紅源房地產交房糾紛

⑴ 商品房延期交房能否退房

按道理是可以的，不退也給補償，但是現在的開發商都很牛，你和他們講理是講不過的，除非你比他硬。。

⑵ 跪求買二手房一般要經什麼手續和流程要簽什麼協議

我來回答你的問題:

一,咨詢:

在買賣二手房時，中介口中五花八門的俗語總是讓一些買家摸不著頭腦：什麼是地鋪、直營地鋪、加盟地鋪？什麼叫洗盤、跑盤、封盤？什麼叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識，相信會對二手房買家有所幫助。

【地鋪】經紀公司下屬分支機構，在內地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。

【直營地鋪】屬於經紀公司的一個直接管理、管理機構.

【加盟地鋪】因資質或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在於規避市場風險、利用品牌效應，但上級公司但不直接參與經營管理。

【洗盤】中介工作人員通過業主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動態和基本情況。

【跑盤】通過走訪和打電話了解樓盤信息。

【封盤】這是在有客戶有意購買某物業時而採取的一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經理或指定人員才有權看到該物業信息。

【跳盤】同行挖走業主房源。

【跳客】通過同行挖走其客戶資源。

【跳單】買賣雙方通過中介搭建平台之後，兩者「過河拆橋」私下交易。

二,登記

如果您覺得找房源是一件費時費力費錢的事，那麼，住在杭州網給您提示的幾種方法去做。

一、注冊成為住在杭州網的會員，在服務區里登記二手房求購信息，讓賣主竟相與您聯系。在住在杭州網上登記非常容易，只需把您的購房要求填寫在登記表中，大量希望通過住在杭州網直接出售二手房的賣主就會看到您的求購信息，而且主動跟您聯系。登記完全免費！

二、主動出擊，尋找房源。可以通過住在杭州網的資料庫查找出售信息，無論您是不是會員，都可以查詢到來自賣方的第一手信息。

三、您還可以運用其他的方式，如到報紙上登廣告，查詢報紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機構、雇請代理人。不過，在現階段二手房代理機制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。

三,配對

在您挑選房源的過程中，您應該注意以下因素：

價格：如何在您能夠承受的價格範圍內做出一個最合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談(什麼樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位的物業才算是物盡其用。目前交通相對方便的地區是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區。

社區環境：在人口越來越密集的大城市，社區環境已經成為購房者投資前越來越重視的因素，小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住後的生活產生重大影響。

戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、採光、私密性等

四,看房

怎樣選擇現房？

選擇現房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、卧室、廚房、餐室、衛生間、書房等，是家人經常活動的空間，直接採光可以避免白天開燈，節約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加卧室的私密性，保持家庭溫馨的味道。

廚房設施的合理與否是房型設計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過。現代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛生間一般只設浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝一個男用小便斗也不算什麼，而它的用水量比用坐便器節省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛生間布局合理。還有，通風問題也要認真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設垂直排氣煙囪，以保持室內有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬體，選房時應格外注意，特別是房屋的外牆，它的材料和厚度對你的居室溫度會有很大影響。

五,談價

有人說，買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了，這話不無道理，對於想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之後不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在於掌握市場動向，心中有數，同時，了解對方情況，知己知彼。最後，心要「狠」，狠狠殺價。買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。

1、看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結構、採光、保養、周圍環境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。

2、掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋，表示其轉售力愈強。

3、讓賣主知道你購房是自住，非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：

4、賣方多久內必須賣屋，對於在什麼時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。

5、了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方所得屋款，並不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉向的時候。

6、定金方面。定金多少才算恰當，並無一定標准，視各人需要而定，由雙方協商。

殺價原理：

1、暴露房屋的缺點，對於賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心藉以達到殺價的目的。

2、拖延戰術。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最後一個階段，給予殺價。

3、合夥戰術。你可以告訴賣主是與合夥人共同投資的，所出價格需同合夥人商議略施小計殺價。

4、欲擒故縱。對於所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，藉此殺價。

總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。

六,定金

定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是上下家沒能充分理解「定金」的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現在上下家對中介進行委託的過程中，用來擔保上下家在約定的時間內，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同，要承擔定金被上家沒收的風險，如上家反悔不簽《房地產買賣合同》，要承擔雙倍返還定金的責任。

第二個定金出現在《房地產買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂後，上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現違約情況，違約方要承擔相應責任。

當然，上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂合同後，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。

七,簽訂意向

專家建議：中介要與買賣雙方簽訂書面協議預防發生糾紛

案例回放

陳先生想通過某地產公司買房，房地產經紀小吳帶陳先生考察了數十個樓盤，並在地產公司簽訂了《居間服務委託書》，留下了其身份證復印件。隨後陳先生在房地產經紀人員的帶領下看了《居間服務委託書》上所簽訂的物業，當場表示其非常滿意。簽合同當天，陳先生與業主見面了，陳先生借故說未帶定金改日再簽，便與地產公司失去了聯系。事後地產公司才發覺陳先生與業主已私下成交該物業。地產公司遂起訴至法院，法院判令陳先生賠償地產公司的傭金。

「作為房產經紀人，為一套房子帶十幾人次甚至幾十人次去看是很正常的，一趟一趟地跑，辛苦了半天客戶卻『跳單』了，什麼回報也沒有，這種辛酸誰能體會？」提到二手樓市場的「跳單」現象，大部分房產經紀人都是有苦難言。

我們通常所講的「跳單」，指的是需要購房的客戶通過中介公司獲悉相關信息後，買賣雙方跳過原先中介公司，私下達成買賣協議或者與其他中介公司成交，不向原先中介公司支付中介費用的事件。在如今的二手房買賣中，「跳單」現象屢見不鮮。有房地產經紀從業人員說，一個月中，因為「跳單」引起的傭金損失或是經紀糾紛不僅影響了正常工作的開展，而且耗費的精力無法用金錢估算。

為何「跳單」？房地產買賣中，買方、賣方、中介公司三方誠信守法是促使二手樓買賣成功的根本保證。在通常的消費過程中，我們或許會更多地關注中介公司是否設下「陷阱」，而作為消費者，為了逃避相關費用，在交易過程中同樣會想法設法跳單。

律師觀點

這個就是典型的消費者「跳單」案例。世華地產法律部分析認為，看樓前簽訂《居間服務委託書》，說明中介公司已經有了強烈的法律保障意識。《居間服務委託書》是對中介付出的勞動和服務的確認。建議中介公司與賣方簽訂《客戶確認書》，將業主姓名、物業名稱分別相應予以確認。根據《合同法》第426條的規定「居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬」。

為此，律師建議，在宣揚房地產中介誠信服務的今天，中介方在提升自身服務規范操作的同時，也不能對買賣雙方不守信的「跳單」行為聽之任之。為防止「跳單」，中介方要盡量與雙方簽訂書面協議，從而獲得中介方促成雙方交易的有利證據，最大限度降低中介方的法律風險。

九,按揭

借款人提出申請並提供以下材料：

借款人到建設銀行經辦機構或已與建設銀行簽訂"合作協議"的開發商處填寫個人住房貸款借款申請表，並提供以下材料：

本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；

職業和收入證明；購房合同或意向書等有關證明材料；

占房價款30%的首期付款證明；

建設銀行經辦機構要求提供的其它材料。

辦理手續

調查建設銀行經辦機構或建設銀行委託的律師事務所(或公證處)對借款人提供的資料進行調查。

審批建行經辦機構對借款人的申請進行審批。

借款人開戶、領儲蓄卡並簽訂借款合同。

辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續。

借款合同生效，資金劃入開發商賬戶。

借款人如何償還貸款

借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯網儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息

十,首付

1、商業貸款或鐵路公積金貸款

A、首付成數按銀行政策要求且必須打入保證金帳戶，商定具體工作日轉付；

B、按揭貸款於購買方的房屋所有權證、契證過戶完畢後5個工作日內轉付出讓方。月底不放款，5個工作日順延，鐵路公積金餘款支付方式參照省公積金；

C、商業貸款(免交保險費、公證費)

a90㎡(含90㎡)以下30平方以上，具有穩定收入，無不良記錄及無其它貸款記錄的優質客戶可以首付三成，貸款七成；

b90㎡以上，具有穩定收入，無不良記錄且無其它貸款記錄的優質客戶至少首付三成，可貸款七成；

2、省、市公積金貸款共同的基本條件(公積金貸款部分交納保險費、公證費)

