早期介入期限

❶ 如何推進物業管理的早期介入工作的實施

物業接管的內容與標准�
物業的接管驗收，分為新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。其具體的要求與標准可參照建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標准》，目前各個公司和各個地區也正在或已經制定了自己的驗收標准，但不管採取什麼標准，我們認為接管驗收的原則應包含以下主要內容：

首先，由於接管驗收是建築工程投入使用前的最後一次驗收，也是非常重要的一次驗收，驗收合格的條件有：已經完成單位工程的質量驗收（竣工驗收）；並且有關的資料文件應完整齊全；涉及安全和使用功能的分部工程應進行檢驗資料的復查，不僅要全面檢查其完整性，而且對分部驗收時補充進行的抽樣檢驗報告也要復核，這種強化驗收的手段體現了對安全和主要使用功能的重視。

其次，對主要的使用功能還必須進行抽查。通過對單項功能的運轉，檢查運行的穩定性、實用性。使用功能的檢查是對建築工程和設備安裝工程最終質量的綜合檢驗，也是作為業主最為關心的內容，因此，在竣工驗收的基礎上，接管驗收時再作全面檢查，檢查內容在資料文件的基礎上由參加驗收的各方人員商定，並建議多採用專業儀器儀表進行確認，檢查按照各專業施工質量驗收標準的要求進行。

此外，對配套設備、工具的配置分工責任、費用明確。如高壓配電等專用工具，垃圾筒等清潔設施，滅火器等消防器材，引導標識、標牌製作等。

三．接管驗收中應注意的事項
物業的接管驗收是直接關繫到今後物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理公司通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今後物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1.對已實施《物業管理配套設施綜合驗收辦法》的地區，應積極促成開發商辦理相關驗收手續，由物業協會牽頭組織的專家驗收，將彌補物業管理公司技術、經驗的不足，為接管驗收打下良好基礎。物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員組成綜合驗收小組參加驗收工作。並要求開發商提前7日提交相關驗收資料，以便全面熟練掌握，避免針對性不足而走過場。

2.物業管理企業既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，必要時可邀請業主代表參加，以維護業主的合法權益。

3.從實際操作過程來看，雖已經過竣工驗收，但接管驗收中還難免有問題，尤其是物業管理角度重視的問題，而驗收標准又無明確規定的，對此應明確記錄在案，並要求開發商限期對存在的問題加固補強、整修，直至符合管理需求。

4.落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

①基礎設施工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂"終身保修"制度)；

②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

5.其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建築施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。但就開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。如有些設備到貨期及部分工程交付較早，到接管驗收時廠商保修期已不足規定期限，甚至已超過保修期（如俗稱"爛尾樓"的再建工程），為此，應與開發商約定竣工驗收或接管驗收之日起為保修期起始日，以避免因時間差與供應商或承建商產生糾紛。

6.開發商應向物業管理企業移交整套竣工驗收資料和竣工圖，及隨機文件、隨機專用工具等，其中資料包括產權資料和技術資料。這是物業承接驗收除硬體外的另一半內容。

7.落實遺留問題費用事宜，根據具體情況可採取如下三種方式：
①開發商授權，工程尾款支付由物業管理公司監督，必須憑物業簽署合格意見後支付或扣除相應款項。

②開發商組織掃尾保駕隊伍，對業主或物業管理公司反映問題直接處理，直至主要保修期終結。

③開發商一次性撥付保修費用，由物業管理公司負責後續保修。

8.物業管理企業接受的只是對物業的管理權以及政府賦予的有關權利，接管驗收的所有資料歸物業區域內全體業主所有。物業應做好相關登記簽字手續，以備日後隨管理權移交，避免移交因資料不全引發"扯皮"。

9.接管驗收符合要求後，應在7日內辦理有關交接手續，開發商與物業管理企業簽定《物業管理驗收協議》。

當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

❷ 物業管理前期介入的內容

物業管理在一般人眼中無異於「商品的售後服務」。其工作的開展往往是業主入住以後，工作內容則是物業在使用過程中的日常養護及應付各種突發性因素對物業造成的損害。現在看來，這種觀念已不完全正確了。這種將物業管理等同於「售後服務」的認識。實際上是將物業管理的工作排除在設計施工之外。在很大程度上使物業管理日後在面對自己根本不太熟悉的物業時，還要承擔起開發商及施工單位在前期工作中留下的種種隱患的責任，這顯然是有損物業管理單位利益的，所以物業管理的介入時機有必要適當提前。即要大力提倡推廣物業管理的前期介入。
目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建築安裝的後期工作提出一些建議，為接管驗收做前期准備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
物業的設計人是不是專業的物業管理者，其在判定設計方案時，不可能將後期的物業管理中，可能出現的問題考慮周到。同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔,建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參

