杭州2017年限售方針

A. 限購加碼、限售升級、關閉投機買房通道……杭州開年甩出樓市調控「王炸」

1月27日上午，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（以下簡稱《通知》）,從增加二手房交易成本（增值稅免徵從2年到5年）、人才限購升級（人才無房補丁）、限售加碼（從取得不動產證開始計算）、限售升級（10%以下中簽率項目）、關閉投機通道（落戶不滿5年只能買一套）等方面進一步加碼房地產市場調控。
58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，杭州這一調控政策直指一二手房價倒掛所產生的投機性需求。同時針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。預計此舉對於杭州樓市長期穩定將起一定作用，尤其對於投機性購房有著明確的打擊態度，短期內也會對杭州樓市起到降溫作用。
限購加碼：落戶不滿5年，只能買1套房
《通知》進一步加強住房限購，落戶杭州市未滿5年的，在限購范圍內限購1套住房。將限購范圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。
對此張波指出，將落戶5年內鎖定限購一套，是打擊炒房行為的直接體現。杭州過去一年市場熱度較高，從數據來看，截至2020年底，杭州商品住宅成交量已連續6年突破10萬套（2020年為115904套）。更值得關注的是，杭州核心十區的商品住宅成交均價2020年環比上漲超過13%。通過需求側的調控，可有效抑制投機性需求的增長。
在張波看來，杭州這一政策的作用是堵漏洞，通過贈與方式來達到突破限購或者取得購房資格，尤其是政策中明確提出受贈家庭必須擁有購房資格，是明確對於「明贈暗買」的漏洞進行了有效封堵。
值得一提的是，《通知》對2018年4月4日開始實施的《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》中確定的「無房家庭」的認定標准進行了調整，新增一類無房家庭：2018年4月4日後轉讓杭州市限購范圍內住房的，在限購范圍內無自有住房記錄滿3年，可認定為無房家庭。
事實上，杭州在近幾年的人才爭奪戰中收獲頗豐，大量人口的流入也伴隨著市場購買力不斷增加。2020年杭州新引入的35歲以下大學生就超過了30萬人，大量的新市民居住問題也在不斷凸顯。「為保障新市民的居住需求，杭州從無房戶搖號優先開始落手，並對無房戶進行了嚴格限定，此舉效果會較為明顯。」張波表示。
此外，《通知》還完善了高層次人才優先購房政策。明確自《通知》發布之日起，高層次人才轉讓杭州市限購范圍內住房的，須在限購范圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優先購房。
「從杭州2020年3月調整了高層次人才政策後，杭州的高層次人才流入速度明顯加快，2020年全年累計認定A類至E類高層次人才超過2萬名，引入人才後如何留住人才，更好讓人才實現安居樂業，在保障高層次搖號優先的同時，還明確限定了其無房的背景。」張波表示，杭州此舉在保障高層次人才購房需求的同時，也精準封堵利用政策進行投機的可能性。
限售升級：新房中簽率小於10%，5年內不得轉讓
《通知》進一步加強住房限售，規定杭州市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。優先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優先購買方式取得的商品住房，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。
在剛剛過去的2020年，尤其是上半年杭州新房搖號狂熱，以遠洋西溪公館為代表的現房項目因可立即套現引發「瘋狂」搖號。再加上7月24日杭州市政府被約談，政策開始收緊，下半年杭州接連出台的兩次新政可以說是「調控政策的精細化版」，表現出力度小、更靈活的特徵，側重打擊「假落戶、假離婚、假人才、假無房戶」，其落腳點在於填補此前搖號政策、人才優先購房政策的漏洞，繼續穩定市場預期。從新政落地的實際效果來看已經在市場上有了一定體現，如「萬人搖」現象不再出現、無房戶的中簽率有所提升等。
「但由於一二手房價的存在，市場的投機性需求依然存在。為消除市場隱患，從後續交易環節上進行調控，可有效引導市場預期，同時可將短期炒作性需求快速清場。」張波表示，本次杭州限售升級，可有效降低市場熱度，持續房價整體穩定。
與此同時，《通知》還進一步加強稅收調節，明確杭州市限購范圍內，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。
張波表示，此舉增加了交易環節的轉讓成本，由於強化流轉環節征稅，稅收疊加到房價將有可能超出購房者預期，阻礙潛在需求向實際需求轉化，形成二手房的降價壓力，從而實現二手房市場的房價穩定。但單一靠稅收政策對市場影響力度有限，結合政策中的限購和限售政策，組合力度的效力就會持久。