A、在杭州連續繳滿一年，月繳額滿196.5元，個人或夫妻2人貸款額不超出30萬；

B、在杭州連續繳滿一年，月繳額滿393.0元，個人或夫妻2人貸款額不超出50萬；

C、年齡條件為：男60歲；女55歲。

3、省公積金貸款或省公積金加商業組合貸款

A、首付款可以三成並按省公積金中心要求打入保證金帳戶，商定具體工作日轉付甲方；

B、按揭款於購買方的房屋所有權證、契證過戶完畢5個工作日內轉付出讓方。每星期指定日期放款，月底不放款，5個工作日順延；

C、全部用省公積金貸款只能為成交價的一半；貸款期限+房齡不超過40年

D、蕭山、餘杭區的二手房一律不能申請省公積金貸款；

4、市公積金貸款或市公積金加商業組合貸款

A首付款按市公積金中心要求打入保證金帳戶，按銀行工作日要求轉付甲方；

B按揭款於購買方的房屋所有權證、契證、國有土地使用證過戶完畢5個工作日轉付出讓方。月底不放款，5個工作日順延；

C95年前的房屋，首付四成；95年後(含95年)的房屋，首付不低於三成。均與面積大小無關，貸款期限最長不超過30年，貸款期限+房齡不超過40年；

D在餘杭、蕭山、臨安、富陽、桐廬、建德、淳安正常交納市公積金的，在杭州購房的可以申請市公積金貸款

5、注意：所有貸款額必須為整數即千位數以上(首付款允許有百位數)。

十一,評估

買房、賣房

交易雙方為確定合理的交易價格，可以委託評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因對房產價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。

繳納房產稅費

交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低於市場價值，會委託具有一定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。

申請銀行貸款

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委託估價機構對自己的房地產價值進行評估。

解決房產糾紛

發生房地產糾紛時，可委託具有權威性的專業房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

十二,驗證

除已購商品房外，以成本價購買且與原產權單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。

對這類房產的審查包括以下幾點：

(1)一看房屋所有權證第一頁或第二頁有「成本價出售住房」、「成本價出售住宅」或「私更成」等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。

(2)二看與原購房單位簽訂的買賣協議中是否有諸如：「單位有優先購買權」、「出售轉讓需經原產權單位同意」或「五年之內不可以上市」等條款約定。

另外，以成本價購買且與原產權單位有事先約定的或以標准價、優惠價購買的，需向原產權單位提交《已購公有住房和經濟適用房出售征詢意見表》，原產權單位蓋章同意後就可上市交易。

審查內容包括：

(1)一看房屋所有權證第一頁有「*私優」、「*私標准」、「優惠出售」或「標准出售」等紅色印章字樣，則表示該房屋以標准價或優惠價購買。

(2)二看與原產權單位簽訂的買賣協議中的約定。

當然，產權證一定要看原件，同時應到有管轄權的部門，房屋所在區縣房地局查檔，以最終確認，該房屋是否具備上市交易的資格。

十三,過戶

「我最近要買房，正好朋友有套房子打算出售，戶型位置都挺讓我滿意的。像這種私下的成交，房產過戶應該怎麼辦理？」日前，讀者范先生打來電話詢問。

像范先生這種不通過中介公司而是自己交易的二手房過戶DIY，就是房產中介業俗稱的「手拉手」方式。交易一套七八十萬元的二手房，單方的中介費在七八千元左右，一些購房者覺得中介代理費高，寧可選擇自己跑腿辦理辦證、過戶、交稅的整套程序。房產過戶到底怎麼DIY？有關人士提醒說，這意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間，因為房產辦理過戶按揭的後續手續比較復雜，涉及到銀行、評估、農稅、房管、土管等多方，碰上房子產權有問題的，還要去產權交易中心查產權。當然，如果不怕麻煩，也完全可以自己來。

交易DIY分九步走

從買賣雙方看房開始直到房款兩清，手拉手方式要走一道嚴格的程序。先辦什麼後辦什麼，只有流程手續對了，才會少走冤枉路。

第一步，買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關鍵，否則有可能導致後面所做的一切都成了無用功。

第二步，簽訂二手房買賣合同。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，並立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。

第四步，貸款的房子要辦理相關按揭業務。如果是公積金貸款和商業貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

第五步，按揭辦理下來後，要注意注銷該物業的他項權證。

第六步，將合同交到房管部門產權交易中心相關辦事窗口，拿受理單。

第七步，憑受理單到農稅中心繳納相關稅費，拿完稅契證。

第八步，憑完稅契證到房管部門辦理房產證。

第九步，憑完稅契證到土管部門辦理土地證。

走完這些步驟，房產三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。

兩個細節一定要注意

由於合同簽訂不規范而引起的二手房買賣糾紛不斷發生，因此一些細節一定要在簽訂合同時注意，盡量避免糾紛。

首先要注意的細節是關於房子狀況的詳細約定。由於沒有中介公司的先期把關，二手房手拉手交易者必須自己「動手」，了解房屋的准確面積，房屋的內部結構和裝修水平以及房子的質量是否有問題。

在確定房屋面積時，由於有些房子年代比較久，有時會出現所售房屋實際面積與產權證上註明的面積不符的現象，比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上註明的為准，其他面積都不該計算在內。

關於屋內的設施，業主常常在簽訂買賣合同的時候口頭向客戶保證，房子的裝修以及空調等家電可以全部贈送。結果到實際交房時，屋內卻空無一物。其實這種糾紛只要買房時在合同中註明就可以避免。

其次要注意的是關於房子稅費的約定。二手房子涉及的相關稅費達十餘種，而且針對不同類型不同情況有不同稅費政策，要算清這筆賬並不容易。雖然雙方在交易過程中常常會約定稅費的承擔責任，但到了真正交納稅費時，因為多計算或者少計算稅費導致的交易糾紛也不少。

在整個交易過程中，涉及的各項費用並非一次性收取，因此事前雙方必須明確所有明細費用，以避免中途添加各項雜費，給交易帶來後遺症。

業內比較規范的做法是，交易每進行一步，中介機構將買家的房款相應地轉交一部分給賣方。在買賣方直接交易的情況下，可註明在辦理立契過戶當天，客戶支付業主百分之多少的房款，最後一小部分剩餘款項最好能放在物業交驗之後的一段時間內。

二手房過戶DIY省錢但費力

盡管自己辦理二手房過戶，可以省下一筆不菲的中介費，但是由於中間涉及到很多部門和相關專業知識，對於普通購房者來說，這是一件省錢但費力的事情。

其實，對於一些不熟悉程序的二手房交易個人來說，比較好的方式是委託中介公司辦證。目前多數中介公司都開展了手拉手業務，其中既有純粹辦證業務，也有包括簽合同、資金監管、房屋驗收等相對綜合的業務。

純辦證的話，目前收費普遍在300~400元/套左右；而如果是綜合業務，由於整個程序與通過中介買房相比只是省卻了前期的看房、產權確認等步驟，因此收取的費用約為普通中介費的8折。

十四,物業交割

審查出賣房屋是否欠繳物業管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。

①物業管理費，包括電費、供暖費、衛生費、保安費、公共維修基金等，直接與小區物業公司聯系即可；

②水費記好表數，(物業公司不代收的話)，必須與自來水公司聯系；

③供暖費按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計四個月，一般由物業公司收取；

④天然氣記好表數，(物業公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯系；

⑤詢問是否還欠繳電話費、有線電視費、網路費；

⑥交鑰匙，提示購買人換鎖心；

⑦最好留下各種費用結清的收據、發票復印件。

十五,領證

辨別真偽產權證有8種方法：

一看封皮。真的產權證封面硬實有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮艷(深紅色)，字體紋理清晰醒目。假產權證則封面光滑，顏色暗淡(暗紅色)，封皮較軟。

二看紙張。真產權證的內頁紙張是採用專業水印紙，類似人民幣的水印製作，圖案為別墅、大廈兩種，其識別方法類似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來，而假產權證的水印模糊不清；真產權證紙張光潔、挺實，用手輕抖有嘩嘩響聲。假的紙張則手感稀鬆、柔軟；

三看防偽底紋。真產權證底紋有浮雕文字「房屋所有權證」字樣，立體感強，字跡清晰，容易識別。假產權證很難做到顏色深淺、色彩的統一；

四看發證機關蓋章。真產權證第一頁上的蓋章是由機器套紅印製的「某某市房產管理局」行政公章。而假產權證則一般加蓋手工雕刻的公章，因為紙張較薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。

五看注冊號。真證封皮反面下方的的建房注冊號是機器印製的，呈線狀，手摸起來有凹凸感。而假證的注冊號是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感；

六看縫制。真產權證的內頁都縫合得很整齊，而假產權證的內頁都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯；

七看附記。真產權證第三頁中附記一欄的內容包括：產權來源和其中分攤面積等，而假產權證中附記有些為空白；

八看圖紙。真產權證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚，而假證的圖紙很薄，類似一般的A4紙厚度。

