新房土地使用年限縮水

『壹』 房屋產權年限縮水20年問題大不大

土地使用年限是自土地競拍之日起計算，從土地拍得到建成房屋出售，至少版要花費3至5年時間，權這也意味著所有樓盤的產權年限都不可能達到標准年限，因此縮水5年至8年並不鮮見。
但縮水10年、20年以上的則是人為因素造成，有的開發商因資金不到位，相關證件未辦齊等因素，導致開發周期延遲；有的開發商由於市場定位不準確等原因，讓建成房屋滯銷或閑置。

『貳』 小心！這類房子土地使用權會大幅縮水

近日，有人報料稱，買的一手新房，發現土地使用權只有30年。而據他了解，一般住宅土地使用年限是70年。為何如此大幅「縮水」？到期後怎麼辦？這些成了正在買房看房的人們熱切關注的問題。

以前買房，很多人除了看價格、看地段、看戶型、看配套，直接忽略了土地使用權年限。不過近年來，隨著消費者越來越理性，加上存量房較多，土地使用權期限越來越受關注。

貓膩：許多住宅用地使用年限不同程度「縮水」

去年，陳先生以每平方米近5000元的價格在某樓盤買下一套三居室。但等他加入業主群，才發現有人提出土地使用年限問題，明明自己買的是新房，其實是已經擁有十幾年「地齡」的老盤。該樓盤的銷售人員跟他解釋，這種情況在各地樓市相當普遍，有的開發商從拿地到開發，周期從三五年到十年都很常見。

事實上，開發商坦言，在目前一手房的交易過程中，購房者對所購商品房的土地使用年限提出異議的很少。

「一般情況下，我們房子預售時會提供5證，其中會註明房子使用期限。不過，很少有看房者和購房者關注土地使用年限，也不問。即使偶爾有問的，我們會告訴他，按照政策，可以自動續期，大多數客戶也不會深究。」新城一知名樓盤工作人員介紹。

據了解，很多購房者在買房時，更多的是關注售價、地理位置、配套等，關心的是房子的價值和增長空間。

「我以為所有的房子買下來都是70年的產權，所以去年買房的時候壓根就沒有問過關於土地使用年限的問題。」李小姐表示，她買房時更關注價格，而不怎麼注意使用年限。

「畢竟房地產作為固定資產，它的投資屬性不會因為產權年限的影響產生太多改變。」投資者老張對房地產產權縮水問題持樂觀態度，按照現在的建築物使用壽命和城市的更新速度來看，很可能不到70年，一棟建築就會被重建。

不過，仍有不少業主憂心使用權「縮水」問題。「同樣的價錢，當然希望買個年限長點的，況且到時候期滿了怎麼辦呢？」陳先生擔心。

究因：房產周期開發、閑置轉賣等耽擱銷售

據了解，根據相關規定，住宅的土地使用年限為70年，綜合類土地使用年限多為50年。記者走訪發現，部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。如有的樓盤2000年左右開發，至今已經15年過去了，項目仍沒未開發完畢。還有新城多個樓盤，因為土地轉手幾次才進入樓盤開發期，土地使用許可權也只剩下30多年。

不過，據了解，土地使用權縮水表現最為明顯的是早期一批住宅用地，其總共使用年限只有50年，這和早期政策有關。因為各種原因，有的推遲了10年才開發，有的項目大，持續開發了十多年，因此使用權可能只有30多年。

采訪還了解到，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。或者是體量較大的樓盤還將分多期開發，等到項目的後期時，往往土地使用年限有不同程度「縮水」。

新城一開發商相關人員表示，「如果在開發過程中再遇到一些資金不到位，或者是相關證件未辦理好等客觀因素，開發周期還將繼續延長。」因此，適當「縮水」屬於正常現象。不過，他還表示，不排除另外一種情況。即在過去十年，房價飛漲，土地迅速增值，溢價高，一些所謂房企做起了土地買賣生意，即通過土地高溢價獲利，而且風險小，有的土地甚至被轉賣了很多次，在不斷的轉賣中耽擱了開發，從而縮短了使用期限。

房子沒有了？照樣要交管理費

萬一房子還沒到70年便成為危房，或者因為其他原因被拆了，那還有原來業主的事嗎？有律師認為，盡管我國有土地使用權的限制，但是，業主資格的取得，不僅基於權利人對房屋的所有權，也基於權利人對房屋所對應土地的使用權。也就是說，房子沒有了，業主依然還是業主。

舉一個極端的案例：上海湯臣高爾夫園區物業狀告業主張某，要求張某繳納物業管理費，但事實上，該地塊上的別墅已經被拆除，成為空地。法院最終認為：不存在房屋實體，不能成為免除業主交納物業管理費義務的理由。即使房子沒有了，業主的身份卻不會改變，業主還是照樣要交納物業管理費。

