集體建設用地流轉年限

A. 農村集體建設用地能承包嗎承包人是不是必須是村裡的人年限是多少可以用於商業建設嗎

農村集體建設用地不能稱為承包，可以是租賃，合資，轉讓等;當然，長期租賃也可以考慮承包。集體建設用地使用權的實際使用者可能不一定是村裡的人或生產隊。最長70年，原則上不能改變用地性質。在規劃條件下，它可以用於分離商業，旅遊和服務業等行業。

《土地租賃合同》應按《農村土地承包法》第37條的規定條款進行簽訂，並報發包方備案。如果簽訂的《土地租賃合同》符合以上規定，應該說是有效的。《土地管理法》第十五條 農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准。

(1)集體建設用地流轉年限擴展閱讀

《農村土地承包法》第四十八條 發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准。

鄉鎮企業必須是農村集體經濟組織或者農民投資為主，在鄉鎮（包括所轄村）舉辦的承擔支援農業義務的企業。要嚴禁以興辦「鄉鎮企業」、「鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設」為名，非法佔用（租用）農民集體所有土地進行非農業建設。

B. 集體土地流轉的要求

農村集體建設用地流轉制度的建立是一項系統工程，涉及集體土地所有權實現形式等一系列制度的改革，需要一項一項抓落實，一點一滴去完善。
（1）完善農村土地產權體系
明晰的產權界定是進行市場交易的基礎性條件。當前集體土地所有權和集體建設用地使用權的界定不清、權利設置不完整以及權利內容不全，從根本上限制了集體對其所擁有的土地所有權行使設定權利。因此，依法明確集體土地的所有權和建設用地使用權主體及權能也就成為了集體建設用地使用權流轉制度的基礎。農村集體土地所有權證書，是保障產權主體產權和利益的憑證。因此，我們可以借鑒蘇州等地試點的經驗，切實加快農村集體土地所有權登記發證步伐。通過發證工作，明確土地所有權的主體，增強農民對土地財產權的控制、流轉以及收益的行為能力，從根本上促進農村集體建設用地的「公開、公平、公正」流轉。同時要加強集體土地使用權登記工作和信息公開制度建設。
（2）完善價格形成機制
在集體建設用地流轉前對資產價值進行評估，一方面可以為集體土地市場的建立和發展提供地價標准和宏觀導向；另一方面也是實現地產公平交易、合理徵收土地稅費的基礎。當前集體土地市場正處於蕷步階段，有意識的根據當前國有土地流轉市場的經驗，為集體建設用地流轉市場價格形成機制的建立創造條件是當前准備工作必不可少的內容，同時也是建立城鄉統一的土地市場的必然要求。因此，要在總結現有估價實踐經驗的基礎上，建立與當前國有建設用地定級估價技術規范與規程相適應的估價規則體系，為城鄉統一的土地市場的建立構建基礎。集體建設用地流轉時，應由具備資質的地價評估機構進行評估確定。對於不同的集體建設用地流轉方式應區別對待。
（3）加強土地用途管制與利用規劃
土地用途管制是為了保護土地資源和耕地，國家以管理者身份對土地採取保護性措施而行使的一項管理職能。但農村集體建設用地由於點多面廣，土地管理部門往往無力顧及，由此造成的多佔、亂占、占而不用的現象普遍存在。所以嚴格控制新增建設用地的總量因市場的開放而驟增無疑是需要解決的首要問題。這就需要我們土地管理部門在搞好產權發證工作的同時，必須強化土地利用規劃的作用和地位，發揮規劃在管理中的基礎性作用。在科學規劃的引導下，配合用途管制制度的實施，嚴格控制農用地轉非農建設的數量和速度，確保耕地保護工作的落實。
（4）改革完善集體建設用地流轉市場監管體系
在這方面，一是要建立完善城鄉一體化的建設用地招、拍、掛制度，集體建設用地凡是用於工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地的，一律以招拍掛方式出讓或租賃；二是要建立完善土地交易許可管制制度，對集體建設用地流轉市場准入要堅持維護農村穩定的原則，防止農村集體組織負責人提供虛假證明騙取審批，甚至擅自處置農村集體土地資產，要求在辦理集體建設用地流轉前必須由土地所有權單位召開村民代表大會或股東代表大會，經2/3以上代表同意並形成決議後，方可辦理。三是對各類違法違規形成的集體建設用地要進行清理和處理，嚴格限定集體建設用地流轉的條件。只有符合土地利用規劃、用地性質合法、用地手續齊全、不存在權屬爭議的集體建設用地，才能經交易許可後依法流轉。不符合條件的違法違規用地、用地手續不全的用地、不符合規劃的用地等，在進行處理前一概不準流轉。
除此之外，還需要農村經管部門積極配合對集體建設用地流轉收益的合法、合理使用進行監督，民政部門要進一步強化和推進農村村務公開、財務公開等。農村集體建設用地流轉是一項系統工程，必須調動各方面的力量，正確引導，嚴格規范，才能促使其依法流轉，為農村經濟又好又快發展提供強有力的發展後勁。