十六,打餘款

目前一些賣房人因為忽略了二手房貸款擔保，導致房子的大部分餘款遲遲拿不到手。

據介紹，目前二手房交易貸款通常採用的方式是：賣方先將房屋產權過戶到買方名下，憑著已是買方名字的產權證，將賣方的土地證過戶到買方名下，買方拿到土地證，再憑著已經在買方名下的產權證和土地證，到房產登記部門辦理買方向銀行貸款的抵押登記手續，然後銀行才能發放貸款，這個過程快則半個多月，多則近1個月。也就是說，買方只需支付賣方40%左右的購房款，就能夠獲得房屋的全部權利證書；賣方已經失去了房產的所有權利，卻要等近1個月的時間才能拿到全額房款。在這一過程中，如果出現買方的銀行貸款未獲批准等情況，賣方就不能拿到剩餘的大部分房款。

對此，房管部門人士提醒：二手房交易貸款應通過有資質的擔保公司，由擔保公司在買賣雙方交易過戶時先為買方向銀行貸款承擔擔保責任，銀行放款給擔保公司及時支付給賣方，賣方領走房款後，擔保公司再為買方辦理土地證過戶和抵押登記等手續。這樣，可能出現的各種風險都由擔保公司來承擔，同時擔保公司還會控制所有後續手續的辦理，保證了房產不被不法中介及不法代理公司利用。

希望能幫助到你

⑶ 新房交房驗房時要注意些什麼

新房交房驗房時要注意除了要檢查「三書一證一表」外，還要檢查門窗、地板和水電等問題，發現問題後要及時聯系開發商和物業公司，讓他們進行修補。

1、 核對戶型圖驗結構

業主可將實際情況和購房合同所附的房屋平面圖或裝修合同的效果圖進行對比。同時，毛坯房業主應測量室內各部位的長、寬、高、面積等凈尺寸，了解房子的實際使用尺寸和面積，便於進一步裝修。

2、驗地面、牆體、天花

毛坯房驗收需用空鼓錘檢查地面、牆面是否有空鼓；用靠尺檢查牆面是否垂直；用水平尺檢查地面是否水平等。查驗牆體時還要同步查驗預留孔洞的設置是否合理。

3、驗水電

檢查水電基礎設施，對廚衛和陽台的給排水設施要一一測試，檢查下水管是否通暢，沖水聲音是否正常。精裝修房要查驗的細節包括：廚房洗菜池和洗手盆、淋浴間花灑、浴缸等設施的材質、安裝情況、使用功能等。

4、驗門窗

查驗包括門窗的密閉性、門窗框安裝是否牢固、把手是否固定、門窗表面是否有刮花、四角是否變形等。更專業的查驗還有溢水口、密封膠、滴水線是否功能完好等。

(3)紅源房地產交房糾紛擴展閱讀：

依據《住宅設計規范》（GB50096－2011），結合管理實際，是指供居住使用的建築。值得一提的是，除了商品住房外，回遷房、經濟適用住房、限價商品住房、定向安置住房、自住型商品住房以及共有產權住房等政策性住房也可以提前進行質量查驗。

要進行質量查驗的新房，首先要過的一關就是工程質量驗收：已完成住宅工程質量分戶驗收，且分戶驗收合格，有經建設、施工、監理單位簽章確認的《住宅工程質量分戶驗收表》；或者已完成單位工程質量竣工驗收，且單位工程質量竣工驗收合格，有經建設、勘察、設計、施工、監理單位簽章確認的《單位工程質量竣工驗收記錄》。

⑷ 中消協：部分房地產領域經營者仍利用強勢地位「壓榨」消費者

11月5日，澎湃新聞從中國消費者協會獲悉，11月2日，中消協發布《2021年第三季度全國消協組織受理投訴情況分析》，其中包括「商品房投訴情況專題報告」。報告顯示，商品房消費糾紛主要涉及房屋質量、房屋價格、售樓宣傳、合同履行等領域。

2021年第三季度，在全國消協組織共受理的消費者投訴中，房屋及建材類7037件，投訴比重佔2.73%，其中關於商品房的投訴共2514件，具體分類後，涉及合同投訴833件，涉及虛假宣傳594件，涉及售後服務429件，涉及質量投訴373件，等等。

中消協發表關於商品房行業的意見稱，（一）堅持「房住不炒」，維護房地產市場健康發展與住房消費者合法權益。隨著房地產調控政策持續實施，房地產行業逐漸進入調整期。但是部分房地產領域經營者仍未擺脫賣方市場思維，仍在利用自身強勢地位，通過各種手段「壓榨」消費者以圖牟利。面對政策調整和市場變化，相關經營者應當轉變經營理念，以質量求發展，向服務要效益，立足長遠發展，摒棄短視行為，嚴格落實《民法典》《消費者權益保護法》《城市房地產管理法》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關法律法規及政策文件規定，切實承擔應盡的義務和責任，保護好購房消費者的合法權益。

（二）房地產企業應當依法誠信經營，保質保量合格交付。房地產企業要嚴格按照建築質量標準保證房屋質量，向消費者交付合格房屋及《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》等文件，杜絕粗製濫造、偷工減料，虛假宣傳、不當誘導，擅自變更、隨意違約，捆綁提價、胡亂收費，霸王條款、推諉塞責等問題，以良好品質、真誠服務回饋廣大消費者的信任。工程監理單位應當充分發揮作用，依照法律、法規以及有關技術標准、設計文件和建設工程承包合同，對施工質量實施監理，嚴格把關。

（三）房屋中介機構應當加強管理，有效約束從業人員，切實履行應盡義務。要嚴守《房地產經紀管理辦法》等規定，遵守職業規范，恪守職業道德，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標准以及相關房地產價格和信息，盡職查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委託人的身份證明等有關資料，詳細向消費者說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，特別是房屋的真實情況、與消費者利益相關的重要內容等。房屋中介應當消除信息差，為交易各方提供便利，有效提升服務價值，杜絕發布虛假信息、隱瞞真實情況、利用不公平格式條款等侵害消費者合法權益。

（四）消費者購房要注意多看多問，加強自我保護。要仔細查看房地產開發企業、房屋中介機構的資質、信譽。購買新房時，注意查看《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。對於房屋位置、環境、配套等情況，切勿輕信口頭承諾，重要內容一定要寫入合同。注意了解房屋產權、限購政策、貸款條件等相關內容。自身不符合購房條件的，不要抱僥幸心理，寄望經營者的不實承諾。簽訂合同前，要認真閱讀、完整理解合同條款及補充協議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標准、解除合同的條件、違約責任等。要注意保存樓盤和中介的宣傳資料、購房合同、付款票據、樣板房資料等證據，以維護自身合法權益。收房驗收時，要根據購房合同約定的標准對房屋工程質量及配套設施一一驗收，並做好記錄，有條件的，可以聘請相關監理機構、專業驗房人員一起驗收，注意查看並保存好《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。發生糾紛，及時依法維權。

以下為《商品房投訴情況專題報告》

居住需求是老百姓最重要的消費需求之一，通常也是單筆支出最大的消費。普通消費者由於商品房交易頻次少，相關知識比較缺乏，而房產交易中又關聯金融等多個行業，使得商品房交易問題復雜化，消費者通過買賣商品房實現居住需求的同時，也經常發生消費糾紛。

（一）房屋質量，暗藏玄機不勝防

在房屋質量方面，消費者投訴的主要問題有：一是房屋質量差，牆體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；二是精裝修房暗藏玄機，如用材不實，高端宣傳、低標配置，工藝粗糙、質量不過關等；三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；四是水電管線布設不規范，使用不合格、劣質材料等，同一小區工程質量相仿，出現質量問題時容易引發群體投訴；五是房屋有質量問題不及時維修或維修質量差。

例如，2020年張女士購買了位於山東省青島市黃島區的一套商品房，開發商承諾最晚於2021年7月交房。2021年6月開發商通知交房，但張女士在驗房時發現房屋的廚房頂部鋼筋外漏、衛生間防水層未鋪設、房屋層高不符合合同約定等情形，要求開發商進行整改，但開發商一直不予理睬。青島市消費者權益保護委員會接訴後，聯系開發商負責人調查核實，負責人表示張女士反映的問題屬實，後期將會積極和張女士協商，妥善處理張女士提出的整改方案。

