① 關於購買商品房土地性質、使用年限和注意事項
一、土地性質分出讓和劃撥,開發商拿出來出售的商品房全都是出讓地,
劃撥地:指該宗土地建造房屋時,土地使用權是由國家行政劃撥的,劃撥地在發生交易時每交易一次都需要向國土部門支付土地收益金,也叫土地出讓金。
出讓地:指該宗土地建造房屋時已經向國土局交納土地出讓金,出讓地一般有出讓終止年限,一般為50-70年,年限到期前發生交易,不交納土地收益金,年限到期可以續交土地出讓金。
二、使用年限
1、房屋的產權為私有的,不存在使用年限的問題,只要房屋適宜居住,原則你可以永久使用。
2、土地的出讓使用期限一般為50-70年,是從開發商拿地時算起的,如果開發商拿地後一直不建房,土地的使用期限會隨之減少。
三、購買商品房注意事項:
(一)、查驗開發商和房地產項目的合法性
購買商品房,首先需要了解開發商的經濟實力及資質條件。國家對房地產開發企業有嚴格資本和資質要求,如注冊資本必須在100萬以上,沒有相應的資質是不能進行房地產開發的,沒有實力的開發商有承諾也可能不兌現。自己如果對開發商經濟實力和資質不清的,可以工商、建設、房管等部門查詢開發商的信用檔案信息。
(二)、房地產開發項目應當具備「五證」。「五證」即:《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預(銷)售許可證》。在商品房預售階段購買的,關鍵要注重查驗項目樓棟是否具有是檢查有無《商品房預(銷)售許可證》。
開發商在所售項目樓盤售房部應當公示:①開發資質和營業執照;②《商品房預(銷)售許可證》和經批准銷售的平面圖、立面圖;③已歸檔的測繪報告;④項目及其配套設施的平面示意圖;⑤商品房擬售價格表;⑥前期物業管理合同範本;
(三)、簽訂商品房認購書
《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定「符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。」依據此條款,購房者在和開發商溝通洽談滿意之後,對於預售許可范圍內的房屋,購房者在簽訂正式的《商品房買賣合同》前可以和開發商簽訂認購書。認購書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價格、交房期等主要內容進行約定,對交房標准、付款方式、違約責任等大量內容一般都不進行約定,所以簽訂了認購書並不等於完全簽約買下了房子。在未取得預售許可前,房地產開發企業不得進行預售,不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用,不得參加任何展銷活動。
(四)、聯機簽訂正式的《商品房買賣合同》
購房者在開發企業的售房部應當要求開發企業使用房管局聯機簽約系統簽訂正式的《商品房買賣合同》,並聯機實時備案。網上聯機簽訂的《商品房買賣合同》聯機備案後,購房者將在第一時間收到自貢市房地產管理局發出的免費簡訊「您所購買的XXX項目XX樓棟XX戶室的商品房買賣合同已備案」。為防止開發商一房多賣,購房者還可以要求和開發商共同辦理預購商品房預告登記。
(五)、簽訂正式的《商品房買賣合同》中的幾個注意事項:
①購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時須要求開發商使用聯機網上簽約合同,提交合同後能及時備案,收到備案提示信息或使用備案合同上列印的商品房買賣合同備案號網上驗證。不能相信開發商提供的手工制式合同,暫時無法備案等各種借口。
②依據自貢市房地產管理局《轉發建設部<關於房屋建築面積及時與房屋權屬關系有關問題的通知>》第一條「從2004年6月1日起,全市的商品房銷售按套內建築面積(實得建築面積)計算銷售單價及總價款」,購房者和開發商在《商品房買賣合同》中約定的房屋買賣單價一定是套內單價。
③購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時,需要注意合同中是否對於小區公共配套的會所、小區幼兒園、小區活動室等建築物所有權有約定條款,約定條款應當約定房屋所有權歸屬和使用性質。
④要確定《房屋所有權證》的取得時間,在《商品房買賣合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權證》的時限和違約責任,購房者在簽訂合同時應當注意約定時間,不能讓開發商把辦理《房屋所有權證》的時間無限延遲。
⑤購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時,在《商品房買賣合同》中有無前期物業服務、專項維修資金的特別約定。
② 工業用地與商業用地的區別,在使用許可權、年限上有何差別
1、使用年限
工業用地使用年限30年,商業用地使用年限40年.