集體土地流轉：把好用途管制關-----我國農村集體建設用地流轉狀況調研 集體改革農村集體建設用地流轉制度、推動農村集體建設用地的加速流轉、合理利用和配置好農村集體建設用地資源，對於支持和推動我國工業化和城市化進程以及加快新農村建設將發揮重要的支撐作用。黨的十七屆三中全會後，各地將推進農村土地流轉的實踐。為全面深入地了解農村建設用地流轉的基本情況及現存問題，更好地為我國土地制度改革和經濟社會發展進言獻策，清華大學政治經濟學研究中心分別對南方地區的廣州市、深圳市，中部地區代表省份河南省的鄭州、洛陽兩市、河北省的石家莊市，北方地區北京和吉林的長春市，以及作為我國未來推進城鄉一體化典型試點區域天津市的農村集體建設用地流轉狀況進行了調研。 農村集體建設用地流轉狀況天津市農村建設用地流轉模式最突出的特點是通過集體建設用地國有化的模式進行區域建設和開發。
在2006年3月發布的《國家「十一五」規劃》中，明確提出推進天津市濱海新區開發，由此掀起了濱海新區開發建設的大潮。天津市濱海新區為加快發展積極推動土地流轉，已於2006年向國土資源部上報試點方案，重點推進農村建設用地使用權的流轉。 天津農村建設用地流轉模式具體是通過農民宅基地換房和土地置換的形式進行的。這種流轉模式需要解決的兩大關鍵性問題是：資金和土地。天津市具體的解決方法是：農民以其宅基地按照規定的置換標准換取小城鎮的住宅，實現土地置換；同時以土地升值預期作為擔保，由政府成立融資公司向開發銀行貸款。 從調研中了解到，華明鎮現有12個村已經完成搬遷，並建立華明示範鎮。農民人均置換面積為30平方米，5年之後可以出租出售。按照標准置換的住房不用自己掏錢。華明示範鎮作為天津市土地流轉的主要試點單位，在流轉過程中不僅很好地解決了農民的生計問題，而且通過國有化的土地流轉推動了區域產業的發展。華明鎮現有面積8.5平方公里，人口10萬人，包含有4個區。經濟區主要用於招商引資，發展第二產業，面積296.3公頃，建築面積237萬平方米。居住區面積233.3公頃，建築面積156萬平方米。商品住宅區面積192.2公頃，建築面積144萬平方米。商務區主要進行第三產業的經營，面積132.3公頃，建築面積110萬平方米。在原有宅基地上復耕240公頃，占應該完成復耕任務的56.2%。 這種模式有一定的特殊性，就是天津濱海新區發展的機遇導致地區建設用地升值空間大，升值部分可以用來給農民建築住房。另外可以把自然村向一地集中，實現組團化規劃，很多自然村即將撤銷，剩餘土地用於復耕或開發。在拆遷之前，已經有相當一部分農民不再依靠種地為生，區域內二、三產業發展較為迅速，可以為農民的城鎮化提供就業保障。經濟落後地區並不適合此種模式。 除天津以外，此次調研的北方諸省市的農村建設用地流轉情況主要是以基層「農村集體組織」為主導的模式。通過在北京周邊區縣、河南省鄭州市和河北省石家莊市城鄉接合部農村建設用地流轉的調研，可以得出一個基本的結論：農村建設用地流轉過程中的潛在收益使農村基層組織成為農村建設用地流轉的主體。城鄉接合部農村建設用地的流轉大部分是「土地出租」進行工業開發，另一部分是從事「小產權房」的開發。 農村建設用地的流轉用於「土地出租」，比較典型的是北京懷柔大中富樂的集體土地和廠房「聯合出租」、通州小堡村農村集體土地「反租倒包」、昌平區鄭各庄的農村建設用地產業開發等形式。農村建設用地流轉的另外一種狀況，就是農村集體組織主導的「小產權房」開發。 在河北省石家莊市西古城村調研發現，當地城鄉接合部小產權房一般由村委會或鄉鎮政府主導開發，以「舊村改造」、「村鎮建設」、「新農村建設」等名義，利用存量宅基地或集體建設用地建設住房，滿足當地農民的居住需求後，將其餘部分進行銷售。所獲收益歸集體所有，向村民分紅。在小產權房開發過程中村委會發揮著極其重要的作用。村委會進行土地供應，並作為農村集體土地的代言人與房地產開發商、購房者進行談判和交易。 在調研中發現，由於廣東等南方地區的省份的土地較為稀缺，同時南方地區已經較早地實現了工業化，城鄉接合部農民的收入較高，因此南方地區農村建設用地流轉和北方相比有其鮮明的特色，農村建設用地流轉主要以「農戶」為主導。農村建設用地流轉(包括宅基地開發)已經成為當地農民增收的新途徑。當地農民稱，他們從改革開放前「種地」到改革開放初期「種工廠」，現在已經過渡到「種房」。由於城鄉接合部土地的巨大增值收益和目前城鄉土地管理制度二者的矛盾，導致規模巨大的宅基地和私有房屋的隱形交易，非本村村民私下購買村民宅基地房屋或向村組購買集體土地後自建樓房出租出售的現象比較頻繁。 農村集體建設用地流轉中存在的問題及原因 由地方政府和村集體主導的利益模式，導致農村土地用途管制失靈。 雖然國務院從「8·31」大限以來，相繼出台了一系列土地監管的文件，但是集體土地用途管制的問題依然沒有很好地解決。