又如，2021年8月，消費者江先生向上海市消費者權益保護委員會投訴，其購買了一套精裝修房，2020年10月底，辦理了驗收。入住後不久，發現多個房間有牆體發霉滲水、牆紙大面積脫落、天花板開裂等情況，向開發商反映多次，對方派施工隊上門維修，由於使用劣質且有異味的牆紙、牆體滲水發霉問題始終得不到解決，給消費者正常生活帶來很大煩惱。江先生認為開發商施工質量差，要求徹底解決問題。開發商則堅持認為這些都屬正常現象，不是施工質量問題。上海市消保委與家裝辦專家走訪現場，經檢測，牆體不同程度脫落、滲水均由基層處理不當造成，應當由開發商承擔維修責任，因施工質量給消費者造成的損失應予以賠償。2021年9月8日，經現場調解，雙方達成和解，開發商一次性補償消費者現金2萬元，由消費者自行維修。

再如，2020年9月6日，廣州某香港品牌樓盤60多名業主集體聯名向廣州市消費者委員會反映小區內剛收樓的樓盤水管存在嚴重生銹問題。水管銹蝕會影響用水安全，也會極大縮短水管正常使用壽命，構成房屋質量隱患。有部分業主自行僱人更換戶內水管，卻發現依照開發商提供的戶內給排水布置示意圖沒能挖到入戶的主水管。業主們多次通過物業與開發商交涉，質疑工程質量，要求提供分戶驗收表、水管材料檢測報告及隱蔽工程驗收等有關文件，並更換生銹的水管。開發商一直未正面回應，只是授權物業公司解釋水管生銹為正常物理現象。廣州消委會介入調解後，採取了企業約談、媒體曝光等方式層層推進，督促開發商回應和處理， 2021年3月26日雙方達成和解。

消協意見

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定：「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。」因此，當房屋出現主體結構質量不合格和嚴重質量問題，影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同並主張開發商賠償損失。當房屋出現滲水、空鼓等非嚴重質量問題時，保修期內開發商應承擔保修義務並對造成的其他損失承擔賠償責任。

（二）價外加價，變相抬高售房價

在房屋價格方面，消費者投訴的主要問題有：一是買房被要求購買裝修包、升級包等，變相提高房價。一些搖號熱銷樓盤的置業顧問隱晦告訴購房者，不買「裝修升級包」就無法簽訂購房合同；二是隨意收取房價外費用，如團購費、排號費、改造費、開戶費等；三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發商銷售時收取誠意金，選房時未經消費者同意將誠意金轉為定金並開具專用收據。發生糾紛時以定金不退為由拒絕退款。

例如，2019年5月，蔣先生購買了江蘇省南京市某樓盤的房子，刷卡付款時蔣先生被要求按照2筆刷，一筆是276萬多元，另一筆50萬元，兩張收據的單位名稱不同，其中50萬元為改造費，收據單位為某建築裝飾工程有限公司。當時未給出改造項目和標准，且合同內未體現50萬元改造的內容。後經過了解，與蔣先生同一下疊戶型的其他業主存在未收50萬元改造費的情況。2021年6月30日，蔣先生向南京市消費者協會反映相關問題，並提出要求退還50萬元費用。經南京市消協房地產消費維權專業委員會工作人員調解，該公司最終將50萬元費用退還給了蔣先生。

又如，2021年8月17日，四川省涼山州會東縣保護消費者權益委員會接到某小區的多名業主代表關於某房地產開發公司違規收取841戶業主天然氣開戶費的群體投訴。經調查，該房地產公司近日要求小區業主每戶繳納3500元天然氣開戶費，但購房合同上寫明該小區水、電、氣三通交房。業主們在多次與公司協商無果後，集體到會東縣消委會投訴。縣消委會多次組織雙方進行現場調解。房地產公司稱是能源公司要收此項費用，他們只是代收，但未能出示任何收取天然氣初裝費的收費依據。國家發改委、住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合下發的《關於規范城鎮燃氣工程安裝收費的指導意見》（發改價格〔2019〕1131號）明確規定「新建商品房配套建設規劃紅線范圍內的燃氣工程安裝費用統一納入商品房開發建設成本，房地產開發企業、燃氣企業等不得另外向買受人單獨收取。」消委會工作人員向房地產公司詳細解釋了相關內容。經調解，房地產公司對業主做出承諾不再收取天然氣初裝費，且不得以任何名義收取該費用。

再如，2021年9月6日，安徽省宿州市靈璧縣消保委接到消費者陳女士投訴，稱其到靈璧縣某房產項目看房，銷售員口頭宣傳該小區初中部是六中的學區，經消費者再三確認，決定購買並繳納兩萬元認籌金，之後又在銷售員的引導下轉為認購。7月22日教育局出台學區劃分文件，該房產初中部是另一學校，不符合當初承諾。消費者於7月30日找銷售員退房，銷售員堅稱是六中學區，消費者要求將六中是該小區學區加入合同，銷售員不同意，消費者要求房地產公司退房退定金。接到投訴後，經工作人員調解，經營者退還消費者購房定金兩萬元。

消協意見

《價格法》第十三條規定，經營者銷售商品、提供服務應當明碼標價，不得在標價之外加價出售，不得收取任何未予標明的費用。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」《民法典》第五百八十七條規定：「債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。」商品房買賣中，開發商經常以認籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然後通過合同將其轉化為定金，限制消費者解除合同的權力，使消費者權益遭受損害。消費者要注意查看相關票據和合同內容，防止交費名目發生變化。

（三）隱瞞誇大，違規誘導購房人

在售樓宣傳方面，消費者投訴主要問題有：一是隱瞞房屋性質，違規誘導消費者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內不能過戶）、公寓房的產權年限（大多為40年）等，損害消費者權益；二是通過圖片文字、現場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；三是以協助辦理貸款為名誘導不具備條件的消費者購房；四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務，比如周邊設施情況等；五是誇大宣傳房屋的有利條件，誘導交易，比如學區房、交通條件等。

例如，2021年7月23日，消費者宮女士來到浙江省嘉興市平湖市消費者權益保護委員會投訴，稱其和丈夫於兩個月前來到平湖，在6月13日定購了當湖街道某樓盤一套商品房，當時支付了20萬誠意金，手上只有認購書和收款收據，投訴購買時開發商沒有告知該商品房位於火葬場旁邊，隱瞞了重要信息，要求開發商退房，開發商拖延不肯退。平湖市消保委工作人員接訴後，經過多次溝通，開發商同意退款，消費者表示滿意。

又如，2021年7月5日，消費者董先生向廈門市消費者權益保護委員會投訴，稱其於2018年5月15號與廈門某房地產開發企業簽訂商品房買賣合同，2020年9月准備收房時，發現無法明確房地產開發企業在銷售時承諾贈送的花園及地下室的使用性質及范圍。消費者多次要求房地產開發企業給予相關說明和解決，但過了十個月時間，對方仍沒有任何明確回復和解決問題的誠意。廈門市消保委接到投訴後立即展開調查，房地產開發企業負責人表示原先承諾贈送的前後花園性質是屬於業主共有，無法給予明確產權性質。最終，經多次調解，房地產開發企業補償消費者董先生半年物業費，消費者表示同意。

再如，2021年5月初，消費者鍾先生在四川省內江市威遠縣某房地產售樓部看中一套79平方米商品房，房屋總價款為33萬余元。鍾先生告知售樓人員自己因徵信問題可能無法辦理貸款，售樓人員稱他們有渠道可以協助消費者向銀行成功辦理貸款。隨後雙方簽訂了訂購合同，消費者以按揭方式支付了3成首付款共計10萬余元，雙方約定，餘款23.6萬元將由售樓部協助消費者向銀行申請辦理貸款。由於貸款未獲批，消費者無力承擔剩餘房款，6月初消費者要求解除購房合同並退還房款。開發商稱若解除購房合同，應當按合同約定支付房款總價15%共計5萬余元違約金。雙方多次協商無果，消費者於7月1日投訴至威遠縣保護消費者權益委員會。經工作人員組織4次現場調解，最終開發商同意退還消費者首付房款，終止合同。

消協意見

消費者有權知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設施及周邊規劃。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」《商品房銷售管理辦法》第十五條規定：「房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。」此外，《房地產廣告發布規定》明確了房地產廣告內容不得含有升值或者投資回報的承諾、不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置、不得違反國家有關價格管理的規定、對規劃或者建設中的市政條件作誤導宣傳。對於房屋交易，消費者應當結合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發商或中介協助成功辦理貸款的承諾。

（四）花式違約，各種理由拒擔責

在合同履行方面，消費者投訴主要問題有：一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等；二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；三是開發商延遲交房，拒不承擔違約責任；四是交房後，不能及時協助業主辦理過戶；五是綠化帶、健身區等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；六是利用補充協議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

