大板樓使用年限

㈠ 什麼叫大板樓，或者說是板樓，一般的建築不都是水泥剛勁嗎

樓上三位說的不對或不全對。

樓主的問題有點含糊，樓主不是說和塔樓的結構相對應的板樓，也不是說那種簡易樓。

樓主說的是在70年代和80年代初的那一種裝配式的「大板樓」

這種大板樓，有全裝配式的，也有外掛內澆的。

全裝配式的大板樓，內外牆面都是整塊的鋼筋混凝土預製件，一個自然間的外牆，已經預制了門窗洞，一般是陶粒混凝土的，四周預留了鋼筋套。內牆板也是鋼筋混凝土的，也是按照設計留有門洞。一間屋的樓板是一塊或兩塊。
在施工時，在留有鋼筋的地樑上開始，在一個用作工具的施工鋼架幫助下，將各部預製件就位，結合處插入鋼筋，灌入混凝土成為構造柱，大板下部的預留鋼筋和地樑上的預留鋼筋焊接，然後用混凝土封閉。
在成為房間的牆板上，平放與之大樓板，板縫之間的鋼筋灌進混凝土。
各內外牆板水泵的鋼筋，又成為上一層施工的起點。這樣一層層的施工，直至封頂，這樣的樓房，五六層的居多。

這種施工方式，又改進成為「外掛內澆」，外牆板和全裝配樓一樣，只是內牆板是用鋼模板現澆注了，樓板也使用預制圓孔板了。

這種全裝配式的板樓，材料沒有少用，而達不到預想的質量要求，現在已經沒有了新的全裝配的板樓了。

㈡ 板樓的居住使用年限是多少求大神幫助

普通住宅50年高層住宅70⑴00年還有特殊建築就看要求了。 1.設計使用年限的定義：《混凝土結構設計規范》（GB 50010⑵002）第2.1.19條 設計使用年限 design working life 設計規定的結構或結構構件不需進行大修便可按其預定目的使用的時期。 2.設計使用年限的取值：第3.1.7條 在設計使用年限內，結構和結構構件在正常保護條件下應能保持其使用功能，而不需進行大修加固。設計使用年限應按現行國家標准《建築結構可靠度設計統1標准》GB50068肯定。該國家標准規定普通住宅的設計使用年限為50年3.對住宅，開發商設計使用年限的取值：1般直接按規范要求肯定，統1為50年。所以設計使用年限是指房屋不需要大修，正常使用情況下的最短時間限。土地使用權期限與設計使用年限無關這里還需要辨別產權和土地使用權所謂房屋產權，實際上是1般所有權的概念，即業主對房屋的權利應當是永久的，沒有期限的。但我們國家城市裡的土地是屬於國家所有的，所以土地使用權是有期限的，住宅的建設用地使用權最長為70年。根據《物權法》的規定，期限屆滿以後，自動續期。但對到期後是不是需要再次繳納土地出讓金，目前仍無規定。 查看更多答案>>

㈢ 樓房一般能住多少年。

使用年限70年。

我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長於這個年限。

《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。

住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂，將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。

㈣ 關於樓層的使用壽命。

樓層住宅的使用年限一般大於折舊年限。不同建築結構的折舊年限國家的規定回是：鋼筋混凝土結構為60年；答磚混結構為50年。

樓層的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價值轉移的年限，是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，也叫經濟壽命。

(4)大板樓使用年限擴展閱讀

建築物的耐久性等級主要根據建築物的重要性和規模大小劃分，並以此作為基建投資和建築設計的重要依據。

耐久等級一般分為四級：

一級：耐久年限為100年以上，適用於重要的建築和高層建築。

二級：耐久年限為50~100年，適用於一般性建築。

三級：耐久年限為25~50年，適用於次要建築。

四級：耐久年限為15年以下，適用於臨時性建築。

㈤ 樓板房使用壽命多少年

樓板房使用壽命約為50年左右；
樓板房大多是指採用預制板做樓板的房內屋；
構造樓板房所需的預制容板就是是在工廠加工成型後直接運到施工現場進行安裝，所以叫預制板。預制板施工方便，造價較低，但是抗震性能不高。現在已經不提倡用預制板，一般樓房結構目前都採用現澆結構，比如多層混合結構，在施工時將樓板與構造柱、圈樑一起澆築，好處是造出來的房子整體性好，也就是說更結實了。