❸ 物業管理中的幾個主要法律問題淺析

一、概念：物業管理風險是指物業服務企業在服務過程中，由於企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業服務企業承擔的意外損失。
二、分類：物業管理的風險包括早期介入的風險、前期物業管理的風險和日常管理的風險。
(一)早期介入的風險
早期介入的風險主要包括項目接管的不確定性帶來的風險和專業服務咨詢的風險。
1．項目接管的不確定性帶來的風險
有的物業服務企業在還沒有確定取得項目接管權的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業服務企業不僅蒙受人、財、物的損失，企業的品牌形象也受到了損害。
2．專業服務咨詢的風險
早期介入涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業服務企業不具備足夠的具有相當專業技術能力和物業管理操作經驗的人員全過程參與時，難以發現在項目規劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業咨詢意見和建議也可能出現不足和偏差。此外，如果不能與建設、施工和監理單位良好地溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和採納。以上兩個方面都有可能導致物業建成後管理運作中的一定風險。
(二)前期物業管理的風險
前期物業管理的風險有許多方面，但最主要的是合同風險。合同風險具體包括三個方面。
1．合同期限
《合同法》第四十五條規定：「當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。」前期物業服務合同是附解除條件的合同的，《物業管理條例》第二十六條規定：「期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。」因此，前期物業管理合同的期限具有不確定性，物業服務企業隨時有可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對物業管理項目的長期規劃和各種投入將付諸東流，企業將蒙受損失。但如果企業過多局限於這一因素，致使前期的規劃和投入不到位，可能會帶來操作上的短期行為，也會引發業主(或物業使用人)與物業服務企業的矛盾和沖突。
2．合同訂立的風險
在訂立前期物業服務合同時，物業建設單位居於主導方面。而且物業相關資料的移交，物業管理用房、商業經營用房的移交，空置房管理費繳納等均需要物業建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業服務企業訂立前期物業服務合同時，可能會將本不該由物業服務企業承擔的風險轉嫁給物業服務企業。此外，一些物業服務企業為了取得項目管理權，在簽訂合同時盲目壓低管理費用，這將影響到接管項目後正常經營的維持；一些物業服務企業在簽訂合同時沒有清晰約定有關責任，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現的承諾，致使在接管後發生不測事件(家中財產被盜、人員傷亡等)時，處於被動局面。在合同內容上的疏忽有可能成為業主向物業服務企業索賠的理由。
3．合同執行的風險
前期物業服務合同是具有委託性質的集體合同，由建設單位代表全體業主與物業服務企業簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規規制的結果，但在業主人住和合同執行的過程中，由於缺乏相應法規知識或其他原因，可能會發生對前期物業服務合同的訂立方式、合同部分條款和內容不認同、不執行，從而引發業主與物業服務企業之間的糾紛。
前期物業服務階段處於各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質量問題、設施設備調試中未妥善解決等問題，都會影響業主正常生活。由此引發的對前期合同的爭議和糾紛，若處理不當，將會誘發管理風險。
(三)日常物業管理的風險
日常物業管理的風險包括兩個方面：一是業主(或物業使用人)在使用物業和接受物業服務過程中存在的風險；二是物業管理日常運作過程中存在的風險。
1．業主使用物業、接受服務中發生的風險
(1)物業違規裝飾裝修帶來的風險。
業主(或物業使用人)違規裝飾裝修，不僅會造成物業共用部位損壞、安全隱患、鄰里糾紛等，增加物業管理的運行、維修、維護成本，還會使物業服務企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任。
(2)物業使用帶來的風險。
在物業日常使用過程中，業主(或物業使用人)對物業使用出現不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設備設施和場地等，是難以確定責任人的；或業主(或物業使用人)因物業的「瑕疵或當事人的疏忽」而發生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失的情況下，物業服務企業就要承擔一定的法律責任風險。