符合用途管制要求的集體建設用地流轉的額度並不大，「以租代征」逃避用途管制而形成的集體土地流轉問題十分嚴重。產生這種現象的原因主要是土地的工業用途和農業用途之間存在巨大的利益差別，以及發展地方經濟的沖動所致。這種現象大量存在，其影響也是非常嚴重的。「以租代征」扭曲了「集體土地流轉」的本來意義，對農村耕地保護提出了嚴峻的挑戰。因此，如何處理好土地用途管制下的耕地保護與因地制宜發展區域經濟二者的關系是需要進一步探索的問題。 城鄉二元土地管理制度造成農村建設用地和國有土地身份不平等。 農村集體建設用地身份地位的不平等，阻礙了土地功能的擴展和土地價值的實現。《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。只有興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業才能使用農民集體土地。法律長期以來不是從土地用途上對土地進行嚴格監管，而是從土地產權形式上對土地進行限制。由於城鄉一體化進程的加速，城市和農村的界限從地理上已經不能嚴格區分，傳統的土地管理制度已經阻礙了土地功能的拓展。 城鄉二元的土地管理制度從某種程度上加速了地方政府和農村基層組織對土地的「掠奪性」開發。農村建設用地和城市建設用地權利的不平等突出表現在城市國有建設用地具備完整的資產性功能，可以進行抵押、融資；而農村建設用地從某種程度上僅具有使用功能，而不具有資產功能。正是基於這種產權權能設置的不對稱，形成了「兩種產權，兩個市場」，城鄉建設用地市場不統一，同地不同價。這種狀況不利於土地資源的集約使用和優化配置。 國家有關土地制度的法律體系不完善，上位法與下位法之間、中央政府與地方政府的法規之間，存在著諸多矛盾。 首先，《憲法》中有關城鄉土地所有制二元結構的規定與公益性徵地的規定之間存在著二律背反：一方面，《憲法》規定城市的土地歸國家所有，農村的土地歸農民集體所有，這就意味著凡是城市化和工業化新增的土地需求，無論是公共利益的需要，還是非公共利益的需要，都必須通過國家的征地行為來滿足；而另一方面，《憲法》又強調，國家只有出於公共利益的需要，才能對農地實行徵收或徵用。很明顯，要滿足前一種要求，就會違反後一種規定；而要堅持後一種規定，又不能滿足前一種要求。由此，一方面造成政府的征地范圍過寬，其中大多屬於違憲行為，另一方面，農村集體建設用地與城市國有土地同地不同權，農村集體建設用地不能進入市場，以至於所有試點單位及地方政府出台的法規都在一定程度上與《憲法》相抵觸。其次，《物權法》賦予國有土地與集體土地同等的市場主體地位，而《土地管理法》和《城市房地產管理法》則對農村集體土地的產權及其交易行為給予了過多的限制。 上述問題的存在影響了城鄉統籌戰略的順利實施。 農村集體建設用地流轉的政策建議黨的十七屆三中全會在我國改革開放30年之際，再次以重大決議的形式提出了解決農村問題的重要性，其中指出最根本的問題是大力推進改革創新，加強農村制度建設。農村土地制度是農村制度建設的核心，也是關繫到城鄉統籌和經濟發展模式轉變的根本因素之一。根據調研，我們認為今後我國農村建設用地流轉主要應處理好以下三方面的制度和體制建設問題。 在城鄉統籌戰略思維下實行國有土地和農村建設用地同權、同價。 實踐證明，城鄉土地的二元管制並沒有達到合理有效地利用農村土地的政策目標，相反，由於土地的二元管制導致農村土地資源在市場利益的誘導下被濫用。國有土地和集體土地作為公有制的兩種表現形式，共同參與中國的城市化建設，能轉變經濟增長方式，形成集約型的經濟發展模式。同時，實施城鄉建設用地的市場統一，更有助於土地的監管。進行城鄉土地市場體系建設，關鍵在於賦予城鄉集體建設用地相同的權益，即城鄉土地權利的平等是根本。根據市場經濟的規則，在農村建設用地同權同價的原則下，搞好農村建設用地作為「不動產」的確權、登記制度。黨的十七屆三中全會在農村建設用地流轉方面已經取得了巨大的制度突破，決議提出：逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。在同權同價的市場交易規則下，作為工業開發的農村建設用地的土地使用成本今後將顯著提高，這有利於我國的工業企業擺脫低價競爭模式，轉變經營模式，走創新性道路。同時，城市國有土地和農村集體建設用地的同權同價，有助於農村建設用地土地功能的拓展，通過建立以農村土地流轉中土地使用權交易功能和資產抵押功能為核心的土地資本制度，形成農民集體土地和國有土地相同的土地市場環境，最終形成城鄉統一的要素流動機制。 進一步嚴格強化中央對土地用途的宏觀管理。
中央今後的土地政策要進一步深化對土地用途的監管，堅決制止地方政府和基層組織隨意變更土地用途的行為。第一，自上而下的管理。實行更加嚴格的土地用途管制，避免地方政府通過「以租代征」形式逃避集體建設用地流轉的「用途管制」、私自轉用大量耕地的違法行為發生。對於在集體農用地上違法興建的小產權房，要嚴厲禁止並追究相關責任人的法律責任。第二，自下而上的管理。通過提高征地成本，來遏制地方政府的土地需求。十七屆三中全會提出的「改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。依法徵收農村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農村集體組織和農民合理補償，解決好被征地農民就業、住房、社會保障」，將會有效地遏制地方政府的征地行為、賣地行為和土地財政。 盡快修訂與土地相關的法律法規。 根據黨的十七屆三中全會「現有土地承包關系保持穩定並長久不變」的精神，建議修改《物權法》，賦予農民土地承包權和宅基地使用權以抵押權能，從而提高農民的融資能力，擴大其財產收入的渠道，進一步強化農民承包土地的長期行為。修改《土地管理法》和《城市房地產管理法》，取消其中對農村集體建設用地流轉的諸多限制，從而使下位法與上位法一致起來，促進農村建設用地依法有序地進入市場。土地流轉：把好用途管制關