B. 杭州調控劍指「打新熱」 5年限售能否為樓市降溫

繼上海、廣州、深圳一線城市調控升級之後，以杭州代表的二線城市也開始進一步加強調控。1月27日，杭州發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》。從限購、限售、稅收和無房家庭認定及高層次人才購房政策等方面加強樓市調控。
「搖號」「打新」是此輪樓市火熱的主要標志。杭州此次新政提出，搖號中簽率小於或等於10%的項目，5年內不得轉讓。對此，業內人士認為，杭州是一二線城市中，第一個針對「打新」房源進行限售的城市。那麼，杭州此次調控升級能否為市場降溫？是否會有更多的城市加入調控升級隊列？

杭州此次發布的新政，從限購、限售、稅收等多個方面，進一步加強樓市調控。
首次針對「打新房源」實行限售
與開年以來其他城市調控升級內容不同的是，杭州在住房限售方面做出規定，要求在杭州市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的，5年內不得轉讓；購房人以優先購買方式取得的商品住房，5年內不得轉讓。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，杭州是一二線城市中，第一個針對「打新」房源限售的城市，這可能成為市場的示範。搖號、打新是這一輪熱點城市的主要標志，降低打新房源的投資屬性最能影響當下市場。
眾所周知，杭州樓市已經持續火爆多年，剛剛過去的2020年，杭州房地產市場表現依舊亮眼。全年推盤860餘次，近12.8萬套新房源入市，蕭山、餘杭為供應主力，67萬人次登記，平均中簽率19%。從項目中簽表現來看，共16個項目中簽率低於3%，融創城以0.5%中簽率創下杭州歷史搖號最低紀錄，西溪公館兩次開盤合計近6萬登記人次創造歷史。
據悉，杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但僅限於企業購房限售，該政策為「企業購買本市限購區域的住房，需滿3年方可上市交易」。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，本次政策從內容上看，限售房源范圍主要在於熱點項目，並未涉及到所有項目。杭州採取差別化限售政策，在保障市場活躍度的同時，又保障市場穩定性。
對於杭州限售管理升級，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，過去有購房者鑽了限價的漏洞，進行房源炒作。今後，一些「買到就是賺到」的「網紅盤」，後續也不能隨意倒騰。同時，對於優先購買的需更加規范，在限售的過程中，防範變相炒房者。
落戶年限及贈與均納入限購范圍
除了上述限售規定外，杭州此次還升級了限購政策，規定落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內限購1套住房；此外，在限購范圍內贈與他人住房，贈與人須滿3年方可購買住房，受贈人須符合限購政策（不含遺贈）。
對此，嚴躍進表示，這是對現有限購政策「打補丁」，從而成為現行最全面的限購政策，減少炒房空間，其中針對新落戶人員的限購，是防範通過落戶來進行炒房。而過去房屋贈與是繞過限購的一種常規做法，現在也給予管控。
潘浩也稱，查缺補漏是本次政策的重要特點，加強了購房資格的認定標准，提升了此前沒有的贈與限購。事實上，2020年東莞、寧波均有提出類似要求，最早可追溯到2017年鄭州調控政策，杭州此條政策基本與鄭州調控條款一致。
值得注意的是，杭州無房家庭有著優先購房的保障。此次杭州對「無房家庭」的認定標准進行了調整，其中，2018年4月4日後轉讓本市限購范圍內住房的，在杭州市限購范圍內無自有住房記錄滿3年，可認定為無房家庭。此次杭州還明確高層次人才在杭州市限購范圍內，無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優先購房。
嚴躍進表示，如果部分購房者先轉讓房產然後申報無房家庭，這在今後將不再可行。這讓一些「看似無房、實則有房」的家庭則難以享受優先購房政策。對於人才優先購房的規定，同樣是為了杜絕「假人才真炒房」的亂象。
此外，杭州明確本市限購范圍內，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。據不完全統計，目前全國至少有6個城市升級了增值稅政策，包括深圳、無錫、沈陽、成都、上海和杭州。其中，1月21日上海發布的「滬十條」中，就包括增值稅征免年限從2年提高至5年。
在張大偉看來，增值稅「2改5」很可能成為這一輪調控的標准動作。嚴躍進也認為，增值稅是一個非常強的信號，後續二手房交易方面，增值稅政策升級是大概率事件。但是需要防範的是，房東把稅費成本轉嫁給購房者。
新一輪調控升級或有更多城市跟進
杭州調控預期效果如何？ 諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，杭州主要是加強限購、限售政策，增值稅「2改5」，對無房家庭及高層次人才的定義更加嚴格。整體來說政策力度較為溫和，也並未涉及打擊假離婚、加強限貸政策等，內容創新力度不大。短期城市交易量將會有所下降，但對價格沖擊不大，價格短期轉穩。
在潘浩看來，杭州政府在市場熱度持續上升時加強管理，目標是堵住炒房渠道、穩定房地產市場。
據悉，今年開年以來，包括上海、廣州、深圳、杭州，合肥在內，7天5個城市調控加碼。對此，王小嬙認為，這並不是代表著今年調控以收緊態勢為主，更多的是落實中央「房住不炒」政策定位。
「本輪多城市升級調控，有利於抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控。」張大偉認為，後續還要針對資金無序進入房地產進行約束，否則調控政策的力度可能會被稀釋。
值得關注的是，據新華社1月26日消息，住建部副部長倪虹近日帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。報道援引倪虹說法稱，將「解決好大城市住房突出問題」作為2021年度重點任務之一，城市政府要充分認識保持房地產平穩健康發展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任。
為此，張大偉表示，住建部主導的調控也可能繼續擴大城市數量，有望有超過10個城市在最近出台「打補丁」的樓市政策，掀起地方調控的新一輪升級。