❹ 物業管理前期介入的法律依據是什麼

一、物業管理前期介入主要是國務院於2007年8月26日發布，自2007年10月1日開始施行的《物業管理條例》第三章的相關規定。
二、《物業管理條例》第三章相關內容
第三章前期物業管理
第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

❺ 物業管理前期介入的內容是什麼

物業承接查驗辦法
第一條為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。
第三條物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。
第四條鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。
第五條國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。
第六條建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標准。
第七條建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
第八條建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。
前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。
不能達成補充協議的，按照國家標准、行業標准履行；沒有國家標准、行業標準的，按照通常標准或者符合合同目的的特定標准履行。
第九條建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
第十條建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第十一條實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者准許使用文件，並經建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（七）法律、法規規定的其他條件。
第十二條實施物業承接查驗，主要依據下列文件：
（一）物業買賣合同；
（二）臨時管理規約；
（三）前期物業服務合同；
（四）物業規劃設計方案；
（五）建設單位移交的圖紙資料；
（六）建設工程質量法規、政策、標准和規范。
第十三條物業承接查驗按照下列程序進行：
（一）確定物業承接查驗方案；
（二）移交有關圖紙資料；
（三）查驗共用部位、共用設施設備；
（四）解決查驗發現的問題；
（五）確認現場查驗結果；
（六）簽訂物業承接查驗協議；
（七）辦理物業交接手續。
第十四條現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
第十五條物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
第十六條物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。
第十八條現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標准、外觀質量和使用功能。
第十九條現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。
第二十條現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決並組織物業服務企業復驗。
第二十一條建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。
第二十二條物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
第二十三條物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第二十四條建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂後10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。
第二十五條物業承接查驗協議生效後，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。
第二十六條交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。
第二十七條分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最後一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。
第二十八條物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十九條物業服務企業應當自物業交接後30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其它承接查驗有關的文件。
第三十條建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第三十一條物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。
第三十二條物業交接後，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十三條物業交接後，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第三十四條自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
第三十五條物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案並妥善保管。
物業承接查驗檔案屬於全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
第三十六條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。
建設單位可以委託物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。
第三十七條建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。
第三十八條建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。
第三十九條物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
第四十條建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
第四十一條物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。
第四十二條建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，並予以通報。
第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，並按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。
第四十四條物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委託有關行業協會調解。
第四十五條前期物業服務合同終止後，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。
第四十六條省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十七條本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。
第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。

❻ 物業管理前期介入 的論文

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淺談物業管理前期介入的必要性

摘 要
由於現代化的建築和物業具有設計復雜,高新技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要專業的物業服務企業的前期介入物業建設項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。從項目規劃、設計開始提前介入, 從物業管理的角度參與物業建設項目的優化設計, 對開發項目的規劃、設計、建築、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成後的使用和管理問題。

關鍵詞：前期介入；服務質量；管理；維護

目 錄

第1章 緒論…………………………………………………………………………………1
1.1 物業管理前期介入的背景…………………………………………………………1
1.2 研究意義……………………………………………………………………………2
1.3 物業管理前期介入的概論
第2章 物業前期管理的內容……………………………………………………………5
2.1 物業前期管理內容分類……………………………………………………………5
2.2 物業前期管理的工作內容…………………………………………………………6
第3章 物業管理前期介入的作用及意義………………………………………………8
3.1 物業管理前期介入的作用…………………………………………………………8
3.2 物業管理前期介入的意義…………………………………………………………12
結束語………………………………………………………………………………………15參考文獻……………………………………………………………………………………16
致謝…………………………………………………………………………………………17