C. 什麼是集體建設用地流轉

集體建設用地,是指鄉村、集鎮內的住宅建築、公共建築、公共設施、道路、綠化以及鄉村企業、事業等各項用地。它主要包含以下三個部分:鄉(鎮)、村企業建設用地,鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設用地,農村居民住宅建設用地。集體建設用地的規劃,應當遵循合理布局、節約用地、有利生產、方便生活的原則。集體建設用地的流轉,是經規劃為建設用地的集體土地的所有者、所有權行使者、使用者,依法將建設用地的使用權以轉讓、出租、作價入股、合作、聯營的方式移轉給受讓人,並通過簽訂集體建設用地有償使用合同,取得一定數量的土地收益的土地法律制度。 集體建設用地流轉的主體,分流轉方和受讓方。流轉方,既有鄉(鎮)、村集體經濟組織等集體土地所有者所有權的行使者,還有鄉(鎮)、村企業等經濟組織和個人等依法享有建設用地使用權益的土地使用者。受讓方,即土地使用者,既可以是本集體經濟組織的內部成員,也可以是其他集體經濟及其成員,甚至可以是其他法人和個人。 當前各地集體建設用地流轉的實踐狀況不一致,主要是受到所在地區的經濟發展水平狀況的制約:(1)在農村經濟欠發達地區,形式上一般僅限於農民出租住宅和市場出租攤位所涉的土地流轉;(2)在農村經濟中等發展地區,形式上除出租住宅、攤位外,已經涉及農村企業改制、改組和盤活廠房、場地過程中的土地使用權;(3)在農村經濟發達地區,以轉讓、出租為主的多種形式並存,更趨於靈活。同時,流轉涉及的地類較全,數量也較大。可以說,建設用地流轉在這些地區已得全面發展,在土地交易市場體系的地位日益重要。農村集體經濟組織進行規模經營土地資產的局面已經來臨。 當前,集體建設用地的流轉形式主要包括以下幾種: (1)農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權; (2)農村房屋產權人轉讓、出租房產時,連帶轉讓、出租土地使用權; (3)鄉村企業的兼並、改制過程中涉及集體土地轉讓、出租; (4)農村集體經濟組織以土地使用權作價入股、聯營等形式新辦企業; (5)村集體經濟組織以土使用權合作的方式開發項目; (6)經徵用、補辦為國有土地並輸轉讓、出租; (7)由於企業破產清算或債權債務因素,經司法裁定發生流轉。推行集體建設用地流轉,有利於農村經濟改革的深化,有利於農村土地法律制度的完善。正確實施建設用地流轉的重要意義,應包括以下三個方面: (1)維護了土地公有制和農村集體經濟組織的合法權益,使土地所有權在經濟上得到體現,有利於農村經濟組織的進一步鞏固和發展。 (2)有利於防止浪費土地,調動土地的合理配置,促進土地的合理利用,提高土地經濟效益。 (3)一定程度上減輕國家、集體的經濟負擔,彌補農村建設資金的不足,為農村的土地開發和興辦公益事業提供經濟上的保證。 三、建立村民股份製法人模式的土地產權制度。當前,我國法律尚不能明確指出集體土地所有權主體。如《民法通則》規定「集體所有的土地依照法律屬於村農民集體所有」。這一規定沒有明確指出所有權主體,導致集體、集體經濟組織、村民對土地的權屬顯示不清。我國學者一直以來從不同角度提出了各自的觀點。總的來看,無論何種觀點均有其缺陷性。近年來,在物權法、民法典的創制過程中,就體現二種觀點。 (1)一種觀點認為:集體土地屬於該集體全體成員共同所有。 《中國物權法草案建議稿》對集體土地所有權歸屬明確規定「屬於全體居民共同所有」。 此觀點完全引入「共同所有」的概念,又指出農村集體土地由其所涉集體的內部成員共同享有權利(佔有、使用、收益、處分四項權能),共同受「不得劃分份額,不得轉讓繼承」的限制。而內部成員直接享有權利則體現在使用土地方面和土地收益方面。這一觀點有其缺陷: ①集體、全體成員因出生、婚姻、死亡遷徙等原因始終處於動態,是一個變數。這使得集體組織在確定所有者具體權屬和土地收益分配的操作上產生極困難。 ②共同所有的觀點,與我國農村現階段「鄉(鎮)、村集體所有」所有制相沖突。現階段,農村集體土地事實上由村、村民小組、鄉鎮實際控制。 ③共同所有的觀點,容易引起土地私有化,會背離**土地公有制原則。 (2)另一種觀點認為:集體土地由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。 《中國民法典(草案)》的物權法編第六章第五十八條的規定「農村集體土地屬於村農民集體所有的,由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。」此觀點的產生,實際上學者們已經注意到前一觀點的缺陷性,於是提出「集體土地屬於農村集體所有的,由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。」但這一提法仍沒有解決問題的結症。 其缺陷性體現在: (1)對集體所有權主體不予明確「農村集體所有」是一個模糊概念。看該款表述,所有權主體,既不是農民,也不是集體經濟組織或村民委員會。 (2)集體土地受益者——農民,如何從所有權行使者獲得的權益,由於缺乏法律依據造成權益實現困難。 (3)「村集體經濟組織」又是不明確概念。 因此,法律應當明確規定集體土地所有權主體為股份製法人,可表述為「農村集體土地屬於村集體經濟組織成立的股份製法人所有」。同時也可規定股份製法人可以是村經濟合作社或是村土地資產經營公司,可以是鄉鎮資產經營公司或鄉鎮土地資產經營公司。作為村集體內部成員或鄉鎮集體內部成員的每個村民以股份制形式,享有與其他成員平等的使用上收益上權益。股份製法人則代表全體股份成員的利益。兩者產權關系,股份製法人與村民的財產權相互獨立,各自承擔自己的民事責任,村民對股份製法人則享有較公司股東更廣泛的權利的成員權。這種權利,不僅限於表決權,收益權等股東權利,它還應包括特有的股份法人資產流轉使用權和股份製法人投資的公共設施、公益設施使用權利等等。股份製法人的設立,同時引入類似公司法上的股東會、董事會模式的議事規則,使其具有現代理念決策機制,從而保證其對集體土地的權益行使更加規范。 採用股份製法人模式是基於如下幾個因素: (1)股份製法人為集體土地所有者、經營者,並不需要改變我國農村土地的結構狀況,也不是對現行集體土地所有制的根本改變,它只是對集體土地所有權主體的確認。股份製法人作為集體土地所有者,是對我國農村土地現狀的承認,並沒有根本否定村、村民小組、鄉鎮是事實上土地所有者的狀況。 (2)股份製法人為集體土地所有者、經營者,符合我國**土地公有制性質,明確了法律上的土地所有權關系。其對本集體所有的土地享有法人所有權與農村集體所有制的性質相符合。 (3)股份製法人作為集體土地所有者,從而排除「村集體經濟組織」的模糊概念,排除「村民委員會、鄉鎮人民**」非經濟主體的概念,顯得更為科學。

