承租人主張優先購買權的期限

❶ 承租人優先購買權的定義

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買權利。
(1)僅限於房屋租賃場合;
(2)出租人出賣出租房屋,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。
(3)出租人侵害承租人優先權的,承租人可主張賠償損失;
(4)在轉租的場合,次承租人與承租人都有優先購買權,二者發生沖突的,前者優先於後者.

❷ 承租人的優先購買權期限有什麼規定

承租人優先購買抄權的性質系一種強制締襲約請求權，非形成權。根據相關法律規定，出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的，在15日屆滿後，承租人主張優先購買權的，人民法院不予支持。結合司法實踐，若出租人未履行告知義務，多將優先購買權行使的合理期限類推適用除斥期間1年的期限，即自出賣人與第三人訂立有效合同之日起計算，逾期1年權利歸於消滅。望採納，謝謝!

❸ 門面承租人能否主張優先購買權

1、案情介紹

甲、乙、丙三人分別與某單位於2002年1月10日簽訂房屋租賃合同，合同約定：三人分別租賃該單位商場五個門面中的一個，租期一年，從2002年1月10日至同年12月10日，按季交納租金。合同簽訂後，三租賃戶向該單位交納了上半年的租金。同年6月15日，該單位未通知三租戶商場即將出售的情況下，與另外三人丁、戊、己簽訂了該合同，將三租戶門面在內的商場整棟房屋出售。同日，該單位召集所有租戶開會，告之商場整棟房屋已出售，但不終止租賃合同，同年7月1日以後的租金由丁、戊、己收取。甲、乙、丙不服，以該單位侵犯了自己優先購本案買權，向法院起訴，請求判令該單位與三購房戶的協議無效，並賠償經濟損失。

2、法律分析
本案的一個焦點：承租人的優先購買權是否及於涵蓋租賃物的整棟房屋。本代理人認為在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優先購買權，取決於整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優先購買權。因為法律賦予承租人的優先購買權范圍僅限於租賃房屋范圍，現出租人出賣的房屋又是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務讓承租人行使優先購買權，否則，就侵犯了出租人的權利。相反，在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優先購買權，也沒有侵犯承租人權利。因為法律賦予承租人的優先購買權許可權范圍到此為止。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優先購買權。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優先購買權問題。承租人行使優先購買權的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優先購買權。讓承租人行使優先購買權並不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優先購買權，則侵犯了承租人的優先購買權，影響承租人利益。
承租人的優先購買權是法定的，沒有附加任何條件，不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變。根據最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣出租房屋，應當在出賣前的合理期限內，通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人的這種優先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優先購買權。
3、判決結果
最終本案調解結案，某單位向甲、乙、丙各賠償3萬元。
4、律師建議