第1章 緒論
1.1物業管理前期介入的背景
由於現代化的建築和物業具有設計復雜,高新技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要專業的物業管理企業的前期介入物業建設項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。從項目規劃、設計開始提前介入, 從物業管理的角度參與物業建設項目的優化設計, 對開發項目的規劃、設計、建築、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成後的使用和管理問題。因為物業的設計師和設計人員不是專業的物業管理者,在項目規劃設計階段,規劃設計人員往往容易從設計技術、美觀等角度考慮問題。其在制定設計方案時,不可能全面考慮後期的物業管理經營中及實際操作中可能出現的問題,或者很少從業主長期使用和後續物業管理正常運行的角度考慮問題,造成物業建成後管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔,建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者,對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利於日後的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。隨著物業管理這個新興行業的迅速發展，物業管理機制在對建成物業的管理和對使用的服務上，發揮了積極作用，得到了社會的認可。從表面上看，物業管理是對物業的使用管理和對業主的服務。然而，隨著物業管理的深層次發展，隨著業主對房產質量和物業管理服務質量要求的不斷提高，高水準的物業管理企業所管理小區應當成為業主的理想家園，營造設施齊全、環境幽雅、服務高位、意境獨特的居住氛圍。那麼，擺在開發商及物業管理公司面前的一個共同問題，就是物業管理公司的前期介入。
1.2 研究意義
1.從房地產開發的角度
從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的准確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入費由房地產開發商負責承擔)，假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期等等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大於弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。
2.從物業管理公司的角度
物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由於前期介入，熟悉了解物業，為今後接受新業務奠定了基礎，便於本企業進一步擴大業務領域，佔領業務市場。不利的一面是：可能增加成本費用(如果費用由物業管理公司承擔)。
3.從社會總體的角度
從社會總體角度來看，由於前期的介入有利之處在於規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利於社會總體經濟利益提高。
綜上分析：利明顯大於弊，政府應大力扶持物業管理的早期介入。
1.3物業管理前期介入的概論
1.3.1物業前期介入的概況
一、前期物業管理的性質與時限
前期物業管理是在物業業主購買物業以前由項目開發建設選聘的物業服務企業，並與之簽訂物業服務合同由其來進行物業管理。它與項目投入使用後，由業主大會或業主委員會選聘的物業服務企業來進行物業管理是由本質上的區別的。前者的物業管理活動較之後者要復雜得多，對項目開發的整個過程直到投入使用進行管理監督，其服務內容在物業建設的不同階段有不同的側重，比如規劃設計階段、建築施工階段、代理物業銷售階段等。現實中有更多的前期物業管理者是物業開發單位自己或下屬企業，這些企業服務的對象是直接服務於建設者，間接服務於未來的業主。而後者則是在投入使用後，對功能齊全已經完全交付使用的物業實施管理，服務對象只直接服務於物業的業主，其服務內容是滿足關打業主的物業消費。正是由於前期物業管理是直接服務於建設者，間接服務於未來的業主，因此，在物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。
前期物業服務企業的管理活動，只限於在從與建設者簽訂的物業管理服務合同至投入使用後，業主大會或業主委員會，與新的物業服務企業簽訂新的物業管理服務合同錢的這一區間之內。按照「條例」的規定，就是前期物業服務合同至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時終止；前期物業服務合同可以約定期限。但是，前期物業服務合同所約定的期限並不影響新簽訂的物業服務合同的生效。
二、 期物業管理對物業的接管驗收
物業的接管驗收是物業項目開發建設單位將已建成的物業向前期物業服務企業一腳的過程，這是前期物業管理活動中最重要的一個關鍵環節。物業接管驗收工作的完成，標志著物業已全面竣工開始投入使用。前期物業服務企業對驗收接管的物業必須是全方位的，應當對物業的共用部位、共用設備設施進行認真的查驗。對於在驗收接管的過程中發現的建築質量問題，安裝質量問題等，及時向建設單位提出，並要求其處理。接管驗收的結果雙方應該簽署書面報告。而且建設單位還應當按照國家規定的保修期間和保修范圍，承擔物業的保修責任。
物業建設單位在向前期物業服務企業移交物業時，其所開發建設的物業必須是經過建築竣工驗收合格以上的，對沒有進行竣工驗收的或竣工驗收不合格的建築物，前期物業服務企業就應當拒絕接管驗收。由於物業服務企業在物業的管理活動過程中需有必要的辦公場所。因此，建設單位在向前期物業服務企業移交物業時，應當按照規定在物業管理區域內提供必要的物業管理用房。
物業的共用部位和共用設備、設施是所有業主的共有財產、建設單位在物業接管驗收前對於業主依法享有的物業的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權，建設段位不得轉讓給他人。如果建設單位在將物業的共用部位、共用設備設施擅自轉讓給了第三人，是對全體業主的民事侵權，自然要承擔民事侵權的賠償責任。
建設段位和物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，除了向物業服務企業移交物業物業的共用部位、共用設備設施等以外，按規定還應向物業服務企業移交以下資料：
1.竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2.設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；
3.物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4.物業管理所必需的其他資料。
所有這些物業的文字資料，不但對業主來說很重要，對於物業服務企業來說也是十分重要的，物業服務企業在管理服務過程中，有許多問題的解決是需要物業的原始文字資料的。因此，前期物業服務企業在前期物業服務合同終止時，應當將上述資料一並移交給業主或者業主大會。
1.3.2 物業管理前期介入的概念
前期介入的含義：物業管理的前期介入，是一個長效服務的概念，是指物業管理公司在接管物業以前的各個階段（項目可行性階段、建築物規劃方案設計階段、施工階段等）就參與決策，制定出物業管理方案，並從管理和運作的角度為開發商提出從樓宇設計、施工監管、設備選用、功能規劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。物業管理服務最好是在物業開發的初期，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家參與，該專家將根據物業管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見，並且參與部分工程的施工監管。因為大多數建築設計院在規劃設計時，往往帶著理想化的理念去設計，未能充分或准確考慮日後的物業管理給住戶帶來的麻煩，從而給物業管理公司帶來了不便甚至困難。比如，空調機的安裝及排水考慮失誤，造成製冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用，造成 日後的保養負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業管理的問題欠缺考慮。同時,由於物業管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業意見。像廣州有名的和生創展集團對物業管理的前期介入就十分重視，主要體現在物業管理參與規劃與設計圖紙的審查上，集團對過往工作做全面的總結，以案例形式進行培訓和考核。