D. 加強農村集體土地管理之一：規范集體建設用地流轉

為嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策，堅決遏制並依法糾正亂占農用地進行非農業建設，2007年12月30日，國務院辦公廳下發《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發[2007]71號，以下簡稱71號文件）。

一、集體建設用地管理的現狀

關於集體建設用地的使用，在《土地管理法》、《擔保法》和《物權法》中均有規定。按照《土地管理法》第六十條、六十一條、六十二條的規定，只有在三種情形下，才能直接使用集體建設用地：一是農民集體經濟組織「興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業」；二是用於「鄉鎮村公共設施、公益事業建設」；三是「農村村民建住宅」。對於上述三種情形以外使用集體建設用地的行為，法律是禁止的。而對於集體土地的流轉，《土地管理法》第六十三條作了強制性規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。此外，《擔保法》和《物權法》中規定了集體建設用地流轉的情形：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」除法律規定的上述兩種情形外，集體建設用地不得流轉。立法機關之所以做出如此嚴格的規定，一方面是為保護我國珍貴的土地資源特別是耕地資源；另一方面，也是擔心大量的集體建設用地進入市場會擾亂正常的土地市場秩序，影響有償使用制度的推進。

然而，實踐中關於集體建設用地流轉的探索卻從未停止。國土資源部成立以來，認真貫徹十五大和中央農村工作會議精神，對農村集體建設用地流轉工作高度重視。1999～2000年，在蕪湖、蘇州和湖州等地布置了集體建設用地流轉試點。隨後，集中力量對河南、浙江、上海、江蘇、廣東五省、市的農村集體建設用地流轉進行了專題調研，2001年和2002年先後在蘇州市、安陽市、湖州市召開了以集體建設用地流轉為主題的三次土地制度創新座談會，從理論上和實踐上對集體建設用地流轉管理、制度建設等問題進行了深入的研究和總結。黨中央、國務院也對集體建設用地流轉問題有政策規定。2003年，《中共中央、國務院關於做好農業和農村工作的意見》（中發[2003]3號）明確提出：「通過集體建設用地流轉、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業進鎮的用地問題，降低企業搬遷的成本」。國務院辦公廳在《關於落實中共中央、國務院關於做好農業和農村工作的意見有關政策措施的通知》（國辦函[2003]15號）中，明確由國土資源部會同國務院法制辦等有關部門制定《集體建設用地流轉管理辦法》。2004年，《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）明確規定，在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。