㈥ 到年限的板樓還能繼續住嗎

國家目前對到年輕的板樓是否還能夠繼續居住，還沒有具體的細致的相關文件，但是物權法好像是有說，住宅的到期之後繼續使用，但是更具體的沒有其他說明。需要繳納稅費或者是其他，也沒有相關提示。

但如果從安全形度來講，到年限的房子不建議再繼續居住。

㈦ 塔樓與板樓誰壽命長

塔樓相比板樓要堅固一些，塔樓的抗震效果非常好。但是板樓有板樓的優勢，所以朋友們選擇房子的時候，除了價格合理之外，也要考慮到房子的居住性能。

塔樓與板樓相比優點表現為：外立面變化豐富，更適合角窗、弧形窗等寬視角窗戶的運用。房型及價格呈現多樣化，用戶挑選餘地較大。塔樓的點式布局在小區的園林、景觀方面，較之線式布局的板樓要活潑許多。

但同時，公攤偏大造成使用率降低、通風和採光易受樓體遮擋、相鄰套型互視幾率偏大、每層電梯多戶共用難以保證私密性等等，都是塔樓顯而易見的缺點。

拓展資料

早期的塔樓方方正正、體態臃腫，為了解決各戶型的通風、採光，樓體往往要開很深的槽，不僅出現了採光極為有限的「灰屋子」，還帶來了相鄰套型的互視。因此，塔樓也在不斷的變化過程中。

板樓是對建築結構的構築物的稱呼，板樓一般建築層數不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大於寬度。塔樓一般是指高層建築。平面的長度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。簡單描述就是看到建築顯「細長」。

㈧ 一般住宅樓房的使用年限是多少年

使用年限如下：
（1）臨時性結構，設計使用年限為5年，
（2）易於替換的結構構件，設計使用年限為25年，
（3）普通房屋和構築物，設計使用年限為50年，
（4）紀念性建築和特別重要的建築結構，設計使用年限為100年。若建設單位提出更高要求，也可按建設單位的要求確定。

使用年限

設計使用年限是設計規定的一個時期，在這一規定的時期內，只需要進行正常的維護而不需進行大修就能按預期目的使用，完成預定的功能，即房屋建築在正常設計、正常施工、正常使用和維護下所應達到的使用年限。

國家頒布的《住宅建築規范》（GB50368-2005）規定：
3.1.5 住宅結構在規定的設計使用年限內必須具有足夠的可靠性。
3.3.1 住宅的設計使用年限一般為50年。當住宅達到設計使用年限並需要繼續使用時，應對其進行鑒定，並根據鑒定結論作相應處理。重大災害(如火災、風災、地震等)對住宅的結構安全和使用安全造成嚴重影響或潛在危害。遭遇重大災害後的住宅需要繼續使用時，也應進行鑒定，並做相應處理。
6.1.1 住宅結構的設計使用年限不應少於50年，其安全等級不應低於二級。
6.1.4 住宅結構應能承受在正常建造和正常使用過程中可能發生的各種作用和環境影響。在結構設計使用年限內，住宅結構和結構構件必須滿足安全性、適用性和耐久性要求。
6.1.6 鄰近住宅的永久性邊坡的設計使用年限，不應低於受其影響的住宅結構的設計使用年限。

