⑴ 房屋出租，有無最高年限規定
按照法律專家的解釋，中國實行土地公有制，只有國家和集體才能成為土地所有權的主體。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是「公家」的，住公家的房子是大多數城市居民享有的一項福利。
住房制度改革以後，私人，特別是城鎮居民，普遍可以擁有自己的房屋，這時候就出現房屋所有權和土地所有權的歸屬不一致的問題，法律上的解決之道，就是通過在所有權上設定一個用益物權，也就是土地使用權。
在制定中的物權法里，這叫「建設用地使用權」。它和所有權的最大區別就是，所有權是無期限的，而用益物權是有期限的。按現行規定，建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。改革初期劃撥或出讓的土地，使用期限更短。
而房屋的使用壽命，通常要比這個年限長。只要房屋在，房屋的所有權就存在，這跟土地使用權的有期限性產生了矛盾。房屋不能飄在空中，有期限的土地危及房屋的根基。
但是研究過改革歷史的人說，當初能定到70年就顯屬不易。
在1980年代的民商和經濟立法的指導思想中，所有權是分等級的，國家所有權神聖不可侵犯，私人的土地使用權要鎖定一個期限，否則無限的使用權將取代所有權。1987年深圳特區嘗試國有土地出讓時，憲法和法律明文禁止土地交易。1988年修憲對此解禁，1990年出台的《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》確立了這個年限。這個數字出台的依據，有人說是「拍腦袋拍出來的，沒有特別充分合理的依據」，有人分析認為是經過決策論證的，包括對香港經驗的借鑒，從一個成年人開始擁有房產始，可以行權的期限不超過70年。
⑵ 房屋租賃合同最長期限是幾年
房屋租賃合同最長期限是20年。因為根據我歐國民法典的規定，房屋租賃合同的租賃期限最長不可以超過20年。超過20年期限的房屋租賃合同，那麼超過的部分無效。在房屋的租賃期限到期前，當事人可以續訂租賃合同。但是約定的租賃期限從續訂租賃合同的那天起，不可以超過20年。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》 第七百零五條 【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。