C. 杭州限售五年政策

由於按揭貸款的債權人是銀行，在得到銀行貸款的同時，該房子的所有權已經依法被抵押給銀行。按照《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條「對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債」的規定，一旦貸款無法及時償還，銀行有權向人民法院申請依法拍賣、變賣或者抵債。【摘要】
杭州限售五年政策【提問】
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由於按揭貸款的債權人是銀行，在得到銀行貸款的同時，該房子的所有權已經依法被抵押給銀行。按照《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條「對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債」的規定，一旦貸款無法及時償還，銀行有權向人民法院申請依法拍賣、變賣或者抵債。【回答】
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D. 杭州人才優先購房限售五年是怎麼回事

今日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》(以下簡稱《通知》)，明確在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。

據杭州市住房保障和房產管理局網站消息，今日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》(以下簡稱《通知》)，對公證搖號銷售有關事項進行了明確。

《通知》進一步規范了高層次人才優先購房有關要求，明確在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。

高層次人才家庭只能享受一次優先購房資格。在杭州市通過高層次人才家庭優先購房方式取得的住房，包括A類人才免搖號購買的住房和B、C、D、E類人才優先搖號購買的住房，自商品住房合同網簽備案之日起，5年內不得上市交易。自此《通知》發布之日起新批准預(銷)售的商品住房，高層次人才家庭報名參加優先購房的，按此《通知》執行。

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《通知》的其他規定

《通知》對「無房家庭」的認定進行了補充，戶籍所在地屬於本市非限購范圍內的購房家庭，除需符合原有要求外，還需滿足「自購房之日前一年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社會保險或個人所得稅滿12個月」的要求。

《通知》進一步加大了新建商品住房公證搖號公開銷售對「無房家庭」的傾斜力度，明確均價35000元/平方米以下新建商品住房項目對「無房家庭」的房源保障比例一般不低於50%。