例如，2019年11月安徽滁州天長市消費者潘先生在天長市某房產公司訂購一套房屋，訂購房屋的同時還簽訂了無理由退房協議，協議書規定購房人自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起至辦理入住手續前的任何時間，購房人享有無理由退房的權利。2019年11月自潘先生簽訂合同後，房產公司卻一直不能正式網簽，故於2020年11月9日申請無理由退房。房產公司卻以各種理由遲遲不予以退款，2021年6月潘先生投訴到天長市消費者權益保護委員會。市消保委接訴後立即安排專人調查，消費者投訴屬實。經消保委工作人員溝通調解，最終達成一致意見：被訴房產公司安排專人處理退款事宜，7月下旬消費者收到退房款64萬余元。

又如，消費者張女士向廈門市消費者權益保護委員會投訴反映，其於2019年7月2日通過廈門某房地產開發有限公司購買房產一套，面積為84.08平方米。2021年6月18日交房，房地產公司提交的驗收材料顯示實際測量面積為83.28平方米（面積差為0.8平方米，差價為31439.2元），房地產公司表示按合同約定面積差不到1%的不退差價。合同第五章第十三條面積差異處理方式第一款約定：套內建築面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）據實結算房價。補充協議約定：建築面積誤差比絕對值大於1%並在3%以內的含3%時，按合同單價據實結算房價。消費者認為主合同約定明確，不需簽訂補充協議。補充協議相關內容是對主合同的完全背離。買賣雙方就此產生爭議。經調查，廈門市消保委組織雙方進行現場調解，張女士提出免除1-2年物業費方案，雙方未能達成一致。之後，經電話聯系，房地產公司同意贈送一台破壁機作為補償。

再如，2021年9月9日，消費者吳先生向江蘇省鎮江市消費者協會投訴稱，在簽正式購房合同時，吳先生發現合同上有不平等的條款，他的違約責任和開發商的違約責任是不對等的，如果是吳先生違約，逾期付款需付給開發商每天萬分之三的違約金，而開發商如逾期交房只需支付消費者每天萬分之一的違約金。吳先生對此條款提出異議，開發商說合同是住房和城鄉建設局提供的合同範本，有問題去咨詢住房和城鄉建設局，消費者咨詢了住房和城鄉建設局，回復這個合同範本是住房和城鄉建設局提供的，但是其中的具體內容是開發商和消費者協商的，合同里出現明顯不對等的條款，肯定是不行的。但開發商堅持己見，不同意更改合同條款，並要求吳先生繼續履行合同。經鎮江市消協工作人員調解，該開發商負責人同意退還吳先生的定金，並表態鎮江四個在售樓盤合同中的法律責任將全部改為對等責任，吳先生對處理結果表示滿意。

消協意見

依法履約、合格交付，是經營者的應盡義務。根據《民法典》規定，經營者應當按照約定全面履行自己的義務，履行不符合約定的，應當按照合同約定承擔違約責任。《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：「房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。」相對於消費者而言，開發商屬於強勢一方。一些開發商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補充協議等「繞開」示範合同強迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權利，加重消費者責任，減輕、免除經營者責任，消費者要麼接受不公平條款，要麼損失定金，陷於兩難境地，對此應予嚴厲制裁。

（五）房屋中介，魚龍混雜要當心

在房屋中介方面，消費者投訴的主要問題有：一是一些房屋中介弄虛作假，比如發布虛假房源信息、房源價格不透明、隱瞞房屋的真實情況等；二是有的存在亂收費現象，比如未告知或未經消費者同意收取代辦費、銀行貸款手續費等；三是有些房屋中介違規操作，比如泄露買賣雙方個人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監管、將購房款據為己有或者挪作它用等；四是有的中介公司及工作人員混淆網簽備案、網簽居間、抵押等概念，誤導購房人，使其支付首付與中介費後無法實現網簽過戶；五是有些利用格式條款侵害消費者合法權益或未按照合同內容履約等。

例如，2021年5月，浙江省台州市蔣先生通過黃岩開鴻房產中介所購買了一套二手房。後來蔣先生在辦理過戶手續時，因該房產未滿兩年，需要按全額繳納5.6%增值稅及附加稅種。蔣先生認為中介明明介紹該房產產權滿兩年以上，現在卻未滿兩年，與實際不符，遂向台州市黃岩區消費者權益保護委員會投訴。接訴後，工作人員聯系投訴雙方進行調解，由於雙方對減免費用訴求差距過大，調解未成功，蔣先生表示會通過法律途徑進行解決。

又如，2021年7月，消費者王女士通過河南省濟源市某房產中介購買一套房屋，簽約當日甲方稱房產證丟失，並再三保證房產面積為116平方米。消費者預付房款5萬元給房產中介。後消費者到銀行辦理貸款手續時了解到該處房產實際登記面積為113.22平方米，比合同中的面積少2.78平方米。消費者當即與房產中介反映面積不符的問題，中介方得知後，提出與甲方協商在原成交價基礎上降3萬元來解決，甲方不同意。消費者要求退購房款5萬元，房產中介負責人表示只能退3萬元。9月3日，消費者到濟源市消費者權益保護委員會投訴，經調解，最後三方在原簽訂合同成交價的基礎上下降2萬元，達成和解協議。

消協意見

《房地產經紀管理辦法》第二十二條規定：「房地產經紀機構與委託人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委託人的身份證明等有關資料，並應當編制房屋狀況說明書。經委託人書面同意後，方可以對外發布相應的房源信息。」在簽訂房地產經紀服務合同前，房地產經紀機構及經紀人應當如實向委託人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同的相關內容，並就各方權利義務進行如實告知。房地產經紀機構及經紀人未履行應盡義務，造成消費者損失的應當承擔賠償責任。

⑸ 關於買二手房小紅本

購二手房要考慮那些要素：

向房地產相關部門咨詢，及時了解手續、費用、程序上的變化等最新的信息。

確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款。

價格和面積。根據自己的資金，決定可能購買何種區位、多大面積的住房。

交通狀況。選擇一處好的住所，等於節省了日後在交通方面的時間和金錢的支出。

房屋價值。通過反復比較判斷房屋的價值；委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會進行評估。

確認房屋面積。包括建築面積和使用面積。產權證上一般標明的是建築面積。最保險的辦法是測驗量一下房屋內從牆角到牆角的面積。

觀察房屋的內部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業公司的費用以及水、電、煤費用。

物業管理。水、電、煤費用如何收取；電梯的品牌、速度及管理方式；小區保安水平怎樣；綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務。

產權。注意產權證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產權證的真實性，確認產權的完整性，有沒有抵押、共有人等。

選擇中介。可靠中介應該提供有效的營業執照執業和經紀人姓名、證號和照片，明確經紀組織的經營范圍。

二手房產權確定方式

在二手房交易過程中，經常會出現因產權不清導致的糾紛，那麼如何了解產權的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實的信息。下面就將調查「二手房」產權狀況的方式及程序作一些介紹。

要了解房屋的產權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產權證書是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委託書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是註明「部分成交價」，則代表該成交價不單只包括該房屋，並且包括其它房地產成品；5、其它內容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

最後，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬於房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標准價或成本價購買的房屋，在購房後5年之內不得上市交易；5年之後，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。

總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至於有所遺漏。

如何看房產證

學會看房產證是二手房交易一門必修課。

房地產權證最常見的是偏黃色和綠色版本。隨著售後公房與商品房的並軌上市交易，這兩種版本的產證效力已經相同。

《上海市房地產權》第一頁系扉頁；第二頁由以下內容組成，（1）上海市房地產權證中英文文字，（2）房地產權證編號，該編號一般由「滬房地（所屬行政區簡稱）字（年份）第 }號」的內容組成，反映房屋的所在地和發證時間，（3）驗證條形碼，（4）登記日，一般為核准辦理該產證的時間，在該頁中還應貼有契稅完稅貼花和權證印花稅貼花，證明權利人已經繳納國家相關稅費；第三頁繫上海市房屋土地資源管理局對該份房產證的說明，證明其為國家所有土地上的房地產權利憑證，並加蓋市局公章。第四、第五頁系最重要的權利記載頁，記載了權利人、房屋坐落、土地狀況和房屋狀況四項內容。其中重要的有：權利人，即房屋所有人，在較早的綠色產證中，一般只有一個房地產權利人，其他權利人大多列在共有人一項中，新版本的房地產權證則將全體房屋所有人都記載在權利人一項中；房屋坐落一般記載房屋所在地的路名、弄號和棟（幢）號；土地狀況記載了房屋所佔使用權土地的基本情況，其中包括土地使用來源、用途（住宅、非住宅和綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的室號、部位，建築面積、類型、用途，結構、竣工日期等基本情況，在該頁中由當地房地產登記部門加蓋公章確認。特別值得注意的是在房屋類型中單體獨立別墅的交易稅費和上非住宅基本相同，3％契稅和5％綜合稅或相應增值稅。認定是單體獨立別墅一般須將房屋類型和第六頁的地籍圖結合起來辨別。房屋類型雖然註明是花園住宅或別墅等的，但是在地籍圖中該房屋並非單體獨立，四面臨空，則不被認定為單體獨立別墅，交易時應按照普通住宅納稅。 第七、第八頁是房屋的地籍（宗地）圖和房屋平面圖，該兩頁須注意是否有當地房地產登記機構的騎縫章。