第2章 物業前期管理的內容
隨著人們生活水平的不斷提高，人們對物業的要求也越來越高，而物業中的相關問題也比較突出，其建成後是很難改變的，所以物業管理公司的前期介入已成為必然性。而物業管理公司自身與開發商、業主之間的存在著許多程序。
2.1物業前期管理內容分類
在物業管理前期介入階段，物業服務企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面：
一、物業服務企業通過投標來接洽物業管理業務
無論物業服務企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系 統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。
1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業服務企業既要從自身的實際 出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好並能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手後，由於開發商或建設方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今後的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業服務企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖 無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。
2.具體測算物業管理費用，並草擬總體管理方案。
3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。
4.選派管理人員運作物業前期管理。
二、建立與業主或使用人的聯絡關系
物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業服務企業既 應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。
1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
3.參與售房部門同業主或使用人簽約，並提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、 門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
三、看工程建設現場
物業管理前期介入的目的是為以後的管理創造良好的條件，因此，物業服務企業應根據 物業管理要求，對物業的規劃設計及建築施工提出合理化建議。
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備 安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
3.在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，並按 整改計劃督促整改。
四、計管理模式，草擬及制定管理制度
物業服務企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日後的管理模式， 制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
1.籌建業主管理委員會。
2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施 工管理辦法等。
3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄 區綜合管理辦法等。
4.制定上崗人員的培訓計劃，並實施計劃。
五、立服務系統和服務網路
物業管理的專業化、社會化、企業化特徵決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在 很大程度上取決於物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。
1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。
2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛 樂等部門進行聯絡、溝通與協調。
3.建立代辦服務項目網路。
六、理移交接管事宜
物業服務企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好准備。
1.擬訂移交接管辦法。
2.籌備成立業主管理委員會。
3.協助和辦理移交接管事項。
2.2 物業前期管理的工作內容
物業管理公司前期介入的工作內容
一、規劃設計階段的介入
在工程項目的論證階段，物業管理公司就應對物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式發表意見並能得到物業建設單位的採納。
1．將就整個項目的配套設施建設進行審評並提出意見和建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便於未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾。
2．確定物業管理早期介入並明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業管理的目標和要求。堅持「兩會一單」制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業戶的利益、有利於物業銷售和售後物業管理出發，從而提高工程質量、降低工程成本，避免事後大量難以彌補的終生遺憾。
3．對物業內部智能化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閑區域的布局等根據企業實際運作中積累的豐富經驗論證設計方案並提供整改的書面意見。
4．此階段根據前期物業管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等。
二、建設階段的介入
在建設階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據物業建設的進程逐步招聘相應的部門管理人員並對招聘的物業管理人員進行培訓，組織編寫各類文件和規章制度，建立對內、外關系的工作程序和工作要求，起草業主公約、裝修守則和物業管理中涉及到的文件資料。並與物業建設單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關執能部門協調，從而確定今後相應的管理方式和收費標准。
三、銷售階段的介入
1．在銷售前，將物業管理方案整理並全面完成，將許多涉及業主買房應知的內容，以書面文件的形式確定下來。
2．銷售前對租售員進行系列的物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對公司內的物業管理內容和模式有統一的理解。
3．在租售現場設立專職的物業管理咨詢人員，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業的租售，也能使未來業主對物業管理豎立信心，增強未來業主對物業保值增值的信心。
4．為使業主或未來業主對物業管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規范化工作，更使得業主對物業管理的印象加深。

