土地使用年限修正系數計算例題

⑴ 土地出讓年期修正系數 怎麼算

土地使用權年期修正
1．實質
土地使用權年期是指土地交易中契約版約定的土地使用權年限權。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。
2．修正方法
(1)計算使用年期修正系數，年期修正系數按下式計算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數；
r——土地還原率；
m——待估宗地的使用權年期；
n——比較案例的使用權年期。
(2)利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正，即有：
年期修正後地價＝比較案例價格×K
案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8％，則年期修正如下：
年期修正後的地價＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

⑵ 資產評估的問題，土地還原率在這題裡面是不是無用的條件，跟年限修正系數有沒有關系，該怎麼算

是有用的，用市場法評估土地在進行使用年期修正時需要用到，修正系數=1-1/（1+r）^待估宗地剩餘使用年限/1-1/（1+r）^比較案例使用年限

⑶ 基準地價系數修正法中的期日修正系數怎麼算

基準地價系數修正法基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之一，它是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。1利用級別或區域基準地價評估基準地價（1）基本公式利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj（58）式中：V：土地價格V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價∑Ki：宗地地價修正系數Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數（2）程序a.收集有關基準地價資料；b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表,確定待估宗地地價修正系數；e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地價。2利用路線價評估利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等宗地地價計算公式：V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn（59）式中：V：待估宗地地價u：路線價dv：深度指數Ki：其它修正系數(i=1-n)修正體系、編制及計算1、標定地價以基準地價為依據，根據委估宗地的影響因素修正系數等條件進行測算得出的。影響因素：包括用途、容積率、臨路（街）、臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地、寬深比、使用年限。2、市建成區、開發區內熟地標定地價計算公式為：商業、綜合用地標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。住宅用地（別墅）標定地價=基準地價×容積率修正系數×使用年限修正系數×用途修正系數x住宅用地宗地地價修正系數。3、市區外原鄉（鎮）政府建成區范圍內基準地價計算公式為：標定地價=基準地價×容積率修正系數X使用年限修正系數×用途修正系數×寬深比修正系數×臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數。4、臨路（街）用於商住、綜合樓商業鋪面建築物分攤地價計算公式：商業鋪面建築物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價×對應的修正系數×分攤土地面積。5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標准為：增加土地使用年限/該用途修正系數為1的年限×該用途標定地價。6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的，其補交標准為增加土地使用年限服用途修正系數為1的年限x低用途標定地價×40%。7、工業用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正系數x臨路修正系數。8、工業用地包括工業倉儲等用地，其經營性倉儲用地按工業基準地價計算結果的基礎上加收50%,9、農業用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正系數。10、與建成區或開發區相鄰的鄉鎮具體宗地的標定地價，可分別參照建成區和鄉鎮基準地價進行評估後取權重確定宗地標定地價。11、對原批准出讓的宗地，如果經批准改變用途，且新用途地價高於原地價的，要重新補交地價款，其補交標准按同一評估期日改變用途後的地價減去原用途的地價，如果提高容積率，若在建設前依照城市房地產管理法規定，到土地部門補手續，則按新容積率重新計算地價款後補交地價差價。若在建成後再補手續，則增加的建築面積地價按原出讓時的樓面地價計收。12、對按商住、綜合用途建設的項目，如果用於商業用途的用地面積（或分攤土地面積）大於其他用途的用地面積的，按商業用途進行評估，相反則按綜合用途進行評估。13、對臨公園、廣場、公共綠地（大面積）的宗地進行評估，應考慮公園、廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。14、對於酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地價按原酒店用地標定地價的40%計收，對於其他用途配套用的綠化用地、停車場用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40%計收。15、市內和城鄉相鄰地塊的加油站基準地價：市內40萬元店，建成區和鄉鎮相鄰宗地35萬元瘤。16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正系數為0.8一0.9之間。17、凡屬於海坡旅遊開發區、鹿回頭旅遊開發區、亞龍灣國家度假區等風景旅遊景點，興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數一律按別墅容積率修正系數計算。18、對於臨同一道路（街道）兩旁的地塊應按同一區片的基準地價（就高不就低）測算標定地價。第四部分地價政策19、對原土地證中載明的土地用途（如倉儲用地、工業用地、農業用地等），轉讓時，應按規劃用途或實際使用用途評估。20、根據地方產業政策可優惠出讓底價的產業為旅遊產業、高新科技產業、旅遊農業項目和基礎設施項目等。(1)旅遊產業。為引進資金、加快我市經濟建設，促進旅遊業的發展，市政府將由國家或省級確定旅遊度假開發區內土地使用權成片出讓給開發商時，可根據國家經濟宏觀調控和我市經濟發展狀況來確定最低出讓底價。一般成片出讓土地使用權標定地價是由地租組成，其征地費、管理費、動遷安置費及有關各稅費由開發商按實際發生金額支付。(2)高、新科技（工業）項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，並對三亞市發展具有推動作用的，可按工業用地標定地價給予減免。(3)旅遊農業項目用地，屬於農業用地部分按農業用地標定地價計收，但允許按容積率0.005以下興建公共配套設施（指職工住宿公用房），屬於非農業用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積=建築面積一容積率。(4)高爾夫球場項目用地，屬於高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定地租計收，但允許按容積率0.01以上興建公共配套設施，超出容積率0.01部分的按商業、居住標定地價計收。21、凡屬於下列情況的，給予地租優惠。(1)屬於非本市財政撥款單位興建學校（幼兒園）、醫院（不含療養、康復中心）等項目用地的，可減收地租40%。(2)經國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地，視投資規模大小給予地租減免優惠。(3)有營利的市政公用設施，包括供水、供電、電訊等基礎設施用地，交通運輸配套設施用地的，按工業用地標定地租計收。(4)屬於農貿市場用地的，按商業用地價格評估，按標定地租給予30%優惠。