三種顏色四種類型 不同顏色產權證的含義

根據1996年3月1日起施行的《房地產登記條例》，上海市實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，對房地產權利人頒發統一的房地產權證。房地產權證分三種顏色，四種類型。

房產證有綠證、紅證、黃證之分，是房地產主管部門對不同房地產權益實行分類發放和管理的需要，綠、紅、黃三證的房地產權人分別享有不同的房地產權利。

綠色權利：頒發給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場。

以下情況填寫綠證：

1：以出讓方式取得土地使用權的：

2：外銷商品房：

3：己補交土地使用權出讓金的花園住宅；

4：己補交土地使用權出讓金的僑匯商品房。

以下情況應填寫綠證，並注記「限內銷房」：

1：已補交土地使用權出讓金的內資六類用地；

2：己補交土地使用權出讓金的內資聯建、參建商品房屋；

3：外資內銷房；

4：1994年4月30日前立項並取得商品居計劃，1994年12月31日前領取土地使用證的內銷商品房。

紅證所記載的房地產不能進入房地產市場。以下情況填與紅證：

1：申請集體所有的非農用地登記的；

2：申請坐落在集體所有土地上單位和個人所有的房屋登記的。

黃色權證：頒發給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產的權利人，該證所記載的房地產按規定辦理補地價等有關手續後，可進入房地產市場。以下情況填寫黃證：

1：以徵用劃撥方式取得土地使用權的；

2：坐落在徵用劃撥土地上的單位和個人的房屋；

3：公有住宅出售後的房屋；

4：職工購買的平價房、優惠價房等；

5：補償所得的房屋。

另外，現在市場上還有一種咖啡色房地產權證，是綠證，黃證、紅證頒發前使用的一種房產證，是當年在房、地分離時由當時的房產管理局頒發的房屋所有權證。此證自1996中3月1日起已停止發放。

最新法規規定：所有黃證將轉變為綠證。

使用權房屋將不得直接上市交易。

三、買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任，買方交付定金。

購買二手房議價巧作準備

首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高於上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經意地通過語言、表情等流露出對此物業有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放鬆。

其次，摸清上家的底細和心態。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急於出售換取現金，或者，上家必須在幾天之內賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急於出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。

最後，注意多收集所要談判的物業的相關資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業的建築和裝修質量、小區的交通、物業管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經為此做了最充足的准備，只有他讓出多少個「點」，才有把你留住的可能。

二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委託協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委託期限及委託中介公司向下家收取定金的內容。

二、與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，並一定要加蓋中介公司的印章。

三、與中介公司簽好中介協議後實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委託中介收取定金的委託書。

四、收到委託書後，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

四、買賣雙方簽訂房地產買賣合同。

簽訂二手房買賣合同七個必須

1．必須確認房主真實身份 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責任 因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以後出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。

3．必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

4．必須註明費用交接時間 這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的交納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而並沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主 現在有些經紀公司有「收購」業務，因此出現「一房多賣」的違規操作，即經紀公司在收暌桓隹突Ф?金後，還會帶其他客戶看房，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??

7．必須學會使用補充協議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對於如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。

簽訂前

購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產權所有人的身份證件。

2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由委託代理人替其簽章。

對即將進行交易的房產進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產權證是否屬實？

2、房產面積多大？

3、該房產用途是什麼？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？

5、該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那麼抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，並未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那麼轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

6、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。

簽訂時

需要准備的證明材料。

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者准備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委託代理人，須提供經公證的委託書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委託書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證後方為有效：

1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）台灣地區：經台灣地方法院公證後由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證並經中國駐外使領館認證。

看清楚合同中的約定內容。

盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規範文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什麼時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經註明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（傢具、電器等設備隨房產一並轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；

5、交房前與交房後的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房後由購房者承擔；

6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？

《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移佔有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移佔有之日起轉移風險責任；

7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？

8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）

1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字後合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

五、買方交付首期房款或定金。

標准按揭服務流程

第一步 貸款方案咨詢

第二步 抵押物評估

第三步 預審貸款資料通過簽署貸款合同（下家)

第四步 貸款資料進銀行，銀行審核通過

第五步 房地產交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）

第六步 領取新產證、他項權利抵押證明

第七步 銀行發放貸款

第八步 結案

二手房按揭貸款知識匯總

評估個人購房能力的七大步驟

第一步：看現金等價物 此概念源自會計學，即評估你的現金，不應該看你的銀行存款，還應看變現能力比較的各類股票、債券等。

現金等價物=銀行存款+國庫券+債券+股票+基金

第二步：算資金周轉 還款是持續比較長的時間，所以一定看自己的資金周轉

資金周轉留存=平均月開支×3~5

第三步：計算籌款能力 籌款能力=現金等價物-資金周轉留存+其他突進的籌款（如典當、親友資助）

第四步：計算月收入 月收入=工資收入+其他收益（如股票、債券等已經准備賣出籌資金，則此收益不能計算入內）

第五步：每月合理還款能力 合理還款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算銀行可借款額 根據自己的每月合理還款能力和可以貸款年限和自己希望貸款年限的平衡，計算可得

第七步：估算最大房款 最大房款=籌款能力（首付款）+銀行可借款額+公積金可貸金額

其中籌款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%為購新房，30%為二手房

申請購房組合貸款應注意以下幾點

1：所購住房應該符合申請銀行的個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的購房貸款范圍；

2：在具備申請個人住房公積金貸款的資格的同時，還應具備個人住房商業性貸款的條件；

3：申請個人住房組合貸款，個人住房公積金貸款最高為30萬元。

4：申請個人住房組合貸款中個人住房公積金貸款部分，按個人住房公積金貸款利率計算；個人住房商業性貸款部分，按個人住房商業性貸款利率計算。

二手房貸款所需資料

1： 申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（並隨帶身份證復印件）每人各1份。

2： 申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的戶口薄（並隨帶戶口薄復印件）各1份，如申請人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關系說明

3： 原產權證1份；現房權證中應註明是商品房、平價房或安居房

4：經由交易中心提供的上海市房地產買賣合同2份；

5： 房價30％或以上預付款收據原件及復印件1份

6： 借款申請表1份：個人住房商業性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份

7： 借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業性借款合同5本，抵押合同4本；擔保合同1份；

8： 借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號（或職工住房公積金結存單）每人各1份

9： 借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份

10： 申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等。（根據備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業員工由單位提供月收入證明；私營工商業者提供單位近期營業稅、所得稅及財務會計報表；銀行存單、有價證券以及經常性匯款來源證明等）

11： 如以上資產屬申請人家庭成員所有，需附送有關家庭成員同意共同還款承諾書1份

12： 已存滿規定期限的住房儲蓄存單和（或）存摺1份（申請住房儲蓄個人住房商業性貸款時需提供，其他類型則不必）

13： 企業允許借款申請辦理企業住房基金個人住房
參考資料：http://..com/question/38817312.html?fr=qrl3

⑹ 這是合同詐騙還是合同糾紛（被騙，急，盼回）

二手房合同簽訂注意事項
一、注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合。如賣方是否有房產證，產權是否清晰；還沒有拿到產權證的現房不能買賣；若是期房出售則必須由開發商作出擔保等。同時交易前，作為買方，可要求賣方提供房屋的權屬證明文件、身份證明及相關證件，並到所屬房地產交易中心查驗房屋的權屬登記情況。只有對交易主體的資格進行審查和判斷，獲得確認後，交易才可進行。

二、注意交易房屋的評估價是否正確，真實。在這個環節中存在的風險，就是對房屋評估價偏高或偏低，有些評估價含的水分很多，就容易造成評估價的不真實。有些中介試圖低價收入、高價賣出，是導致與房屋市場價值偏離的主因，而這必然將直接影響買賣雙方的利益。這里介紹一個簡單的估價辦法，二手房價格應為周邊區域新建商品房市價的2/3左右，過高價格買入者，將存在貶值的風險，反之，平價或低於此價買入者將有利可圖。在交易過程中，交易雙方應委託信譽良好、具有市房地局頒發的房地產評估資質證書的專業評估機構估價，必要時還可要求出具評估報告，作為實際售價的依據。