建築結構的「設計使用年限」，明確了設計使用年限是設計規定的一個時期，在這一規定時期內，只需進行正常的維護而不需進行大修就能按預期目的使用，完成預定的功能，即房屋建築在正常設計、正常施工、正常使用和維護下所應達到的使用年限，如達不到這個年限則意味著在設計、施工、使用與維護的某一環節上出現了非正常情況，應查找原因。所謂「正常維護」包括必要的檢測、防護及維修。設計使用年限是房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程「合理使用年限」的具體化。
當結構的使用年限超過設計使用年限後，並不是就不能使用了，而是結構失效概率可能較設計預期值增大。
對於商品房，開發商設計使用年限的取值：一般不考慮土地使用年限而直接按規范最低要求確定，統一為50年。亦有少數較負責的開發商要求設計院將設計使用年限取值與土地使用一致即70年。

㈨ 樓房的使用權是多少年

商品房產權年限一般有70年、50年、40年三種說法，商品房產權年限具體內是多少年是和商品房的容性質密切相關的。商用的是40年的、商住兩用的是50年的、商品房居住是70年的、房子到期後可以交土地出讓金繼續和國家續簽。

㈩ 房地產基礎知識

房地產基本知識：
一、什麼是房地產？
是房屋和土地的社會經濟形態，是土地作為一種財產的總稱。又稱為「不動產」。
二、什麼是房地產市場及其分類？
包括地產市場和房產市場。一級市場 土地市場
二級市場 增量市場
三級市場 存量市場
三、房地產的基本概念？
商品房：商品房是指具有經營資格的房地產開發企業（包括外資）開發經營的住宅。包括住宅和非住宅兩類。商品房的所有權包括四部分：房屋的使用權、所有權、處置權、收益權。
房改房：是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。哪些家許可憑證明購房？
（1）夫婦雙方均為機關工作人員、教師、國有或集體企業職工的家庭；
（2）市政府批準的重點工程建設涉及被拆遷居民家庭和政府組織的危舊房改造項目涉及被拆遷居民家庭。
經濟適用房和商品房一樣嗎?
（1）經濟適用住的銷售並不是向社會公開銷售的低價商品房。
（2）經濟適用住房的買賣、轉讓、出租手續也與商品房不同，實行專門的《經濟適用住房產權證》，具體辦法正在制定中。
唯一不同的是經濟適用住房在出售時，購買人要按經濟適用住房所在地標定地價的10%交納土地出讓金。
3、安居房：指實施國家「安居工程」而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低於成本，由政府補貼的非盈利性住房。
4、集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
5、多層住宅：指四至六屋樓房住宅稱為多層住宅。
6、小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅。
7、高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅
8、會所：以所在物業業主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施
9、躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式，是一套住宅佔有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而採用戶內獨有的內部樓梯聯繫上下層；一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，最好有一間卧室，二層安排卧室、書房、衛生間的設計空間等 。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過光線彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。
10、復式：復式是受躍層式住宅的啟發而創造設計的一種 經濟羨慕地住宅。是建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩 層的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6）上層供休息，和儲藏用其目的是在有限的窨里嗇使用面積，提高住宅的利用率。
11、錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系，但沒有完全分成兩層，（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。
四、規劃有關概念
1、層高：層的高度，對樓房建築來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。
2、戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。
3、戶室比：各種戶型在總戶數中所佔的比例稱為「戶室比」
4、建築系數：「建築佔地系數」的簡稱。指一定建築用地范圍內所有建築物佔地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的窨要求，並保證足夠的道路，綠化和戶外活動場地。
五、與產權有關的概念
1、房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益和處分，並排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產權指房產所有者，按國家法律規定所享有的權利。
2、房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
3、房地產權登記：房屋所有權登記，通常稱為「產權登記」（包括房屋所有權登記和房屋法確認房屋所有權的法定手續。在規定登記范圍內的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規定，向房屋所在地房管機關申請所有權登記，經審查確認產權後，由房管機關發給房屋所有權證。房屋 所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理.
4、共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在又有按份共有權益，並承擔相應義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享有同等的權利，並承擔同等的義務。
5、房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。
6、過戶：即更換房屋產權人姓名。
六、房屋結構的基本知識
1、磚木結構：用磚牆，木柱（磚柱）和木屋架作為主要承重結構的建築物
2、磚混結構：豎向承重結構用磚牆，水平承重構件用鋼筋，混 凝土樓板作為主要承重結構的建築物
3、鋼筋混凝土結構：房屋的主要承重結構構件全部採用鋼筋混凝土製作的建築物。