2、價格不同
工業用土地價格低、商業用地價格高。
3、使用許可權不同
國家規定不允許違反用土性質使用土地,即不允許在工業用地上從事商業活動,商用用地從事工業活動。
4、區位不同
商業用地主要在市區內、工業用地主要在市郊或接近市郊處。
(2)交易用地年限擴展閱讀
工業用地轉為商業用地的程序:
1、寫個變更用途的申請,然後報送到土地局,逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字,然後拿著批復到規劃部門辦理規劃變更,和土地局重新簽定土地合同,然後補交土地證》不等同於《項目用地預審意見》,土地規劃用途性質分類有多種,如居住用地、商業用地、工業用地等等。
2、價格與此地塊價格有關,沒有明確的標准,各個地市也不同,建議您去相關部門咨詢。《土地證》不等同於《項目用地預審意見》,土地規劃用途性質分類有多種,如居住用地、商業用地、工業用地等等。
3、《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權,但所建項目是否符合規劃用地性質,以及是否適合在該地實施所建項目,則要進行審批,並由規劃土地管理部門和有關機構出具《項目用地預審意見》。必要時,需進行土地使用用途變更手續,俗稱「土地變性」。土地是劃撥並不影響房產交易。
參考資料
網路-工業用地
網路-商業用地
③ 土地使用年限相關問題
首先你要明確兩個概念:一個是房屋本身的使用年限,另一個是土地使用年限。
房屋是你的私人財產,享有永久的所有權和使用權。
土地是國家的,一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限,在《土地管理法》以及《土地管理法實施條例》中都有相關的規定(商業用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業用地50年)。
實際上,現在的商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算,加上開發周期,最短也得1-2你年,到你手裡使用年限就不到70了,如果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手,就更短了。
70年後,國家有權收回土地移作他用,但必須對你的房屋進行補償。當然你也可以通過補交土地出讓金,繼續享有土地使用權,這個在新制定的《物權法》中有規定說明,可以參考。 其中會有關於使用年限的條款,到期後收不收土地出讓金,收多少,正在討論,尚無定論。
④ 土地買賣後土地年限的問題
《來中華人民共和國城鎮國自有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定:土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
⑤ 怎麼算二手房的土地使用權年限
1、若已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的,其土地使用年限應按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用權證》規定,用出讓年限減去已使用的年期計算。
2、若已購公有住房和經濟適用住房的土地是以劃撥方式取得的,即從該樓第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限,其他房屋上市時,依上述辦法分別計算使用年限,最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。其中鋼混結構、磚混結構房屋,其土地使用年限最高不超過70年;磚木結構房屋,其土地使用年限最高不超過50年。例如:某棟鋼混結構房屋1997年竣工,該樓第一套房屋首次入市交易日期為1999年,其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止),如該樓第二套房屋於2002年入市交易:其土地使用年限:70年-(2002年-1997年)=65年(2067年止)。相關知識延伸閱讀:土地使用權轉讓合同糾紛怎樣解決
土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同,在轉讓合同有效的情況下,受讓方均要求履行合同的,按照以下情形分別處理:
1、已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方,請求轉讓方履行交付土地等合同義務的,應予支持;
2、均未辦理土地使用權變更登記手續,已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的,應予支持;
3、均未辦理土地使用權變更登記手續,又未合法佔有投資開發土地,先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的,應予支持;
4、合同均未履行,依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的,應予支持。
⑥ 土地使用年限到底怎麼算
土地使用年限是自取得該地的土地使用權之時算起的。土地使用權包括對土地所享回有的佔有、使用、答收益和有限處分的權利。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
(6)交易用地年限擴展閱讀:
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求,開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准,依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,並辦理登記。
⑦ 土地使用權最高年限是多少到期怎麼辦
因為房屋購買後,房屋產權就屬於你額了,但是它的土地你只有使用權,無所有權,土地所有權是屬於國有的。土地使用權出讓最高的年限是多少呢?年限到期之後怎麼辦?
土地使用權出讓最高的年限是多少呢?
通過建設用地使用權的出讓取得建設用地使用權的,依照《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定,依據土地的不同的用途,土地的使用權出讓最高年限為:
1.居住用地70年;
2.工業用地50年;
3.教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;
4.商業、旅遊、娛樂用地40年;
5.綜合或者其他用地50年。
每一塊土地的實際使用年限,在最高年限內,由出讓方和受讓方雙方商定。根據我國物權法的規定,建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與的,當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定,但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。
年限到期之後怎麼辦?
到期以後,可以續期,但是沒規定續多少。
《城市房地產管理法》第二十一條規定:土地使用權出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續使用的,應當至遲於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。續期的,應重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。這一條規定說明,土地使用年限屆滿時,使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。
《物權法》第一百四十九條規定:住宅建設用地使用許可權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。
土地使用權各類應如何出讓
出讓國有土地使用權主體為一般主體,境內外法人、非法人組織和自然人都可以依法取得出讓國有土地使用權。
國有土地使用權的出讓方式
1.招標
2.拍賣
3.掛牌
4.國有土地使用權出讓與轉讓區別:
(一)主體不同
1.出讓主體:國有土地所有者,即國家,由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;
2.轉讓主體:取得國有土地使用權的土地使用者。
(二)行為性質不同
1.根據物權理論,出讓,他物權設定;轉讓:他物權轉移。
(三)轉移條件與程序不同
3.出讓條件無限制,簽訂出讓合同,繳出讓金,即可辦證;轉讓條件有限制,轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續,繳納稅費,方可登記過戶。
(四)交易市場不同
1.出讓,一級市場,即國家作為國有土地所有者壟斷;轉讓:二級市場,即符合法定條件的自由轉讓。
以上相關事項,是國有土地使用權出讓交易中經常出現一些問題,土地出讓當事人應當多加留意細節,不僅有利於降低交易成本,還有利於控製法律風險,避免出現違法現象。
(以上回答發布於2016-11-11,當前相關購房政策請以實際為准)
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