⑷ 求土地使用年限無限期的年限修正系數

年期修正系數K=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]
已知土地使用年限為無限期，m=∞
所以，K=1-1/(1+r)^n=1-1/(1+6%)^39=0.8969

⑸ 關於資產評估的房地產資產評估的一道題，不知道修正系數是怎麼算出來的。

修正系數計算公式如下：

修正值=案例成交價 X 交易時間修正系數K1 X 交易情況修正系數K2 X 區域因素修正系數K3 X 個別因素修正系數K4 X 容積率修正系數K5 X 剩餘年期修正系數K6

其中：

交易時間修正系數K1=(1+地價環比上漲率1%）^(案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）

交易情況修正系數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

區域因素修正系數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

個別因素修正系數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

容積率修正系數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數B

待估宗地與容積率為1 之間修正系數A=容積率為1 時修正系數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%

案例宗地與容積率為1 之間修正系數B=容積率為1 時修正系數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%

剩餘年期修正系數K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩餘年限)) /(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩餘年限))

(5)土地使用年限修正系數計算例題擴展閱讀：

修正系數的意義：

1、修正系數是指原材料物耗物價的變動、工資增長、勞動生產率的提高製造費用的變動等因素對單位製造成本的影響系數即目標成本.上年平均單位成本X修正系數。

2、此誤差通過實際測量得到,稱為修正系數.系統工作時,通過溫度測量單元可得到當前工作溫圖1精密程式控制電流源系統框圖度,用此工作溫度對應的設定電流值乘以修正系數,即可完成輸出電流的非線性溫度補償,大大提高電流源的輸出精度。

3、式中α稱為修正系數,它是一個不大於1的數,在計算的槽寬大於600m時,可近似地認為α為1.計算的流量與對應的水位就是800m槽寬的水位流量關系的一個點據。

4、(3)式中非均衡誤差ut-1的系數稱為修正系數,表示誤差修正項對△yt的調整速度,在這里可以解釋為上一年度的非均衡誤差以57。

5、K為成新率的影響因素的量化值稱為修正系數.該修正系數不僅對不同系統類別的設備不同即使對同一系統的不同設備來說它們的修正系數也是不同的.設備的修正系數通常有：平均利用小時數的修正系數。

6、A稱為修正系數,它可以寫成:A=12(HD)(LD)arctanLD1+2(hD)-arctanLD1+2(H0D)(13)式中,D=2r0./ZS）qpe－『b（1）屍。

7、比較（2）、（3）、（4）、（5）式有C稱為修正系數.我們規定復述准確率80%以上者為合格.計算合格率稱為復述合格率。

⑹ 基準地價系數修正法中的期日修正系數怎麼算

其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：

1、V：土地價格。

2、V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價。

3、∑Ki：宗地地價修正系數。

4、Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數。

此公式適宜用於政府已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區。可在短時間內大批量進行宗地地價評估，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

(6)土地使用年限修正系數計算例題擴展閱讀：

基準地價更新與平衡是一項應用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現為以下幾個作用：

1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標准顯示城市土地質量的優劣程度。

2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。

4、為政府徵收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的徵收提供主要依據．也可為土地增值稅的徵收提供計算增值量的重要方法。

5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。

6、基準地價的確立可進一步促進地價體系的建立和完善、也有利於進一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。

⑺ 怎樣求取土地基準地價期日修正系數，求高手指點

如果用來零三年的基準地價來源做，一般專家審核通不過的，因為基準地價太舊了如果實在沒有新的基準地價，建議你可以這樣：找幾個類似土地的成交案例，用實例出讓價與基準地價的比的平均值，做為期日修正系數。這個在土地評估規范里明確是可以這樣用的。明白？比如說，一個案例成交189元，一個182元，一個212元，就用（189/141+182/141+212/141）/3

⑻ 土地估價年期修正公式

【1-1/(1+r)^n】/【1-1/(1+r)^m】
n代表待估宗地的使用年期
m代表法定最高使用年限（或者參考宗地的使用年期）
r代表還原率！

⑼ 求解： 工業用地剩餘出讓年限修正系數怎麼計算如工業用地出讓50年，已使用七年，怎麼計算它的修正系數

提供年期修正系數K1=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]，其中r為土地還原利率，n為土地剩餘使用年期，m為最高出讓年限。n與m都是前邊的多少次方。