七、與面積有關的概念
1、建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。
商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用面積。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
2、公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道 、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用的建築面積。
2、 單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
3、 使用面積：建築面積各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用面積大於等於地毯面積。
八、房地產開發及預售的相關概念。
五證與兩書
1. 《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。
《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請徵用，劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。
《建設規劃許可證》：是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。
<商品房銷售（預售）許可證>：是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准性證件。
2、 <住宅質量保證書>是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。
<住宅使用說明>是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用說明。
3、 房屋預售：房屋還未建成就預先出售，一般是先收取部分款項作為定金。這種形式有利於房地產開發公司加快資金周轉，在房屋供不應求時，房屋出售往往採用這種形式。
契稅：指房屋所有權發生轉移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向親的房屋產權人徵收的一次性稅 收。它是針對房地產產權變的一個專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅 額最大的一次稅費。
一手樓交易流程
1、看房
2、洽談
3、交訂金
4、簽約
5、交全款開三聯收拒
6、交進戶費
7、進戶
8、換正規發票「黑龍江省商品房銷售專用發票「
9、辦產權 所需材料： 1發票
2合同
3買受人身份證原件及復印件
4名章
5商品房銷售
10、出證

二手房交易指南

一、土地證過戶須知
原房主產權證(復印兩份)，原房主身份證復印件
現房主的身份證復印件
買賣協議書，原件復印件
二、二手房如何估價？
1、房屋每年折舊費，每年折舊2%
2、戶型因素：房屋類型為小廳、小衛、小廚「三小」類型，扣 減10%：
房子所在樓層不同價格不一樣：2、6層是基準價，5---6層扣減3%，7層減5%，3---4層加3%，樓頂減5%；
3、朝向因素：如房子沒朝南的門窗，減5%：
4、小區環境：沒有物業管理，扣減5%，小區沒有單獨封閉減5%屬於重點中小學區域的房子加15%
基準價為當地商品房的零售價。
三、什麼樣的二手房可以交易？
私產房，並且共有人同意出售：房改房，原售房單位允許出讓的，無抵押、查封和其它權利問題記錄的，沒有私搭亂建性質的。
四、賣 房者需提供什麼證件？
產權證書
房主身份證
有共有權證的，需出具共有人同意出售的證明；
戶口
土地使用權證
1、定金：定金是一種合同履行的擔保，是指當事人約定由一方向對方給付的作為債權擔保的一定貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，其目的在於促使債務人，履行債務保證債權人得以實現
2、訂金：通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向，初步達成協議後，准備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常做法是在約定的選房號，面積，房屋單價及總價款後，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同
