房屋鑰匙的時間並無不當。
2.無效說：未驗收合格的房屋的交付行為無效。
房屋雖已交付，但此時房屋未經五方驗收合格，並不符合交付條件，交付行為無效；法院應以商品房經五方驗收合格的時間認定為房屋的交付時間。
案例六：《韓曉改、鄭州御邦置業有限公司房屋買賣合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【河南省高級人民法院（2020）豫民申5327號】，本院經審查認為，一、關於交房時間的問題。雙方在一審庭審時均認可案涉房屋於2018年10月31日交付，但由於此時未經過五大責任主體驗收，並不符合雙方合同約定的交付條件，故二審判決將案涉商業綜合樓及開閉所經五大責任主體竣工驗收備案合格的時間2019年1月29日認定為房屋交付時間並無不當。
竣工驗收合格是房屋交付的法定條件；在此日期之前即使購房人在《房屋交接單》、《買受人聲明》上簽字亦不能視為開發商有效交房。
案例七：《廣西石龍房地產開發有限公司、廣西石龍房地產開發有限公司都安分公司商品房預售合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》【廣西壯族自治區高級人民法院（2020）桂民申6685號】，本院認為，（三）關於二審法院認定交房日期是否有誤的問題。經查，根據《中華人民共和國建築法》第六十一條第二款「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用」的規定，竣工驗收合格是房屋交付的法定條件。再審申請人在2018年2月8日方取得《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》和《建設工程竣工驗收報告》，至此日案涉商品房才竣工驗收合格並滿足法定交付的條件。在此日期之前即使被申請人在《房屋交接單》《買受人聲明》上簽字亦不能視為有效交房。2018年2月10日，再審申請人將符合交付條件的房屋向被申請人發放交房通知，二審法院據此認定案涉房屋的交房時間為2018年2月10日有事實和法律依據，並無不當。
系列案：（2020）桂民申6673號、（2020）桂民申6674號、（2020）桂民申6677號、（2020）桂民申6678號、（2020）桂民申6680號、（2020）桂民申6684號、（2020）桂民申6686號、（2020）桂民申6687號、（2020）桂民申6691號、（2020）桂民申6699號、（2020）桂民申6702號、（2020）桂民申6704號、（2020）桂民申6706號、（2020）桂民申6710號、（2020）桂民申6712號、（2020）桂民申6713號、（2020）桂民申6714號
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⑧ 五大常見案例分析！買賣商品房遇上這類案情，法院會如何判決

買房對於普通民眾來說是人生大事，每一位購房者都期望可以順利買到心儀的房子，然而現實生活中關於購房的維權糾紛時有發生，遇到這類案件該如何處理？法院又會如何判決？鳳凰網房產攜手山西弘韜律師事務所，為你分析常見的購房和維權案例。

1、「雙合同」銷售房屋引發糾紛該如何解決？

基本案情：

某房地產公司與購房人簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，合同約定房屋是裝修交付。同時，購房人與案外人某裝修公司簽訂《裝飾工程委託協議書》。上述兩份合同簽訂後，購房人支付了裝修款和房價款，兩公司分別開具了發票。後因房地產公司逾期辦證產生糾紛，購房人起訴要求支付逾期辦證違約金。購房人述稱其簽訂的《裝飾工程委託協議書》是在售樓部簽訂，簽完後由房地產公司拿回去蓋上房地產公司的公章。裝修公司不予確認，但並未明確否認。購房人稱裝修款項是支付到房地產公司的賬戶。

一審法院判決：

一、房地產公司為購房人辦理案涉房屋的不動產權證並交付給購房人。

二、房地產公司向購房人支付逾期辦證違約金[標准：參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮40%的標准]。

二審法院判決：

一、維持一審判決第一項；

二、變更一審判決第二項為：自本判決發生法律效力之日起三十日內，房地產公司向購房人支付逾期辦證違約金[以房屋價款1603785元為基數，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮40%的標准，從2017年11月1日計至房屋產權過戶登記手續辦妥之日止，違約金總額以本金為限]。

