A. 轉租合同期限超過原租賃合同期限怎麼辦
現實問題
辛某與史某訂立了房屋租賃合同，合同的期限為3年，月租金為3000元，並約定史某可以轉租。在租住了1年後，史某感到獨立承擔每月3000元的租金太吃力，於是詢問辛某是否可以轉租，辛某表示同意。很快史某將其中一間房屋轉租給同事馮某，合同期限為3年，月租金為1500元。後3年期限屆滿，辛某表示不願意續租想收回房屋自住，但馮某拿出其與史某的合同，根據雙方的約定還有1年租約才期滿，所以拒絕搬走。萬般無奈下，辛某起訴至法院。那麼，法律對此是如何規定的呢？
律師解答
根據合同的相對性原理，馮某與史某所簽訂的合同只約束馮某和史某本身，對於辛某沒有約束力。同樣的，房屋的所有權人與出租人為辛某，而非史某，所以馮某不能用其與史某所訂立的合同要求辛某履行。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
法條鏈接
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
B. 轉租合同期限超過原合同期限，但原出租人在轉租合同上蓋了章，超出部分有效嗎
個人認為，超出承租人剩餘租賃期限的轉租行為，有效。理由：
1、如果出租人作為轉租合同的一方當事人蓋章，則合同效力直接約束出租人和次承租人。此時，承租人已退出租賃合同關系，次承租人與出租人之間形成合同關系。因此，無論轉租期限是否超過承租人剩餘租賃期限，該轉租合同都是有效的。
2、如果出租人並不是轉租合同的一方當事人，出租人在轉租合同上蓋章的行為，說明出租人對承租人將房屋轉租給次承租人的行為是明知的、認可的，包括對轉租期限的認可。該行為可推定出租人已經與承租人就變更承租人的租賃期限達成一致，承租人的租賃期限延長至轉租期限屆滿之日。因此，雖然轉租期限超出原先承租人的租賃期限，但超出部分仍然是有效的。
C. 房屋租賃合同中關於期限有什麼要求
房屋租賃期限要求：租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式；未採用書面形式無法確定租賃期限的，視為不定期租賃；租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效；其他。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
D. 房屋租賃合同有效期限如何確定
房屋租賃合同有期限規定，最長不得超過二十年，超過二十年的部分法律不予保護。當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年；房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起同樣不得超過20年；超過20年部分租賃期限無效。
【法律依據】
《民法典》第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
E. 租賃合同的期限
法定的租賃合同期限為小於等於二十年。根據民法典的相關規定，出租人與承租人可以在訂立或續簽租賃合同時，自行約定房屋的租賃期限，只要不超過二十年，應當予以認可。
【法律依據】
《民法典》第七百零四條
租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
F. 房屋租賃合同合同期限是多久
房屋租賃合同的最長期限是二十年。對於租賃期限不超過二十年的，是有效的，而超過二十年的，超過的部分是無效的。房屋租賃合同續租的最長期限也是不得超過二十年。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第七百零三條
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條
租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
G. 房屋租賃合同約定的期限怎麼規定
房屋租賃合同期限的約定為不得超過二十年，具體由雙方協商約定即可，超過二十年的部分法律不予保護。當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年；房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起同樣不得超過20年；超過20年部分租賃期限無效。
【法律依據】
《民法典》第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
H. 租賃合同期限的規定
租賃合同期限，根據抄我國合同法的襲相關規定：
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
租賃合同訂立可以採用書面形式，也可以採用口頭形式，但是如果租賃期限6個月以上的，要採用書面形式，否則視為不定期租賃，雙方均可以隨時通知解除合同。