近年來，黨中央、國務院連續下發嚴格土地管理、加強土地調控的政策文件，有力地促進了各地區、各部門貫徹落實科學發展觀，堅決執行宏觀調控政策。但是，一些地方仍存在違反農村集體建設用地管理的法律和政策規定，將農用地轉為建設用地，非法批准建設用地等問題，並且有蔓延上升之勢。根據歷年衛片檢查的數據估算，每年新增建設用地95%以上屬於農村集體農用地。1997～2006年，全國村莊年均新增面積91萬畝，佔新增建設用地總量的15%。 而且，當前農村集體建設用地管理存在著一些新的問題，違法批地等土地違法違規行為的主體，已由地（市）級政府向縣、鄉鎮政府甚至基層村組織蔓延。

二、集體建設用地流轉的實踐探索

從理論上講，所有權應是平等的，但現行法律對國家所有和集體所有土地實際上作了不平等的區分：國有建設用地可以依法轉讓，而集體建設用地除特殊情況外不可流轉。這實際上是計劃經濟時代「國有高於一切」、「國家優於一切」思想在土地供應制度上的體現。隨著經濟社會的發展，嚴格限制集體建設用地流轉的法律制度已明顯不能適應形勢需要，通過國土資源部開展的集體建設用地流轉試點工作，各地在集體建設用地流轉方面積累了一定的經驗。

（一）集體建設用地流轉的特點

目前集體建設用地流轉呈現以下特點：

（1）集體建設用地流轉普遍存在，已成為社會經濟活動的重要組成部分。近年來，隨著農村社會經濟發展特別是鄉鎮企業結構的調整，集體建設用地大量發生流轉。調研的情況表明，無論是經濟發達地區還是經濟欠發達地區，集體建設用地流轉都已大量存在，在各地的社會經濟活動中佔有相當重要的地位。如浙江、上海、江蘇、廣東等省、市，鄉鎮企業在兼並、改制、改組和聯營過程中集體建設用地流轉大量發生。

（2）集體建設用地流轉形式多樣。目前集體建設用地流轉形式不一，具體可以分以下幾種方式：一是集體建設用地使用權轉讓。集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權轉讓給土地使用者，並向使用者一次性收取該年期內的土地收益，土地使用者取得轉讓性質的集體建設用地使用權，類似於國有土地使用權的出讓方式。這一方式由於可以取得長期穩定的土地使用權，便於融資，因此得到了土地使用者的一致擁護。二是集體建設用地使用權租賃。這種方式同第一種方式的區別在於，土地收益不是一次性收取，而是採用定期繳納租金的形式分批收取。這種方式在各地試點中實施較為普遍，主要是由於土地所有者希望以此保證獲取長期而穩定的土地收益，以避免一次性讓渡方式和入股方式難以解決的土地收益問題。三是集體建設用地使用權作價出資或入股。集體土地所有者把一定年期的集體建設用地使用權作價，以出資或入股方式投入企業，並按出資額或股份分紅，土地使用者取得作價出資（入股）集體建設用地的土地使用權。這一方式在鄉鎮企業改制中比較常見，一方面解決了土地使用者希望獲得長期的土地使用權用於資金的融通，另一方面也保證了土地所有者可以獲取更為穩定的土地收益。四是土地使用權置換。如江蘇省崑山市在採用上述方式的同時還探索實行土地使用權置換的方法，即「原企業建設用地復墾整治的土地可與新增量建設用地實行等面積交換」，雖然這一方法仍處在理論初探階段，但也具有一定的合理性，通過置換無疑緩解了新增建設用地對用地指標的壓力，值得提倡。

（3）流轉主體多元化，土地經濟關系錯綜復雜。與經濟發展中投資主體多元化相適應，參與集體建設用地流轉的主體也呈現出多元化發展趨勢。轉讓、出租方既有鄉（鎮）、村、組集體經濟組織等土地所有者，也有鄉鎮政府和村民委員會等政府和村民自治組織，還有鄉（鎮）、村企業和個人等土地使用者。 受讓方既有本集體經濟組織內部成員，也有其他集體經濟組織及其他經濟主體。

（4）流轉地類多樣化，但生產經營性用地居多。參與集體建設用地流轉的地類包括農民住宅用地、工業生產用地，商業用地，個別還存在房地產開發用地等多種類型，但主要是生產經營性用地。

（5）流轉數量與經濟發展水平呈正比例關系。集體建設用地流轉直接受到社會經濟發展的影響，在經濟欠發達地區集體建設用地流轉是零散的、自發的，流轉規模小、流轉形式少，主要是農民出租住宅和集貿市場出租攤位等；在經濟中等發展地區，除了出租房屋外，集體建設用地大多通過鄉鎮企業改造改組，盤活、利用廠房、生產場地帶動土地流轉；在經濟發達地區，集體建設用地流轉已演變為鄉村集體經濟組織將土地作為資產有組織地開展大規模、多形式的經營，主要是將集體建設用地使用權直接轉讓和出租為主。