❼ 物業管理早期介入的管理規定

摘自《物業管理條例》
第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

❽ 物業的前期介入分哪幾個階段

1、規劃設計階段

規劃設計時，物業的硬體一般就定位了，特別是機電設備、房屋結構、煙道走向、排污管徑規格等變動很小，便於後期管理。

2、施工期介入階段

房屋施工階段參與開發商與各施工單位的工程例會，這樣可了解房屋的施工進度和施工質量，可根據施工的進度提前提出合理的建議，可以根據平時管理時經常出現的問題在施工階段可監督和提出。

3、接管驗收階段

房屋的接管驗收分業和公共兩個部分。業主部分驗收時，應細致一些，把存在的問題盡可能在業主入伙驗房前處理完;公共部分和配套部分是重點：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統、排水設施及管網、高低壓供配電系統、消防系統、電梯、安防對講系統、

車場系統及車庫設施、照明系統、環境綠化、配套產品設施及設備等以上12個項目應仔細檢查並試驗試用，發現問題及時督促其整改後再驗收，上述項目的各技術資料一定要收齊並存好檔。

4、入伙階段

入伙是物業公司第一次與業主面對面的服務，所以在入伙前我們一定要准備充分，要假設多個問題，多個對策。

5、裝修審批管理階段

裝修審批管理是物業管理甚而和開始，以後物業管的好與壞，就要看裝修審批和管理這個重要環節。

(8)早期介入期限擴展閱讀：

物業管理前期介入階段的內容：

1、物業的承接查驗

承接查驗是物業服務企業實施前期物業管理的一項重要內容。物業服務企業除了和物業建設單位辦好正常的承接查驗手續外，物管人員應熟悉小區的規劃建設情況，

了解不同房屋套型的布局情況，了解小區配套設施的建設情況等等，以便於業主的查詢。其次，物業服務企業要派人伴隨業主看房，及時發現室內水電、門窗、牆壁、地面出現的瑕疵，解答業主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。

2、業主入住及裝修管理

業主入住及裝修管理是前期物業管理的另一項重要工作，也是容易引起投訴的重要環節，容易發生推諉扯皮。物業服務企業在業主入住及裝修之前要制定周密的計劃，將業主必須遵守的規則和要求公布上牆，以便業主了解和執行。

3、前期衛生保潔

前期衛生保潔是小區物業管理的重要環節，前期物業管理的衛生保潔應根據收費標准來確定保潔的方法和任務。通常情況下，前期物業管理中，由於裝修得業主比較集中，保潔無法達到應有的效果。前期物業管理的衛生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。

加大宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員和業主隨意拋棄裝修雜物。抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放的現象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數，盡量使業主從一入住小區就感受到溫馨整潔的環境。

4、前期安全防範

前期物業管理的安全防範工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防範，要加強小區的巡查次數，記錄好巡查情況，一經發現可疑情況要及時處置，發現失竊事件要及時報案。

要對進出小區的人員進行及時登記。要充分利用好已有的安全實施減少失竊案件發生幾率。抓好小區進出車輛的管制和疏導，以減少小區交通壓力，維護好小區生活秩序、

5、前期關系協調

前期物業管理中各種矛盾比較集中，對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給物業建設單位，同時決不能將業主反映的問題一概承諾解決，應根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間內協調解決業主反映的問題。