房地產估價市場比較法使用年限

『壹』 房屋價值評估有效期是多久

根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條規定內：
1、估價報告應用有效期容從估價報告出具之日起計，不得超過一年；
2、房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期；
3、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔；
4、在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。
二手房評估採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。--菁英員工答

『貳』 市場比較法在房地產估價應用中的優缺點

個人看法
優點：
1、貼近市場，能比較准確地反映估價對象的真實價值；
2、測算方法簡便，簡單易懂，容易被報告使用者接受；
缺點：
1、真實的市場成交案例較難取得；
2、對於市場成交不活躍的房地產難以使用。

『叄』 跪求運用房地產評估方法：收益法、市場比較法、成本法、剩餘法對房地產價格進行評估的案例及答案

你可以買一本嗎房地產估價案例分析教材，估價師考試用的那種，其實買一個估價作業，都必須至少使用兩種方法的，相同點不同點的比較，關鍵是要對方法本身充分掌握理解，，可以看估價師考試教材的理論與方法，上邊講的很詳細

『肆』 房屋評估的有效期是多久

根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條規定：

1、估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；

2、房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期；

3、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔；

4、在估價報告應用有效期內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。

二手房評估採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

(4)房地產估價市場比較法使用年限擴展閱讀：

評估原則

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 ：

房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。

『伍』 估價報告有效期一般為多長

估價報告有效期一般為多長？
根據國家標准《房地產估價規范》的規定，估價報告有效期一內般為容1年，即從出具估價報告之日起1年內有效。估價機構對估價報告有效期的規定可以短於1年，但不應長於1年。對估價報告有效期規定得越短，對採用估價報告的時間限制就越嚴格，對估價機構也就越起到保護作用。

『陸』 房地產估價中市場比較法和收益法在實際運用中的不足

市場法
理論依據：替代原理
適用對象：具有交易性的房地產
使用條件：在同一供求范圍內存在著較多類似的房地產交易

收益法
理論依據：預期原理
適用對象：有收益或潛在收益的房地產
適用條件：房地產的風險和收益都能准確量化

兩種方法的不足來自其適用條件的限制，至於解決辦法——或許你可以換一種估價方法。

『柒』 房地產評估中市場比較法中的比較因素

商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。

選用比較法，必須的前提條件是：

1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；

2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。

與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和准確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。

(7)房地產估價市場比較法使用年限擴展閱讀

資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等。

1、確定比較實例

要求選取三個以上的比較實例。比較實例應選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常交易實例。

2、 建立價格可比基礎

各比較實例應在以下方面統一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。

3、交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

『捌』 房地產市場比較法的一些問題

1、同樣的建築結構2、路段的繁華度要差不多3、用途最好是一樣的，住宅選擇住宅，商業選擇商業的實例4、交易日期和評估日期不要間隔太久5、交易目的也很重要 首先你要對你所看好的房地產版塊在你所要投資的城市中屬於那個區域，在比較在這個區域內，政府對這個版塊在進幾年內有沒有新的規劃，這是比較重要的，同時還要考慮你投資的房地產屬於那類物業，是店鋪，寫字樓等等，其次是國家對當地的宏觀調空，會不會影響，你的投資等等。及其你投資的物業在未來幾年內是否能增值等等。

『玖』 運用市場比較法和成本法對房地產進行評估的房地產評估報告詳細過程

市場比較法：假設你周邊與評估個案相似的有一個或幾個可比實例，通過一定【價格專影響因素的屬修正】對比計算出被評估房地產價格（值）。比如你旁邊一個樓盤賣1萬/平米，你這個樓盤比它綜合修正系數為1.05，那麼你的價格就可10500
成本法：成本投入多少就是多少。

『拾』 房地產估價必須使用兩種及以上方法嗎

潘老師，您好
xx學員你好，根據個人理解，房地產估價方法的問題說明如下：一．關於房地產估價方法的選擇問題，首先理解規范的規定。1．《城鎮土地估價規程》規定：「要求在一項估價中，所選方法不少於兩種」。因此單純土地估價報告必須使用兩種估價方法。2．《房地產估價規范》規定「對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價」，其中關鍵是對「宜」的理解，宜一般有兩種含義：適合和應該。本人理解既有應該、也有適合的含義。對於一般房地產估價而言，必須使用兩種及以上估價方法。對於個人單套房地產等小型項目抵押和交易而言，適合使用市場比較法等一種方法，對此，主管部門和行業協會一般也是允許的。
《城市房屋拆遷估價指導意見》
第十六條也規定「拆遷估價一般應當採用市場比較法」，看來一種方法也是可以的。二．對於有些地方評估一般房地產過程中，可能存在資料數據不完整的情況，但不能據此認為，使用一種估價方法就行。否則，就有可能造成估價師怕麻煩，不想辦法收集資料，不深入調查項目，就隨意使用一種估價方法，造成評估很大的隨意性，甚至造成評估結果的失實。
三．如果確實在評估過程中，經過估價師千方百計想辦法，還是缺乏相關資料，可以考慮三個方式：一是找一個資料比較完整的公司合作；二是想辦法花錢購買相關資料；三是在成本法、市場法、收益法等中間，尋找可以替代的辦法。比如，如果一個區域內確實沒有交易案例的，可以參照臨近區域交易案例。總之，只要想辦法，總是可以解決問題的。