（二）集體建設用地流轉試點地區的主要管理模式

各試點地區根據土地利用總體規劃確定的城市建設用地規劃范圍，分別制訂了流轉和管理的政策，大體上可分為三種管理模式。

（1）「轉權讓利」模式。 「轉權讓利」模式是指在集體建設用地流轉時，將集體建設用地的所有權轉為國有，並補辦國有土地出讓或租賃手續，收取的土地收益大部分返還集體經濟組織的管理模式，即實行「同種產權、統一市場」。寧波、溫州和常州市基本採用這種模式。

（2）「保權分利」模式。「保權分利」模式是指在保持集體土地所有權不變的前提下，仿照國有土地有償使用的方式，將集體土地使用權按一定年限轉讓、出租、入股、聯營，土地收益大部分留給集體經濟組織的管理模式。上海嘉定、安徽蕪湖、廣東等省市採用了這一做法。該理論認為，集體土地所有權與國家土地所有權在民事法律地位上平等，所有權的權能充分，應同等對待。因此，在不違反土地利用總體規劃及城市、鄉村建設規劃，不沖擊基本農田保護區的前提下，集體建設用地使用權可以直接進入市場，而無需轉變土地所有權。這些土地進入市場後，集體所有權的性質不變，集體所獲土地收益可在國家和集體之間分配，故稱「保權分利」。

（3）規劃區內外區別對待的模式。這種模式是指對於城市規劃區、建制鎮規劃區內的集體建設用地採用「轉權讓利」的方式進行流轉，而對規劃區外的集體建設用地，則採取「保權分利」的模式。杭州、湖州等市採用了此種模式。

三、71號文件的主要內容

71號文件重申了現有法律政策對農村集體建設用地的規定，並要求嚴格執行。

（1）嚴格執行土地用途管制制度。一些地方違法違規將農用地轉為建設用地，非法批准建設用地，主要就是因為沒有嚴格執行《土地管理法》確定的土地用途管制制度。 為此，71號文件首先重申了要嚴格執行土地用途管制制度，這是最嚴格土地管理制度的核心。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地，土地利用規劃和管理是國家權力，違反規劃和不經批准改變土地用途都是違法行為。任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

（2）嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設。興辦鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅，可以使用農民集體所有土地，並要依法履行審批手續。農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。

（3）嚴格控制農村集體建設用地規模。嚴禁以各種名義擅自擴大集體建設用地規模，並重點對集體建設用地使用權流轉、土地整理折抵和城鄉建設用地增減掛鉤試點作出了明確的限制。

（4）嚴格禁止和嚴肅查處「以租代征」轉用農用地的違法違規行為。「以租代征」是當前農村土地違規違法問題的主要表現形式。為了遏制這一違法勢頭， 71號文件要求嚴肅查處「以租代征」行為，明確國家機關工作人員批准「以租代征」佔地建設的，要追究其非法批地的法律責任；單位和個人擅自通過 「以租代征」佔地建設的，要追究其非法佔地的法律責任。

（5）嚴格土地執法監管。國土資源部要會同發展改革、監察、農業、建設等部門，依據土地管理的法律法規和有關規定，嚴格土地執法監管，堅決制止亂占農用地進行非農業建設的違法違規行為。

此外，71號文件還對嚴格管理農村集體建設用地提出了新的舉措，即加強部門聯動。這是有效制止農村土地違法的重要措施。 為此，71號文件強調要加強部門協調配合，要求各有關部門對未取得合法用地手續的農村集體建設項目，要在項目審批核准、規劃許可、產權登記、貸款發放和企業登記等環節予以嚴格限制。對未取得合法用地手續的建設項目，發展改革部門不得辦理項目審批、核准手續，規劃部門不得辦理建設規劃許可，建設部門不得發放施工許可證，電力和市政部門不得通電、通水、通氣，國土資源管理部門不得受理土地登記申請，房產部門不得辦理房屋所有權登記手續，金融機構不得發放貸款。未依法辦理農用地轉用審批手續佔用農用地設立企業的，工商部門不得登記。同時，各派駐地方的國家土地督察局，也要加強對地方政府耕地保護目標責任制落實情況的督察，加強對地方政府土地執法問責制落實情況的督察。

在對違法行為進行圍堵的同時，為進一步維護農民的土地合法權益，國土資源部積極研究長效機制，將會同有關部門，根據農村經濟社會發展變化的新情況，深入研究在依照土地利用總體規劃、加強用途管制的前提下，完善對鄉鎮企業、農民住宅等集體建設用地管理和流轉的政策措施。 財政部則要會同有關部門，研究土地收益城鄉統籌使用的辦法。

四、集體建設用地流轉試點工作中應注意的問題

集體建設用地與農用地相比，存在較大的比較效益，如果對集體建設用地流轉的條件和范圍不加以必要的限制，無疑會導致集體建設用地的人為擴大和農用地的減少。因此，各試點地區在流轉過程中要注意以下問題：