你知道嗎？房子也有黃金年齡

購房不僅要注意產權期限，還有特別注意樓齡，房子也有黃金年齡。

二手中介的統計數據顯示，10年樓齡是房子的一道坎，排除地段、學位等因素，樓齡超過10年的房子的各項設備已經進入老化期，價值也開始走下坡路，很多投資客不會買超過10年樓齡的房子。當然，假如有名校學位支撐，「二三十歲」的老房子仍可能大有擁躉。

房屋產權到期要這么辦

土地使用權和房屋所有權的區別在於：房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有，「房產證里是沒有期限登記欄的」；土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。

（以上回答發布於2017-02-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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『叄』 二手房過戶後，為什麼土地證上的土地使用權面積縮水

你買的小產權房？只有房子是自己的，土地使用權沒有，那拆遷的時候，應該不會向你賠償，國家劃撥的土地，說明房子可能是單位分房所來，國家如果徵用土地，只會賠償一點房屋拆遷費，不會得到太多。我學得這個專業

『肆』 「撞限」房頻現 買房如何查土地使用權年限

繼溫州出現剛買的房子土地使用權年限到期之後，青島又出兩處土地使用期「撞限」的小區。很多人就納悶了，自己買房時好像沒留意，那要如何查詢土地使用年限呢？

首先，你得知道什麼叫土地使用權年限

土地使用權年限：根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，「土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年。」

新房「時間差」導致土地年限「縮水」

根據規定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發商之日起開始計算。而這與樓盤開盤、購房者入住等的時間均存在「時間差」。據了解，從拿到土地證到最後取得預售許可證，需要兩三年的時間。

有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。但在目前的市場交易中，往往三期、四期的售價要比首期價格要貴很多。也就是說，很多購房者花了數倍的價錢購買了土地使用權更短的房子。

再如果說遇到拆遷難造成停滯或是「倒手」，爛尾樓改造的話，五六年甚至近十年都很正常。且從預售到業主真正入住，往往又需要一兩年的時間。

怎樣能避免買到年齡縮水的房子？

在下定金買房之前，你需要提高警惕，對樓盤本身做全面了解，房屋使用年限是需要重點考察的方面。要知道，如果房產使用年限當真有縮水，售樓人員絕對不會主動透露這一缺陷。更重要的是，多數使用年限縮水的樓盤，價格並不會縮水。

具體而言，要如何知道你買的房子土地使用年限是多少呢？

首先需要關注樓盤所處地塊的土地性質。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地使用權出讓最高年限有明確確定：居住用地70年，工業用地50年，教科文衛體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地50年，綜合或者其他用地50年。

其次，在售樓處查《土地使用證》。

根據規定，《土地使用證》等五證需放置在售樓處顯著位置，購房者可以很方便地查詢土地使用年限。業界提醒，如果購房者一時沒能在售樓處看到「五證」，可要求相關人員出示。此外，購房合同的第一條便對使用年限進行了說明。

第三，在房地產交易管理網上查樓盤信息。

登陸當地房產管理局網站查詢，該局官方網站有在售、將售項目的詳細資料，包括土地使用年限，以及預售項目抵押信息。但由於房管部門對開發商錄入沒有強制性要求，並非所有樓盤都標注使用年限。如果沒有顯示，你也可以致電房管部門以期進一步確認。

要知道，土地在抵押，開發商仍可以銷售房屋。但這對消費者來講存在信貸風險，所以購房者作為被抵押權人，其應該對該抵押知情並認可。

二手房如何查詢土地使用年限？

說了那麼多，都是關於新房的情況，對於很多購買二手房的朋友，似乎幫助不大。有一個朋友就對我說，三年前就買了套二手房，雖然知道是70產權，但是只有房產證，也沒見著什麼土地使用證啊，上哪知道我家房子的土地使用年限呢？

根據土地取得方式的說明，在查詢二手房的土地使用年限的問題上，可分兩種方式：

第一，如果該二手房原來是按照出讓的方式來取得的，則該房屋的土地證上會註明確定的使用年限，按照上面註明的為准；

第二，如果該二手房原來是按照劃撥方式來取得，則不能用上面的方法，因為劃撥來的房屋在土地證是不會註明土地的使用年限的。這時還要了解該二手房的土地使用年限，需要到國土資源局查詢，需要提供的材料其會相應告知。

（以上回答發布於2016-04-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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『伍』 我買的新房但是土地使用權過了10年

應該是按房地產開發商取得建設用地使用權那天開始計算，不管你是買遲了10年還是30年，那塊地的使用年限都是按證上的日期算的
不過，只要你買了，幾十年後到期了，也不可能讓你無償的出門的，一定會有補償的，一套房子住個30年就不錯了，呵呵

『陸』 新房土地使用年限少了8年,能維權嗎2016年11月簽了房屋購買合同，交了首付，交房日期2018年

售房時，開發商必須公示建築五證。其中包括土地使用證。而土地使用證上應該明確標識土地使用年限。
土地是自開發商征地開始計算使用年限的。加上開發建設時間，一般等業主拿到房屋以後，土地使用期限大多還剩65年左右，也就是說開發需要耗時大約5年。不可能有交付給業主時，滿70年土地使用權的房子。