三、二手房質量上的瑕疵。購房者應當在買房時注意檢查住宅本身的質量，如是否存在漏水、牆面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。相鄰關系也十分重要，應當詢問一下鄰里之間是否存有公用面積糾紛等矛盾。此外，原居住人如果存有過於復雜的社會關系也可能給購房者帶來意想不到的麻煩。

四、簽訂買賣合同的注意事項。現在還有為數不少的交易者因對交易合同的作用不予重視或不熟悉，導致交易合同雙方的權利義務約定不明而引發了爭議，甚至發生交易一方利用合同進行詐騙的情況。交易者應該懂得，二手房交易是一項專業性很強且頗為復雜的過程。交易雙方在交易前及交易過程中，如自己覺得把握不大，最好是能得到房地產專業人士和律師的指導，也可委託具有良好聲譽的、具有相應資質條件的房產中介機構進行交易，從而免去諸多不必要的煩惱和奔波。

五、其他的一些限定因素。例如：①房產有承租人的，買房應注意到該承租人在同等條件下可優先購買該房屋的權利。②購買後准備用作營業或辦公的，應注意房產權證上的房屋用途限定。③在房產證上除了買房者還有其他財產共有人的，應先確認買賣行為是否徵得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未繳清的公用事業費、物業管理費等其他費用。
二手房安全交易注意
第一階段心理准備
針對目前尚不規范的房地產中介市場，是自己成交還是找有資質、信譽好的房產中介公司？如果自己找客戶，首先您要有閑暇的時間；其二，您要有比較專業的房產及法律知識；第三，要有較好的心態及耐性。因為討價還價的過程可能漫長而艱難。
不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無資質、信譽是否良好、操作是否規范，可打電話咨詢一下，看看報價及公司的服務態度，也可親自上公司實地考察，或問問周圍已賣房人對中介公司的評價，最後您再選一家公司代理。
想賣多少錢？這是業主最關心的問題。如何確定房屋價格，應給自己的房產做個評估。
第二階段市場考察
看看您的房產所在的區域，周邊環境(包括文化、體育、醫院)及生活配套設施是否完善，道路交通狀況是否良好。
房屋建成年代、小區環境、房屋結構、朝向、樓層，都是影響房價的原因。業主應了解自己房屋優劣勢，才可達到自己理想的預期價值。
第三階段房屋交易
賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司，各家公司都帶客戶看房，其間，有各公司業務員，有想甩掉中介的買房人，同時不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，討價還價，電話不斷，精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽，與中介公司簽訂好代理協議，然後中介公司會派專人負責，有針對性地向客戶推薦房房，組織看房，盡快地尋找買方，同時幫助辦理過戶的相關手續，省去了賣房人大量的時間和精力，安全可靠又快捷。
第四階段物業交割
正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶後當日，您就應該拿到全部售房款，如果您不能按時交房，則根據情況，暫扣部分房款，待交房時付清，付款時間在合同中有明確規定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了，其他與我無關。殊不知，如果買方故意不交供暖費、物業費，也不與對方簽訂相關合同，這時收費部門往往找原房主，尤其是原產權單位，弄得不好，還會影響您的聲譽。如果尋找一家中介公司，則會省去這些麻煩。
房產買賣合同包括以下主要內容：
（一）房屋
也就是經濟法律關系中所講的「標的」，即雙方當事人權利義務共同指向的對象。所售房屋必須是屬於賣方所有，倘若是與他人共有房產，必須徵得他人的同意才能轉移產權、出售房屋。在售房條款里應包括房屋的數量和質量。在數量上應明確計量單位，在質量上應明確房屋是高層建築還是多層建築、或是平房，以及房屋座落的地點、房屋的結構、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外，對於房屋的環境、配套設施以及物業管理都必須明確清楚。此條款可採用以下格式：「乙方購買甲方座落於＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷號的房屋＿＿＿棟＿＿＿間，建築面積為＿＿＿平方米。」
（二）價款
價款是一方當事人以貨幣形式支付對方房屋的代價，是買受人最主要的義務。它既是房產買賣合同中最重要的內容之一，也是房屋面積、房屋質量的價值表現。在合同中應明確支付貨幣名稱、單價、總價以及付款方式。例如預購房屋按暫定價先付房款40％，其中10％為定金；待房屋建成一半時再付30％；房屋竣工交付使用後按實際售價結清尾款。如是現房交易，可直接採用「乙方所購房產的交易價格為＿＿＿元」的合同式即可。對於
廣告售房也要進行逐一核算，切不可輕信廣告價格。
（三）履行合同的期限和方式
主要是指房屋支付的日期和交付手續，房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例如，房價是現鈔支付還是支票支付，是在出賣人所在地支付，還是在買受人所在地支付，都應規定清楚明白，切忌模稜兩可。此條款一般採取的格式是：「乙方應於＿年＿月＿日前向甲方付清房產款項（如是匯款，其交款日期以匯款時間為准）。乙方面交給甲方現金＿＿元，其餘
＿＿元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方。」
（四）產權登記
這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁，也是購房最重要、必不可少的一環。如果不辦理產權登記，房產轉移在法律上也就沒有效力，日後如發生產權糾紛，將對買受人產生不利，帶來一系列不必要的麻煩。因此，在合同中應明確產權登記時雙方的職責分工、產權登記的時間以及有關費用等。此條款在購房合同中的格式參見本書附錄之《商品房購銷合同》標准本文第19條。
（五）稅費負擔
根據有關法律的規定，確定應負擔的稅費。產權過戶登記費、印花稅、契稅及其他應由買受人承擔的費用，由買方承擔。採取的格式為：「甲方承擔房產交易中房產權應徵收甲方的交易額的＿＿％的交易費；承擔公證費、協議公證費。乙方承擔房產交易中房產權應徵收乙方的交易額的＿＿％的交易費；承擔房產交易中國家徵收的一切其他稅費。」
（六）房屋基地使用權
我國的《憲法》和《土地管理法》對此作了明確規定：房屋基地所有權屬於國家或者集體，當事人無權通過房產買賣獲得房屋基地所有權，房屋所有人對其基地只有使用權。同時，房屋所有人還必須服從城市建設規劃的要求，按規定繳納土地使用費。此條款可在產權登記時進行附加說明即可。
（七）違約責任
即違反合同的責任，是指合同的當事人違反合同所引起的法律後果。合同訂立後，當事人應當按照訂的條款履行自己的義務，但是由於主觀或者客觀原因，仍不可避免地存在著不履行合同義務的情況。當事人訂立合同以後沒有履行自己應盡的義務，叫做違約或違反合同。在購房合同中，賣方不履行合同的主要表現有：逾期交割房屋；交割的房屋存在嚴重的質量問題；賣方出賣的房產，在產權上存在暇疵等等。買方違約的主要表現有：不按期支付價款；無正當理由不受領賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔的民事責任有：強制履行合同，支付違約金，賠償損失等。此條款採取的形式為：「乙方必須按期向甲方付款，每逾期一天，應向甲方償付違約部分房產款＿＿％的違約金。甲方必須按期將房產交付給甲方使用，否則，每逾期一天，應向乙方償付違約部分房產款＿＿％的違約金。」
（八）其他款項
主要還應包括合同主體，公證以及一些附加說明等。合同的主體就是指能夠參加合同定立，享有權利、承擔義務的合同當事人。購房合同中應對合同主體加以說明，其格式為：「甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委託代理人＿＿＿＿即甲方代表人。乙方是＿＿＿（某人或某單位），代表人是＿＿＿。」對於經過公證的合同在合同中以「本合同經國家公證機關＿＿＿公證處公證」的形式加以說明。最後合同中還應說明：「本合同一式＿＿份。甲方產權人各一份。乙方一份，＿＿＿＿房產管理局、公證處各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（簽名）＿＿、代表（乙方）＿＿、簽名＿＿、地址＿＿、電話
＿＿＿」以及年月日等。
手續欺騙的主要花樣體現在以下幾個方面：
1．甲地手續用於乙地房屋的銷售。有的開發商一次性取得較大規模土地，分期開發，一期在甲地上辦理了立項、規劃設計、工程開工，以及商品房預售等手續；二期在乙地開發，有關手續尚未辦理，為籌措資金，開發商利用甲地的手續預售乙地的房屋。
2．用李四的手續賣張三的房。張三與李四合作建房，以張三自用、李四進行商品房開發的名義立項。建設過程中或建成後，張三改變了自用目的，也想對外銷售自己分得的房屋，但手續不完備，於是借用李四的手續出售自己的房子。
3．避重就輕。逃避購房者對關鍵手續的審查，拿不出銷售許可證等關鍵手續，再將其他對銷售不利的文件隱藏起來，僅出示那些與是否允許銷售房屋無關的手續。如不出示立項批准文件，僅出示建設工程規劃許可證、開工證；不出示有關文件的全部，只出示有關文件的一部分；不出示出讓後頒發的國有土地使用證（沒有），僅出示劃撥的土地使用證或用地批准文件，以此達到在購房者面前矇混過關的目的。
4．利用復印手段篡改有關文件關鍵內容。在復印過程中，把建設單位、建設位置、開發規模、用途等隨意改動，以此蒙騙購房者。
5．偽造有關文件。徹頭徹尾的騙子或個別違法用地、違法建設者，為達到騙取錢財的目的，偽造部分或全部用地、建設批准文件。
隨著房地產市場的發展，手續欺騙的花樣也會不斷翻新，但不管花樣如何巧妙，細心的購房者總會在審查文件中發現破綻。
為防止手續欺騙，購房者應注意以下幾點：
1．要求售房者提供所有可以提供的批准文件，每份文件要從頭到尾，完完整整，包括文字、表格、圖紙。各個文件相互對照，凡含糊不清的地方、有差異的地方要由售房者說清。
2．盡可能找機會到開發商辦公地點查驗營業執照、立項文件等重要手續的原件。
3．如果立項、規劃設計、土地使用權、開工等文件中，建設單位、使用者不相符或上述文件與售房單位不符，應要求售房單位明確出示有關部門涉及此方面內容的文件或有關協議。
4．了解有關行政管理部門的許可權、主管內容、具體名稱（公章上的名稱）、行文格式、行文語氣，以查驗售房單位提交的手續是否真實。
5．必要時到有關部門咨詢該項目各項手續辦理情況及審批的具體內容，以求得到最准確的驗證。
二手房買賣合同文本
http://..com/question/335135.html
購房「陷阱」全知道：
一撥又一撥的購房熱，使有的買家往往失去理智，不自覺地鑽進了不法房地產商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生，從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那麼，在實踐中，有哪些需要購房人在買房時加以警惕的陷阱？
廣告陷阱
為了賣掉房子，有的開發商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對綠化、景觀、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施作美好的描述，但對於這種承諾不寫在合同里。結果當出現綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批准為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。
發生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直，而不完全看廣告。
銷售陷阱
國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，有的開發商就給買房人設下了陷阱：
其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由於內部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發商也藉此機會籌到了資金。然而，內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。
其二，製造假象，在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，並且對所推出的單元進行精心搭配。通常是揀最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經「名花有主」，另一方面還可以避免這些「醜女」到最後「待字閨中」。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。
在價格的制定上，則會根據前期所推單元的銷售情況，對其餘單元的定價進行調整。一般而言，剛開始銷售（開盤）時，開發商往往會把價格定得低一些，以所謂的「最低價」（通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間）來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個「最低價」也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷售現場布置以及廣告炒作成功，價格都會節節升高。
其三，大力營造現場道具和售樓氣氛。為了製造一種銷售興旺的假象，開發商（售樓人員）往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做「托兒」，在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅（紅色標識代表已售單元），讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發客戶的購買慾望。
其四，設置定金陷阱。我們經常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付定金別人就會買走，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，售樓人員就會要求客戶先交500到1000元的「小定」，簽訂認購協議書，然後要求客戶次日交齊「大定」。而一旦客戶把「大定」也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為，我們看到的認購協議書經常會有這樣的條款：「如果在約定的時間內未能簽約，所付定金不予退還」。有許多客戶在簽署認購協議書後，經過再三考慮不想購買已經認購的房子，但為了避免定金的損失，就會簽署自己並不願意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。
「五證」陷阱
一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的「五證」、「二書」。所謂「五證」，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。
但在實踐中，有些開發商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經常找借口不出示這些文件的原件，要麼說正拿著相關文件在報批某項手續，要麼就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什麼問題，開發商（售樓人員）便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。
合同條款陷阱
客戶決定購房了，得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發商（售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定後注入相關內容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已註明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發商日後作弊提供了條件。比如，標准合同第十五條「遲延辦理產權證的，違約金每日按購房全款的萬分之三計算」，但您一不留神，開發商（售樓人員）便將此條款設計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，乾脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40％的違約金。這實際上只是限制購房人，開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。
特別提醒您：
為避免購房人吃虧上當，建議您防止陷阱的對策如下：
第一，要有強烈的法律意識。對於購房人來說，挑選所購房屋的位置和壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是要看到在尚不規范的房地產市場中，陷阱無處不在。因此，學習了解有關法律、法規，向專業人士（特別是專業律師）咨詢、了解有關購房方面的法規、知識是十分必要的，唯此，才有可能較好地維護自己的合法權益。
其次，要充分行使法律賦予的權利，在交易過程中始終堅持平等互利、協商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中，開發商（售樓人員）處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在開發商（售樓人員）做霸王買賣的現象。為此，消費者要擺正心態，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經濟損失。
再次，要認真簽約，保留好證據。在購房過程中，不要輕信一些開發商（售樓人員）的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業已形成的協議內容，務必以書面形式記錄下來，以免日後空口無憑。收樓時和入住後，一旦發現問題，應保存好各種證據，必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據，以證明侵權事實的存在。
最後，要學會依靠專業人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同於一般消費，涉及工程、質量、合同、物業管理等多個領域，有關法律法規比較復雜。購房人即使經多方考察，一般也很難通過個人的努力搞清問題的症結所在。因此，如果發生了對您不利的事情，或者您預料到風險可能到來時，為有效地維護自己的正當權益，就應及時和該領域專業人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯系，以求得幫助