裁判要旨：

近年來，在政府對房地產市場不斷出台調控政策下，部分樓盤開發商利用「雙合同」（買賣合同+裝修合同）模式銷售房屋引發糾紛。開發商主導購房者與裝修公司簽訂的裝修合同，並非合同雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。依照《中華人民共和國民法總則》第146條的規定，簽訂裝修合同是雙方以虛假的意思表示實施的民事法律行為，故該裝修合同應為無效。虛假的意思表示隱藏的是簽訂買賣合同的真實意思表示，所以以虛假的裝修合同表現出來的行為後果應該由真實的買賣合同來承接，故案涉房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和。

2、面對虛假銷售宣傳，法院會如何判決？

基本案情：

某房地產公司與多個購房戶分別簽訂了《商品房買賣合同》，各戶所購房屋面積及價款不等，房款均已付清。在合同履行過程中，購房者獲悉房地產公司銷售宣傳的「水景公園」區域實為市政公用設施用地，該區域市政規劃也未明確存在「水景公園」規劃建設。並且，購房者所購商品房臨近「變電站」項目，該變電站屬於電磁強輻射設施，對所售商品房的居住品質存在一定程度的損害。但是在購房者購買商品房時，房地產公司從未以任何方式告知過該變電站在所售樓盤臨近選址規劃擬建的事實。購房者以房地產公司對並不存在規劃建設的「水景公園」進行虛假銷售宣傳，故意隱瞞高壓變電站選址規劃擬建的事實，構成欺詐為由，向人民法院提起訴訟。

一審法院判決：

被告房地產公司補償購房等人損失（金額按照購房款2%確定）；二審法院維持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」本案出賣人違反誠實信用原則，給買受人造成損失的，應當根據《中華人民共和國合同法》第四十二條規定承擔締約過失責任。

3、房屋認購定金能否退還？

基本案情：

吳某與某房地產公司簽訂房屋認購單1份約定：吳某認購某房地產開發公司房屋一套，認購總價為人民幣1000萬元，簽訂認購書時付定金人民幣52萬元；簽署認購書後，購房人應在10月10日前攜帶相關證明文件及本房屋認購單至售樓處簽約，逾期按購房人違約處理，賣方可不經催告，將房屋另行處置。購房人所交定金，不予退還。……當日，吳某向該公司支付了52萬元，該公司向吳某開具了收款事由為「訂金」的收據。後因為雙方在10月10日為花園問題沒能達成一致意見，致使認購書約定需要簽署的商品房買賣合同也沒能訂立。10月14日，該公司向吳某發出違約告知函，稱認購單已經失效，所交定金52萬元不予返還。房地產公司承認其銷售人員在銷售時曾經承諾購整層房屋贈送花園。雙方一致認可是因為花園問題沒能達成一致意見，造成商品房買賣合同沒能訂立。

一審法院判決：

某公司應在七日內返還吳某定金52萬元。二審法院維持原判。

裁判要旨：

商品房預售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內繼續就商品房買賣進行誠信談判的一種擔保義務。商品房預售合同簽訂後，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當事人磋商不成，並非一方當事人對認購協議無故反悔，應認定雙方均已履行了認購書約定的義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯，定金罰則不應適用，賣方應向買方返還定金。

4、房屋交付不符合標准，購房者該怎麼辦？

基本案情：

張某與某房地產公司分別簽訂兩份《商品房買賣合同》，約定張某購買某房地產公司開發的房屋兩套，合同約定房屋價款分別為99萬元及14萬元，兩份合同均約定交房日期為2017年2月16日前，房屋交付條件為「該商品房五大主體驗收合格」。合同簽訂後,張某依約繳納了購房款，但某房地產公司未能在合同約定的時間交付房屋，且未出示房屋經過驗收合格的相關證明文件及《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。庭審中張某自認於2017年8月10日拿到房屋鑰匙並開始裝修。現張某主張房屋質量存在問題，雙方產生糾紛。另，涉案房屋已於2015年9月25日經過五大主體即建設、監理、施工、勘察、設計單位驗收合格。

法院判決：

某房地產公司應支付張某逾期交房違約金（從2月16日計算至8月10日）。

裁判要旨：

關於竣工驗收標准問題張某與某房地產公司之間合同約定的房屋交付條件為「五大主體驗收合格」，根據《建設工程質量管理條例》的規定，建設工程的驗收由建設部門組織驗收。因此雙方之間的合同約定並不違反法律法規的強制性規定。由於某房地產公司提交的證據證明涉案房屋所在的樓座已經過五大主體驗收合格，故涉案房屋已經達到交付條件。張某主張涉案房屋未經驗收交付的理由不能成立。