在出售已出租的房屋時，應提前告知承租人是否有購買的意願，以減少自己的損失。‍

❹ 優先購買權行使期間一般是多少天

根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》規定，將優先購買權行使期間確定為15日有三種情況：一是轉讓人未通知的；二是轉讓人雖進行了通知，但通知中未載明行使期間；三是轉讓人雖進行了通知，也載明了優先購買權的行使期間，但該載明的期間短於通知送達之日起15日的。具體分析如下：
(一)轉讓人未通知的
1、此時的期間起算點為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日
實踐中，在轉讓人轉讓其享有的共有份額時未通知其他按份共有人的情況下大量存在，而優先購買權行使的前提是其他按份共有人對轉讓人轉讓共有份額的條件確切知道，否則，無法行使優先購買權，因此，轉讓人對轉讓同等條件未通知的情況下，其他按份共有人無從知道該條件，應以其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日作為優先購買權行使期間的起算點。對於何謂知道或應當知道，實踐中涉及舉證責任的問題。根據民事訴訟法的一般原理，當事人只能對積極的事實舉證證明，無法對消極的事實進行舉證，故對於要求主張行使優先購買人的其他按份共有人來講，無法對其不知道同等條件的事實舉證證明，且一般是以轉讓人抗辯主張其他按份共有人知道該同等條件為訴訟結構，根據誰主張誰舉證的基本原理，也應就轉讓人對其他按份共有人知道或者應當知道共有份額轉讓以及同等條件的事實承擔舉證證明責任。
2、優先購買權行使期間為15日
在知道或者應當知道轉讓條件後，其他按份共有人就具備了根據該條件判斷是否行使優先購買權購買該轉讓份額的基礎，此時，如果對優先購買權的行使沒有期限限制，無疑將不利於財產關系的穩定，也將可能會對轉讓人和其他買受人的合法權益造成損害。考慮到按份共有人對共有物的情況很熟悉，在已經知道轉讓條件的情況下，只要期限足夠讓其他按份共有人有合理時間考慮是否先行購買即可，從平衡轉讓份額的按份共有人和其他按份共有人的利益出發，參考最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第(3)項關於「出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的。」的規定，本條沒有區分動產還是不動產，確定了優先購買權的行使期間為15日。
(二)轉讓人雖進行了通知，但通知中未載明行使期間
1、此時的期間起算點為通知送達之日
在轉讓人就轉讓共有份額一事進行了通知的情況下，對其他按份共有人來講，就已經具備了行使優先購買權的條件，可以認定為知道的情形，應以此為優先購買權行使期間的起算點。相反，即便轉讓人作出了通知，但是如果該通知沒有到達其他按份共有人，則對於其他按份共有人來講，該通知應視為不存在，因此，本條司法解釋明確，在轉讓人發出通知的情況下，將通知到達之日作為優先購買權期間的起算點。當然，如果存在多個按份共有人，各個按份共有人的優先購買權行使期間的起算點應分別計之，自不待言。
對於通知義務的履行期限，有人主張，可參照承租人優先購買權制度中出租人之通知義務的規定，轉讓人應在3個月內告知其他按份共有人。在司法實踐中，基於按份共有人優先購買權制度的目的，完全可以認定轉讓人應當在與第三人確定了轉讓條件後毫不遲延地將轉讓條件通知其他按份共有人，當然，違反該義務並不會直接導致轉讓人與第三人的轉讓合同無效，其法律後果是使得其他按份共有人行使優先購買權的期限起算點從其應當知道時起算。
2、行使期間仍為15日
在收到轉讓人就轉讓條件的通知後，其他按份共有人就具備了根據該條件判斷是否行使優先購買權購買該轉讓份額的基礎，在轉讓人未載明行使期間的情況下，應根據上述規定統一認定為15日。
(三)轉讓人雖進行了通知，也載明了優先購買權的行使期間，但該載明的期間短於通知送達之日起15日的
由上所述，本解釋將優先購買權的行使期間確定為15日，前提是需要通知到達其他按份共有人，對於其他按份共有人來說，確切地知道轉讓的同等條件，以便作出是否購買該轉讓份額的決定。15日是其他按份共有進行慎重考慮的合理期間。因此，如果轉讓人通知載明的時間短於15日或者雖然長於15日，但通知到達之日時已經不足15日的，就會導致其他按份共有人因時間緊張，欠缺考慮，導致影響對優先購買權的行使。故在此情況下，亦應以通知到達之日為起算點。行使期間順延為15日。
此外，由於優先購買權的性質應為附有條件的形成權，因此，根據形成權的基本理論，本解釋確定的15日為不變期間，性質上應屬於除斥期間，不得中止、中斷或者延長。該期間的經過將導致優先購買權確定地喪失。

❺ 哪些情形下承租人不能主張優先購買權

承租人不能主張優先購買權的情形：
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第二十四條
具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

❻ 承租人的優先購買權構成條件

房屋承租人優先購買權的構成要件：(1)租賃合同為房屋租賃合同。其他租賃合同的承租人不享有優先購買權。(2)租賃期間，出租人向第三人出賣租賃的房屋。應注意三點：①只限於出賣。出租人贈與、互易或者房屋被徵收、沒收後出賣的，承租人無優先購買權。②房屋被抵押，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，承租人享有優先購買權。需要注意的是：由於只要出租人的購買條件與第三人(或抵押權人)相同，承租人的優先購買權與抵押權就不會發生沖突，因此無論抵押權設立於租賃合同之前或之後，承租人均有優先購買權。③出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人，承租人享有以較高應價購買房屋的優先購買權。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。(3)承租人能夠滿足出租人與第三人之間約定的買賣條件。即承租人的購買條件(價款、支付方式、擔保)不得低於第三人。(4)承租人需要在合理期限內行使優先購買權。(a)一般情形下，承租人應自接到通知之日起15日內行使；期滿未行使的，視為放棄優先購買權。(b)拍賣出租房屋的，承租人應自接到通知之日起5日內行使。