（1）要嚴格保護耕地。流轉的必須是存量集體建設用地，不得將農用地轉為建設用地後流轉，更不得將農用地直接流轉。

（2）要符合規劃和計劃。符合土地利用總體規劃要求、滿足年度用地計劃是農民集體所有建設用地使用權流轉的必要條件。在城市、城鎮規劃區內的，還應符合城市規劃和村鎮建設規劃。不符合規劃的，不得流轉。

（3）要嚴格限制集體建設用地流轉的用途。如不得流轉作商業性房地產開發。

（4）要注重保護農民利益。在流轉中要注重對流轉的程序和流轉收益的分配進行規范，以保護農民利益。

（5）要加強對集體建設用地流轉的管理。國土資源管理部門要加強對集體建設用地使用權流轉的指導、管理、監督與服務，嚴禁違反法律法規規定進行流轉。

E. 《物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定

A 物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定？

《物權法》對建設用地使用集體所有的土地的流轉僅做了原則性規定，如第151條規定：「集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。」

總的來說，根據現行法律法規的規定，集體建設用地使用權的取得及流轉有嚴格的條件限制，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。除耕地外，農民集體所有的土地只能用於鄉鎮村企業、鄉鎮村公共設施和公益事業以及農民住宅建設。近年來。我國土地制度改革不斷深化，國務院先後出台了一系列涉及農村集體建設用地的規定。國務院關於2005年深化經濟體制改革的意見中明確指出，進一步研究探索農村集體建設用地使用權進入市場。土地行政主管部門一直將加快集體建設用地使用制度改革作為工作的重點，在對集體建設用地進行嚴格管理的同時，也允許一些地區開展集體建設用地流轉方面的試點，2004年，國務院頒布《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中關於「農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉」的規定，強調「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。」

同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。

F. 農村集體建設用地使用權可以使用多少年

農村集體建設用地使用權沒有使用年限限制。
集體土地建設用地使用權是指農民集體和個內人進行非農業生產容建設依法使用集體所有的土地的權利。法律對集體土地建設用地使用權的主體有較為嚴格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經濟組織進行建設，需要使用集體土地，必須經過徵用，使之轉為國有土地後才能取得使用權，即國有土地使用權。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經濟組織擁有集體土地建設用地使用權。

G. 農村集體建設用地的暫行辦法是什麼

主要指導思想：

一、嚴格執行土地用途管制制度；

二、嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設；

三、嚴格控制農村集體建設用地規模；

四、嚴格禁止和嚴肅查處"以租代征"轉用農用地的違法違規行為；

五、嚴格土地執法監管。

H. 該集體建設用地使用權能否流轉

問：A企業是鄉鎮企業，經批准取得某集體建設用地使用權。2014年，A企業因融資想把該地轉讓給B企業，雙方簽訂了轉讓協議。B企業支付了相應款項後未實際佔用該地塊，也未實施建設。B企業能否取得該地塊的建設用地使用權？

答：（1）集體建設用地有特定的使用范圍。集體建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資、進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地主要有三種類型：鄉鎮企業用地、宅基地和公共設施、公益事業用地。此外，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。這就從法律上明確了集體建設用地使用權原則上不允許出租、出讓或者轉讓，只有在企業發生破產、兼並或資產轉移的情形下才可以轉移集體建設用地使用權。此外，《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）也明確嚴格控制集體所有建設用地使用權流轉范圍。本案中，A企業並未破產、兼並，不能將建設用地使用權轉讓給B企業。B企業無法取得該地塊的建設用地使用權。

（2）本案中轉讓合同屬成立但未生效的合同。《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。第五十九條規定，建設用地應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並依照第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。《中華人民共和國物權法》第一百四十五條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。據此，集體建設用地使用權須經縣級或縣級以上人民政府審批登記、核發證書後方能取得。B企業若是在A企業破產、兼並的情形下取得該地塊，也應履行相應的審批手續才能取得建設用地使用權。本案中A企業與B企業僅簽訂了轉讓協議，並未進行審批登記，不發生集體建設用地使用權轉移的效力。

至於轉讓協議的效力問題，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。據此可知該協議雖經雙方達成意思表示的一致，但仍屬於成立但未生效的合同。雙方還要承擔合同可能最終無法獲得審批登記而歸於無效的風險。

（3）試點地區的集體建設用地使用權可依相關規定流轉。2015年2月27日第十二屆全國人大常委會第十三次會議通過了《關於授權國務院在北京大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。在試點地區暫時調整實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於集體經營性建設用地入市的有關規定。因此，該決定實施後，在試點地區進行的流轉可按照試點地區集體經營性建設用地入市的相關規定進行認定。

I. 國家對集體所有建設用地土地使用權流轉有何政策規定

根據我國物權法的規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

1、鄉（鎮）村公益用地使用權。農村集體經濟組織或者由農村集體經濟組織依法設立的公益組織，在經過依法審批後，對用於本集體經濟組織內部公益事業的非農業用地所享有的建設用地使用權。根據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規定，鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。
2、鄉（鎮）村企業建設用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。如果其中涉及佔用農用地的，應當依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。
參考資料：http://www.dongao.com/zckjs/jjf/201403/147572.shtml