六、什麼樣房產不能轉讓？
1、根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的
2、司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的
3、共有房地產，未經其他共有人書面同意的
4、設定抵押權的房地產，未經抵押人同意的
5、權屬有爭議的
6、法律、法規或市政府規定其它情形
七、產權證，如何識真假？
在二手房交易中，房產證的作用也越來越重要。在我市日常從事二手房交易和房產租賃過程中，也發生過「假證行騙」的事情，在此市房地產專業人事，向您介紹如何識別房屋所有權證的真偽，不給騙子們可乘之機
1、封皮：材質為進口塗塑紙，封面上部印有中華人民共和國國徽，下部第一行字「中華人民共和國」是用圓體字印製，第二行字「房屋所有權證」為黑體字印製，全部為金黃色。
2、建房注冊號：由建設部對每個能夠發證的市、縣級發證機關進行注冊登記並予以編號，哈爾濱市統一建房注冊號為23001
3、團花：在封面裡頁上有紅色和綠色兩色細紋組成的五瓣疊加團花圖案，線條流暢，紋理清晰
4、水印：為宋體「房屋所有權證」底紋暗印
5、發證機關蓋章：法定的發證機關是哈爾濱市房地產管理局，房產證上所蓋的發證機關印章均是機器套印，印跡清晰，干凈，印色均勻
6、用紙：淺粉色印鈔紙
7、花邊：在首頁，有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框，花紋清晰，細膩
8、填發單位：在第二頁右下角為填發單位（蓋章）：例如「哈爾濱市房地產產權臨理處發證專章」即為房屋產權所在區、縣房屋土地管理局印章。
9、編號：在封底「注意事項」右下欠，同一發證機關的權證號碼是連續的8位數。以上特點為新房屋產權證所具備的，而假的一般為用紙粗糙，花紋，團花線條粗細不一，印刷不清，而證章多為私刻，大小不一，字體斜歪等，只要稍加註意，很容易區分，如您 對交易方手中《房屋產權證》有疑慮，可到房產所在區房屋土地管理局核查，鑒定，製作再好的假產權證也會暴露無遺。
八、落戶指南：
1、無公職人員凡在哈購買15萬元以上商品住宅，二手商品住宅，貸款購商品住宅一次性交齊15萬元以上，抵債，法院判決，經房地產部門評估達15萬元以上的商品住宅均可給購房者本人、配偶，及未成年子女落戶，（攜帶本人申請，產權證，商品房銷售專用發票，完稅證明，戶口，身份證，結婚證，原籍派出所證明直接到市公安局申請落戶）。
1、買2處商品住宅累積達20萬以上
2、購買商品門市30萬以上
九、二手房房價分析
1、地點直接影響房價
好地點在房價的構成中占絕對份額
房產地點優劣標准：較好地點表現為城市中心、交通便利、商業發達、配套設備齊全、物業管理現代化、有休閑場所、所屬小學教學質量較好等。具有這些條件的二手房與本區域內新建商品房價格相差不大，並且保值增加的潛力很大。因此二手房與商品房的價格調整系數是0—2%
2、成新每五年降價10%
按規定的住宅用房可使用年限為20年，參照《房地產估價理論》中的年限折舊法：房產折舊一般按5—6年為一個成新（折減到最後剩餘的10年為殘值）。也就是建成5—6年的房產按9成新計算，相應的房產價格也要下調10%同時還應與現場作價法相結合：觀察房產的主體是否有裂縫，牆體是否有大面積脫落，門窗是否有變弄等等來判斷。二者綜合來確定成新。
3、格局：
1、三小戶型（小廳，小衛，小廚）承重牆過多，在確定價格時應相對新建商品房下調5%—10%
2、98年後的房產大多為大明廳，大廚，大衛，小卧，現代 住宅
4、樓層差價與商品房相同
1、按市場定價標准2.6層是基準層，也就是房產的標准價格
2、3.5層相對基準層較好，在標准價格的基礎上上調15%
4層上調20%
7層下調15%
1.8下調25%
註：（1）同時要考慮1.8層為底層最頂層，有滲水、漏雨可能，並且夏天太熱，冬天冷，還應在原下調20%的基礎上下調5—8%
5、針對不同群體購房，房價還要調查
對於年輕人，高層與低層的價格相差不大，同為爬樓對他們不是問題，反而認為空氣好視野闊，安全。
對於上年紀的人，多願意選擇2—5層。所以根據不同的購房者可以隨時調整房價，增價或減價率為2—3%
6、心理價格上調10%定價
賣房往往在定價時會提高房價，作為講價餘地
7、特殊需求影響價格：
因人而異 給老百姓房產定價時，要仔細考慮其是否還有特殊需求