《通知》對購房意向登記的有關要求進行了調整，明確一戶購房家庭同時只能參與一個新建商品房項目的購房意向登記。如已參與意向登記的項目需要搖號的，自該項目登記之日起至搖號結果公示當日，不得參與其他項目意向登記；如已參與意向登記的項目無需搖號的，自該項目登記之日起至登記結果公示當日，不得參與其他項目意向登記。

E. 杭州發布房產新政，具體政策是什麼

由於現今社會生活壓力的不斷增大，因此，人們在工作之餘，也會思考其他的賺錢方式，比如炒房。近期，杭州就為了能夠保證各類對房產有真實需求的人們能夠有房可住，就發布了房產新政。該房產新政在一定程度上減少了炒房的可能性，有效的保證了居民都有房可住，具體的政策如下。

一、限購條件較之前有所上升

就之前的限購條件來說，只要是父母在杭州主城區落戶的，那麼其子女就可以直接購房；父母落戶在郊區的，那麼其子女在2年後就可以買房了。此次買房新政就對於此項有了一定的修改。新政規定，無論父母是落戶在杭州的主城區還是郊區，其成年子女都必須滿3年以後才有資格購買商品房或者是二手房，也就是說在這一條件上進行了一定的限制。

F. 杭州人才優先購房限售五年，五年限售是什麼意思

今天，杭州市房地產市場穩定健康發展領導小組辦公室發布(以下簡稱《通知》)，明確表示，本市以高層次人才家庭可以優先購房方式購買的新建商品房，自簽署住房網之日起5年內不得上市交易。

據杭州市住房保障和房地產管理局網站報道，杭州房地產市場穩定健康發展領導小組辦公室發布了以下簡稱《通知》)，明確了與公證抽簽銷售方式相關。

《通知》進一步規范高層次人才優先購房的相關要求，明確了本市高層次人才家庭購買的新建商品房自簽約之日起5年內不得上市交易。

《通知》調整了購房意向登記的相關要求，明確一個家庭只能同時參與一個新建商品房項目的購房意向登記。已參與意向登記的項目需要變更的，自項目登記之日起至變更結果公示之日止；已參與意向登記的項目不需要變更的，自項目登記之日起至登記結果公示之日止，不得參與其他項目。

G. 重磅！杭州樓市新政來襲 涉及無房家庭、限售、稅收等

為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，今天，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（以下簡稱《通知》），從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標准及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。

《通知》進一步加強住房限購，一是規定落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內限購1套住房；二是規定將本市限購范圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內住房，受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。

《通知》進一步加強住房限售，規定本市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。優先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優先購買方式取得的商品住房，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。

《通知》進一步加強稅收調節，明確本市限購范圍內，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。

《通知》對2018年4月4日開始實施的《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》中確定的「無房家庭」的認定標准進行了調整，新增一類無房家庭：2018年4月4日後轉讓本市限購范圍內住房的，在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年，可認定為無房家庭。

《通知》還完善了高層次人才優先購房政策。明確自《通知》發布之日起，高層次人才轉讓本市限購范圍內住房的，須在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優先購房。

《通知》自發布之日起施行，原有政策與其不一致的，以《通知》為准。

H. 杭州官方針對出台住房限售政策進行辟謠了

6月8日，從杭州市住房保障和房產管理局了解到，日前網路上傳出的「杭州出台住房限售政策」為不實消息，目前公安部門已介入調查。

據悉，自4月10日杭州「和家園」項目邁出搖號第一步後，截至6月7日，該市已經有80多個樓盤陸續領出預售證並發布了《銷售公示方案》，60多個樓盤有序完成了公證搖號。

此外，截至目前，杭州搖號以來已有7個報名人數不到可售房源數、無需搖號的商品房銷售項目，分別是陽光城上林湖、泰禾杭州院子、萬科公望、湘湖壹號、苕溪壹號、萬麗璞麗、鳳起潮鳴府銷售項目。