⑺ 房屋買賣過戶需要什麼手續

1、買賣雙方持買賣協議、《身份證》、《房屋所有權證》到房地產交易中心申請專辦理房屋產權轉屬讓手續；並申報交易價格；2、房地產交易中心根據實際交易對房地產進行價格評估；3、由買方到財政部門繳納契稅，賣方到地方稅務局申報繳納營業稅、個人所得稅，買賣雙方到房產交易部門繳納交易費、工本費；4、等待領《房屋所有權證》；5、買方持新的《房屋所有權證》和原來的《土地使用權證》到國土資源部門辦理土地使用權變更手續，支付工本費，領取新的《土地使用權證》。

⑻ 房屋預售合同沒有規定無理由退房的違約金的百分比，要賠償多少違約金

房屋預售合同沒有規定無理由退房的違約金的百分比或具體違約金的金額的，則不需要賠償違約金，根據《合同法》的規定，違約金應由合同當事人自行約定，如果沒有約定違約金而一方違約的，另一方不能要求違約方支付違約金，而應該要求賠償因違約方的違約而造成的經濟損失。

《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十四條：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

(8)紅源房地產交房糾紛擴展閱讀：

特徵：合法性，任何一個合同條款，只有具備合法性，才能具有自身的威力，缺乏合法性的條款，無論設置得多麼花俏也是虛有其表，影響違約金條款合法性的因素主要是約定的違約金數額過高。

根據《合同法》第一百一十四條第二款，「約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。」

明確性，操作性是衡量一份合同質量的標准之一，只有具有明確性的才具有操作性，違約責任條款內容必須明確，才能夠最大程度降低就如何適用違約條款發生爭議的可能性，那種「一方如有違約行為，應該向對方支付違約金」的違約金條款只是一個架子，難以發揮實際的作用。

違約責任條款由「適用條件」和「違約責任」兩部分組成，對於適用條件和違約責任內容的約定必須明確，適用條件中必須對是否違約有明確的判斷標准，具有可識別性；違約責任的內容具有明確性，或是約定具體的金額，或是約定具體的損失賠償額計算方法。

震懾性：沒有後果的法律非法律，沒有違約責任的合同非合同，沒有震懾性的違約條款非違約責任條款。

合同一方當事人不願意恪守合同，很多時候是因為違約成本太低，甚至違約成本等於零，趨利避害的本能使得他們選擇違約，所以設置違約責任條款之前，應該分析違約成本和履行成本的關系，只有違約成本高於履行成本時，違約責任條款才具有震懾力。

約定的違約金可以比實際損失高，具有懲罰性的性質，所以正確運用違約金條款對震懾違約行為有很好的效果，當然過萬事有一個度，過於苛刻的違約金條款往往難以讓人接受，好的違約責任條款應該促成交易，而非交易殺手，好的違約金條款應是綿里藏針，而非鋒芒畢露。

參考資料來源：網路-違約金條款