賣主急於將房產變現：工作調動，出國。購買別處房產、做生意等等。房價相對正常價要低5—15%
買主急於購房：為女子上學，落戶口、結婚、低樓層等等可以上調5%
公式：房產價格=同一區域內商品房單價×(1±地點系數)×（1±成新系數）×（1±格局調整系數）×（1±樓層）×（1±心理）×（1±特需要求）
十、七種無效的房屋買賣合同
1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的規定，無民事行為能力的由其法定代理人實施民事行為，因此，無事行為房屋買賣應由其法定代理人簽訂合同，他們不能獨立簽訂合同，否則，屬無效合同。
2、限制行為未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
4、以脅迫手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
乘人之危簽訂的經濟合同，是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
5、雙方當事人惡意串通、損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
6、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
十一、房屋三種產權的異同
目前市場上銷售的房屋類型主要有商品房、經濟適用住房、集資建房以及房改房、危舊房改造回遷房等。
1、產權的劃分：一、從房屋產權來分主要有：按照商品房性質購買的房屋，其產權屬於商品房產權，按照經濟適用住房性質購買的房屋，其產權為經濟適用住房產權；二：通過集資建房性質購買的房屋，其產權有兩種：一種是經濟適用住房產權，另一種是房改成本價產權；三、按照房改政策購買的房屋，其產權一般有三種形式：成本價、標准價以及標准價優惠；購買回遷房其產權為經濟適用住房產權。
不同的產權之間存在共性
在這些不同性質的產權中，除了標准價產權和標准價優惠產權是部分產權外，其他產權在本質上是沒有什麼區別的，都是屬於完全產權性質的房屋。產權人擁有房屋的使用權、佔有權和處置權是相同的。
不同產權的房屋銷售對象不同
由於房屋產權性質不同，所以決定了其銷售對象不同。商品房產權的房屋其價格由於是受市場供需價格決定的，所以在銷售對象上沒有什麼限制，任何人都可以購買。
而經濟適用住房則不同，由於經濟適用住房是政府為了解決中低收入家庭的住房問題，享受免交土地出讓金以及減免相關稅費等優惠政策，所以在銷售對象方面，有一定的限制條件。首先本市城鎮職工，其次是家庭年收入在6萬元以下，第三個條件須是無房職工或住房沒達標的職工。只有符合這三個條件才可購買經濟適用住房。
由於集資建房也是為解決職工自身住房困難，在政府或單位的組織下，自願建立的，不以贏利為目的建造的房屋，其土地是免交土地出讓金的，所以在銷售對象方面限定為本市行政區域內中、低收入的城鎮居民。
而房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
危舊房改造是由政府組織實施，根據本地區社會經濟發展狀況，以及破損程度和改造難易程度，通過開發帶危改、市政工程帶危改以及房改帶危改的形式進行的危改。
商品房與經濟適用房產權差異
商品房產權屬於最完整的房屋產權，其所擁有的權利除了處置權、使用權以及佔有權三種權利外，還擁有完全的收益權。也就是說，擁有商品房產權的產權人在轉讓、出租或贈與、繼承等交易時，不受任何單位或者個人的限制，並且其所取得的收益全部歸個人所有。
經濟適用住房產權也是屬於完整的產權，但是由於經濟適用住房的價格是由政府限定價格，土地屬於劃拔性質，所以再轉讓時不能辦理房屋贈與。經濟適用住房再上市時有兩種方式：一種是通過直接上市交易。另外一種是產權人先按照市場評估價的3%補交土地出讓金後，再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。
集資房根據價格分屬房改房和經濟適用房。
在這里需要說明的是，集資建房有兩種產權：一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價，其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。危舊房改造回遷房，其產權按照經濟適用住房產權管理。所以該產權性質可參照上述經濟適用住房產權和房改成本價產權。