如果開發商公示了各項證書，那麼開發商沒有責任，視為你在購房時已經知曉相關信息，自然無法維權。
你能舉證開發商沒有在售前公示【五證】，或在土地使用年限上有主管欺詐，可以向開發商索賠或退房解約。

『柒』 才買的新房的土地使用權不夠70年怎麼辦

本來你到手就不可能是正好70年土地使用權。土地使用權是從開發商拿地（有土地使用權證）開始計算的，開發商拿了地之後才能開始建造。造房子要幾年、配套設施要幾年，銷售也要時間——這些統共只佔去70年中的3-5年的話已經算是很高效了，如果有土地閑置、資金不足導致建設耽擱等情況拖得更久，這些都是從70年裡扣的。
不過70年土地使用權到期後也不用擔心，這是住宅用地，按照我國法律規定，到期自動續期（具體操作細則還要等出台）。

『捌』 土地使用年限縮水問題

邵陽市國土局違反國家政策：綜合用地僅僅按20年出讓，為了不讓廣大購專房者知道屬，在給開發商簽發的國土證上故意不填寫終止日期好讓開發商當50年期限賣房，導致大量業主上當受騙，影響極為惡劣。湖南公共頻道2013年3月26日專題報道予以曝光，在網路「視頻」里鍵入「縮水30年的土地證」或「土地證到手只剩10年」都可以找到該視頻。

『玖』 土地使用年限怎麼沒的剩餘年限如何計算

2016年4月，溫州市民因土地使用年限到期或即將到期，要花費高額土地出讓金續期「買地」才能重新辦理土地證的遭遇引發關注和熱議。究竟是什麼把購房者房屋的土地使用年限「吃掉」的？購房者買房的時候該如何避免這種情況發生？房屋土地使用年限到期咋辦？如果是購買二手房，房屋土地使用年限更是一個不得忽視的問題，到底多少年的二手房才是房屋的黃金年齡？

土地使用年限都去哪兒了？

1、房產建造周期過長

從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。或者是體量較大的樓盤還將分多期開發，等到項目的後期時，往往土地使用年限有不同程度「縮水」。

2、轉賣浪費年限

中國土地價格飛漲，有一些不良房企通過土地高溢價獲利，而且風險小，有的土地甚至被轉賣了很多次，在不斷的轉賣中耽擱了開發，從而縮短了使用期限。我國住宅的土地使用年限固定為70年，綜合類土地使用年限固定為40年/50年。經過轉賣，土地使用年限肯定縮水。但實際上，新房的土地使用年限也是經常縮水的。例如有的樓盤2000年左右開發，至今已經15年過去了，項目仍沒未開發完畢；有新項目的土地經過幾次轉手才進入樓盤開發期，土地使用許可權已經浪費了十幾年了。這種情況時有發生，並不是特殊案例。

3、資金短缺、證件難辦耽誤開發

房產項目開發過程中遇到資金不到位的情況可能造成土地閑置，部分房產項目也會因為相關證件未辦理好將土地閑置，等到資金到位、證件齊全再繼續開發、銷售，但土地使用權年限實際上在閑置的這幾年期間發生「縮水」。

剩餘土地使用年限如何判斷？怎麼計算？

查看房屋的《國有土地使用證》。要想保障房屋產權年限，購房者在簽訂購房合同之前要查看開發商的五證《國有土地使用權證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程施工許可 證》、《商品房預售許可證》和《房地產開發企業資質證》，看看開發商五證是否齊全。其中，《國有土地使用證》上會對房屋的土地使用年限有規定，。

注意：①土地使用權出讓合同的日期是房屋土地使用年限的開始，千萬不要以買房合同的日期作為土地使用年限的開始；②購房者需要查看五證的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致。③建議購房者到發證機關網站查詢，看五證是否為真，有其是二手房。

土地使用年限到期怎麼辦?

1、延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。

2、根據規劃需要，國家收回土地和地上建築物的，對業主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

二手房也有黃金年齡

二手房的缺陷就在房屋年齡上，房屋年齡過大，土地使用年限就會縮小，所以買二手房要注意產權期限，還要特別注意樓齡，因為房子也有黃金年齡。

二手中介的統計數據顯示，10年樓齡是房子的一道坎，排除地段、學位等因素，樓齡超過10年的房子的各項設備已經進入老化期，價值也開始走下坡路，很多投資客不會買超過10年樓齡的房子。當然，假如有名校學位支撐，「二三十歲」的老房子仍可能身價暴漲。

若想避免土地使用年限到期的尷尬情況發生，購房者需要在買房的時候對房屋土地使用年限進行查驗，若新房開發時間超過十年，二手房房齡超過十年，建議您謹慎購買。

（以上回答發布於2016-04-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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『拾』 新房土地使用年限縮水是怎麼回事

土地使用年限縮水，可以上訴。如果只是口頭之言，開發商辯懶也不一定。法庭上重證據，以合同為主看合同，有可能也不是您一家受此矇混。可聯幾家購房業主聯合告之。