5、購房者辦理按揭貸款，卻未如約向銀行提供完整有效的申請資料，是否構成違約？

基本案情：

李某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》一份。《商品房買賣合同》約定：該商品房按建築面積計算為80平方米，單價每平方1萬元，總價款80元。李某的付款方式為簽約時支付30萬元，餘款50萬元申請按揭貸款。李某應向指定銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需的相關手續，逾期視為違約。簽訂《商品房買賣合同》當日，李某向房地產公司支付了30萬元的購房款。李某應最遲在簽訂《商品房買賣合同》當日向銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需手續。但是李某並未如約向銀行提供完整有效的申請資料，沒有按時辦妥按揭貸款所需手續。為了催促李某盡快履約，房地產公司向李某發送告知函，但李某仍置若罔聞。

法院判決：

李某應向房地產公司支付違約金。

裁判要旨：

若商品房買受人以買賣合同中關於辦理按揭貸款手續的期限約定不明確為由而拒不辦理按揭貸款手續;在辦理按揭貸款的條件已經成就，經開發商催告後買受人仍不履行辦妥按揭貸款手續的合同義務的，應承擔相應的違約責任。

⑨ 一起商品房買賣合同糾紛案

一、案情

王某與某房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此後，王某依約支付了約定的合同價款，房地產開發公司將商品房房交付王某使用，未辦理產權登記手續。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產開發公司購得的商品房以每平方米高於原購入價500元賣給李某。但後因此房價格上漲，王某拒不辦理產權登記手續且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。

二、分歧

本案審理中首要的一點是認定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。

第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的禁止性規定。

第二種意見認為合同效力待定，理由為：王某未取得產權而處分他人財產，是無權處分，無權處分的合同效力待定。

第三種意見認為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發公司的債權轉讓給了自己，這一債權轉讓合同符合當事人的意思自治，並不違反法律強制性規定。

三、評析

審理本案的第一關鍵在於對認定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規定;王某將轉讓商品房的行為是無權處分還是有權處分;如果上述行為是無權處分，那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權處分，那這一行為是否屬於債權讓與。現分析如下：

1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款。《合同法》第52條第1款的第5項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此，違反法律和行政法規的強制性規定是認定合同無效的重要依據之一。王某認為根據《城市房地產管理法》第37條第1款的第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規定，故為無效。我們認為，這一規定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以「不得」等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質的條款;第二、《城市房地產管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用「不得」等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯後性;第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍;第四、買賣合同標的物的特徵表明，其標的物無須是現已存在的物或現屬於出賣人的物，即使是非房屋所有權人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而無效的觀點是錯誤的。

（以上回答發布於2014-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑩ 買房遭遇房產糾紛如何維權

在民商事糾紛爭議解決途徑中，訴訟和仲裁是我國兩種不同的司法程序專，兩者在程序上大屬體相同，但因管轄機關不一樣，形式上會略有不同。首先是受理管轄，仲裁的管轄機構是各仲裁委員會，一件糾紛若要適用仲裁管轄的前提是雙方必須存在約定有效的仲裁條款，也就是說雙方必須明確約定如果出現了爭議，由某家仲裁委員會進行管轄審理，這樣才能適用仲裁程序。而訴訟管轄則無需約定，任何一方都可以到有管轄權的法院提起訴訟，當然在合同糾紛中，雙方當事人可以就多個有管轄權的法院進行約定管轄。其次，仲裁裁決一裁終局，當事人不得上訴，而法院訴訟一審判決後任何一方當事人均有權提出上訴，進入二審程序。在具體操作程序上，訴訟仲裁並無太大的差別，都是先立案、提交相關證據材料、被告/被申請人提交答辯狀、開庭、判決/裁決這一套程序，這套程序看似簡單，但其中所隱含的復雜細節難以估量，律師建議，如果大家沒有相關訴訟經驗，在訴訟之前一定要了解各項訴訟程序或者咨詢律師來進行應對，否則會產生較大的訴訟風險。