十二、貸款
1、按揭：按揭人將房產產權轉讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款後按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓按揭人，（簡單說，按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結束，房子才歸你
2、人個住房貸款的方式分為三種：
住房公積金：是職工及其所在單位按規定繳存的具有保障性和互助性的職工長期住房儲金
商業性人個住房貸款：是商業銀行運用自身的本外幣存款，自主發放的住房抵押貸款，通常住房按揭貸款
個人住房組合貸款：符合個人住房商業性貸款條件的人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款。
3、公積金貸款
我市職工申請公積金貸款必須具備下列條件：
具有本市區常住戶口
具有完全民事行為能力的在職職工
具有穩定的職業和經濟收及償還貸款本息的能力
按規定在市資金管理中心連續足額（月平均工資總額的10—14%）繳存住房公積金一年以上
具有符合法律規定的購房合同或協議
具有所購住房總價30%以上的自籌資金
同意辦理住房抵押或有價證券質押
其中最基本的個人條件是男職工60歲以下，女職工55歲以下：客觀條件是所買二手房是否經市房改中心確認
2、貸款額度
1、可貸額度最高為所購住房評估價值的70%
2、貸款最高額度為20萬元
款年限：最長20年
對質押房產年限的界定：1987年以後的房產方可辦理公積金貸款
貸款利率：
個人住房貸款期限在1年以內（含1 年）的實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
住房公積金個人貸款現行利率為：貸款期限1—5年（含5年），年利率為3.6%（月利率3‰）貸款期限5—20年（含15年），年利率為4.05%（月利率為3.375‰）
流程評估買賣雙方交付款簽協議
簽訂協議→辦理貸款審批→簽借款合同→產權交易過戶→房產抵押→放款
交費標准：
中介服務費：600元
評估費：住宅100元，非住宅（按評估額0.25%）
產權交易過戶：產權交易稅（住宅）1.5%收稅，建築面積每平方6元收費，登記費80元
抵押簽證費：住宅80元，非住宅25元
擔保費：1—10萬×1%×年限；10萬元以上×0.8%×年限
4、商業個人住房貸款
辦理的有關手續
本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件
借款人要有穩定職業，收入和償還能力。並提交經濟收入證明或償還能力證明
有銀行認可的資產作為抵押
按規定交齊所購住房總價的40%以上自籌資金證明
購房合同，協議書或其它證明材料
抵押物或質押財產清單，權屬證明文件，有處分權人同意抵押或質押的證明及抵押物估價證明
2、貸款 額度：可貸額度為所購住房評估價約40—60%
3、貸款年限:最長為15年
對質押房產年限界定：1988年以後的房產方可辦理商業貸5款
4、利率：
1、個人住房貸款期限在1 年以內（含1年）的實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息：貸款期限一年以上的，遇法定利率調整，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
2、1—5年（含5年）利率4.77%，月利率3.975‰；5—15（含15年）利率為5.04%，月利率4.20‰
2、流程（1）如在擔保公司辦理商業貸款流程同公積金貸款
（2）建行：初評→貸前調查→簽約交首付款→產權過戶→二次評估→簽借款合同、公證、保險→抵押→放款
3、交費標准
1、組合貸款申請條件
本人戶口、身份證、軍官證或其它有效居留證件
借款人要有穩定職業、收入和償還能力，並提交經濟收入證明或償還能力的證明
具有購買住房合同或有關證明文件
有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押：或借款人不能足額提供抵押或質押時，有貸款人認可並符合規定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人
符合住房資金管理中心規定的其他條件
貸款額度：最高額度65萬元：其中公積金最高額15萬元，商業銀行最高50萬元
十三、應注意的問題
1、每期還款額度還款期限的認定
（1）根據借款人家庭收入與家庭月必須支出確定最高還款額度
每月還款額度不得低於家庭月收入的35%
2、農行貸款必須有土地使用證
辦理一手土地證在規定米數內只需33元。超過規定部分另外按每平方米加收
辦理二手房土地證變更按該房產所在地區的差別分為：黃金地段、一類、二類、三類、四類及城鄉結合部分類計算
4、房產的貸款額度以評估價為准，不把裝修計算在內，房改房與商品房還款有所差別，每年為一個折舊期，折掉該房產原價的10%
5、以房屋作商業貸款的，質押人須擁有該房屋的完全產權